Einstweilige Verfügung des Mieters gegen nicht vermietenden Eigentümer, Verpflichteter für Modernisierungsankündigung

Der Mieter kann Besitzschutz durch einstweilige Verfügung wegen fehlender Modernisierungsankündigung nur gegen seinen Vermieter verlangen, nicht gegen einen Dritten, der Modernisierungsarbeiten im Haus durchführt.

(Leitsatz der Redaktion)

Sachverhalt des AG Mitte (Urteil vom 2. Juli 2014 - 11 C 1004/14 -)

Die Verfügungskl. (im Folgenden: Kl.) sind seit dem 1.4.2011 Mieter einer Wohnung in der … im 5. Obergeschoss. Über der Wohnung der Kl. befindet sich ein derzeit unausgebautes Dachgeschoss. Die Verfügungsbekl. (im Folgenden: Bekl.) ist Eigentümerin des Dachgeschosses und war ursprünglich Eigentümerin der streitgegenständlichen Wohnung. Letztere wurde an einen Dritten verkauft, der mit der Eigentumsumschreibung am 25.6.2013 Vermieter der Kl. geworden ist.

Die Hausverwaltung teilte mit Schreiben vom 14.4.2014 mit, dass es im Zuge des vorgesehenen Dachgeschossausbaus ab dem 30.4.2014 zur Aufstellung eines Gerüstes an der Fassade des Gebäudes kommen werde. Den Kl. wurde geraten, diesen Umstand ihrer Hausratsversicherung zu melden, da die Einbruchsgefahr sich erhöhe.

Die Kl. widersprachen mit einem an die Hausverwaltung gerichteten Schreiben vom 15.4.2014 und behielten sich die Rückforderung der Miete sowie die Erwirkung einer gerichtlichen Unterlassungsverfügung vor. Ferner baten sie ihren Vermieter mit Schreiben vom 16.4.2014, bei der Hausverwaltung darauf hinzuwirken, dass sie detailliert über den Bauablaufplan informiert würden. Die Kl. sind der Ansicht, dass sie die Maßnahme nur bei einer ordnungsgemäßen Modernisierungsankündigung dulden müssten. Solange diese nicht vorliege, stünde ihnen ein Abwehranspruch wegen Besitzstörung zu.

Das Gericht hat am 7.5.2014 eine einstweilige Verfügung erlassen, mit der der Bekl. untersagt wurde, den Ausbau des noch leer stehenden Daches zu Wohnungen in dem Mietobjekt auszuführen und an der Fassade ein Gerüst aufzustellen.

Die Bekl. behauptet, von den beabsichtigten Arbeiten würden keine erheblichen, über das Maß der gemäß § 906 BGB zu duldenden Immissionen hinausgehenden Beeinträchtigungen ausgehen. Zudem sei ihr nicht möglich, eine Modernisierungsankündigung auszusprechen oder zu bewirken, da sie nicht Vermieterin der Kl. sei.

Aus den Gründen des AG

Die einstweilige Verfügung war aufzuheben.

Ein Verfügungsanspruch gegen die Verfügungsbekl. besteht nicht. Sie ist zwar theoretisch Störerin im Sinne von § 862 BGB, da sie die Baumaßnahme im Dachgeschoss ausführt bzw. in Auftrag gegeben hat, und damit grundsätzlich die richtige Antragsgegnerin. Jedoch ist die von ihr geplante Maßnahme nicht widerrechtlich.

Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die Baumaßnahme ohne Baugenehmigung durch­geführt werden soll oder nicht unter Einhaltung aller öffentlich-rechtlichen und technischen Regeln und Gesetze erfolgen soll (vgl. LG Berlin, Urteil vom 26.2.2013, 63 S 429/12, GE 2013, 487). Eine Widerrechtlichkeit gem. § 858 BGB folgt - anders, als das Gericht zunächst angenommen hat - auch nicht daraus, dass die Verfügungskl. keine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB erhalten haben. Für den Dachgeschossausbau, mit dem neuer Wohnraum geschaffen werden soll, besteht grundsätzlich eine Ankündigungspflicht. Auch liegen hier die Voraussetzungen für eine Ausnahme nach § 555c Abs. 4 BGB, nämlich eine nur unerhebliche Einwirkung auf die Mieträume und eine nur unerhebliche Mieterhöhung, nicht vor, weil die Einwirkung eines Dachgeschossausbaus auf die darunter liegenden Räume gerichtsbekannt erheblich sind.

