Einsichtsrecht in Zahlungsbelege

Das Recht des Mieters auf Einsicht in die Belege einer Betriebskostenabrechnung erstreckt sich auch auf die zugrunde liegenden Zahlungsbelege.

1 Der Bekl. ist Mieter einer Wohnung der Kl. in Berlin. Die Kl. begehrt eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung vom 22. Oktober 2014 für das Jahr 2013. Sie gewährte dem Bekl. Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Rechnungsbelege; eine darüber hinaus vom Bekl. verlangte Einsichtnahme in die entsprechenden Zahlungsbelege lehnte sie ab.

2 Das Amtsgericht hat der auf Zahlung von 1.262,35 € nebst Zinsen gerichteten Klage unter deren Abweisung im Übrigen in Höhe von 1.195,19 € stattgegeben. Auf die Berufung des Bekl. hat das Landgericht die Klage insgesamt abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Kl. die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

3 Die Revision hat keinen Erfolg.

I. 4 Das Berufungsgericht (WuM 2019, 377) hat zur Begründung der Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt:

5 Der Kl. stehe ein Anspruch auf Ausgleich der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung vom 23. Oktober 2014 derzeit nicht zu, weil sie dem Bekl. die begehrte Einsicht (auch) in die Zahlungsbelege nicht gewährt habe und dem Bekl. daher nach § 242 BGB unter dem Gesichtspunkt der unzulässigen Rechtsausübung ein temporäres Leistungsverweigerungsrecht zustehe (vgl. BGH, NJW 2018, 1599 Rn. 24 ff.).

6 Die Abrechnungspflicht des Vermieters umfasse nach § 259 Abs. 1 BGB die Vorlage von Belegen, soweit diese erteilt zu werden pflegten. Eine Einschränkung dahingehend, dass die Einsichtnahme in die Belege zur Überprüfung der Abrechnung zwingend erforderlich sein müsse, lasse sich der Vorschrift nicht entnehmen. Vielmehr genüge das allgemeine Interesse des Mieters, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren.

7 Lägen Zahlungsbelege zum Nachweis der Erfüllung von Forderungen gegenüber dem Gläubiger vor, sei kein sachlicher Grund ersichtlich, weshalb dem Abrechnungsempfänger eine Einsichtnahme in diese Belege verweigert werden sollte. Ein besonderes Interesse - wie etwa ein begründetes Misstrauen gegenüber der Abrechnungspraxis des Vermieters - brauche der Mieter nicht darzulegen. Es reiche vielmehr aus, dass er - wie jeder Abrechnungsempfänger - überprüfen könne, ob der Abrechnungspflichtige - hier der Vermieter - die Rechnungsbeträge so wie in der Abrechnung ausgewiesen beglichen und nicht etwa Kürzungen vorgenommen oder von Preisnachlässen oder Ähnlichem profitiert habe. Anders möge es sich allenfalls dann verhalten, wenn Zahlungsbelege nicht vorlägen, etwa weil Rechnungen (z. B. mangels Fälligkeit) noch nicht beglichen worden seien.

8 Dass sich das Belegeinsichtsrecht des Mieters auf Zahlungsbelege erstrecken müsse, ergebe sich zudem spiegelbildlich als geradezu zwingendes (Gegen-) Recht des Mieters, wenn dem Vermieter ein Wahlrecht bezüglich der Abrechnungsmethode zugebilligt werde. Bei der Abrechnung nach dem „Abflussprinzip“ - bei dem der Vermieter auf die im Abrechnungszeitraum tatsächlich bezahlten Rechnungen abstelle - sei zur sachgerechten Überprüfung die Einsichtnahme in die Zahlungsbelege erforderlich.

9 Da die Kl. von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht habe, sei sie - unabhängig von der Frage, ob dem Bekl. ein Recht auf Einsichtnahme in sämtliche der Kl. vorliegenden Zahlungsbelege zuzugestehen sei - hier in jedem Fall in begrenztem Umfang zur Vorlage verpflichtet.

II. 10 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist.

11 Das Berufungsgericht hat die Klage zutreffend mit Rücksicht darauf als derzeit unbegründet abgewiesen, dass die Kl. dem Bekl. die begehrte Einsicht in die der Betriebskostenabrechnung 2013 zugrunde liegenden Zahlungsbelege nicht gewährt hat.

