Einstellung der Stromversorgung im laufenden Mietverhältnis als verbotene Eigenmacht

Einstellung der Stromversorgung im laufenden Mietverhältnis als verbotene Eigenmacht; verbotenes Ausfrieren

Innerhalb des laufenden Mietverhältnisses ist der Vermieter grundsätzlich nicht berechtigt, die von ihm zu erbringenden Versorgungsleistungen einzustellen, wenn sich der Mieter mit der Zahlung von Mietzins im Verzug befindet.

Die Berufung war nach § 522 Abs. 2 ZPO durch Beschluß zurückzuweisen, da sie keine Aussicht auf Erfolg hat, die Rechtssache nicht von grundsätzlicher Bedeutung ist und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Senats nicht erfordert. Zur Begründung wird zunächst verwiesen auf die Verfügung des Vorsitzenden vom 14.7.2005, die auszugsweise folgenden Inhalt hat: "In der Sache (...) beabsichtigt der Senat nach Vorberatung, die Berufung durch Beschluß nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. Der Senat hält das Urteil des Landgerichts jedenfalls im Ergebnis für zutreffend. Im Hinblick auf die Berufungsbegründung ist folgendes zu bemerken: Der Antrag auf Erlaß einer einstweiligen Verfügung war begründet, weil die Verfügungsbeklagte zur Einstellung der Stromversorgung nicht berechtigt war. Auszugehen ist davon, daß der Vermieter im laufenden Mietverhältnis nicht zur Einstellung der von ihm - wie hier - als Nebenpflicht übernommenen Belieferung des Mieters mit Energie- und Versorgungsleistungen berechtigt ist, weil ihm ein Zurückbehaltungsrecht wegen Mietzinsrückständen grundsätzlich nicht zusteht (vgl. hierzu m. w. N. OLG Köln, Beschl. v. 26.4.2003 - 1 U 67/03, MietRB 2004, 318; OLGReport Köln 2004, 281). Die Einstellung der Versorgungsleistung stellt deshalb eine Besitzstörung und damit eine verbotene Eigenmacht nach § 858 Abs. 1 BGB dar. Dies gilt erst recht dann, wenn die Mieträume dem Mieter auch zu Wohnzwecken überlassen worden sind. So liegt der Fall hier, weil der Verfügungskl. nach dem unstreitigen Tatbestand des angefochtenen Urteils entsprechend der Vereinbarung im Mietvertrag von der Gesamtfläche von 220 qm etwa 60 qm und damit 27 % zum Wohnen nutzt. Deshalb kommt es hier auch nicht darauf an, ob ausnahmsweise dann ein Zurückbehaltungsrecht in Betracht kommt, wenn ein erheblicher Zahlungsrückstand besteht (vgl. hierzu LG Freiburg, Urt. v. 27.9.1996 - 6 O 456/96, WuM 1997, 113 für Pachtverträge)." An dieser Betrachtungsweise hält der Senat auch unter Berücksichtigung der Stellungnahme der Antragsgegnerin vom 25.8.2005 fest.

Soweit die Antragsgegnerin meint, daß der Senat mit der beabsichtigten Entscheidung von der Rechtsprechung des 12. Zivilsenats des Kammergerichts abweichen würde, trifft dies nicht zu. Die Entscheidung des 12. Senats vom 8.7.2004 - 12 W 21/04, GE 2004, 1171 = KGReport Berlin 2004, 540 betraf den Fall der Unterbrechung der Wasserversorgung nach Beendigung des Mietverhältnisses, so daß es für den vorliegenden Rechtsstreit auf die zusätzlichen Erörterungen im Urteil betreffend die Annahme eines Zurückbehaltungsrechtes nicht ankommt. Der Senat weicht auch nicht etwa von seiner eigenen Entscheidung vom 17.12.1998 - 8 U 7247/98, GE 2004, 622, ab. Auch dort ging es um die Einstellung der Versorgung nach beendetem Mietverhältnis, wobei der Senat eine verbotene Eigenmacht deshalb verneint hatte, weil der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr zur Gebrauchsgewährung und damit zur Versorgung mit Wasser und Strom verpflichtet ist. Da das Mietverhältnis hier nicht beendet ist, kommt es auf diese Überlegung nicht an. Soweit die Antragsgegnerin geltend macht, daß nach den Grundsätzen der sog. Überwiegenstheorie das Mietverhältnis insgesamt als Geschäftsraummietverhältnis zu werten sei, mag das vom Grundsatz her zutreffend sein. Dies ändert jedoch nichts daran, daß die Räume tatsächlich auch zum Wohnen benutzt werden: Dieser Umstand schließt in jedem Fall die - eigenmächtige - Einstellung von Versorgungsleistungen durch den Vermieter aus.

