Einstweilige Verfügung auf Räumung von Wohnraum, Gefährdung von Nachbarn des Mieters, unsubstantiierter Vortrag zur Gefahr für Leib oder Leben, Flaschenwürfe aus der Wohnung, fristlose Kündigung, beabsichtigte Generalsanierung

1. Eine einstweilige Verfügung auf Räumung von Wohnraum setzt voraus, dass vom Antragsgegner eine konkrete Gefahr für Leib oder Leben anderer ausgeht.

2. Das ist dann nicht glaubhaft gemacht, wenn zwar mehrfach Schnaps- und Weinflaschen vor dem Haus gefunden wurden, ohne dass jedoch beobachtet wurde, dass der Antragsgegner als allein verbliebener Mieter die Flaschen aus dem Fenster seiner Wohnung warf.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Verfügungskl. begehrt von dem Verfügungsbekl. im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes die Räumung und Herausgabe einer vom Verfügungsbekl. angemieteten Wohnung gemäß § 940a Abs. 1 ZPO wegen einer vermeintlich konkreten Gefahr für Leib oder Leben von Personen.

Der Verfügungsbekl. mietete mit Vertrag vom 12.4.2011 eine Wohnung im Obergeschoss.

Bereits am 29. Februar 2016 zeigte die Verfügungskl. gegenüber den Mietern des Wohnblocks an, dass sie ab Juli 2016 eine umfassende Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahme in dem gesamten Haus durchführen wolle. Die vom Verfügungsbekl. bewohnte Wohnung soll in diesem Zusammenhang mit der Nachbarwohnung zusammengelegt und insgesamt saniert und modernisiert werden. Zudem teilte die Verfügungskl. dem Verfügungsbekl. mit, dass für die Dauer dieser Modernisierungsmaßnahmen die Wohnungen dieses Objekts auch unbewohnbar sein sollen. Der Verfügungsbekl. ist zwischenzeitlich der letzte noch im dem Haus wohnende Alt-Mieter.

Die Verfügungskl. kündigte das Mietvertragsverhältnis mit dem Verfügungsbekl. mit Schriftsatz vom 9. Februar 2017 fristlos, hilfsweise fristgemäß wegen - vermeintlicher - Verstöße des Verfügungsbekl. gegen die Hausordnung.

Die Verfügungskl. behauptet, dass die Voraussetzungen für die Bejahung einer konkreten Gefahr für Leib und Leben aufgrund des Verhaltens des Verfügungsbekl. vorliegen würde. Insofern würde sie nämlich davon ausgehen, dass aus dem Fenster der Wohnung des Bekl. Schnaps- und Weinflaschen geflogen sind. Zwar hätten ihre Mitarbeiter nicht gesehen, dass derartige Schnaps- und Weinflaschen aus dem Fenster der Wohnung des Bekl. geflogen sind, jedoch sei zu befürchten, dass Passanten und Nachbarn hier durch diese Flaschen getroffen werden. Aus diesem Grunde sei auch die fristlose Wohnraumkündigung mit Datum vom 9.2.2017 erfolgt.

Auch habe ihr Mitarbeiter - der Zeuge H. H. - am 16.2.2017 zwei Weinflaschen draußen vor dem Haus liegen sehen.

Der Grund für die Beantragung der einstweiligen Verfügung sei somit hier nicht, dass sie ihre umfassende Sanierung und Modernisierung der Wohnungen in diesem Haus beenden wolle, sondern das gefährliche Verhalten des Verfügungsbekl. für Mieter des Nachbarhauses und Passanten.

Das Gericht hat Beweis erhoben.

Der geltend gemachte Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung ist nicht begründet. Der Verfügungskl. steht jedenfalls ein im Wege der einstweiligen Verfügung (§ 940a ZPO) durchsetzbarer Anspruch gegenüber dem Verfügungsbekl. auf Räumung und Herausgabe der von ihm angemieteten Wohnung derzeitig nicht zu (§§ 535 ff., § 546, § 985 und § 986 BGB in Verbindung dem Mietvertrag der Prozessparteien unter Beachtung von § 940a ZPO).

Es ist schon fraglich, ob ein Verfügungsanspruch hinreichend von der Verfügungskl.seite glaubhaft gemacht wurde, da zwischen den Prozessparteien mehr als nur streitig ist, ob das zwischen ihnen mit Vertrag vom 12.4.2011 begründete Mietvertragsverhältnis über Wohnräume tatsächlich auch wirksam aufgrund der ausgesprochenen fristlosen, hilfsweise fristgemäßen Kündigungen beendet wurde und insofern der Räumungsklage in dem Hauptsacheverfahren (31 C 314/16) stattzugeben wäre. Jedoch konnte dies hier dahingestellt bleiben, da der § 940a Abs. 1 ZPO nicht voraussetzt, dass zugleich eine Räumungsklage in einem Hauptsacheverfahren anhängig ist oder anhängig gemacht wird.