12 1. Nach der Rechtsprechung des Senats, die das Berufungsgericht zutreffend angewendet hat, steht dem Mieter gegenüber dem auf eine Betriebskostenabrechnung gestützten Zahlungsverlangen des Vermieters ein aus § 242 BGB folgendes (temporäres) Leistungsverweigerungsrecht zu, solange ihm eine nach § 259 Abs. 1 BGB berechtigterweise begehrte Belegeinsicht nicht gewährt worden ist (Senatsurteile vom 7. Februar 2018 - VIII ZR 189/17, NJW 2018, 1599 Rn. 29; vom 10. April 2019 - VIII ZR 250/17, NJW-RR 2019, 977 Rn. 36 ff.).

13 2. Zu den Abrechnungsunterlagen, auf die sich das Einsichtsrecht des Mieters bezieht, gehören - wie das Berufungsgericht ebenfalls richtig gesehen hat - neben den Rechnungen auch die dazugehörigen Zahlungsbelege über die in der Abrechnung auf die Mieter umgelegten Betriebskosten. Denn mit Hilfe dieser Belege wird der Mieter in die Lage versetzt, die Berechtigung der jeweils in Rechnung gestellten Beträge zu überprüfen. Der Darlegung eines besonderen Interesses bedarf es dabei nicht, es genügt vielmehr das allgemeine Interesse des Mieters, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren (Senatsurteil vom 7. Februar 2018 - VIII ZR 189/17, aaO. Rn. 18).

14 Entgegen der Auffassung der Revision gilt das auch für die Einsichtnahme in die Zahlungsbelege, und zwar unabhängig davon, ob der Vermieter nach dem Abflussprinzip oder nach dem Leistungsprinzip abrechnet oder bei den unterschiedlichen Betriebskostenarten teils die eine, teils die andere Abrechnungsmethode anwendet (zu den unterschiedlichen Abrechnungsmethoden vgl. Senatsurteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 49/07, NJW 2008, 1300 Rn. 16 ff.).

15 a) Zu Unrecht meint die Revision, der Mieter habe an der Vorlage der Zahlungsbelege kein berechtigtes Interesse, weil etwaige Kürzungen oder Nachlässe nicht nur aus dem Zahlungsbeleg ersichtlich seien, sondern vom Vermieter pflichtgemäß bereits auf dem Rechnungsbeleg zu vermerken seien, der Vermieter sich im Falle der Umlage eines nicht oder nicht in voller Höhe entstandenen Rechnungsbetrags wegen Betrugs zu verantworten hätte und die Belegeinsicht dem Mieter ohnehin keinen Schutz biete, da auch Belege manipuliert sein könnten. Mit derartigen Spekulationen kann das der Belegeinsicht zugrunde liegende (allgemeine) Kontrollinteresse des Mieters nicht verneint werden. Zudem verkennt die Revision, dass die Belegeinsicht auch der Aufdeckung möglicher bloßer Versehen bei der Abrechnung dient.

16 aa) Entgegen der Auffassung der Revision ist es für den Anspruch des Mieters auf Belegeinsicht (inklusive der Zahlungsbelege) auch nicht von Bedeutung, dass der nach dem Leistungsprinzip abrechnende Vermieter die im Abrechnungszeitraum erbrachten bzw. darauf entfallenden Leistungen unabhängig davon umlegen kann, ob diese (bereits) im Abrechnungszeitraum bezahlt wurden. Denn dies ändert nichts daran, dass sich das allgemeine Kontrollinteresse des Mieters darauf erstreckt, ob der Vermieter die in die Abrechnung eingestellten Leistungen Dritter seinerseits (vollständig) bezahlt hat. Ist das nicht der Fall, besteht für den Mieter zumindest Anlass zu Nachfragen oder zur Erhebung von Einwendungen. Im Zeitpunkt der Erteilung der Abrechnung wird im Allgemeinen ein Zeitraum von mehreren Monaten seit Ablauf der Abrechnungsperiode (hier fast 10 Monate) verstrichen und deshalb regelmäßig zu erwarten sein, dass der Vermieter berechtigte Rechnungsbeträge seinerseits inzwischen im normalen Geschäftsgang bezahlt hat. Soweit der Vermieter insoweit einen Zahlungsbeleg nicht vorzulegen vermag, kann das - wie ausgeführt - Anlass für Nachfragen des Mieters oder zur Erhebung von Einwendungen gegen einzelne Kostenpositionen sein.