Jedoch gilt das Erfordernis einer Modernisierungsankündigung nur für den Vermieter. Auch wenn nach dem Gesetzeswortlaut nicht ausdrücklich die eigene Bautätigkeit des Vermieters Voraussetzung für eine Ankündigungspflicht ist, ergibt sich aus dem Zusammenhang, dass nur den Vermieter, der selbst eine Modernisierung in der Wohnung oder im Gebäude durchführen will, eine Ankündigungspflicht trifft; siehe etwa Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 555b BGB Rn. 153: „… Maßnahmen des Vermieters …“; oder LG Berlin, Beschluss vom 12.3.2012, 63 T 29/12, Orientierungssatz 3, zit. n. juris: „Ein Recht des Vermieters zur Vornahme der störenden Handlung i.S.d. § 863 BGB besteht zumindest so lange nicht, bis er die streitgegenständlichen (Modernisierungs-) Maßnahmen ordnungsgemäß gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB gegenüber dem Mieter angekündigt hat“ (Hervorhebung durch Verf.).

Die Bekl., die nicht (mehr) Vermieterin der Kl. ist, kann eine solche Ankündigung naturgemäß auch schon nicht gegenüber Personen aussprechen, die nicht ihre Mieter sind. Mangels eines Mietvertrages hätte sie keinen Anspruch auf Duldung gegen die (inzwischen fremden) Mieter. Der Vermieter der Kl. hat dagegen keine Veranlassung, eine Modernisierungsankündigung auszusprechen, weil er selbst nicht modernisieren will. Woraus sich ergeben sollte, dass er zugunsten der Bekl. seinen Mietern gegenüber eine Modernisierung ankündigen soll, ist nicht ersichtlich.

Aus den Gründen des LG: Die Berufung war gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen. […]

Die Kammer nimmt hinsichtlich der fehlenden Erfolgsaussicht Bezug auf die Gründe des richterlichen Hinweises vom 13.1.2015. Zu einer hiervon abweichenden rechtlichen Einschätzung gibt auch das weitere Vorbringen der Verfügungskl. keinen Anlass.

Eine Ankündigung einer Modernisierung gemäß § 555c BGB hat der Vermieter vorzunehmen. Die Verfügungsbekl. hat jedoch während der Zeit, als sie Vermieterin der streitgegenständlichen Wohnung war, weder selbst noch durch Dritte eine Modernisierung vorgenommen. Darauf, ob die Verfügungsbekl. Grundrisszeichnungen für einen Ausbau hat fertigen lassen, kommt es nicht an, da solche Vorbereitungsmaßnahmen den vertragsgemäßen Mietgebrauch nicht berühren und daher vom Anwendungsbereich des § 555c BGB ohnehin nicht erfasst werden (vgl. Staudinger/Volker Emmerich [2014], BGB § 555c Rn. 5). Die Pflicht zur Modernisierungsankündigung traf somit nicht mehr die Verfügungsbekl., sondern den neuen Eigentümer und Vermieter. Etwas anders ergibt sich auch nicht aus der von den Verfügungskl. angeführten Entscheidung des OLG München (WuM 1991, 481, juris), die sich ausschließlich auf das Rechtsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter bezieht.

Ein Verfügungsanspruch rechtfertigt sich ebenso wenig unter dem Gesichtspunkt des Besitzschutzes. Wie bereits dargelegt, gehören die Immissionen aufgrund von Bauarbeiten im städtischen Bereich zu den Störungen, die im Rahmen von § 906 BGB hinzunehmen sind. Auch wenn man zugunsten der Verfügungskl. ihre - entgegen § 920 Abs. 2 ZPO allerdings nicht glaubhaft gemachte - Behauptung zur Lärmbelastung und einem Eindringen von Bauschutt und Wasser als wahr unterstellt, geht daraus noch nicht hervor, dass das Bauvorhaben in seiner geplanten Form mit den Vorschriften insbesondere des öffentlich-rechtlichen Baurechts nicht im Einklang steht. Ob die Verfügungskl. hinsichtlich einzelner Störungen deren Unterlassung oder Beseitigung verlangen könnten, kann dahinstehen, da dies nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist, in dem die Verfügungskl. den Ausbau des Dachgeschosses in seiner Gesamtheit untersagt wissen wollen. Ebenso wenig kommt es hier darauf an, ob die Verfügungskl. aufgrund der Störungen zu einer Mietminderung berechtigt wären, da dies wiederum nur ihr Verhältnis zum Vermieter und damit nicht zur Verfügungsbekl. betrifft.

