Einstweilige Verfügung, Anspruch auf Unterlassung des Überlassens einer Wohnung wegen Vorvertrags

Ein Vorvertrag über eine Mietwohnung muss ein solches Maß an Bestimmtheit oder Bestimmbarkeit und Vollständigkeit enthalten, dass im Streitfall der Inhalt des Vertrages richterlich festgestellt werden kann. Dazu gehören bei einem Mietvertrag - wie auch sonst - dessen essentialia, namentlich Mietobjekt, Mietdauer, Mietzins und Mietvertragsparteien.

(Leitsatz der Redaktion)

II. 1. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist begründet. […]

Die Verfügungskl. hat gegen die Verfügungsbekl. keinen Anspruch auf Unterlassung des Überlassens der hier gegenständlichen Wohnung an einen anderen Nutzer oder Mieter als die Verfügungskl. aus §§ 145 ff., 535, 241 Abs. 2, 242 BGB.

Die hier gegebenen Umstände tragen nicht die Annahme eines Vorvertrages mit der vom Amtsgericht unterstellten Rechtsfolge einer Unterlassungspflicht der Verfügungsbekl.

Der Abschluss eines Vorvertrages kann anzunehmen sein, wenn die Parteien sich verbindlich den (späteren) Abschluss eines Vertrages versprechen, der Abschluss des endgültigen, auf den angestrebten Zweck gerichteten Hauptvertrages nach ihrer Vorstellung jedoch aus irgendwelchen (rechtlichen oder tatsächlichen) Gründen noch nicht möglich oder gewollt ist. Es müssen besondere Umstände darauf schließen lassen, dass die Parteien sich ausnahmsweise veranlasst sahen, sich vor Zustandekommen des Hauptvertrages binden zu wollen, dies insbesondere, bevor sie alle Vertragspunkte abschließend geregelt haben (BGH, Urt. v. 30.4.1992 - VII ZR 159/91, NJW-RR 1992, 977, beck-online; MüKoBGB/Häublein, 7. Aufl. 2016, BGB § 535 Rn. 16, beck-online; Staudinger/V. Emmerich, 2018, Vorbemerkung BGB § 535 Rn. 91, juris, jew. m.w.N.).

Bei der Vermietung von Räumlichkeiten kann das etwa dann der Fall sein, wenn eine Bindung des Mieters vor Fertigstellung eines Gebäudes nach den Wünschen des Mieters gewollt ist oder ein noch laufendes Vertragsverhältnis über die in Aussicht genommene Wohnung noch nicht wirksam gekündigt wurde (Staudinger/V. Emmerich, 2018, Vorbemerkung BGB § 535 Rn. 91a, juris; Fleischmann NZM 2012, 625, [626]). Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass die Parteien sofort einen Haupt(miet)vertrag abschließen wollten, wenn sie sich gebunden haben. Daraus folgt umgekehrt, dass es bei Nichtzustandekommen des Hauptvertrages regelmäßig auch an der für einen Vorvertrag erforderlichen Bindung fehlt. Für die Annahme eines Vorvertrages reicht es demzufolge insbesondere nicht, dass der beabsichtigte Haupt(miet)vertrag - wie hier - nicht unterschrieben wird (Staudinger/V. Emmerich, 2018, Vorbemerkung BGB § 535 Rn. 91a, juris).

Die Nachricht der Mitarbeiterin der Verfügungsbekl. im Schreiben vom 20. November 2017 konnte die Verfügungskl. bei verständiger Würdigung nur dahin verstehen, dass die Verfügungsbekl. zur Aufnahme von Vertragsverhandlungen bereit war. Die Verfügungskl. hatte zu dieser Zeit den Mietgegenstand weder besichtigt noch hatten die Parteien sich über die Mietzeit (Mietbeginn), die Miethöhe und die künftigen Mietvertragsparteien verständigt.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss jedoch auch ein Vorvertrag ein solches Maß an Bestimmtheit oder Bestimmbarkeit und Vollständigkeit enthalten, dass im Streitfall der Inhalt des Vertrages richterlich festgestellt werden kann. Dazu gehören bei einem Mietvertrag - wie auch sonst - dessen essentialia, namentlich Mietobjekt, Mietdauer, Mietzins und Mietvertragsparteien (vgl. BGH, Urt. v. 25.11.2015 - XII ZR 114/14, WuM 2016, 28, nach juris Rn. 12; Urt. v. 21.10.1992 - XII ZR 173/90, WuM 1992, 685, nach juris Rn. 11; Urt. v. 20.9.1989 - VIII ZR 143/88, nach juris Rn. 12).