17 bb) Soweit der Vermieter nach dem Abflussprinzip abrechnet, das auf die im Abrechnungszeitraum abgeflossenen Mittel (bei Rechnungen Dritter also die Bezahlung dieser Rechnungen durch den Vermieter) abstellt, ist der Mieter zur Überprüfung der Abrechnung - wie das Berufungsgericht ebenfalls richtig gesehen hat - sogar zwingend auf die Einsicht in die Zahlungsbelege angewiesen, eben weil es für die Richtigkeit der Abrechnung in diesem Fall entscheidend darauf ankommt, ob die jeweiligen Betriebskosten im Abrechnungszeitraum bezahlt worden sind.

18 b) Ohne Erfolg macht die Revision schließlich geltend, das Berufungsgericht hätte der Kl. die streitige Nachforderung zumindest insoweit zusprechen müssen, als sie sich allein aus den nach dem Leistungsprinzip abgerechneten Betriebskostenarten (also unter Außerachtlassung der nach dem Abflussprinzip in Rechnung gestellten Positionen) ergab.

19 Das Berufungsgericht hat schon keine abschließenden Feststellungen zu der bei sämtlichen Betriebskostenpositionen jeweils angewendeten Abrechnungsmethode getroffen. Übergangenen Sachvortrag zeigt die Revision insoweit nicht auf. Vor allem aber bezieht sich das Einsichtsrecht des Mieters - unabhängig von der aus der Abrechnung als solcher ohnehin nicht ersichtlichen Abrechnungsmethode - auf die jeweiligen (und damit auf sämtliche vorhandenen) Zahlungsbelege. Anhaltspunkte dafür, dass der Bekl. sein Einsichtsbegehren - etwa im Laufe des Prozesses - auf einzelne Zahlungsbelege zu bestimmten Positionen beschränkt hätte, trägt die Revision nicht vor und sind auch nicht ersichtlich.

Über die Betriebskosten kann nach verschiedenen Prinzipien abgerechnet werden – wann die Leistungen erbracht wurden, wann sie dem Vermieter berechnet wurden oder wann die Zahlungen erfolgten. Der Bundesgerichtshof meint, in allen Fällen habe der Mieter ein Einsichtsrecht in die Zahlungsbelege.

Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung der Klägerin in Berlin, die eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung vom 22. Oktober 2014 für das Jahr 2013 verlangt. Die Klägerin gewährte dem beklagten Mieter zwar Einsicht in die

der Abrechnung zugrunde liegenden Rechnungsbelege, weigerte sich aber die darüber hinaus vom Beklagten verlangte Einsichtnahme in die entsprechenden Zahlungsbelege zu gewähren. Der Mieter verweigerte nach Einsichtnahme in die Rechnungen die Zahlung und meinte, die Abrechnung sei formell unwirksam, weil einzelne Kosten nach dem Abfluss-, andere nach dem Leistungsprinzip abgerechnet worden seien. Zudem sei ihm die Einsicht in die Zahlungsbelege verwehrt worden. Das Amtsgericht hat der auf Zahlung von rund 1.300 € gerichteten Klage in Höhe von rund 1.200 € stattgegeben, weil der Mieter kein Einsichtsrecht in die Zahlungsbelege habe. Auf die Berufung des Beklagten hat die 65. Kammer des Landgerichts Berlin die Klage abgewiesen, weil der Mieter aufgrund der verweigerten Einsicht in die Zahlungsbelege ein (temporäres) Leistungsverweigerungsrecht habe. Die vom Landgericht zugelassene Revision der Klägerin wurde vom BGH verworfen.

Der Bundesgerichtshof meinte, dass zu den Abrechnungsunterlagen, auf die sich das Einsichtsrecht des Mieters bezieht, neben den Rechnungen auch die dazugehörigen Zahlungsbelege über die in der Abrechnung auf die Mieter umgelegten Betriebskosten gehören. Denn nur mit Hilfe der Zahlungsbelege werde der Mieter in die Lage versetzt, die Berechtigung der jeweils in Rechnung gestellten Beträge zu überprüfen. Der Mieter müsse für sein Verlangen auf Zahlungsbelegeinsicht auch kein besonderes Interesses darlegen, es genüge vielmehr das allgemeine Interesse des Mieters, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren.