Zwei Senate des KG (GE 2004, 622; GE 2004, 1171) hatten entschieden, daß die Unterbrechung von Versorgungsleistungen des Vermieters jederzeit nach wirksamer Beendigung eines Gewerbemietverhältnisses möglich sei und keine verbotene Eigenmacht darstelle. Während eines laufenden Mietverhältnisses soll das nicht möglich sein.

Der Mieter wohnte in einem der Räume und nutzte den überwiegenden Teil als Geschäftsraum. Er war mit seinen Mietzahlungen in Verzug, woraufhin der Vermieter die Stromversorgung kappte. Die einstweilige Verfügung des Mieters war erfolgreich.

Das Kammergericht meinte, die vorangegangenen Entscheidungen (auch des eigenen Senats) bezögen sich nur auf eine Unterbrechung von Versorgungsleistungen nach Beendigung des Mietverhältnisses. Darüber hinaus wohne der Mieter hier auch in den Räumen, so daß er, selbst wenn nach der Überwiegenstheorie ein Geschäftsraummietverhältnis anzunehmen sei, verstärkten Schutz genießen müsse.

Die Entscheidung überzeugt nicht. Es geht allein um die Anwendung der §§ 858 ff. BGB, die den Schutz des Besitzers regeln. Ob und in welchem Umfang daneben vertragliche Ansprüche bestehen, ist unerheblich. Ob der Vermieter zur Gebrauchsgewährung nach § 535 BGB vertraglich verpflichtet ist, spielt also für die Entscheidung, ob eine verbotene Eigenmacht vorliegt, keine Rolle. Ob es sich um einen Geschäftsraummieter oder um einen Wohnraummieter handelt, ist ebenfalls unerheblich. Diese Unterscheidung findet sich zwar in den §§ 535 ff. BGB, die das Mietvertragsrecht regeln, nicht aber in den Besitzregelungen der §§ 858 ff. BGB. In den Besitz des Mieters wird jedoch nicht eingegriffen, sondern nur in die Gebrauchshinderung ohne Eingriff in die Sachherrschaft (KG GE 2004, 622). Der 12. Senat des KG (GE 2004, 1171) weist auch zu Recht darauf hin, daß eine Unterbrechung der Versorgungsleistung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft ebensowenig als verbotene Eigenmacht angesehen wird wie bei einer Einstellung der Lieferung durch ein Versorgungsunternehmen. In all diesen Fällen wird zwar die Gebrauchsmöglichkeit beeinträchtigt, nicht aber der Besitz, was Voraussetzung für eine einstweilige Verfügung wegen verbotener Eigenmacht wäre. Eine überzeugende Begründung, warum das bei einem Mieter aufgrund seiner vertraglichen Beziehungen zum Vermieter anders sein soll, fehlt.

Möglich ist allein die schuldrechtliche Lösung, die also nicht auf den Besitz abstellt, sondern auf die vertraglichen Ansprüche. Danach kann unter bestimmten Umständen nach Treu und Glauben das Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem vertraglichen Anspruch des Gläubigers, also hier des Mieters, ausgeschlossen sein (vgl. Palandt-Heinrich, 64. Aufl., Rdn. 17 f. BGB). Dabei ist insbesondere der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten, wobei Einzelheiten noch von der Rechtsprechung für den Bereich des Mietrechts zu entwickeln sind. Die sachenrechtliche Lösung über den Besitzschutz ist jedenfalls ein Irrweg.