Einstufung als Altbau trotz Grundrissveränderung

Einstufung als Altbau trotz Grundrissveränderung; Mieterhöhung; Kriegsschäden

Eine Wohnung ist als Altbauwohnung in den Berliner Mietspiegel einzustufen, auch wenn nach dem Zweiten Weltkrieg aus ehemals großen Wohnungen mehrere kleinere Wohnungen gemacht wurden.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. ist Vermieter, der Bekl. ist Mieter der im Tenor näher bezeichneten Wohnung. Das Haus wurde vor 1918 gebaut. Während des Krieges kam es zu Beschädigungen des Hauses, deren Umfang zwischen den Parteien streitig ist. In den 50er Jahren wurden Arbeiten an dem Haus ausgeführt. Ferner wurden aus den ehemals großen Wohnungen vier kleine Wohnungen je Etage eingerichtet.

Mit Mieterhöhungsschreiben vom 18. November 2006 verlangte der Kl. die Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete auf 384,60 € inklusive einem Modernisierungszuschlag von 40 €, wobei er sich zur Begründung auf den Berliner Mietspiegel 2005/2006, Mietspiegelfeld H2 bezog. Der Kl. stützt sich nunmehr auf den inzwischen vorliegenden Mietspiegel 2007. Mit Schriftsatz vom 12. Juni 2007 begründet der Kl. das Mieterhöhungsverlangen hilfsweise mit der Einordnung in das Mietspiegelfeld H5. Mit dem Schriftsatz vom 24. August 2007 hat der Kl. hilfsweise ein Mieterhöhungsverlangen unter Zugrundelegung des Berliner Mietspiegels 2007 und der Einordnung in das Mietspiegelfeld H5 gestellt.

Der Kl. behauptet, das Baujahr der streitgegenständlichen Wohnung sei vor dem Jahre 1918, so dass die Einordnung in das Mietspiegelfeld "bezugsfertig bis 1918" zutreffend sei. Das Gebäude habe zwar einen Kriegsschaden erlitten, der in den Jahren 1954/1955 behoben worden sei. Die damals durchgeführten Baumaßnahmen seien aber nicht geeignet gewesen, die Eigenart des Gebäudes als Altbau aufzuheben. Die Merkmalgruppen des Berliner Mietspiegels seien vorliegend positiv zu bewerten.

Die Klage ist gemäß § 558 BGB hinsichtlich des Hauptantrages begründet. Es ist davon auszugehen, dass die Einordnung in das Mietspiegelfeld "bis 1918" zu Recht erfolgt ist, so dass das ursprüngliche Mieterhöhungsverlangen formell ordnungsgemäß ist. Nach den mündlichen Erläuterungen des Sachverständigen ist davon auszugehen, dass die Wohnung als Altbau und nicht als Neubau einzustufen ist. Der Sachverständige hat in der mündlichen Verhandlung ausgeführt, das Haus sehe wie ein Altbau aus, ein typisches Nachkriegshaus sehe anders aus.

Ferner hat er ausgeführt, dass, wenn keine Grundrissveränderungen vorgenommen worden wären, hätte er als Fazit in seinem Gutachten angegeben, dass es sich um eine instand gesetzte Altbauwohnung handele. Wenn vorliegend die große Wohnung beibehalten worden wäre und nicht zwei kleine Wohnungen hergestellt worden wären, so hätte er die Herstellung der Bewohnbarkeit (Bezugsfertigkeit) in diesem Fall mit "vor dem Jahre 1918" angegeben. Es könne nicht sein, dass der Mittelteil des Hauses bis zur 2. Etage nicht mehr vorhanden gewesen sei, da nach Aktenlage ein Erker im 3. OG absturzgefährdet gewesen sei. Nach alledem geht das Gericht davon aus, dass die streitgegenständliche Wohnung als Altbau einzustufen ist. Dass aus zwei Wohnungen vier Wohnungen gemacht wurden, ändert nach Auffassung des Gerichts nichts an der Einstufung als "Altbau". Die verlangte Miete übersteigt nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie ist selbst dann gerechtfertigt, wenn, wie der Bekl. behauptet, drei Merkmalgruppen negativ und drei neutral sind. Unter Zugrundelegung des Mietspiegelfeldes H2 des Berliner Mietspiegels 2007 wäre in diesem Fall ein Abschlag von 60 % des Differenzbetrages zwischen Mietspiegelmittelwert und Mietspiegelunterwert, d. h. ein Abzug von 0,81 €/m2 vorzunehmen. Unter Berücksichtigung des Betriebskostenanteils von 1,35 €/m2 ergibt sich für die Wohnung, selbst wenn der Vortrag des Bekl. zu den Merkmalen zutrifft, für die Wohnung mit einer Größe von 64,10 m2 inklusive des Modernisierungszuschlages eine Bruttokaltmiete von 387,42 €. Der Kl. verlangt eine Bruttokaltmiete inklusive Modernisierungszuschlag von 384,60 €.

Für die Einordnung in den Mietspiegel ist die Bezugsfertigkeit der Wohnung maßgeblich. Dabei kommt es grundsätzlich auf das Baualter des Hauses an, spätere Veränderungen sind nicht ausschlaggebend.

Der Vermieter hatte sich bei einer Mieterhöhung auf das Mietspiegelfeld H2 (bezugsfertig bis 1918) berufen. Der Mieter wandte u. a. ein, das Mietspiegelfeld sei nicht einschlägig, weil das Haus im Krieg einen erheblichen Bombenschaden erlitten habe und die Großwohnungen in den 50er Jahren aufgeteilt worden seien.

Das AG Schöneberg gab nach Einholung eines Gutachtens der Klage statt. Das Rasterfeld H2 sei zutreffend. Die Behauptung des Mieters, der Mittelteil des Hauses sei nach dem Bombenschaden bis zur zweiten Etage nicht mehr vorhanden gewesen, sei schon deshalb unzutreffend, weil der Sachverständige darauf verwiesen habe, dass nach Aktenlage ein Erker in der dritten Etage absturzgefährdet gewesen sei. Auch die spätere Aufteilung der Großwohnung habe am Baualter nichts geändert.

Das Urteil ist in einem Punkt ungenau, in einem falsch. Die Ungenauigkeit liegt darin, dass geprüft wird, ob die Einordnung in das Mietspiegelfeld zur formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens zutreffend erfolgt sei. Nach der Rechtsprechung des BGH ist jedoch ein Mieterhöhungsverlangen selbst dann formell wirksam, wenn ein falsches Mietspiegelfeld angegeben wurde (GE 2009, 512). Die Einordnung in den Mietspiegel ist nur bei der Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens im Prozess zu prüfen.

Falsch sind die Ausführungen des Urteils zum Modernisierungszuschlag, der vom Gericht nach Ermittlung der ortsüblichen Miete zur Miete addiert wird. Nach dem Mietspiegelfeld H2 wäre vom Mittelwert von 4,88 € ein Abschlag von 0,81 € vorzunehmen. Unter Berücksichtigung des Betriebskostenanteils von 1,35 € wäre dann bei der Größe von 64,10 m² eine Bruttokaltmiete von 347,42 € geschuldet. Darauf noch einen Modernisierungszuschlag von 40 € zu packen, ist schlichtweg falsch, weil nach einhelliger Auffassung der Modernisierungszuschlag Bestandteil der Nettomiete wird.