Die Verfügungskl. selbst hat die Einigung über die Vertragsparteien offengehalten bzw. ersichtlich als nicht bindend (vorvertraglich) vereinbart angesehen, denn sie hat mit eMail vom 5. Januar 2018 um die Aufnahme ihres Lebensgefährten in den Mietvertrag gebeten, dies, nachdem die Verfügungsbekl. mit eMail vom 3. Januar 2018 den Vertragsschluss in Aussicht gestellt und die Übersendung von Vertragsexemplaren zur Unterschrift angekündigt hatte. Mit eMail vom 8. Januar 2018 bat die Verfügungsbekl. zunächst um Übersendung von Unterlagen zur Person des Lebensgefährten.

Die Verhandlungen der Parteien mögen zu diesem Zeitpunkt fortgeschritten gewesen sein; abgeschlossen waren sie keinesfalls. Ein Grund dafür, dass die Parteien sich - ausnahmsweise - bereits im Rahmen der Vertragsverhandlungen ohne abschließende Klärung der wesentlichen Vertragsbestandteile binden wollten, ist nicht ersichtlich. Dem Mietvertragsschluss standen weder rechtliche noch tatsächliche Hindernisse entgegen, sondern allein eine - jedem Vertrag vorausgehende - Einigung über dessen Inhalt.

Der eMail-Verkehr lässt unabhängig davon darauf schließen, dass beiden Parteien der Wille fehlte, sich bereits vor einer Einigung über die wesentlichen Vertragsbestandteile und Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages zu binden.

Die Verfügungsbekl. fragte noch mit eMail vom 27. Dezember 2017 nach, ob die Verfügungskl. mit einem Mietvertragsbeginn zum 1. Februar 2018 auch dann einverstanden wäre, wenn der erste Monat nicht mietfrei ist, dies unter Hinweis auf weitere Interessenten. Wenn die Verfügungskl. in ihrer Antwort-eMail vom 2. Januar 2018 versichert, die Wohnung weiterhin mieten zu wollen, so trägt das nicht die Annahme eines bereits bestehenden, bindenden Vorvertrages. Es stellt sich in diesem Zusammenhang als folgerichtig dar, dass die Verfügungskl. sodann - wie ausgeführt - mit eMail vom 5. Januar 2018 darum bat, im Mietvertrag ihren Lebensgefährten als weitere Vertragspartei vorzusehen. Sie habe „bei dem ganzen Hin und Her […] total vergessen“, […] mitzuteilen, dass dieser mit in die Wohnung einziehen und Vertragspartei werden wolle. Noch zu diesem Zeitpunkt sah die Verfügungskl. den (wesentlichen) Inhalt des Vertrages als offen verhandelbar an und fühlte sich nicht gebunden. Wenn sie dennoch bereits am 6. Januar 2018 bzw. 13. Januar 2018 - vor einer abschließenden Antwort der Verfügungsbekl. und vor Übersendung der gewünschten Unterlagen an die Verfügungsbekl. - Möbel für ein Wohn- und Esszimmer bzw. eine Küche erwarb, so handelte sie auf eigenes Risiko; den Rückschluss auf einen bindenden Vorvertrag trägt auch dieser Umstand nicht.

Ein Vorvertrag über eine Mietwohnung muss ein solches Maß an Bestimmtheit oder Bestimmbarkeit und Vollständigkeit enthalten, dass im Streitfall der Inhalt des Vertrages richterlich festgestellt werden kann. Dazu gehören bei einem Mietvertrag dessen Kernelemente, namentlich Mietobjekt, Mietdauer, Mietzins und Mietvertragsparteien. Solange über Essentielles noch verhandelt wird, ist noch kein Vertrag zustande gekommen.

Die Klägerin beantragte gegen die Beklagte den Erlass einer einstweiligen Verfügung. Sie behauptet, es bestehe mit der Beklagten ein Vorvertrag über eine Mietwohnung, und will erreichen, dass die Beklagte die Wohnung keinem anderen Nutzer oder Mieter überlässt. Das AG gab dem statt. Das LG Berlin, ZK 65 (Einzelrichter), sah das anders, hob die einstweilige Verfügung auf und wies den Antrag zurück.

Die vorliegenden Umstände reichten nicht für die Annahme eines Vorvertrages aus. Der Abschluss eines Vorvertrages könne anzunehmen sein, wenn die Parteien sich verbindlich den (späteren) Abschluss eines Vertrages versprechen, der Abschluss des endgültigen, auf den angestrebten Zweck gerichteten Hauptvertrages nach ihrer Vorstellung jedoch aus irgendwelchen (rechtlichen oder tatsächlichen) Gründen noch nicht möglich oder gewollt sei. Es müssten besondere Umstände darauf schließen lassen, dass die Parteien sich ausnahmsweise veranlasst gesehen hätten, sich vor Zustandekommen des Hauptvertrages binden zu wollen, dies insbesondere, bevor sie alle Vertragspunkte abschließend geregelt hätten.

