Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters

Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters; Anspruch auf Fotokopie; Ablichtungen; Jahresabrechnung; Wirtschaftsplan; Auskunftsanspruch der Gemeinschaft und der einzelnen Eigentümer; Individualanspruch

a) Das Recht des Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen ist grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben; dort kann er sich auf seine Kosten Ablichtungen der Unterlagen anfertigen oder anfertigen lassen.

b) Der gegen den Verwalter gerichtete Anspruch auf Auskunft zu der Jahresabrechnung und zu dem Wirtschaftsplan steht allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich als unteilbare Leistung zu; erst wenn sie davon trotz Verlangens eines einzelnen Eigentümers keinen Gebrauch machen, kann dieser allein die Auskunft verlangen. Außerdem besteht ein Individualanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers dann, wenn sich das Auskunftsverlangen auf Angelegenheiten bezieht, die ausschließlich ihn betreffen.

1 Der Kl. bewohnt als Eigentümer eine Wohnung in einer von der Bekl. verwalteten Wohnungseigentumsanlage. Zwischen Dezember 2005 und Januar 2009 wandte er sich mit 98 Schreiben an die Bekl. (Verwalterin) und bat um schriftliche Auskunft zu Fragen der Verwaltung. Die Bekl. beantwortete die Fragen. Sie übersandte dem Kl. auch - teils gegen Kostenerstattung - von ihm angeforderte Ablichtungen einzelner Unterlagen. An Eigentümerversammlungen hat der Kl., seitdem die Bekl. Verwalterin ist, nicht teilgenommen.

2 Nunmehr verlangt der Kl. die Übersendung von Ablichtungen näher bezeichneter Verwaltungsunterlagen, hilfsweise gegen Kostenerstattung, sowie Auskunft zur Jahresabrechnung 2007, zum Wirtschaftsplan 2009 und zu weiteren Verwaltungsangelegenheiten. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Bekl. beantragt, verfolgt der Kl. die im Berufungsrechtszug gestellten Klageanträge weiter.

I. 3 Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch auf Fertigung und Übersendung von Ablichtungen - auch gegen Kostenerstattung - von Unterlagen betreffend die Jahresabrechnung 2007. Zwar habe jeder Wohnungseigentümer einen individuellen Anspruch auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen und - gegen Kostenerstattung - auf Anfertigung von Ablichtungen bei der Einsichtnahme. Diese müsse aber grundsätzlich am Sitz der Verwalterin erfolgen. Auf eine Ausnahme von diesem Grundsatz könne sich der Kl. nicht berufen. Ihm seien die Kosten und der Zeitaufwand für die Fahrt zu dem von seiner Wohnung ca. 21 km entfernten Sitz der Bekl. ebenso zuzumuten wie das Aufbringen von Urlaubs- oder Freizeit für die Kontrolle der Verwaltung.

4 Einen Anspruch auf Anfertigung und Zusendung einer Ablichtung des internen Berichts des Beirats verneint das Berufungsgericht mit der Begründung, dass der Kl. insoweit kein Einsichtsrecht habe. Der Anspruch auf Einsichtnahme in die Unterlagen des Verwaltungsbeirats sei gemeinschaftsbezogen und könne deshalb nicht von einem einzelnen Wohnungseigentümer geltend gemacht werden.

5 Die Auskunftsansprüche hält das Berufungsgericht für unbegründet, weil sie nur den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zustünden; ohne - hier nicht erteilte - vorherige Ermächtigung könne der einzelne Wohnungseigentümer gemeinschaftsbezogene Auskunftsansprüche nicht geltend machen.

II. 6 Die Revision ist kraft Zulassung in dem Berufungsurteil, an die der Senat gebunden ist, statthaft (§ 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 Satz 2 ZPO) und auch im Übrigen zulässig (§§ 548, 549, 551 ZPO). Sie ist jedoch unbegründet.

7 1. Zu Recht hat das Berufungsgericht einen Anspruch auf Anfertigung und Zusendung von Ablichtungen von Verwaltungsunterlagen - auch gegen Kostenerstattung - verneint. Das Informationsrecht des Kl. wird ausreichend dadurch gewahrt, dass er die Unterlagen in den Geschäftsräumen der Bekl. einsehen und dort - auf eigene Kosten - Ablichtungen anfertigen (lassen) kann.

