Einstweilige Einstellung der Zwangsräumung

Das Revisionsgericht kann die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung aus einem für vorläufig vollstreckbar erklärten Urteil anordnen, wenn die Vollstreckung dem Schuldner einen nicht zu ersetzenden Nachteil bringen würde und nicht ein überwiegendes Interesse des Gläubigers entgegensteht. (Leitsatz der Redaktion)

I. 1 Die Bekl. ist seit dem Jahr 1993 Mieterin einer ca. 100 m² großen Wohnung der Kl. in einem Mehrfamilienhaus in Kempten. Aufgrund einer - im Dezember 2021 erklärten - Kündigung der Kl. wegen Eigenbedarfs ist die Bekl. erstinstanzlich zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt worden. Ihre hiergegen gerichtete Berufung hat das Landgericht - ebenso wie einen Vollstreckungsschutzantrag (§ 712 ZPO) - zurückgewiesen.

2 Das Berufungsgericht hat die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) bejaht. Die derzeit von der Bekl. genutzte Wohnung werde für die Tochter der Kl. sowie deren Familie (Ehemann und zwei minderjährige Kinder) benötigt, welche derzeit nach ihrem - im Vertrauen auf den Auszug der Bekl. - bereits erfolgten Umzug übergangsweise eine rund 40 m² große Wohnung im Erdgeschoss des Anwesens, die der Bekl. seitens der Kl. zuvor als Alternativwohnung angeboten worden sei, bewohnten.

3 Das Mietverhältnis sei entgegen der Ansicht der Bekl. nicht aufgrund ihres Härteeinwands (§§ 574 ff. BGB) fortzusetzen, insbesondere weder aufgrund des hohen Alters der - im Jahr 1938 geborenen - Bekl. noch aufgrund der von ihr zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung behaupteten gesundheitlichen Situation, die unter Bezugnahme auf ärztliche Atteste auch in der Berufungsinstanz näher ausgeführt worden sei.

4 Ein Sachverständigengutachten zu den gesundheitlichen Folgen eines Umzugs für die Bekl., zu deren Schweregrad sowie dazu, mit welcher Wahrscheinlichkeit diese eintreten könnten, sei nicht einzuholen gewesen. Im vorliegend besonders gelagerten Einzelfall sei die von der Bekl. dargelegte und unter Beweis gestellte gesundheitliche Situation nicht entscheidungserheblich.

5 Denn der Sachvortrag der Bekl. zu ihrer fehlenden Umzugsfähigkeit sei widersprüchlich. Einerseits werde die gesundheitliche Situation der Bekl. als Argument dafür angeführt, sie könne aus der Wohnung nicht ausziehen und sei mithin nicht umzugsfähig. Andererseits habe das Amtsgericht bindend festgestellt, dass die Bekl. ohnehin vorhabe, in zwei bis vier Jahren in ein Heim für Betreutes Wohnen (nicht in ein Pflegeheim) umzuziehen, und sie es daher vermeiden wolle, zweimal innerhalb weniger Jahre umzuziehen, was für sich betrachtet nachvollziehbar sei, aber eine entsprechende Umzugsfähigkeit voraussetze. Aufgrund der Widersprüchlichkeit des Sachvortrags zur Frage der fehlenden Umzugsfähigkeit aus gesundheitlichen Gründen fehle es in dieser besonders gelagerten Einzelfallkonstellation bereits aus prozessualen Gründen an der Entscheidungserheblichkeit des medizinischen Sachverhalts.

6 Dagegen wendet sich die Bekl. mit der - noch nicht begründeten - Nichtzulassungsbeschwerde und beantragt die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung.

II. 7 Der Antrag auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg.

8 1. Nach § 719 Abs. 2 Satz 1 ZPO, der gemäß § 544 Abs. 7 Satz 2 ZPO in dem hier gegebenen Fall der Nichtzulassungsbeschwerde entsprechende Anwendung findet, kann das Revisionsgericht die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung aus einem für vorläufig vollstreckbar erklärten Urteil anordnen, wenn die Vollstreckung dem Schuldner einen nicht zu ersetzenden Nachteil bringen würde und nicht ein überwiegendes Interesse des Gläubigers entgegensteht.

9 2. Diese Voraussetzungen liegen hier vor.

