Einsichtsrecht in Verbrauchsdaten der anderen Mieter

Gegenüber der Nachforderung des Vermieters aus einer verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, solange ihm nicht Einsicht in die Verbrauchswerte der anderen Mieter gewährt wird.

(Leitsatz der Redaktion)

[...] c) Zu Unrecht ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass den Bekl. in Bezug auf die verbrauchsabhängigen Heiz‑ und Warmwasserkosten grundsätzlich kein Einsichtsrecht in die Unterlagen zusteht, aus denen sich die Verbrauchswerte der übrigen Mieteinheiten ergeben. Nachdem ihnen in zweiter Instanz entsprechende Unterlagen jedoch übersandt worden sind, ist der Nachforderungsanspruch des Kl. nunmehr uneingeschränkt durchsetzbar.

Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass dem Mieter gegenüber der Nachforderung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB zusteht, solange der Vermieter ihm nicht die Überprüfung der Abrechnung ermöglicht. Dazu zählen z. B. auch Verträge des Vermieters mit Dritten, soweit deren Heranziehung zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung und zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen eine Nebenkostenabrechnung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB erforderlich ist (vgl. BGH, WuM 2012, 276).

Auch die Verbrauchszahlen der übrigen Mieter können für die Prüfung der eigenen Nebenkostenabrechnung insoweit jedoch relevant sein, so z. B. um nachvollziehen zu können, ob die Summe der Einzelverbräuche den angegebenen Gesamtverbrauch ergibt (vgl. Schmidt‑Futterer, Mietrecht, 1. Aufl., § 556 BGB, Rz. 481; so im Ergebnis auch AG Münster, WuM 2000, 198; AG Charlottenburg, GE 2005, 805). Sollte dies nicht der Fall sein, könnte das z. B. auf eine Vornahme nicht offen gelegter Vorwegabzüge oder aber auf eine unzutreffende Erfassung des Gesamtverbrauchs hindeuten. Vor diesem Hintergrund konnte den Bekl. eine Einsichtnahme in entsprechende Unterlagen, aus denen sich der Einzelverbrauch der übrigen Mieter ergibt, vorliegend auch nicht aus datenschutzrechtlichen Gründen verwehrt werden. Sofern in den Unterlagen datenschutzrechtlich relevante Daten enthalten sind, kann der Vermieter, wie hier im Rahmen des Anlagenkonvoluts K 10 auch geschehen, diese für die Einsichtnahme ggf. abdecken oder unkenntlich machen.

Ohne Erfolg berufen die Bekl. sich nach Einsichtnahme in die Verbrauchsdaten der übrigen Mieter indes nunmehr darauf, dass es im Vergleich zwischen den einzelnen Einheiten auffällige Schwankungen bei den verbrauchsabhängigen Kosten gegeben habe. Unabhängig davon, dass die Bekl. dabei übersehen, dass sich der in Bezug genommene geringere Verbrauch einzelner Wohneinheiten z. T. jeweils nur auf anteilige Zeitabschnitte des gesamten Abrechnungsjahrs bezog, wäre es im Übrigen aber auch nichts Ungewöhnliches, wenn sich die verbrauchsabhängigen Kosten sowohl der einzelnen Wohneinheiten untereinander als auch im Vergleich zu Gewerbeeinheiten je nach dem Verbrauchsverhalten der Nutzer nicht nur unwesentlich unterscheiden. Welche Schlussfolgerungen die Bekl. hieraus in Bezug auf die Richtigkeit ihrer eigenen Abrechnung herleiten wollen, ist nicht ersichtlich. [...]

Im Hinblick darauf, dass den Bekl. gegenüber der Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung 2010 nach Ansicht der Kammer hingegen zunächst ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Belegeinsicht zustand, was insofern zu einer entsprechenden auch kostenmäßig zu berücksichtigen Zug‑um‑Zug‑Verurteilung nach § 274 BGB geführt hätte, sind dem Kl., welcher eine entsprechende Einsicht vorliegend (erst) in zweiter Instanz gewährt hat, gem. § 97 Abs. 2 ZPO die Kosten der Berufungsinstanz anteilig auferlegt worden.

ebenso LG Berlin vom 17. Oktober 2013 - 67 S 164/13 -. WM 2014, 28

Der Mieter hat ein Recht auf Überprüfung der Betriebskostenabrechnung und darf dazu auch Verträge des Vermieters mit Dritten einsehen, ohne dass der Datenschutz dem entgegensteht. Bei einer Heizkostenabrechnung hat der Mieter auch einen Anspruch darauf, die Verbrauchswerte der anderen Mieter einsehen zu können, um die Angaben zum Vorwegabzug und zum Gesamtverbrauch überprüfen zu können. Verweigert der Vermieter das, darf der Mieter gegenüber Nachforderungen des Vermieters aus der Abrechnung ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen.

Die Mieter hatten gegen die Heizkostenabrechnung zahlreiche Einwendungen erhoben. Unter anderem verlangten sie Einsicht in die Unterlagen, aus denen sich die Verbrauchswerte der übrigen Mieter ergeben. Das Amtsgericht Pankow-Weißensee meinte, ein solches Einsichtsrecht bestehe nicht.

Mit Urteil vom 12. Juli 2013 schloss sich das Landgericht Berlin der Auffassung des Amtsgerichts Charlottenburg (GE 2005, 805) an, das ein solches Einsichtsrecht bejaht hatte. Dies gehöre zur Überprüfung der Abrechnung und Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen die Nachforderung. Die Verbrauchsdaten der anderen Mieter könnten für die Überprüfung der eigenen Heizkostenabrechnung beispielsweise relevant sein, um aus der Summe der Einzelverbrauchswerte den angegebenen Gesamtverbrauch nachzuvollziehen.

Sofern die Unterlagen datenschutzrechtlich relevante Einzelheiten enthielten, könnten diese geschwärzt werden, um dem Datenschutz Genüge zu tun.

Weil der Vermieter Einsicht in die Verbrauchsdaten der anderen Mieter erst in der Berufungsinstanz gewährt hatte, wurden ihm die Kosten der Berufung anteilig auferlegt.