Einstweilige Verfügung

Einstweilige Verfügung; Wiederanschluß an Leitungsnetz; Gasversorgung; Abklemmen der Gasleitung

Der Mieter kann mit einstweiliger Verfügung Wiederanschluß der Wohnung an die Erdgasleitung verlangen, wenn im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen ohne Zustimmung des Mieters die Leitungen gekappt wurden.

Der Verfügungskl. hat einen Anspruch aus §§ 535, 536 BGB auf Wiederherstellung der Gasversorgung mit Erdgas. Wenn eine Wohnung mit Heizung vermietet wird, ist der Vermieter gem. § 535 BGB verpflichtet, die Wohnung zu heizen und mit Warmwasser zu versorgen. Er hat dafür zu sorgen, daß die Heizung jederzeit betriebsbereit ist.

Die Verfügungsbekl. ist nicht berechtigt, diesen Zustand einseitig zu ändern. Daß der Verfügungskl. die Abmontage der Leitungen geduldet oder ihr zugestimmt habe, konnte von der Verfügungsbekl. nicht substantiiert vorgetragen werden. Allein dadurch, daß der Verfügungskl. äußert, eine Mieterhöhung unter 100 DM sei für ihn tragbar, äußert er keine rechtsverbindliche Zustimmung. Vielmehr war die Modernisierungserklärung vom 15. April 1999 nicht unterschrieben, und die Verfügungsbekl. trägt sogar vor, der Abbau sei "im Vorgriff auf eine abzuschließende Modernisierungsvereinbarung" erfolgt.

Die Neuinstallation ist der Verfügungsbekl. auch nicht gem. § 275 BGB tatsächlich unmöglich. Dadurch, daß die Verfügungsbekl. bereits selbst Kostenvoranschläge beauftragt hat, widerspricht sie mit ihrem Verhalten ihrem Vortrag, denn wenn eine Anbindung an das Gasnetz nicht möglich wäre, könnte sie auch keine Kostenvoranschläge einholen. Hohe Kosten sind grundsätzlich nicht maßgeblich dafür, ob eine Leistung tatsächlich erfüllbar oder nicht erfüllbar ist. Der Verfügungskl. begehrt auch nicht den Anschluß an das Stadtgasnetz, sondern an das Erdgasnetz. Dies hat er in der mündlichen Verhandlung vom 6. November 2000 klargestellt. Bereits vor Deinstallation der Gasleitungen wurde er mit Erdgas versorgt.

Eine rechtliche Unmöglichkeit im Sinne von § 275 BGB liegt nicht vor.

Die Verwaltung des Hauses obliegt der M. Hausverwaltung GmbH. Die Hausverwaltung darf gemäß §§ 27 Absatz 2 Nr. 6, 21 Absatz 5 Nr. 6 WEG im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie Maßnahmen, die zur Herstellung eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungsempfängers erforderlich sind, dulden. Es ist davon auszugehen, daß die M. Hausverwaltung GmbH zumindest teilweise in bezug auf natürliche Personen mit der Verfügungsbekl. identisch ist. Dieser Annahme wurde in der mündlichen Verhandlung vom 6. November 2000 nicht von der Verfügungsbekl. widersprochen. Eine Einflußnahme der Verfügungsbekl. auf die M. Hausverwaltung GmbH ist also möglich, so daß eine rechtliche Unmöglichkeit nicht vorliegt und die Verfügungsbekl. unter Mitwirkung der M. Hausverwaltung GmbH die Neuinstallation durchführen kann. Auch der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung greift nicht durch.

Der Verfügungskl. verlangt die Wiederherstellung des gebrauchsmäßigen Zustandes, in dem sich die Wohnung vor Abbau der Gasleitungen befand. Daß die Verfügungsbekl. ein anderes Heizmedium anbietet, ist hierfür unerheblich. Zwar ist der Vermieter in der Wahl der Energieart frei, was auch im laufenden Mietverhältnis gilt, soweit der Mieter nicht durch die Mehrkosten belastet wird und durch die Energieumstellung nicht Gebrauchsbeschränkungen hinnehmen muß (MüKo-Eisenschmid §§ 535, 536 Rn. 289). Eine solche Umstellung wäre aber eine Herstellung eines endgültigen Zustands, der, falls der Mieter diese nicht duldet, in einem Hauptsacheverfahren durchgesetzt werden müßte. Im hiesigen Rechtsstreit wird jedoch nur um den Wiederanschluß an die Gasversorgung gestritten, ohne daß eine Hauptsachenentscheidung vorweggenommen werden darf. Der Anschluß an die Zentralheizung würde aber einen endgültigen Zustand schaffen, den der Verfügungskl. nicht hinzunehmen braucht und der im Hauptsacheverfahren geltend gemacht werden müßte.

Bauliche Veränderungen an einer gasbeheizten Wohnung darf der Vermieter im Zuge einer geplanten Umstellung auf Zentralheizung nicht ohne Mieterzustimmung vornehmen.

In einer gasbeheizten Wohnung wurden im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen zum Einbau einer Zentralheizung die alten Gasleitungen herausgerissen. Eine Modernisierungsvereinbarung wurde vom Mieter nicht unterzeichnet. Der Mieter beantragte eine einstweilige Verfügung auf Wiederherstellung der Gasversorgung.

Mit Urteil vom 6. November 2000 bestätigte das Landgericht Berlin die vom Amtsgericht erlassene einstweilige Verfügung und meinte, nach §§ 535, 536 BGB sei der Vermieter zur Beheizung verpflichtet; er dürfe die Beheizungsart auch nicht einseitig umstellen. Die Neuinstallation der Leitungen sei weder rechtlich noch tatsächlich unmöglich.

Wenn der Vermieter seine Ansprüche im Wege der Selbsthilfe durchsetzen will, reagieren die Mietrichter äußerst ungehalten. Eine Selbsthilfe des Vermieters gibt es eigentlich nur im Falle des § 561 BGB, also der Verhinderung der Entfernung von dem Vermieterpfandrecht unterliegenden Sachen vom Grundstück. Wenn man den zuweilen umständlichen Instanzenzug abkürzen will, kann das teuer werden. Auch betriebswirtschaftlich lohnt sich also eine verbotene Eigenmacht nicht.