Einstweilige Verfügung auf Herausgabe gegen einen Dritten, Beweislast des Vermieters, Unklarheiten zu Lasten des Vermieters, widersprüchliche eidesstattliche Versicherungen

Nimmt der Vermieter einen Dritten als Besitzer der Wohnraummietsache nach § 940a Abs. 2 ZPO im einstweiligen Verfügungsverfahren auf Räumung und Herausgabe in Anspruch, trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass er vom Besitzerwerb des Dritten erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung des gegen den Wohnraummieter geführten Räumungsprozesses Kenntnis erlangt hat. Ein non-liquet geht zu Lasten des Vermieters.

I. Die Berufung ist gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, da sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat und auch die sonstigen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO vorliegen.

Das Amtsgericht hat den auf Räumung der Mietsache gerichteten Antrag im Ergebnis zutreffend zurückgewiesen. Gemäß § 940a Abs. 2 ZPO darf die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung auch gegen einen Dritten angeordnet werden, der im Besitz der Mietsache ist, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat. Diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt.

Es kann dahinstehen, ob die Verfügungsbekl. den formalen Voraussetzungen zur Glaubhaftmachung des Verfügungsgrundes gemäß § 920 Abs. 2, 936 ZPO überhaupt gerecht geworden sind. Zumindest haben sie nicht bewiesen, vom Besitzerwerb der Verfügungsbekl. erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung im gegen den Mieter der streitgegenständlichen Wohnung geführten Räumungsprozess Kenntnis erlangt zu haben. Die mit der Glaubhaftmachungslast einhergehende Beweislast für den Zeitpunkt der Kenntniserlangung trägt im einstweiligen Verfügungsverfahren nach § 940a Abs. 2 ZPO der Vermieter (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 34; Mayer, in: Beck’scher Online-Kommentar ZPO, Vorwerk/Wolf, § 940a Rz. 6, 21. Edition, Stand: 1. Juli 2016; Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 940a ZPO Rz. 46).

Dieser Beweislast sind die Verfügungskl. nicht gerecht geworden. Selbst wenn ihre eidesstattliche Versicherung vom 9. Juni 2016 den Substantiierungs- und Glaubhaftmachungsanforderungen für eine Kenntniserlangung nach Schluss der mündlichen Verhandlung genügen sollte, steht ihr die eidesstattliche Versicherung der Verfügungsbekl. vom 23. Mai 2016 entgegen, in der diese versichert hat, bereits unmittelbar nach dem Ausspruch der Kündigung - und noch weit vor dem gegen den Mieter geführten Räumungsprozess - gemeinsam mit einer Nachbarin ein Gespräch mit dem Verfügungskl. zu 1) geführt zu haben, in dem dieser darauf hingewiesen worden sei, dass sie und die Kinder nicht wegen eines Fehlers ihres Ehemannes aus der Wohnung verwiesen werden könnten, worauf dieser sich im Nachgang noch mehrfach um den Stand ihrer Bemühungen um Ersatzwohnraum erkundigt hätte. Davon ausgehend hätten die Verfügungskl. während des Räumungsprozesses Kenntnis vom Mitbesitz der Verfügungsbekl. gehabt. Da keine der beiden sich widersprechenden eidesstattlichen Versicherungen wahrscheinlicher, plausibler oder glaubhafter als die der jeweiligen Gegenseite ist, geht das damit gegebene non-liquet zu Lasten der Verfügungskl. Denn im einstweiligen Verfügungsverfahren kann der Antragsteller zwar eine Reduzierung des Beweismaßes für sich in Anspruch nehmen, nicht jedoch eine von den für das Hauptsacheverfahren geltenden Grundsätzen abweichende Verteilung der Darlegungs- und Beweislast (vgl. Vollkommer in: Zöller, ZPO, 31. Aufl. 2016, Vor § 916 Rn. 6a, § 922 Rn. 5, jeweils m.w.N.).

II. Die Verfügungskl. erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 2 Wochen, auch zur Frage, ob die Berufung vor dem Hintergrund des erteilten Hinweises zurückgenommen wird. Auf die damit verbundene Kostenreduzierung gemäß Nr. 1222 KV weist die Kammer vorsorglich hin.

Das Berufungsverfahren hat sich durch Rücknahme der Berufung erledigt.

Die Räumung von Wohnraum darf – das bestimmt § 940a Abs. 2 der Zivilprozessordnung (ZPO) – durch einstweilige Verfügung auch gegen einen Dritten angeordnet werden, der im Besitz der Mietsache ist, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat – Letzteres muss der Vermieter darlegen und beweisen. Unklarheiten gehen zu seinen Lasten.

Der Ehemann (Mieter) war zur Räumung verurteilt worden. Der Vermieter versuchte durch einstweilige Verfügung, auch die Ehefrau und die Kinder aus der Wohnung zu setzen. Der Vermieter hatte durch eidesstattliche Versicherung erklärt, dass er erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis davon erlangt habe, dass Ehefrau und Kinder noch in den Räumen wohnten. Die Ehefrau des Mieters wiederum versicherte eidesstattlich, dass sie bereits unmittelbar nach Ausspruch der Kündigung – und weit vor dem gegen den Ehemann geführten Räumungsprozess – im Beisein einer Nachbarin ein Gespräch mit dem Vermieter geführt und ihn dabei darauf hingewiesen habe, dass sie und die Kinder nicht wegen eines Fehlers ihres Ehemannes aus der Wohnung verwiesen werden könnten. Der Vermieter habe sich im Nachgang zu diesem Gespräch noch mehrfach um den Stand ihrer Bemühungen um Ersatzwohnraum erkundigt. Er habe deshalb schon während des Räumungsprozesses Kenntnis von ihrem Mitbesitz gehabt. Das

AG hat den Räumungsantrag zurückgewiesen. Ebenso das LG.

Die Voraussetzungen des § 940a Abs. 2 ZPO seien nicht erfüllt. Vermieterseits sei nicht bewiesen worden, dass Kenntnis vom Besitzerwerb der Ehefrau erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung im gegen den Mieter der Wohnung geführten Räumungsprozess erlangt worden sei. Die Beweislast für den Zeitpunkt der Kenntniserlangung trage im einstweiligen Verfügungsverfahren der Vermieter.

Da im vorliegenden Fall keine der beiden sich widersprechenden eidesstattlichen Versicherungen wahrscheinlicher, plausibler oder glaubhafter als die der jeweiligen Gegenseite sei, gehe die damit gegebene Unklarheit zu Lasten des Vermieters.