10 a) Durch die Vollstreckung des Räumungstitels würde der Bekl. ein unwiederbringlicher Nachteil entstehen. Zwar haben die Kl. aufgrund des geltend gemachten Eigenbedarfs ebenfalls nicht unerhebliche Nachteile im Falle des vorläufigen Verbleibens der Bekl. in der Wohnung zu erwarten. Sie können der Eigenbedarfsperson - ihrer Tochter nebst deren Familie -, welche derzeit mit vier Personen in einer nur ca. 40 m² großen Wohnung lebt, die vermietete Wohnung nicht überlassen. Jedoch überwiegen diese Nachteile - auch in Anbetracht der der Bekl. seitens der Kl. zahlreich angebotenen Ersatzwohnungen (vgl. zur Anbietpflicht des Vermieters Senatsurteile vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, GE 2017, 166 = BGHZ 213, 136 Rn. 54 ff. m.w.N.; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, GE 2017, 469 = NJW 2017, 1474 Rn. 22) - nicht die von der Bekl. zu vergegenwärtigenden Nachteile. Denn diese sieht sich - mit überwiegender Wahrscheinlichkeit (§ 719 Abs. 2 Satz 2 ZPO; vgl. hierzu Senatsbeschluss vom 13. März 2007 - VIII ZR 2/07, WuM 2007, 209 Rn. 5) - einem nicht rückgängig machbaren Verlust der Mietwohnung ausgesetzt. Vor einem solchen ist sie, unter der Bedingung der künftigen fristgerechten Leistung der monatlichen Miete zuzüglich der Nebenkostenvorauszahlung, einstweilen zu schützen.

11 b) Die Bekl. kann sich vorliegend auf einen derartigen unersetzlichen Nachteil auch berufen.

12 Nicht unersetzlich sind Nachteile, die der Schuldner selbst vermeiden kann. Deswegen kann er sich nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich nur dann darauf berufen, die Zwangsvollstreckung bringe ihm einen nicht zu ersetzenden Nachteil, wenn er in der Berufungsinstanz einen Vollstreckungsschutzantrag nach § 712 ZPO gestellt hat (vgl. hierzu Senatsbeschlüsse vom 27. Februar 2018 - VIII ZR 39/18, WuM 2018, 221 Rn. 5; vom 26. September 2018 - VIII ZR 290/18, GE 2018, 1457 = NJW-RR 2019, 72 Rn. 7; vom 18. Juli 2023 - VIII ZA 6/23, juris Rn. 9; jeweils m.w.N.). Dies hat die Bekl. getan; ihr Vollstreckungsschutzantrag nach § 712 ZPO wurde vom Berufungsgericht im Wege eines Ergänzungsurteils zurückgewiesen.

13 c) Der Nichtzulassungsbeschwerde der Bekl. fehlt es im gegenwärtigen Verfahrensstadium nicht an der für eine Einstellung der Zwangsvollstreckung erforderlichen Erfolgsaussicht.

14 Eine einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung nach § 719 Abs. 2, § 544 Abs. 7 Satz 2 ZPO setzt - u. a. - voraus, dass das eingelegte Rechtsmittel Aussicht auf Erfolg hat (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Beschlüsse vom 2. Januar 2020 - VIII ZR 328/19, GE 2020, 253 = NZM 2020, 105 Rn. 5; vom 25. August 2020 - VIII ZR 59/20, GE 2020, 1487 = NJW-RR 2020, 1275 Rn. 6; vom 9. Februar 2023 - V ZA 3/23, juris Rn. 3; vom 18. Juli 2023 - VIII ZA 6/23, aaO. Rn. 12; jeweils m.w.N.). Dies ist vorliegend der Fall.

15 aa) Die Nichtzulassungsbeschwerde der Bekl. ist zulässig, insbesondere ist der Beschwerdewert (§ 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) erreicht.

16 bb) Dass die noch zu begründende Nichtzulassungsbeschwerde auch in der Sache Erfolg haben kann, kann unter Berücksichtigung der Ausführungen der Bekl. im Antrag auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung sowie der Feststellungen des Berufungsgerichts derzeit nicht ausgeschlossen werden.

Das Revisionsgericht kann die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung aus einem für vorläufig vollstreckbar erklärten Urteil anordnen, wenn die Vollstreckung dem Schuldner einen nicht zu ersetzenden Nachteil bringen würde und nicht ein überwiegendes Interesse des Gläubigers entgegensteht.

