einstweilige Verfügung

einstweilige Verfügung; Betretungsrecht

Zu den Voraussetzungen einer einstweiligen Verfügung auf Zutrittsgewährung zur Wohnung.

Die Verfügungskl. (im folgenden Kl.) ist Eigentümerin einer an die Verfügungsbekl. (im folgenden Bekl.) vermieteten Wohnung. Die Bekl. wurde urch Urteil des LG Berlin zur Räumung und Herausgabe der Wohnung an die Kl. verurteilt; Räumungsfrist wurde bis 31. März 1993 gewährt.

Mit Schreiben vom 20. Oktober 1992 machten die Bekl. gegenüber der Kl. einen totalen Heizungsausfall mit einer 100 %igen Mietminderung ab dem 1. Oktober 1992 verbunden mit der Aufforderung der unverzüglichen In-standsetzung der Heizungsanlage geltend. Sie zahlten für den Zeitraum von Oktober 1992 bis Februar 1993 keine Nutzungsentschädigung, so daß eine diesbezügliche Zahlungsklage anhängig ist. Mit Schreiben vom 19. November 1992 widersprach die Kl. der Mietminderung, gleichzeitig kündigte sie Überprüfung und gegebenenfalls Beseitigung der behaupteten Heizungsmängel an, wobei sie mehrmals vergeblich um Wohnungsbesichtigung bat zum Zwecke der Entlüftung der Heizkörper. Die Bekl. verweigerte mehrmals schriftlich den Wohnungszutritt.

Die Kl. meint, der Verfügungsanspruch folge daraus, daß die Bekl. von der Kl. einerseits Mängelbeseitigung hinsichtlich der Beheizung verlangten, sie sie andererseits an der Beseitigung hinderten. Der Verfügungsanspruch folge u. a. aus dem anstehenden Räumungstermin und der Gefährdung der Ansprüche der Kl. auf Beseitigung etwaiger Schäden.

Die Bekl. behaupten, seit Beginn des Mietverhältnisses vor sechs Jahren hätten sie stets die Heizkörper entlüftet, so daß wenige Tage vor Beendigung des Mietverhältnisses kein Grund hierfür ersichtlich sei, zumal die Heizung derzeit funktioniere.

Die Kl. bezieht sich zur Glaubhaftmachung ihres Vortrags auf ihre eidesstattliche Versicherung, die Bekl. auf die im Termin am 23. März 1993 abgegebene eidesstattliche Versicherung.

Der Antrag auf Erlaß der beantragten einstweiligen Verfügung war zurückzuweisen, da ein Verfügungsgrund nicht besteht.

Der Vermieter kann das Betreten der Wohnung des Mieters im Wege der einstweiligen Verfügung nur durchsetzen, wenn dies zur Beseitigung erheblicher Gefahren für Sachen oder Personen erforderlich ist (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, VIII Rdnr. 114). Um die Heizkörper zu entlüften, obwohl die Heizungsanlage gemäß dem - unbestritten gebliebenen - Vortrag der Bekl. zur Zeit ordnungsgemäß arbeitet, ist eine einstweilige Verfügung nicht erforderlich. Zum Zwecke der Prüfung der Wohnung auf etwa vorhandene Wohnungsschäden oder eventuell durchzuführende Schönheitsreparaturen vor Ablauf der Räumungsfrist kommt eine einstweilige Verfügung ebenfalls nicht in Betracht. Daß dies zur Beseitigung erheblicher Gefahren für Sachen oder Personen erforderlich ist, behauptet die Kl. nicht. Schließlich kann die Kl. auch nicht zur Sicherung ihres Vermieterpfandrechts zum Zwecke der Inventarisierung der in der Wohnung der Bekl. und in ihrem Eigentum stehenden Gegenstände im Wege der einstweiligen Verfügung den Zutritt zu der Wohnung beanspruchen, da sie diesbezüglich ebenfalls nicht vorgetragen hat, daß eine Gefährdung des von ihr geltend gemachten Mietzahlungsanspruchs in Höhe von 5.000 DM droht.

Ein Mieter hatte u. a. einen Ausfall der Heizungsanlage beanstandet und zahlte mehrere Monate lang keine Miete. Die vom Vermieter beauftragten Handwerker ließ er jedoch nicht in die Wohnung und verweigerte eine Besichtigung durch den Vermieter. Der Antrag des Vermieters auf Erlaß einer einstweiligen Verfügung gegen den inzwischen zur Räumung verurteilten Mieter blieb vor dem Amtsgericht Spandau erfolglos.

In seinem Urteil vom 23. März 1993 meinte das Gericht, es läge kein Notfall vor, zumal der Mieter inzwischen behauptete, die Heizung arbeite wieder.

Auch eine Besichtigung wegen Schönheitsreparaturen oder anderer Mängel könne der Vermieter nicht mit einer einstweiligen Verfügung erzwingen, ebensowenig wie die Inventarisierung der Möbelstücke zum Zwecke der Ausübung des Vermieterpfandrechts.

Die Entscheidung nimmt dem Vermieter damit die ihm zustehenden Ansprüche, denn eine Klage im ordentlichen Verfahren würde viel zu lange dauern; bis dahin können nach Auffassung des Amtsgerichts Spandau weder Arbeiten an der Heizung vorgenommen werden noch kann der Vermieter die Wohnung besichtigen. Ein Anspruch, der nicht durchsetzbar ist, wird entwertet; eine Rechtsprechung, die dahin führt, ist verfassungsrechtlich zweifelhaft.