Es ist aber ein Verfügungsgrund gemäß §§ 935, 940 und 940a ZPO nicht gegeben. […] Nach § 940a Abs. 1 ZPO darf die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Leistungsverfügung aber nur wegen verbotener Eigenmacht oder bei einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben angeordnet werden.

Eine verbotene Eigenmacht ist unstreitig vorliegend aber nicht gegeben; die Voraussetzungen für die Bejahung einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben gemäß § 940a Abs. 1, zweite Alt. ZPO liegen hier aber auch nicht vor. […]

Die Gefahr darf nicht nur abstrakt bestehen, sie muss ganz konkret sein. Sie hat vom Mieter oder einem Mitbewohner auszugehen (Börstinghaus, NJW 2014, 2225 f.; Hinz, NZM 2005, 841 ff.). […]

Unerheblich ist aber, wer das Opfer der vom Mieter ausgehenden Gewalt ist. Das kann der Vermieter sein, es kommen aber auch seine Familienangehörigen, Mitarbeiter (z. B. Hausmeister, Sicherheitsdienst), Hausbewohner oder ganz unbeteiligte Dritte (z. B. Passanten) in Betracht (LG München I, Urteil vom 10.10.2012, 14 S 9204/12, u. a. in NZM 2013, 25 f.

Die Anforderungen an die Bejahung eines solchen Verfügungsgrundes sind somit hoch anzusetzen, weil ansonsten der (sofortige) Entzug der Wohnung nicht gerechtfertigt werden könnte (Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 940a ZPO, Rn. 14; Börstinghaus, NJW 2014, 2225 f.; Hinz, NZM 2005, 841 ff.).

Soweit die Verfügungskl. hier insofern einen Räumungsverfügungsausspruch gegen den Verfügungsbekl. begehrt, ist ihr Vortrag aber nicht substantiiert genug, dass ihren Mitarbeitern und/oder den (neuen) Mietern des (sanierten und modernisierten) Nachbareingangs des Hauses bzw. Passanten eine konkrete Gefahr für Leib oder Leben droht, welche vom Verfügungsbekl. ausgeht (AG Bremen, Urteil vom 30.4.2015, 5 C 135/15, u. a. in: WuM 2015, 562 ff.; AG Bonn, Beschluss vom 10.2.2014, 204 C 66/14, u. a. in: juris). […]

Zwar könnte ggf. durch das Herabwerfen von Wein-, Sekt-, Bier- und Schnapsflaschen aus dem Obergeschoss des Hauses die Gesundheit und/oder sogar das Leben der Mitarbeiter der Verfügungskl. bzw. der benachbarten Mieter oder von Passanten gefährdet werden, da, wenn eine solche Flasche eine Personen trifft, sich diese Person nicht unerhebliche Verletzungen zuziehen kann insbesondere bei einem unglücklichen Aufprall einer solchen Flasche auf dem Kopf dieser Person (AG Hamburg, NZM 2010, 667 f., ZMR 2011, 291 f.

Die Verfügungskl. hat aber keine konkrete Gefahr für Leib oder Leben von Personen durch eine derartige Handlung des Verfügungsbekl. hinreichend darlegen bzw. glaubhaft machen können, obwohl der Verfügungsbekl. vorliegend ausdrücklich bestritten hat, dass er irgendwelche Flaschen aus dem Fenster auf die Grünfläche vor dem Haus geworfen habe.

Der diesbezüglich von der Verfügungskl.seite benannte Zeuge H. H. konnte nur bekunden, dass er vor dem Fenster der Wohnung des Verfügungsbekl. zwei Weinflaschen auf der Grünfläche liegen sah. Er hatte aber nicht gesehen, wie diese beiden Flaschen aus einem Fenster (geschweige denn aus dem Fenster der Wohnung des Verfügungsbekl.) hinausgeschmissen wurden, so dass vorliegend gerade nicht ausgeschlossen werden kann, dass dritte Personen (wie z. B. die in dem Haus noch arbeitenden Bauarbeiter und/oder Passanten etc. p.p.) diese zwei Weinflaschen dort vor dem Haus auf der Grünfläche hinterließen.

