Einstellung sämtlicher - auch nicht nachvollziehbarer oder durch Kontoauszüge belegter - getätigter Ausgaben in die Jahresabrechnung, Voraussetzungen für eine erfolgreiche Anfechtung des Wiederbestellungsbeschlusses

1. In die Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG sind sämtliche im Wirtschaftsjahr getätigte Ausgaben einzustellen, und zwar unabhängig davon, ob sie nachvollziehbar oder durch Kontoauszüge belegt sind. Auch solche Ausgaben sind in die Abrechnung aufzunehmen, die zu Unrecht erfolgt sind, oder bei denen wegen fehlender Kontounterlagen oder Belege jedenfalls eine Prüfung, ob sie sachlich zu Recht erfolgt sind, nicht möglich ist.

2. Der Beschluss über die Wiederbestellung eines Verwalters ist vom Gericht nur für ungültig zu erklären, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine weitere Zusammenarbeit mit ihm unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von Anfang an nicht gegeben ist. Dabei sind an das Vorliegen eines solchen Grundes im Regelfall strengere Anforderungen zu stellen als bei der Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund, da sich die Wohnungseigentümer gerade bei einer Wiederbestellung für den Verwalter entschieden haben und in die Entscheidung der Wohnungseigentümergemeinschaft nur aus wichtigem Grund eingegriffen werden darf.

(Nichtamtliche Leitsätze)

Die Parteien bilden eine WEG, Streithelferin ist die frühere Verwalterin. Am 25.11.2016 beschloss die Eigentümerversammlung u. a. die noch von der Streithelferin erstellten Gesamt- und Einzeljahresabrechnungen für das Wirtschaftsjahr 2013 (TOP 3a) und die Verlängerung des Verwaltervertrages mit der derzeitigen Verwalterin für die Dauer von zwei Jahren (TOP 7). Der Kl. betreibt die Ungültigerklärung dieser Beschlüsse.

Er beanstandet, dass die Jahresabrechnung der Eigentümerversammlung nur als Entwurf und ohne Unterschrift vorgelegen habe. Zudem sei die Abrechnung nicht prüffähig, da sämtliche Überweisungslisten fehlten. Eine Prüfung, ob die vom Konto abgebuchten Beträge ordnungsgemäß für Zwecke der Gemeinschaft verwendet oder ob diese veruntreut worden seien, sei wegen des Fehlens geeigneter Kontounterlagen nicht möglich. Zudem sei im Wirtschaftsjahr 2013 von dem gemeinschaftlichem Konto ein Betrag in Höhe von 17.046,55 € - hierbei handelt es sich um eine zuvor erhobene Sonderumlage („Umlage Dachgeschoss”) - an einzelne Wohnungseigentümer zurückgezahlt worden, wobei diese Zahlungen lediglich in der Gesamtabrechnung, nicht aber in den Einzelabrechnungen ausgewiesen seien. Ferner weise die Gesamtabrechnung unter der Position „Abrechnungsergebnis Vorjahr” einen Fehlbetrag in Höhe von 17.623,54 € aus, ohne dass die Abrechnung eine Erklärung für diesen Fehlbetrag enthalte. Zwischen den Anfangs- und Endbeständen der gemeinschaftlichen Kosten bestehe - bezogen auch die Stichtage 31.12.2012 und 1.1.2013 - eine nicht nachvollziehbare Differenz. Schließlich habe der Verwaltungsbeirat die Jahresabrechnung im Vorfeld der Beschlussfassung nicht geprüft.

Die Wiederbestellung der Verwalterin verstoße wegen der von ihr wahrgenommenen Maklertätigkeit gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung. Zudem habe sich die Verwalterin geweigert, Jahresabrechnungen für die Wirtschaftsjahre 2014 und 2015 zu erstellen. Auch das Verhalten ihrer Mitarbeiter in den Eigentümerversammlungen stehe ihrer Wiederwahl entgegen.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, da weder der Beschluss über die Jahresabrechnung 2013 noch bzgl. der Wiederwahl der Verwalterin gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger verstoße. Die Berufung des Kl. blieb erfolglos.