8 a) Als Wohnungseigentümer hat der Kl. nach §§ 675, 666 BGB i.V.m. dem Verwaltervertrag einen Anspruch gegen die Bekl. auf Gewährung von Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen. Ob es sich dabei um ein aus dem Anspruch auf Abrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) und Rechnungslegung (§ 259 BGB) abgeleitetes Recht handelt (s. nur OLG München, NZM 2006, 512; 2007, 691; vgl. auch BGHZ 10, 385, 386 f.), oder ob das Einsichtsrecht auf der analogen Anwendung der Vorschriften in § 24 Abs. 6 Satz 3, Abs. 7 Satz 8 WEG (Riecke/Schmid/Abramenko, Wohnungseigentumsrecht, 3. Aufl., § 28 Rn. 147) oder in § 716 Abs. 1 BGB (Staudinger/Bub, BGB [2005], § 28 WEG Rn. 607) beruht, ist ohne Belang. Da die Einsichtnahme auch der Überprüfung der Verwaltertätigkeit dient, besteht das Einsichtsrecht nach der bestandskräftigen Genehmigung der Abrechnung und nach der Entlastung des Verwalters fort (BayObLG, NZM 2000, 873, 874). Es unterliegt keinen weiteren Voraussetzungen (OLG Köln, NZM 2006, 702) wie z. B. einem besonderen rechtlichen Interesse des Wohnungseigentümers (BayObLG, NZM 2003, 905) oder einer Ermächtigung durch die übrigen Wohnungseigentümer (Greiner, Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., Rn. 1673; Riecke/Schmid/Abramenko, aaO., Rn. 149). Nur das Verbot des Rechtsmissbrauchs (§ 242 BGB) und das Schikaneverbot (§ 226 BGB) begrenzen das Einsichtsrecht (Timme/Batschari, WEG, § 28 Rn. 76). Dass der Kl. hiergegen verstoßen hat, ist weder festgestellt noch ersichtlich.

9 b) An welchem Ort der Verwalter die Einsichtnahme zu gewähren hat, richtet sich nach den Regelungen in § 269 Abs. 1 und 2 BGB. Danach hat eine Leistung dann, wenn der Leistungsort weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen ist, am Wohnsitz des Schuldners bzw. am Ort seiner Niederlassung zu erfolgen. Fehlt es - wie hier - an einer Vereinbarung über den Leistungsort, kann dieser somit nur dann der Ort der Wohnungseigentumsanlage sein, wenn sich dies aus den Umständen, insbesondere aus der Natur der rechtlichen Beziehungen zwischen dem Verwalter und den Wohnungseigentümern, ergibt. Das ist jedoch - entgegen der von dem Kl. letztendlich vertretenen Auffassung - nicht der Fall. Anders als es das Oberlandesgericht Karlsruhe gemeint hat (NJW 1969, 1968), liegt der Schwerpunkt der Verwaltertätigkeit nicht am Ort der Wohnungseigentumsanlage. Dort sind lediglich die zur Instandhaltung und Instandsetzung der Anlage erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen, ausgeführte Arbeiten zu prüfen und abzunehmen, Verhandlungen mit örtlichen Handwerkern und Behörden zu führen sowie die Einhaltung der Hausordnung zu überwachen; die übrigen darüber hinausgehenden Aufgaben des Verwalters, die in §§ 21 Abs. 5, 27 Abs. 1 bis 3 WEG aufgeführt sind, werden üblicherweise in seinen Geschäftsräumen erledigt. Sie bilden den Schwerpunkt der Verwaltung (Jennißen, Die Verwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz, 6. Aufl., Rn. 685 ff.). Grundsätzlich ist das Einsichtsrecht deshalb in den Geschäftsräumen des Verwalters zu gewähren (s. nur OLG Köln, NZM 2006, 702; BayObLG, NZM 2004, 509, 510; Jennißen in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 28 Rn. 172).

10 c) Ob daneben der Verwalter die Unterlagen vor oder bei einer Eigentümerversammlung am Versammlungsort zur Einsichtnahme bereithalten muss (allgemeine Ansicht, s. nur OLG Köln, NZM 2007, 366 f.; Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 28 Rn. 104; Greiner, aaO., Rn. 1675; zweifelnd Drasdo, ZMR 2006, 225), ist hier ebenso ohne Belang wie die Frage, ob bei großer Entfernung zwischen dem Sitz des Verwalters und der Wohnungseigentumsanlage Zumutbarkeitsgesichtspunkte auf Seiten des Wohnungseigentümers es erfordern, ihm die Einsichtnahme an dem Ort der Anlage zu gewähren (bejahend OLG Köln, NZM 2002, 221; Greiner, aaO., Rn. 1675; verneinend z. B. Jennißen in Jennißen, aaO., Rn. 173). Denn zum einen verlangt der Kl. nicht die Einsichtnahme anlässlich einer Eigentümerversammlung; zum anderen ist die Annahme des Berufungsgerichts, dass es dem Kl. zuzumuten ist, die von der Wohnungseigentumsanlage ca. 21 km entfernten Geschäftsräume der Bekl. zum Zweck der Einsichtnahme aufzusuchen, rechtlich nicht zu beanstanden.

