Einsichtsrecht des Mieters in Abrechnungen bei Wärmecontracting

Einsichtsrecht des Mieters in Abrechnungen bei Wärmecontracting; Rechnungen von Vorlieferanten

Der Vermieter, der einen Wärmelieferungsvertrag mit einem Contractor abgeschlossen hat, ist dem Mieter gegenüber nicht zur Vorlage der dem Contractor von dessen Vorlieferanten ausgestellten Rechnung verpflichtet (Fortführung des Senatsbeschlusses vom 22. November 2011 - VIII ZR 38/11, GE 2012, 825 = WuM 2012, 276).

1 Die Kl. mieteten mit schriftlichem Vertrag vom 16. Mai 1980 von der Rechtsvorgängerin der Bekl. eine in B. gelegene Wohnung. Die Beheizung und Warmwasserversorgung erfolgt vereinbarungsgemäß durch Fernwärme. Hierfür schaltete die Bekl. einen Wärmecontractor ein, der die benötigte Fernwärme seinerseits von dem städtischen Versorger als Vorlieferanten bezieht. Zwischen den Parteien ist ein Wärmecontracting nicht vereinbart.

2 Die Kl. verlangen zur Überprüfung ihrer Heizkostenabrechnung für den Zeitraum vom 1. Juli 2009 bis 30. Juni 2010 die Vorlage der von dem Versorger an den Wärmecontractor gerichteten Rechnung für die gelieferte Fernwärme. Die Bekl. übersandte stattdessen die Abrechnung des Wärmecontractors vom 4. November 2010 und legte dar, welche Kosten dieser Rechnung Zusatzkosten des Wärmecontracting darstellen.

3 Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Bekl. hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Kl. die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

4 Die Revision hat keinen Erfolg.

I. 5 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

6 Die Kl. hätten gegenüber der Bekl. als ihrer Vermieterin keinen Anspruch auf Vorlage der dem Wärmecontractor seitens des Vorlieferanten ausgestellten Rechnung. Zwar dürften die Kl. aufgrund des Mietvertrags unstreitig nicht mit Kosten belastet werden, die nur durch das Wärmecontracting entstünden, weil ihr Mietvertrag diese Form der Wärmeenergieversorgung nicht vorsehe. Die Bekl. habe diese Kosten aber aus der Heizkostenabrechnung unstreitig nachvollziehbar herausrechnen lassen. Zur Überprüfung dieser Abrechnung könnten die Kl. die Vorlage der von der Bekl. verwendeten Unterlagen verlangen, insbesondere die ihr seitens des Wärmecontractors ausgestellte Rechnung. Diese Rechnung liege auch vor. Die von dem Vorlieferanten ausgestellte Rechnung an den Wärmecontractor könnten die Kl. dagegen nicht einsehen, weil die Informationspflicht der Bekl. als Vermieterin dadurch überspannt würde.

7 Ein Vermieter sei nicht verpflichtet, darzulegen und zu belegen, wie die Preise der von ihm bezogenen Verbrauchsgüter, insbesondere der Heizenergie, im vorgelagerten Handel zustande gekommen seien. Dazu sei er auch regelmäßig nicht in der Lage, weil der Lieferant nicht verpflichtet sei, ihm als Endbezieher seine Kalkulation offen zu legen. Entsprechend verhalte es sich beim Bezug der Heizenergie von einem zwischengeschalteten Wärmecontracting-Unternehmen. Dass die Kl. die durch das Wärmecontracting zusätzlich entstehenden Kosten nicht schuldeten, mache im Ergebnis keinen Unterschied. Zwar sei die Bekl. zur Erläuterung der Abrechnung auf Verlangen verpflichtet darzulegen, dass und wie sie die zusätzlichen Kosten aus der ihr ausgestellten Rechnung herausgerechnet habe. Sie sei aber nicht verpflichtet, die dem Wärmecontracting-Unternehmen ausgestellte Rechnung vergleichsweise gegenüberzustellen. Es genüge, dass sie wie hier unstreitig geschehen darlege, welche Kosten aus der ihr gestellten Rechnung Zusatzkosten darstellten.