1. Der zu Tagesordnungspunkt 3 gefasste Beschluss, mit dem die Versammlung die Gesamt- und Einzelabrechnungen für das Wirtschaftsjahr 2013 gebilligt hat, ist nicht aus den vom Kl. innerhalb der Anfechtungsfristen (§ 46 Abs. 1 WEG) vorgetragenen Gründen für ungültig zu erklären.

a) Die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben zu erstellen. Dazu hat sie eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenabrechnung vorzulegen, die auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthält. Sie muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein. Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung nur, wenn sie - anders als ein Wirtschaftsplan - nicht die geschuldeten Zahlungen und die vorgesehenen Ausgaben, sondern die tatsächlichen Einnahmen und Kosten ausweist (zum Vorstehenden: BGH v. 14.12.2009 [Anm. d. Red.: korrekt ist der 4.12.2009] - V ZR 44/09, GE 2010, 343 = NJW 2010, 2127, Tz. 10). Die Darstellung der Jahresabrechnung muss die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, die Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfassen und auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen. Sie müssen nachvollziehen können, was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist, insbesondere ob sie entsprechend den Vorgaben des Wirtschaftsplans eingesetzt worden sind. Die Jahresabrechnung ist nicht zuletzt die Grundlage für die Festlegung der endgültigen Höhe der Beiträge (BGH v. 27.10.2017 - V ZR 189/16, GE 2018, 335, Tz. 7; BGH v. 11.10.2013 - V ZR 271/12, GE 2013, 1663 = NJW 2014, 145, Tz. 6).

Damit die Wohnungseigentümer in die Lage versetzt werden, die Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfassen, muss die Jahresabrechnung zwingend einen Kontenabgleich ermöglichen und zu diesem Zweck Angaben zum Stand und zur Entwicklung der gemeinschaftlichen Konten enthalten. Werden die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben vollständig in die Abrechnung aufgenommen, so stimmt deren Differenz mit der Differenz der Anfangs- und Endbestände der Bankkonten und ggf. der Barkasse überein, über die die Umsätze getätigt wurden. Liegt eine solche Übereinstimmung vor, indiziert dies die rechnerische Richtigkeit der Gesamtabrechnung (OLG Hamm ZMR 2001, 1001; LG Düsseldorf ZWE 2015, 95, 96; Becker in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 28 Rz. 129).

b) Nach diesen Grundsätzen ist die Beschlussfassung der Eigentümerversammlung nicht zu beanstanden. Dies gilt zunächst im Hinblick auf die vom Kl. beanstandete fehlende Prüffähigkeit der Abrechnung und das Fehlen von Überweisungsbelegen. In eine Jahresabrechnung sind sämtliche im Wirtschaftsjahr getätigte Ausgaben einzustellen, und zwar unabhängig davon, ob sie nachvollziehbar oder durch Kontoauszüge belegt sind. Auch solche Ausgaben sind in die Abrechnung aufzunehmen, die zu Unrecht erfolgt sind, oder bei denen wegen fehlender Kontounterlagen oder Belege jedenfalls eine Prüfung, ob sie sachlich zu Recht erfolgt sind, nicht möglich ist. Maßgeblich ist allein, dass Gelder von den gemeinschaftlichen Konten abgeflossen sind. Nur so ist nämlich sichergestellt, dass die Wohnungseigentümer die Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft erfassen und die Jahresabrechnung auf ihre Plausibilität und ggf. auch daraufhin prüfen können, was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist (BGH v. 4.3.2011 - V ZR 156/10, GE 2011, 621, Tz. 6).

