Einsichtsrecht

Einsichtsrecht; Betriebskostenabrechnung; Wohnungseigentümergemeinschaft; Jahresabrechnung; Zurückbehaltungsrecht

Das Recht des Mieters einer Eigentumswohnung auf Einsicht in die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Unterlagen besteht auch dann, wenn der Vermieter als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft die Jahresabrechnung hat bestandskräftig werden lassen. Bis zur Einsichtnahme hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht bezüglich einer Nachzahlungsforderung aus der Abrechnung.

Die Bekl. ist seit 1986 Mieterin einer 2 1/2-Zimmerwohnung im Hause, die die Kl. zwischenzeitlich zu Eigentum erworben hat.

Mit Schreiben v. 28.4.1995 hat die Kl. die Abrechnung der Nebenkosten für den Zeitraum Juli 1993 bis Juni 1994 erteilt, die mit einem Rückstand von 1.532,91 DM endete. Gleichzeitig gab die Kl. der Bekl. Gelegenheit zur Einsicht in die Originalunterlagen, die der Abrechnung zugrunde lagen, und zwar am Mittwoch, dem 10.5.1995, im Haus X.

Bei diesem Treffen wurde unstreitig dem Prozeßbevollmächtigten der Bekl. die Einsicht in die Belege versagt mit der Begründung, die Eigentümerversammlung habe die Abrechnung genehmigt und den Mietern stünde kein weiteres Einsichtsrecht zu. Vorgelegt wurden lediglich die Verwalterabrechnungen und die Grundsteuerbescheide.

Mit vorliegender Klage hat die Kl. den Nebenkostenrückstand geltend gemacht und die Ansicht vertreten, die Vorlage der Original-Verwalterabrechnung sei ausreichend, ein weiteres Einsichtsrecht stehe der Bekl. nicht zu.

Gegen das amtsgerichtliche Urteil, das die Abrechnung der Wohnungseigentümer für bestandskräftig gehalten hat und den Mieter hieran gebunden sah, hat die Bekl. Berufung eingelegt.

Die Berufung ist begründet. Der Kl. steht derzeit kein Anspruch auf Zahlung der Nebenkostennachforderung gegenüber der Bekl. zu. Grundsätzlich sind zwar Nachzahlungen aus Abrechnungen gemäß § 271 BGB sofort fällig. Aber der Mieter hat das Recht, die Abrechnung zu prüfen und Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Unterlagen zu nehmen. Hierfür wird man dem Mieter einen angemessenen Zeitraum zubilligen müssen. Solange diese Einsicht nicht gewährt worden ist, hat der Mieter bezüglich der Nachzahlungsforderung gemäß § 273 BGB ein Zurückbehaltungsrecht.

Die Kl. ist verpflichtet, der Bekl. die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen zu ermöglichen. Hierzu war sie auch bereit und hatte ein entsprechendes Angebot gemacht.

Die Bestandskraft der Wohnungseigentümerabrechnung hindert den Mieter einer Eigentumswohnung nämlich nicht, Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Unterlagen zu verlangen. Auch wenn der Eigentümer selbst die Abrechnung hat bestandskräftig werden lassen, bleibt es dem Mieter unbenommen, die Belege zu überprüfen und im Falle berechtigter Einwände die Abrechnung vom Vermieter korrigieren zu lassen. Insoweit wird das der Bekl. vertraglich zustehende Einsichtsrecht nicht durch einen bestandskräftigen Beschluß der Eigentümergemeinschaft ausgeschlossen.

Zwar steht der Bekl. als Mieterin kein eigener Anspruch auf Einsicht in die Unterlagen zu. Hierzu ist nur die Kl. als Mitglied der Eigentümergemeinschaft berechtigt, so daß sie dafür Sorge tragen muß, der Bekl., auf welche Weise auch immer, Gelegenheit zur Überprüfung der Belege zu geben. Daß sie dazu in der Lage ist, zeigt ihr Angebot v. 28.4.1995, das sie aus nicht verständlichen Gründen am 10.5.1995 zurückgenommen hat.

Da die Bekl. ein Recht zur Einsicht hat, die Einsicht aber bislang noch nicht gewährt worden ist, kann sie die Zahlung der Nebenkostenforderung zurückhalten (§ 273 BGB).