II. 8 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand. Zu Recht hat das Berufungsgericht den Kl. einen Anspruch gegen die Bekl. auf Vorlage der Rechnung des Vorlieferanten für die Heizperiode 2009/2010 versagt.

9 1. Zu der jährlichen, den Grundsätzen des § 259 BGB entsprechenden Abrechnung über die vorausgezahlten Betriebskosten, zu der der Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB verpflichtet ist, gehört auch, dass der Vermieter dem Mieter die Überprüfung der Abrechnung ermöglicht. Hiervon umfasst ist die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen, darunter auch Verträge des Vermieters mit Dritten, soweit deren Heranziehung zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung und zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB erforderlich ist (Senatsbeschluss vom 22. November 2011 - VIII ZR 38/11, GE 2012, 825 = WuM 2012, 276 Rn. 2; Senatsurteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419 Rn. 21). Wie der Senat bereits entschieden hat, ist dies insbesondere bei einem Wärmelieferungsvertrag der Fall (Senatsbeschluss vom 22. November 2011 - VIII ZR 38/11, aaO. Rn. 2; Senatsurteil vom 6. Dezember 1978 - VIII ZR 273/77, NJW 1979, 1304 unter II 2 c); in diesen besteht ein Einsichtsrecht des Mieters.

10 Der Vermieter, der einen Wärmelieferungsvertrag mit einem Contractor abgeschlossen hat, ist aber nicht zur Vorlage der dem Contractor von dessen Vorlieferanten ausgestellten Rechnung verpflichtet. In den Fällen der Versorgung des Mieters mit Heizenergie durch einen Wärmecontractor gilt nichts anderes als bei dem unmittelbaren Energiebezug durch den Vermieter ohne Einschaltung eines Contracting-Unternehmens. Auch in diesen Fällen haben die Mieter einer Wohnung gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Auskunft darüber, zu welchem Preis und zu welchen Konditionen beispielsweise der Heizöllieferant das Heizöl seinerseits von seinem Vorlieferanten bezieht. Ebenso wenig steht den Kl. als Mietern ein Anspruch auf Auskunft über Vereinbarungen zu, die der Wärmecontractor mit seinen Vorlieferanten geschlossen hat.

11 Unbenommen bleibt den Kl. das Einsichtsrecht in den von der Bekl. mit dem Wärmecontractor abgeschlossenen Wärmelieferungsvertrag zur Nachprüfung der Heizkostenabrechnung. Will der Mieter die Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots aus § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB prüfen, kann er die ihm in Rechnung gestellten Kosten mit den Preisen anderer Wärmelieferanten vergleichen.

12 2. Zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung ist die Rechnung des Fernwärmeversorgers an den Wärmecontractor auch nicht aus anderen Gründen erforderlich. Die Bekl. hat die im vorliegenden Fall nicht umlagefähigen Kosten des Wärmecontractings nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts aus der seitens des Wärmecontractors vorgelegten Heizkostenabrechnung „unstreitig nachvollziehbar herausrechnen lassen". Es kann dahingestellt bleiben, ob die Zusatzkosten des Wärmecontracting damit zutreffend ermittelt worden sind. Hätten die Kl. dies bestreiten wollen, folgte daraus kein Anspruch auf Vorlage der dem Wärmecontractor von seinem Vorlieferanten gestellten Rechnung. Vielmehr hätte die Bekl. die Richtigkeit der Abrechnung zu beweisen gehabt. Welchen Beweis ein Vermieter dafür antritt, ist ihm überlassen. [...]

Der Vermieter, der einen Wärmelieferungsvertrag mit einem sog. Wärmecontractor abgeschlossen hat, ist dem Mieter gegenüber nicht zur Vorlage der dem Contractor von dessen Vorlieferanten ausgestellten Rechnung verpflichtet.

Die Beheizung und Warmwasserversorgung erfolgt in der Mietwohnung vereinbarungsgemäß durch Fernwärme. Hierfür schaltete die Vermieterin (Beklagte) einen Wärmecontractor ein, der die benötigte Fernwärme seinerseits von dem städtischen Versorger als Vorlieferanten bezieht. Zwischen den Mietvertragsparteien allerdings ist ein Wärmecontracting nicht vereinbart.