Dagegen dient die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung nicht dazu, dem Verwalter eine ordnungsgemäße Rechnungslegung oder Buchführung zu bescheinigen. Die Genehmigung der Jahresabrechnung durch die Wohnungseigentümerversammlung enthält insbesondere keine Billigung der von dem Verwalter getätigten Ausgaben (BGH v. 4.3.2011 - V ZR 156/10, GE 2011, 621, Tz. 8). Dies bleibt ggf. einem gesondert zu fassenden Entlastungsbeschluss vorbehalten. Stellen die Wohnungseigentümer im Rahmen der Belegprüfung fest, dass einige Ausgaben zu Unrecht erfolgt sind, oder dass in Ermangelung von Belegen die sachliche Richtigkeit der Zahlungen nicht bejaht werden kann, entspricht es den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, Regressansprüche gegen den Verwalter zu prüfen und ggf. gerichtlich durchzusetzen (BGH aaO., Tz. 8). Der in der Versammlung am 25.11.2016 gefasste Entlastungsbeschluss steht einem solchen Regress nicht entgegen, da er vom Amtsgericht für ………… erklärt wurde und das Urteil insoweit in Rechtskraft erwachsen ist.

c) Der Genehmigungsbeschluss ist auch nicht deshalb für ungültig zu erklären, soweit der Kl. eine Abweichung zwischen den Kontoständen zum 31.12.20012 und zum 1.1.2013 beanstandet. Maßgeblich für die Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2013 ist der Kontostand am 1.1.2013. Dass dieser in der Abrechnung unzutreffend wiedergegeben worden wäre, ist nicht ersichtlich und vom Kl. selbst nicht behauptet worden. Es ist auch nicht Aufgabe der Jahresabrechnung, die vom Kl. beanstandete Abweichung aufzuklären. Vielmehr obliegt es der Gemeinschaft, von der früheren Verwalterin eine Erklärung hierfür einzufordern und ggf. im Anschluss daran zu entscheiden, ob Regressansprüche gegen sie in Betracht kommen.

d) Auch der Umstand, dass die Jahresabrechnung unter der Position „Abrechnungsergebnis Vorjahr“ einen Fehlbetrag in Höhe von 17.623,54 € ausweist, rechtfertigt die Ungültigerklärung des angefochtenen Beschlusses nicht. Der Beschluss der Wohnungseigentümer, mit dem diese eine Jahresabrechnung genehmigen, erfasst nur die im Rahmen der Ein- und Ausgabenrechnung notwendigen Bestandteile. Diese ist auf die Abrechnung der Kosten des abgelaufenen Wirtschaftsjahres unter Berücksichtigung der von den Eigentümern geleisteten Vorschüsse beschränkt (BGH v. 27.10.2017 - V ZR 189/16, GE 2018, 335, Tz. 8). Zwar kann die Gesamt- und Einzelabrechnung auch weitergehende buchhalterische Angaben enthalten. Gleichwohl kommt es für den Inhalt und die Richtigkeit der Jahresabrechnung allein auf die Einhaltung der Grundsätze der Abrechnungserstellung an (BGH aaO., Tz. 13). Der Beschluss wäre daher selbst dann nicht für ungültig zu erklären, wenn das Abrechnungsergebnis des Vorjahres unzutreffend wiedergegeben worden wären.

Diese Grundsätze gelten entsprechend im Hinblick auf den von der Kl. im Nachgang zur mündlichen Verhandlung im Schriftsatz vom 4.6.2018 gehaltenen Vortrag, wonach die Verwalterin empfiehlt, Forderungen in Höhe von 13.653,52 € aus den Jahren 2013 und früher auszubuchen. Der Kl. verkennt - trotz der ausführlichen Erläuterungen in der mündlichen Verhandlung - einmal mehr die Funktion und den Charakter der Jahresabrechnung, wenn er meint, ein solcher nicht aufklärbarer Fehlbetrag zwinge dazu, den Genehmigungsbeschluss für ungültig zu erklären. Ergibt sich im Rahmen der Jahresabrechnung ein solcher Fehlbetrag, ist nicht der Beschluss für ungültig zu erklären; es vielmehr Sache der Gemeinschaft, Regressansprüche gegen den damaligen Verwalter - die Streithelferin - zu prüfen.