Der Mieter kann Besitzschutz durch einstweilige Verfügung wegen einer fehlenden Modernisierungsankündigung nur gegen seinen Vermieter verlangen, nicht gegen einen Dritten, der Modernisierungsarbeiten im Haus durchführt.

Der Hauseigentümer (Beklagter) war ursprünglich Eigentümer einer Wohnung im Haus, die er allerdings an einen Dritten verkaufte, der mit Eigentumsumschreibung Vermieter des Klägers (Mieters) wurde. Der Beklagte beabsichtigte, das Dachgeschoss auszubauen. Auf Antrag des Klägers erließ das Amtsgericht eine einstweilige Verfügung, mit der dem Beklagten untersagt wurde, den Ausbau des noch leer stehenden Daches zu Wohnungen in dem Mietobjekt auszuführen und an der Fassade ein Gerüst aufzustellen. Der Beklagte legte dagegen Widerspruch ein. Das Amtsgericht hob daraufhin die einstweilige Verfügung auf. Der Beklagte sei zwar theoretisch Störer im Sinne von § 862 BGB, da er die Baumaßnahme im Dachgeschoss durchführe und damit grundsätzlich der richtige Antragsgegner sei. Jedoch sei der von ihm geplante Ausbau nicht widerrechtlich. Es bestünden keine Anhaltspunkte dafür, dass die Baumaßnahme ohne Baugenehmigung durchgeführt werden oder nicht unter Einhaltung aller öffentlich-rechtlichen und technischen Regeln und Gesetze erfolgen solle. Eine Widerrechtlichkeit folge auch nicht daraus, dass der Kläger (Mieter) keine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB erhalten habe. Das Erfordernis einer Modernisierungsankündigung gelte nur für den Vermieter. Der Beklagte sei jedoch nicht (mehr) der Vermieter des Klägers. Gegen das Urteil legte der Kläger Berufung ein.

Das LG Berlin, ZK 55, wies die Berufung nach § 522 Abs. 2 ZPO nach vorangegangenem Hinweisbeschluss durch einstimmigen Beschluss zurück. Eine Ankündigung einer Modernisierung nach § 555c BGB habe der Vermieter vorzunehmen. Der Beklagte habe jedoch während der Zeit, als er Vermieter der streitgegenständlichen Wohnung gewesen sei, weder selbst noch durch Dritte eine Modernisierung vorgenommen. Die Pflicht zu einer Modernisierungsankündigung habe somit nicht den Beklagten, sondern den neuen Wohnungseigentümer und Vermieter getroffen. Ein Verfügungsanspruch rechtfertige sich nicht unter dem Gesichtspunkt des Besitzschutzes. Immissionen aufgrund von Bauarbeiten im städtischen Bereich gehörten zu den Störungen, die im Rahmen von § 906 BGB hinzunehmen seien. Ob der Kläger hinsichtlich einzelner Störungen deren Unterlassung oder Beseitigung verlangen könne, könne dahinstehen, da dies nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens sei, in dem der Kläger den Ausbau des Dachgeschosses in seiner Gesamtheit untersagt wissen wolle. Ebenso wenig komme es hier darauf an, ob der Kläger aufgrund der Störungen zu einer Mietminderung berechtigt wäre, da dies wiederum nur sein Verhältnis zum Vermieter und damit nicht zum Beklagten betreffe.

Das vorliegende Urteil des Landgerichts ist nicht von einer Mietberufungskammer, sondern von der allgemeinen Berufungskammer erlassen worden. Im Hinblick auf die Dauer des Berufungsverfahrens kann vermutet werden, dass die Berufung zunächst zur Mietberufungskammer gegangen ist, die die Sache an die allgemeine Berufungskammer (mit Erfolg) abgegeben hat. Vorliegend handelt es sich auch nicht um eine Mietsache.