Die Mieter (Kläger) verlangten nun zur Überprüfung ihrer Heizkostenabrechnung die Vorlage der von dem Versorger an den Wärmecontractor gerichteten Rechnung für die gelieferte Fernwärme. Die Vermieterin übersandte stattdessen die Abrechnung des Wärmecontractors und legte dar, welche Posten dieser Rechnung Zusatzkosten des Wärmecontracting darstellen. Das AG gab der Klage statt, das LG wies sie ab, was zur zugelassenen Revision der Kläger zum BGH führte.

Der VIII. Senat des BGH wies die Berufung zurück. Das Landgericht habe zu Recht den Mietern einen Anspruch gegen den Vermieter auf Vorlage der Rechnung des Vorlieferanten versagt. Zu der jährlichen Betriebskostenabrechnung des Vermieters gehöre zwar auch, dass der Vermieter die Überprüfung der Abrechnung ermögliche. Hiervon erfasst sei die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen, darunter auch Verträge des Vermieters mit Dritten, soweit deren Heranziehung zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung und zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung erforderlich sei (BGH, GE 2012, 825). Wie der Senat bereits entschieden habe, sei dies insbesondere bei einem Wärmelieferungsvertrag der Fall.

Der Vermieter, der einen Wärmelieferungsvertrag mit einem Contractor abgeschlossen habe, sei jedoch nicht zur Vorlage der dem Contractor von dessen Vorlieferanten ausgestellten Rechnung verpflichtet. In diesen Fällen der Versorgung des Mieters mit Heizenergie gelte nichts anderes als bei dem unmittelbaren Energiebezug durch den Vermieter ohne Einschaltung eines Contracting-Unternehmens. Auch in diesen Fällen hätten die Mieter einer Wohnung gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Auskunft darüber, zu welchem Preis und zu welchen Konditionen beispielsweise der Heizöllieferant das Heizöl seinerseits von seinem Vorlieferanten beziehe. Ebenso wenig stehe dem Mieter ein Anspruch auf Auskunft über Vereinbarungen zu, die der Wärmecontractor mit seinem Vorlieferanten geschlossen habe.

Unbenommen bleibe dem Mieter das Einsichtsrecht in den von dem Vermieter mit dem Wärmecontractor abgeschlossenen Wärmelieferungsvertrag zur Nachprüfung der Heizkostenabrechnung. Wolle der Mieter die Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots aus § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB prüfen, könne er die ihm in Rechnung gestellten Kosten mit den Preisen anderer Wärmelieferanten vergleichen.

Zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung sei die Rechnung des Fernwärmeversorgers an den Wärmecontractor auch nicht aus anderen Gründen erforderlich. Der Vermieter habe die im vorliegenden Fall nicht umlagefähigen Kosten des Wärmecontractings nach den Feststellungen des Berufungsgerichts aus der seitens des Wärmecontractors vorgelegten Heizkostenabrechnung „unstreitig nachvollziehbar herausrechnen lassen".

Es könne dahingestellt bleiben, ob die Zusatzkosten des Wärmecontractings damit zutreffend ermittelt worden seien. Hätte der Mieter dies bestreiten wollen, folge daraus kein Anspruch auf Vorlage der dem Wärmecontractor von seinem Vorlieferanten gestellten Rechnung. Vielmehr hätte der Vermieter die Richtigkeit der Abrechnung zu beweisen gehabt. Welchen Beweis ein Vermieter dafür antrete, sei ihm überlassen.

Die Entscheidung ist für die gar nicht so seltene Ausgangssituation von Bedeutung, in der eine Zentralheizung vorhanden war, die auf gewerbliche Wärmelieferung umgestellt wird, der Vermieter es aber nicht schafft, auch im Vertragsverhältnis zum Mieter die Umstellung zu bewerkstelligen. In diesen Fällen sind die spezifischen Kosten des Contractings (Abschreibung, Instandhaltungsanteil, Unternehmergewinn) aus den Heizungskosten herauszurechnen.