e) Aufgrund des Charakters der Jahresabrechnung als einfache Einnahmen- und Ausgabenabrechnung verstößt die Beschlussfassung ferner nicht deshalb gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, weil eine zuvor angesammelte Sonderumlage wieder an die zahlenden Wohnungseigentümer ausgekehrt wurde. Ist der Betrag - egal in welcher Höhe - von den gemeinschaftlichen Konten abgeflossen, muss er in die Gesamtabrechnung eingestellt werden. Nicht erforderlich ist es dagegen, die einzelnen Beträge in den Einzelabrechnungen der Zahlungsempfänger auszuweisen. Da es sich bei dieser Kostenposition um eine Rückzahlung, nicht aber um eine Ausgabe im buchungstechnischen Sinne handelt, muss nicht dafür Sorge getragen werden, dass die ausgezahlten Beträge durch Umlage auf die Wohnungseigentümer wieder ausgeglichen werden. Auch entfaltet die Auszahlung keine Wirkungen auf die Höhe der Beitragszahlungen der einzelnen Wohnungseigentümer. Die Darstellung der Rückzahlung in den Einzelabrechnungen ist auch nicht ausnahmsweise deshalb geboten, weil für den Kl. aufgrund fehlender Belege nicht nachvollziehbar ist, an welche Wohnungseigentümer Auszahlungen erfolgt sind. Auch insoweit gilt, dass es der Gemeinschaft obliegt, bei fehlendem Nachweis der sachlichen und rechnerischen Richtigkeit der Zahlungen Regressansprüche gegen den Verwalter zu prüfen.

f) Zu Unrecht beanstandet der Kl. bezüglich der Rechnungsposition „Heiz- und Wasserkosten“ den unterschiedlichen Ansatz von Ausgaben in der Gesamt- und in den Einzelabrechnungen. Im Hinblick auf die von der Heizkostenverordnung vorgeschriebene verbrauchsabhängige Abrechnung gilt für die Abrechnung dieser Kosten eine Ausnahme vom Prinzip der Jahresabrechnung als reiner Einnahmen- und Ausgabenabrechnung. Diese Ausnahme erstreckt sich indes nur auf die Einzelabrechnungen. Während in der Gesamtabrechnung alle in dem Wirtschaftsjahr für diese Rechnungsposition angefallenen Kosten einzustellen sind, ist aufgrund der Vorgaben der Heizkostenverordnung eine Verteilung der tatsächlich angefallenen Heiz- und Warmwasserkosten auf der Grundlage des gemessenen Verbrauchs geboten (BGH v. 17.2.2012 - V ZR 251/10, GE 2012, 551, Tz. 16). Der Umstand, dass sich insoweit ausnahmsweise die Einzelabrechnung nicht unmittelbar aus der Gesamtabrechnung herleitet, ist hinzunehmen (BGH aaO.). Es kann auch dahingestellt bleiben, ob die Abrechnung eine verständliche Erläuterung der Abweichung enthält. Der Umstand, dass eine solche Erläuterung zur Verständlichkeit der Abrechnung geboten ist, bedeutet nicht, dass bei Fehlen einer solchen Erläuterung der angefochtene Beschluss zwingend bezüglich dieser Kostenposition für ungültig zu erklären ist; dies ergibt sich aus der in Bezug genommenen Entscheidung des BGH auch nicht.