Die 87-jährige Mieterin (Beklagte)bewohnt seit 1993 eine ca. 100 m² große Wohnung der Kläger in einem Mehrfamilienhaus. Im Dezember 2021 kündigten die Kläger wegen Eigenbedarfs ihrer Tochter, die mit Ehemann und zwei Kindern vorübergehend eine rund 40 m² große Wohnung im EG des Hauses bewohnt, die der Beklagten – neben anderen – als Alternativwohnung angeboten worden war. Das AG hatte die Beklagte zur Räumung verurteilt. Ihre Berufung hat das LG – ebenso wie einen Vollstreckungsschutzantrag – zurückgewiesen. Das LG hat die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung bejaht. Das Mietverhältnis sei auch nicht aufgrund des Härteeinwands der Beklagten wegen ihres hohen Alters und gesundheitlicher Probleme fortzusetzen. Einerseits trage sie vor, aus Gesundheitsgründen nicht umzugsfähig zu sein, andererseits habe sie ohnehin vor, in zwei bis vier Jahren in ein Heim für Betreutes Wohnen umzuziehen und wolle nur vermeiden, zweimal innerhalb weniger Jahre umzuziehen. Dagegen wehrte sich die Beklagte mit der Nichtzulassungsbeschwerde und beantragt die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung – mit Erfolg.

Auch im Fall der Nichtzulassungsbeschwerde könne das Revisionsgericht (BGH) die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung aus einem für vorläufig vollstreckbar erklärten Urteil anordnen, wenn die Vollstreckung dem Schuldner einen nicht zu ersetzenden Nachteil bringe und nicht ein überwiegendes Interesse des Gläubigers entgegenstehe. So sei es hier.

Durch die Vollstreckung des Räumungstitels würde der Mieterin ein unwiederbringlicher Nachteil entstehen. Zwar hätten die Kläger ebenfalls nicht unerhebliche Nachteile, weil sie ihrer mit ihrer Familie in bedrängten Verhältnissen wohnenden Tochter die vermietete Wohnung zunächst nicht überlassen könnten. Jedoch überwögen diese Nachteile – auch in Anbetracht der seitens der Kläger zahlreich angebotenen Ersatzwohnungen – nicht die von der Beklagten zu vergegenwärtigenden Nachteile. Denn diese sehe sich – mit überwiegender Wahrscheinlichkeit – einem nicht rückgängig machbaren Verlust der Mietwohnung ausgesetzt. Davor sei sie, künftige fristgerecht gezahlte Miete und Nebenkosten vorausgesetzt, einstweilen zu schützen.

Die Beklagte könne sich auf einen unersetzlichen Nachteil berufen. Nicht unersetzlich seien Nachteile, die der Schuldner selbst vermeiden könne. Auf einen nicht zu ersetzenden Nachteil könne sich der Mieter nur dann berufen, wenn er in der Berufungsinstanz einen Vollstreckungsschutzantrag nach § 712 ZPO gestellt habe; dies habe die Beklagte getan. Ihren Vollstreckungsschutzantrag habe das Berufungsgericht zurückgewiesen. Der Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten sei im gegenwärtigen Verfahrensstadium auch nicht die erforderliche Erfolgsaussicht abzusprechen. Dass die (noch nicht begründete) Nichtzulassungsbeschwerde auch in der Sache Erfolg haben könne, sei jedenfalls derzeit nicht ausgeschlossen.

Das Landgericht hielt ein Sachverständigengutachten zu den gesundheitlichen Folgen eines Umzugs für entbehrlich, u. a., weil es den Sachvortrag der Beklagten zu ihrer fehlenden Umzugsfähigkeit auch deswegen für widersprüchlich hielt, weil die Beklagte ohnehin in ein Heim für betreutes Wohnungen umziehen wollte.

Nur: Rund zwei Jahre hat es gedauert, bis die Eltern nach Kündigung, Klage und Berufung ein vorläufig vollstreckbares Urteil in der Hand hatten – und können nun doch nicht der Tochter und ihrer Familie aus ihren bedrängten Wohnverhältnissen helfen. Gibt der BGH der Nichtzulassungsbeschwerde statt und lässt die Revision zu, gehen weitere zwei Jahre ins Land. Ich habe die ersten sieben Jahre meines Lebens mit meinen Eltern und meiner Schwester in einer solchen Kleinstwohnung verbracht und weiß, was das heißt. Ob die Richter des VIII. Senats solche Erfahrungen aus eigenem Erleben auch beisteuern können? Wenn die Mieterin wie geplant in ein Heim für Betreutes Wohnen umzieht, wird sie 90 Jahre alt sein, ihr Zimmer dort kleiner als die angebotene Wohnung der Tochter im EG und der Umzug in eine neue Umgebung wird noch beschwerlicher. Den Fall hätte man auch anders entscheiden können.