Zwar hat der Zeuge H. auch eine Liste zur Akte gereicht, in der er dokumentierte, dass im Zeitraum vom 22.8.2016 bis zum 16.2.2017 (d. h. innerhalb eines Zeitraums von ca. 6 Monaten) an insgesamt 12 Tagen mal Müll bzw. Schnaps- und Weinflaschen vor bzw. hinter dem Haus oder im Briefkasten lagen. Der Zeuge H. hatte aber insofern jeweils nicht gesehen, dass diese Weinflaschen aus irgendeinem Fenster (geschweige denn dem Fenster der Wohnung des Verfügungsbekl.) geworfen wurden, sondern nur, wie diese Flaschen dann draußen oder in dem Briefkasten lagen.

Die Räumung von Wohnraum kann grundsätzlich nur aufgrund eines Urteils verlangt werden. Die zeitaufwendige Reihenfolge Kündigung – Räumungsklage – Beweisaufnahme – Urteil kann ausnahmsweise abgekürzt werden, wenn vom Mieter eine konkrete Gefahr für Leib oder Leben ausgeht. Die danach zulässige einstweilige Verfügung ist jedoch auf Ausnahmen beschränkt.

Die Vermieterin hatte 2016 mit der Sanierung und Modernisierung eines ganzen Wohnblocks begonnen; die Wohnung des beklagten Mieters sollte mit einer Nachbarwohnung zusammengelegt werden. Der benachbarte Hausaufgang war schon modernisiert und neu vermietet, während der Beklagte seinen Hausaufgang als letzter bewohnte. Nachdem auf der Grünfläche vor dem Fenster der Wohnung des Mieters von einem Mitarbeiter der Vermieterin zwei Weinflaschen gesehen worden waren und auch schon vorher Schnaps- und Weinflaschen vor oder hinter dem Haus lagen, behauptete die Vermieterin, der Beklagte habe wiederholt Flaschen aus dem Fenster seiner Wohnung geworfen, und es bestehe eine konkrete Gefahr für Leib oder Leben der Mieter im Nachbaraufgang. Die Vermieterin beantragte eine einstweilige Verfügung auf Räumung.

Das Amtsgericht Brandenburg wies den Antrag zurück, weil eine konkrete Gefahr für Leib oder Leben von anderen nicht substantiiert vorgetragen sei. Auch der in der Beweisaufnahme vernommene Zeuge habe nicht bekunden können, dass Flaschen aus dem Fenster geworfen worden seien, so dass nicht ausgeschlossen werden könne, dass dritte Personen die Flaschen vor dem Haus hingelegt hätten.

Die Vermieterin hatte hier versucht, das Räumungsverfahren abzukürzen, denn grundsätzlich ist die beabsichtigte Zusammenlegung mehrerer Wohnungen ein berechtigtes Interesse nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass er sonst an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert wäre und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Das ist oft schwierig, so dass bis zu einem Räumungsurteil einige Zeit vergehen kann. Eine einstweilige Verfügung auf Räumung ist jedoch die absolute Ausnahme; hier lag zwar die Vermutung nahe, dass in der Tat der Beklagte als letzter Bewohner des Aufgangs Flaschen aus seinem Fenster geworfen hatte. Die Vermutung reicht jedoch nicht, wie das Amtsgericht nach Beweisaufnahme entschieden hat.

Eine Beweisaufnahme findet eigentlich im einstweiligen Verfügungsverfahren nicht statt, sondern die Angaben sind nur glaubhaft zu machen. Wenn ein Zeuge sofort vernommen werden kann, ist das freilich anders (§ 294 Abs. 2 ZPO). Nun war aber der Vortrag der Vermieterin nach den Entscheidungsgründen unsubstantiiert, so dass eine Beweisaufnahme hätte ausscheiden müssen, weil ein Ausforschungsbeweis unzulässig ist. So pauschal wie in vielen Urteilen von Amts- und Landgerichten zu lesen ist, gilt das jedoch nicht. Der Bundesgerichtshof (NJW-RR 2014, 1188) formuliert das so:

„Die Zurückweisung eines Beweisantrags für beweiserhebliche Tatsachen ist nur dann zulässig, wenn entweder die unter Beweis gestellte Tatsache so ungenau bezeichnet ist, dass ihre Erheblichkeit nicht beurteilt werden kann, oder die Bezeichnung der Tatsache zwar in das Gewand einer bestimmt aufgestellten Behauptung gekleidet, aber ‚ins Blaue hinein’ aufgestellt ist und der Beweisantrag sich deshalb als rechtsmissbräuchlich darstellt oder ein Beweisantrag gestellt wird, um bei Gelegenheit der beantragten Beweisaufnahme Tatsachen in Erfahrung zu bringen, die genaueres Vorbringen oder die Benennung weiterer Beweismittel erst ermöglichen.“

Entsprechend einer alten Praktikerweisheit „Im Zweifel ist Beweis zu erheben“ hat daher das Amtsgericht den Zeugen zu Recht vernommen.