Vielmehr kommt eine (auf diese Rechnungsposition beschränkte) Ungültigerklärung des Beschlusses im Hinblick auf diese Rechnungsposition nur in Betracht, wenn die in die Abrechnung eingestellten Beträge unzutreffend wären. Hierzu hat der insoweit darlegungs- und beweispflichtige Kl. indes schon keinen Sachvortrag gehalten.

g) Der Beschluss über die Jahresabrechnung ist schließlich auch nicht deshalb für ungültig zu erklären, weil im Vorfeld der Beschlussfassung die Jahresabrechnung nicht durch den Verwaltungsbeirat geprüft wurde und lediglich ein Entwurf zur Abstimmung vorgelegen habe. Diese Umstände rechtfertigen die Ungültigerklärung des Beschlusses für sich genommen nicht. Insbesondere lässt sich dem Versammlungsprotokoll mit hinreichender Bestimmtheit entnehmen, dass nicht nur ein Entwurf genehmigt werden sollte. So weisen die dem Kl. übermittelten Abrechnungen ein Erstellungsdatum vom 29.7.2016 aus. Auf diese Abrechnungen nimmt auch die Beschlussfassung Bezug. Es ist auch nicht zu beanstanden, dass die Wohnungseigentümer zur Konkretisierung der getroffenen Regelung auf ein außerhalb des Protokolls befindliches Dokument Bezug nehmen, sofern es sich - wie hier - zweifelsfrei bestimmen lässt (BGH v. 8.4.2016 - V ZR 104/15, GE 2016, 921, Tz. 9).

2. Das Amtsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen, soweit der Kl. die Ungültigerklärung des Bestellungsbeschlusses erreichen will. Die vorgetragenen Gründe rechtfertigen die Ungültigerklärung dieses Beschlusses nicht.

a) Ein Beschluss über die Wiederbestellung eines Verwalters ist vom Gericht für ungültig zu erklären, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine weitere Zusammenarbeit mit ihm unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von Anfang an nicht gegeben ist. Dabei sind an das Vorliegen eines solchen Grundes im Regelfall strengere Anforderungen zu stellen als bei der Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund, da sich die Wohnungseigentümer gerade bei einer Wiederbestellung für den Verwalter entschieden haben und in die Entscheidung der Wohnungseigentümergemeinschaft nur aus wichtigem Grund eingegriffen werden darf (BayObLG v. 22.12.2004 - 2 Z BR 173/04, BayObLGR 2005, 366; LG München v. 11.10.2017 - 1 T 475/16, ZMR 2018, 72; Merle in Bärmann, 13. Aufl., § 26 Rz. 61). Ein solcher wichtiger Grund ist dann gegeben, wenn wegen mangelnder Neutralität des Verwalters oder aufgrund seiner bisherigen Amtsführung kein Vertrauensverhältnis zu sämtlichen Wohnungseigentümern mehr besteht. Maßgeblich für diese Bewertung ist eine Gesamtabwägung (vgl. LG Itzehoe v. 26.1.2017 - 11 S 33/17, ZMR 2018, 436, zitiert nach juris). Nach dem Rechtsgedanken des § 314 Abs. 1 BGB müssen die vorgetragenen Gründe so erheblich sein, dass den klagenden Wohnungseigentümern eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann, so dass die Interessen derjenigen Wohnungseigentümer, die sich für eine weitere Zusammenarbeit ausgesprochen haben, ausnahmsweise zurücktreten müssen.

b) Aufgrund der vom Kl. vorgetragenen Umstände ist für die Parteien eine weitere Zusammenarbeit mit der gewählten und zum Rechtsstreit beigeladenen Verwalterin nicht schlechthin unzumutbar. Soweit er darauf abstellt, dass auch in der Eigentümerversammlung vom 25.11.2016 noch keine Jahresabrechnungen für die Wirtschaftsjahre 2014 und 2015 vorgelegen hätten, so kann hierin zwar eine Pflichtverletzung der Verwalterin gesehen werden. Indes beruht dies u. a. darauf, dass bislang noch keine bestandskräftige Beschlussfassung über die Jahresabrechnung 2013 vorliegt. Diese Beschlussfassung über das Vorjahr ist wegen des Charakters der Jahresabrechnung als einfache Einnahmen- und Ausgabenabrechnung zwar nicht Voraussetzung für die Erstellung der die nachfolgenden Wirtschaftsjahre betreffenden Jahresabrechnungen. Nimmt die Gemeinschaft diese Vorgehensweise wegen des Streits über die für das Vorjahr (hier das Wirtschaftsjahr 2013) erstellte Jahresabrechnung stillschweigend hin und gleichzeitig davon Abstand, den Verwalter durch Beschlussfassung zur Erstellung der Abrechnung anzuhalten, kann nicht angenommen werden, die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses mit ihr sei ihnen nicht zuzumuten.