Bei der Vermietung von Räumlichkeiten könne das etwa dann der Fall sein, wenn eine Bindung des Mieters vor Fertigstellung eines Gebäudes nach den Wünschen des Mieters gewollt sei oder ein noch laufendes Vertragsverhältnis über die in Aussicht genommene Wohnung noch nicht wirksam gekündigt worden sei. Grundsätzlich sei davon auszugehen, dass die Parteien sofort einen Haupt(miet)vertrag abschließen wollten, wenn sie sich gebunden haben. Daraus folge umgekehrt, dass es bei Nichtzustandekommen des Hauptvertrages regelmäßig auch an der für einen Vorvertrag erforderlichen Bindung fehle.

Für die Annahme eines Vorvertrages reiche es demzufolge insbesondere nicht, dass der beabsichtigte Hauptmietvertrag – wie hier – nur noch nicht unterschrieben wurde. Die schriftliche Nachricht der Beklagten habe die Klägerin bei verständiger Würdigung nur dahin verstehen können, dass die Beklagte zur Aufnahme von Vertragsverhandlungen bereit sei. Die Klägerin habe zu dieser Zeit den Mietgegenstand weder besichtigt noch hätten die Parteien sich über Mietzeit (Mietbeginn), Miethöhe und künftige Mietvertragsparteien verständigt.

Nach der Rechtsprechung müsse jedoch auch ein Vorvertrag ein solches Maß an Bestimmtheit oder Bestimmbarkeit und Vollständigkeit enthalten, dass im Streitfall der Inhalt des Vertrages richterlich festgestellt werden könne. Dazu gehörten bei einem Mietvertrag – wie auch sonst – dessen unverzichtbarer Mindestinhalt, namentlich Mietobjekt, Mietdauer, Mietzins und Mietvertragsparteien.

Vorliegend habe die Klägerin selbst die Einigung über die Vertragsparteien offengehalten bzw. ersichtlich als nicht bindend (vorvertraglich) vereinbart angesehen, denn sie habe per eMail um die Aufnahme ihres Lebensgefährten in den Mietvertrag gebeten, dies, nachdem die Beklagte mit eMail den Vertragsabschluss in Aussicht gestellt und die Übersendung von Vertragsexemplaren zur Unterschrift angekündigt hatte. Mit weiterer eMail habe die Beklagte zunächst um Übersendung von Unterlagen zur Person des Lebensgefährten gebeten.

Die Verhandlungen der Parteien mögen zu diesem Zeitpunkt fortgeschritten gewesen sein; abgeschlossen seien sie keinesfalls gewesen.

Ein Grund dafür, dass die Parteien sich – ausnahmsweise – bereits im Rahmen der Vertragsverhandlungen ohne abschließende Klärung der wesentlichen Vertragsbestandteile haben binden wollen, sei nicht ersichtlich. Dem Mietvertragsabschluss hätten weder rechtliche noch tatsächliche Hindernisse entgegengestanden, sondern allein eine – jedem Vertrag vorausgehende – Einigung über dessen Inhalt. Der eMail-Verkehr habe unabhängig davon darauf schließen lassen, dass beiden Parteien der Wille gefehlt habe, sich bereits vor einer Einigung über die wesentlichen Vertragsbestandteile und Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages zu binden.

Die Beklagte habe noch mit eMail nachgefragt, ob die Klägerin mit einem Vertragsbeginn zum 1. Februar 2018 auch dann einverstanden wäre, wenn der erste Monat nicht mietfrei sei, dies unter Hinweis auf weitere Interessenten. Noch zu diesem Zeitpunkt habe die Klägerin den (wesentlichen) Inhalt des Vertrages als offen verhandelbar angesehen und sich nicht gebunden gefühlt. Wenn Sie dennoch bereits im Januar 2018 vor einer abschließenden Antwort der Beklagten und vor Übersendung der gewünschten Unterlagen an die Beklagte Möbel für ein Wohn- und Esszimmer bzw. eine Küche erworben habe, so habe sie auf eigenes Risiko gehandelt; den Rückschluss auf einen bindenden Vorvertrag trage auch dieser Umstand nicht.

Es ist immer ratsam, einen Mietvorvertrag schriftlich abzuschließen, der wegen der Einzelheiten der Vereinbarungen zunächst die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit für sich hat (§ 416 ZPO). Ein Beispiel für einen derartigen Vertrag ist in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 7. Auflage, § 535 Rn. 4 zu finden.