Einstweilige Verfügung auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen

Hat der Mieter Modernisierungsmaßnahmen (Strangsanierung) zugestimmt und nach Beginn der Arbeiten (Kappen der Leitungen) Handwerkern keinen Zutritt zu seiner Wohnung gewährt, kann eine einstweilige Verfügung auf Duldung erlassen werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Antragstellerin steht ein Anspruchsgrund zur Seite; der Antragsgegner hatte der angekündigten Instandsetzung und Modernisierung ohne Einschränkungen zugestimmt, so dass unzweifelhaft ein Duldungsanspruch gegeben ist, § 555d Abs. 1 BGB.

Im vorliegenden Fall ist der Erlass der einstweiligen Verfügung trotz der damit verbundenen Vorwegnahme der Hauptsache ausnahmsweise zulässig, weil dies zur Abwendung einer Notlage für die anderen Mieter im Hause nicht anders möglich ist. Hierdurch ist ausnahmsweise auch ein Eilbedürfnis gegeben.

Die Bauarbeiten zur Modernisierung (Strangsanierung) haben bereits begonnen; der Antragsgegner hatte den Maßnahmen auch zugestimmt und wollte die Arbeiten in seiner Wohnung dulden. Daher bestand für die Antragstellerin keine Veranlassung, mit dem Beginn der Arbeiten noch zuzuwarten, da Hindernisse bei der schnellen Ausführung nicht zu erwarten waren. Insbesondere musste sie vor dem Hintergrund der Zustimmung nicht damit rechnen, gegen den Antragsgegner eine Duldungsklage erheben zu müssen. Im Zuge der Arbeiten sind die vorhandenen Wasserstränge nun bereits gekappt worden. Hierdurch sind die Etagen 1-9, die unterhalb der Wohnung des Antragsgegners liegen, derzeit komplett von der Wasserversorgung abgeschnitten. Die Wohnungen sind dadurch praktisch unbenutzbar, da weder in den Küchen noch im Bad/Toilette Wasser vorhanden ist. Eine ordentliche Klage auf Duldung wäre bestenfalls in einem Zeitraum von zehn Wochen durchzuführen. Den Mietern der Etagen 1-9 kann ein derart langes Zuwarten auf die Wiederherstellung der Wasserversorgung aber nicht zugemutet werden. Diese Umstände sind geeignet, den Erlass einer einstweiligen Verfügung zu rechtfertigen (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, BGB § 555d Rn. 86).

Demgegenüber erscheint die Beeinträchtigung der Interessen des Antragsgegners trotz der Vorwegnahme der Hauptsache unerheblich, denn er hatte der Modernisierung und Duldung der Arbeiten schriftlich zugestimmt und hat zudem die Kündigung der Wohnung wegen der Sanierung erklärt. Er ist nach dem Eindruck der Kl. auch in der Wohnung schon nicht mehr anzutreffen, war für Terminvereinbarungen betreffend den Zutritt zu seiner Wohnung für die Handwerker nachhaltig nicht erreichbar.

Eine einstweilige Verfügung darf die Hauptsache nicht vorwegnehmen, weswegen grundsätzlich der Vermieter klagen muss, wenn eine Modernisierungsmaßnahme vom Mieter nicht geduldet wird. Es gibt aber Ausnahmen. Eine solche sah das Amtsgericht Neukölln in der Fallgestaltung, dass der Mieter zunächst der Modernisierung zugestimmt, dann gekündigt hatte und anschließend nicht mehr erreichbar war.

Der Vermieter hatte Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen angekündigt, u. a. eine Strangsanierung. Der Mieter im 10. Obergeschoss hatte den Maßnahmen zugestimmt, danach aber das Mietverhältnis gekündigt und sich um nichts mehr gekümmert und war auch nicht für Handwerker erreichbar. Nachdem die Wasserstränge schon gekappt worden waren, beantragte der Vermieter eine einstweilige Verfügung.

Das Amtsgericht Neukölln erließ die einstweilige Verfügung, obwohl die Hauptsache dadurch vorweggenommen wurde. Dies sei zur Abwendung einer Notlage für die anderen Mieter im Hause erforderlich, die in den Etagen 1 bis 9 von der Wasserversorgung abgeschnitten seien, und deren Wohnungen dadurch praktisch unbenutzbar geworden seien. Entgegenstehende Interessen des Antragsgegners, der den Maßnahmen vorher zugestimmt hatte und inzwischen nach Kündigung in der Wohnung nicht mehr anzutreffen sei, kämen nicht in Betracht.

Die Entscheidung verdient nicht nur Beachtung, weil einstweilige Verfügungen auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen in der Praxis kaum vorkommen. Zweifelhaft ist manchmal die Vollstreckung des Duldungstitels, da nach § 890 ZPO hier anscheinend das langwierige Verfahren zur Verhängung eines Ordnungsgelds zu wählen ist. Das Amtsgericht hat demgegenüber – zu Recht – den Mieter verurteilt, dem Vermieter und seinen Mitarbeitern Zutritt zur Wohnung zu gewähren, notfalls unter Zuhilfenahme eines Gerichtsvollziehers (§ 892 ZPO), der dann auch ohne eine zusätzliche Durchsuchungsanordnung Türen öffnen lassen darf (BGH, GE 2006, 1546).