Auch der Umstand, dass die Verwalterin im Zusammenhang mit dem Verkauf von Wohnungen als Maklerin tätig geworden ist, steht ihrer Wiederwahl nicht entgegen. Es ist bereits nicht ersichtlich und von dem Kl. auch nicht vorgetragen worden, dass die Verwalterin im Vorfeld der Beschlussfassung vom 15.11.2016 im Zusammenhang mit dem Verkauf von Wohnungen der streitgegenständlichen Gemeinschaft überhaupt Maklertätigkeiten wahrgenommen hätte. Auch der allgemein gehaltene, werbende Hinweis der Verwalterin in ihrem Schriftverkehr auf den von ihr angebotenen „Verkaufsservice für Wohnungseigentümer“ stellt keinen wichtigen Grund dar, der ihrer Wiederbestellung entgegenstand. Die vom Kl. in Bezug genommene Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts (BayObLG v. 7.5.1997 - 2Z BR 135/96, NJW-RR 1998, 302) macht insoweit eine anderweitige Beurteilung nicht erforderlich. Dieser Entscheidung lag ein Sachverhalt zugrunde, in der die Verwalterin ein Rundschreiben an alle Wohnungseigentümer versandte, in dem sie nicht nur ausdrücklich darauf verwies, neben ihrer Eigenschaft als Verwalterin auch als Immobilienverwalter tätig zu sein, sondern die Wohnungseigentümer auch ausdrücklich für den Fall eines Verkaufs oder einer Vermietung ihrer Wohnungen ausdrücklich um Kontaktaufnahme bat, um für sie als Maklerin tätig zu werden. Demgegenüber enthält das von dem Kl. beispielhaft als Anlage K 32 vorgelegte Schreiben vom 7.7.2017 keine solche Aufforderung, sondern nur den allgemeinen, werbenden Hinweis auf einen Verkaufsservice, der sich indes nicht ausdrücklich und ausschließlich an die Wohnungseigentümer der Gemeinschaft richtet. Auch die vom Kl. in Bezug genommene Entscheidung der Kammer vom 3.7.2015 (55 S 120/14 WEG) macht eine anderweitige Beurteilung nicht erforderlich, denn dort ist die vermeintliche Maklertätigkeit nur eine von mehreren Gesichtspunkten im Rahmen einer nach billigem Ermessen (§ 91a ZPO) zu treffenden Kostenentscheidung gewesen, die zudem ausdrücklich nur summarischen Charakter hatte.

Der Bestellungsbeschluss ist nicht deshalb für ungültig zu erklären, weil die Verwalterin die von der Streithelferin erstellte Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2013 einer Rechtsanwaltskanzlei zur Prüfung überlassen und ohne Beschlussfassung der Eigentümerversammlung einen Prüfbericht in Auftrag gegeben hat. Dabei kann es dahingestellt bleiben, ob die beigeladene Verwalterin insoweit auf Weisung der Wohnungseigentümer oder eigenmächtig gehandelt hat. Selbst wenn es an einer entsprechenden Beschlussfassung und Weisung der Gemeinschaft fehlt, waren die Wohnungseigentümer aufgrund des ihnen zustehenden Beurteilungsspielraums noch nicht gezwungen, von einer erneuten Bestellung Abstand zu nehmen, zumal sie in der Versammlung ausdrücklich Kenntnis von der Vergabe des Prüfberichtes hatten.