Das gelte unabhängig davon, ob der Vermieter nach dem Abflussprinzip oder nach dem Leistungsprinzip abgerechnet habe. Für den Anspruch des Mieters auf Einsicht in die Zahlungsbelege sei es auch nicht von

Bedeutung, dass der nach dem Leistungsprinzip abrechnende Vermieter die im Abrechnungszeitraum erbrachten bzw. darauf entfallenden Leistungen unabhängig davon umlegen kann, ob diese (bereits) im Abrechnungszeitraum bezahlt wurden. Denn dies ändert nichts daran, dass sich das allgemeine Kontrollinteresse des Mieters darauf erstrecke, ob der Vermieter die in die Abrechnung eingestellten Leistungen Dritter seinerseits (vollständig) bezahlt habe. Sei das nicht der Fall, bestehe für den Mieter zumindest Anlass zu Nachfragen oder zur Erhebung von Einwendungen. Die Belegeinsicht diene schließlich auch der Aufdeckung möglicher bloßer Versehen bei

der Abrechnung.

Im Zeitpunkt der Erteilung der Abrechnung werde im Allgemeinen ein Zeitraum von mehreren Monaten seit Ablauf der Abrechnungsperiode verstrichen und deshalb regelmäßig zu erwarten sein, dass der Vermieter berechtigte Rechnungsbeträge seinerseits inzwischen im normalen Geschäftsgang bezahlt habe. Soweit der Vermieter insoweit einen Zahlungsbeleg nicht vorlegen könne, kann das Anlass für Nachfragen des Mieters oder zur Erhebung von Einwendungen gegen einzelne Kostenpositionen sein.

Soweit der Vermieter nach dem Abflussprinzip abrechne, sei der Mieter zur Überprüfung der Abrechnung sogar zwingend auf die Einsicht in die Zahlungsbelege angewiesen, weil es für die Richtigkeit der Abrechnung in diesem Fall entscheidend darauf ankomme, ob die jeweiligen Betriebskosten im Abrechnungszeitraum bezahlt worden seien.

Bis zur Entscheidung der 65. Kammer des LG Berlin wurde allgemein angenommen, dass der Mieter keinen Anspruch auf Belegeinsicht hat (Beuermann GE 2019, 702). Die grobe Unterscheidung zwischen Leistungsprinzip und Abflussprinzip wurde differenziert (Blank NZM 2008, 754): Abrechnung nach dem Leistungsprinzip (maßgeblich ist, welche Leistungen im Wirtschaftszeitraum erbracht wurden); nach dem Abflussprinzip (maßgeblich sind die im Wirtschaftszeitraum erfolgten Zahlungen); nach dem Rechnungseingangsprinzip (maßgeblich sind die im Wirtschaftszeitraum eingegangen Rechnungen); nach dem Fälligkeitsprinzip (maßgeblich ist, wann die Rechnungen fällig werden). Demgegenüber meinte Milger (NZM 2008, 760), beim Abflussprinzip berücksichtige der Vermieter alle von ihm im Abrechnungsjahr gezahlten Rechnungen. Ungenau auch die Entscheidungen des BGH (GE 2008, 471): „Abflussprinzip (auch Abrechnung nach Rechnungen oder Ausgabenabrechnung genannt) … (der Mieter) kann anhand des Fälligkeitsdatums der Rechnung des Versorgers leicht feststellen, ob ein in die Abrechnung eingestellter Betrag zum Abrechnungszeitraum gehört“ und in GE 2008, 662: „Auch das Abflussprinzip ermöglicht grundsätzlich eine sachgerechte Umlage der Betriebskosten, indem es auf die Kosten abstellt, mit denen der Vermieter im Abrechnungszeitraum vom Leistungsträger jeweils tatsächlich belastet wird.“ Schmid (NZM 2008, 918) meinte denn auch, mit dem Abflussprinzip im Verständnis des BGH sei das Fälligkeitsprinzip gemeint, was auch sachlich gerechtfertigt sei, weil es nicht Voraussetzung für die Betriebskostenumlegung sei, dass die Forderungen des Dritten bereits bezahlt sind. Das alles ist Makulatur; der BGH geht auch über die Entscheidung der 65. Kammer hinaus, die eine Belegeinsicht nur für das Abflussprinzip angenommen hatte, und bejaht das Einsichtsrecht in Zahlungsbelege für alle Abrechnungsarten.