Auch die weiteren vom Kl. vorgetragenen Umstände, die sich im Wesentlichen auf die Leitung der Versammlung und der Abstimmungen beziehen, rechtfertigen die Ungültigerklärung des Bestellungsbeschlusses nicht. Auch bei einer Zusammenschau aller vorgetragenen Gründe ist nicht erkennbar, dass das Vertrauensverhältnis zu sämtlichen Wohnungseigentümern gestört ist und ihnen die weitere Zusammenarbeit bis zum Ablauf der Bestellungszeit nicht mehr zugemutet werden kann.

In die Jahresabrechnung sind sämtliche im Wirtschaftsjahr getätigten Ausgaben einzustellen, gleichgültig, ob sie nachvollziehbar oder durch Kontoauszüge belegt sind. Auch zu Unrecht erfolgte oder mangels Kontounterlagen/Belege nicht prüfbare Ausgaben sind in die Abrechnung aufzunehmen. Die Wiederbestellung eines Verwalters ist nur für ungültig zu erklären, wenn eine weitere Zusammenarbeit mit ihm unzumutbar ist. Dabei sind an die Unzumutbarkeit strengere Anforderungen zu stellen als bei einer Abberufung aus wichtigem Grund.

Am 25. November 2016 beschloss die Eigentümerversammlung die von der früheren Verwalterin (jetzige Streithelferin) erstellten Gesamt- und Einzeljahresabrechnungen für das Wirtschaftsjahr 2013 und die Verlängerung des Verwaltervertrages für zwei Jahre. Der Kläger betreibt die Ungültigerklärung dieser Beschlüsse, weil die Jahresabrechnung nur als Entwurf und ohne Unterschrift vorgelegen habe. Zwischen dem Anfangs- und Endbestand der Gemeinschaftskosten bestehe eine nicht nachvollziehbare Differenz. Außerdem habe der Beirat die Jahresabrechnung nicht vorab geprüft. Die Wiederbestellung der Verwalterin verstoße wegen der von ihr wahrgenommenen Maklertätigkeit gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Das AG hat die Anfechtungsklage bezüglich der beiden Beschlussgegenstände abgewiesen. Hiergegen die Berufung.

Die Berufung wird zurückgewiesen. Die Beschlussfassung hinsichtlich der Jahresabrechnung ist nicht zu beanstanden. Sie enthält keine Billigung der von dem Verwalter getätigten Ausgaben (BGH, GE 2011, 621). Dies bleibt gegebenenfalls einem gesondert zu fassenden Entlastungsbeschluss vorbehalten. Sodann prüft das Gericht die vorgetragenen Anfechtungsgründe bezüglich der beschlossenen Jahresabrechnung. Ebenso wenig ist die Wiederbestellung der Verwalterin zu beanstanden. Eine weitere Zusammenarbeit mit ihm ist nicht schlechthin unzumutbar. Es ist nicht ersichtlich, dass die Verwalterin im Zusammenhang mit dem Verkauf von Wohnungen der Gemeinschaft überhaupt Maklertätigkeiten wahrgenommen hätte.

Das Gericht betont, dass es nur die innerhalb der Anfechtungsfristen vorgetragenen Gründe der Klage zu prüfen hatte. Bei der Wiederbestellung der Verwalterin ist darauf hinzuweisen, dass an das Vorliegen eines wichtigen Grundes bei der Wiederbestellung strengere Anforderungen zu stellen sind als bei der Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund, da sich die Wohnungseigentümer gerade bei einer Wiederbestellung für diesen Verwalter entschieden haben und in die Entscheidung der Wohnungseigentümer regelmäßig nicht eingegriffen werden darf.

VRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister

AKD Anwaltskanzlei Dittert