11 d) Fehlt es somit an einer Verpflichtung der Bekl., dem Kl. außerhalb ihrer Geschäftsräume die Einsichtnahme in bestimmte Unterlagen zu gewähren, ist sie auch nicht verpflichtet, ihm Ablichtungen dieser Unterlagen zu übersenden, auch nicht auf seine Kosten. Zwar kann sich eine solche Pflicht aus dem Einsichtnahmerecht des Wohnungseigentümers ergeben (OLG München, NZM 2006, 512), aber nur dann, wenn Treu und Glauben es gebieten (Jennißen in Jennißen, aaO., § 28 Rn. 174). Ob das der Fall ist, beurteilt sich aus der Sicht des Wohnungseigentümers. Deshalb kann der von dem Kl. hervorgehobene Umstand, dass sich die Wahrnehmung des Einsichtsrechts durch alle Mitglieder einer großen Wohnungseigentümergemeinschaft über Monate hinweg erstrecke, nur dann eine Versendungspflicht des Verwalters begründen, wenn anderenfalls der einzelne Wohnungseigentümer die ihm zustehenden Informationen nicht rechtzeitig (z. B. vor einer Eigentümerversammlung) erlangen kann. Ein solcher Fall liegt hier indes nicht vor. Deshalb ist der Kl. auf sein Recht zur Einsichtnahme in den Geschäftsräumen der Bekl. zu verweisen; dabei kann er sich auf seine Kosten die gewünschten Ablichtungen anfertigen bzw. anfertigen lassen (s. nur OLG München, NZM 2007, 691; Merle in Bärmann, aaO., § 28 Rn. 100).

12 2. Ob die Bekl. - wie der Kl. meint - verpflichtet ist, ihm Einsicht in den internen Bericht des Verwaltungsbeirats zu gewähren, kann dahinstehen. Selbst wenn die gegenteilige Ansicht des Berufungsgerichts rechtsfehlerhaft ist, folgt nach dem vorstehend Gesagten aus dem Einsichtsrecht kein Anspruch auf Zusendung einer Ablichtung des Berichts.

13 3. Im Ergebnis ebenfalls zu Recht hat das Berufungsgericht einen Anspruch auf Erteilung von Auskünften über näher bezeichnete Positionen in der Jahresabrechnung 2007, in der Wohngeldabrechnung 2007 und in dem Wirtschaftsplan für das Jahr 2009 (Berufungsanträge zu 2 a bis c) verneint.

14 a) Von dem vorstehend unter 1. erörterten Einsichtsrecht ist der gegen den Verwalter gerichtete Anspruch auf Auskunft zu der Jahresabrechnung und zu dem Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 3 und 5 WEG) zu unterscheiden. Er hat zwar auch seine Grundlage in §§ 675, 666 BGB i.V.m. dem Verwaltervertrag. Anders als bei dem Einsichtsrecht handelt es sich aber in erster Linie nicht um einen individuellen Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers, sondern um einen allen Wohnungseigentümern als unteilbare Leistung zustehenden Anspruch (KG, NJW-RR 1987, 462; OLG Hamm, NJW-RR 1988, 597 f.; BayObLG, WuM 1990, 369; Jennißen in Jennißen, aaO., § 28 Rn. 168; Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., § 28 Rn. 121 f.; Greiner, aaO., Rn. 1671). Daher kann der einzelne Wohnungseigentümer die Auskunft grundsätzlich nur in der Wohnungseigentümerversammlung verlangen. Machen die Wohnungseigentümer von ihrem Auskunftsrecht keinen Gebrauch, steht der Auskunftsanspruch allerdings jedem einzelnen Wohnungseigentümer zu (KG, NJW-RR 1987, 462, 463; OLG Hamm, NJW-RR 1988, 597 f.; BayObLG, WuM 1990, 369; Merle in Bärmann, aaO., § 28 Rn. 102; einschränkend Jennißen in Jennißen, aaO., § 28 Rn. 168). Außerdem besteht ein Individualanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers dann, wenn sich das Auskunftsverlangen auf Angelegenheiten bezieht, die ausschließlich ihn betreffen (Merle in Bärmann, aaO., § 28 Rn. 102; Jennißen in Jennißen, aaO., § 28 Rn. 168; Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, aaO., § 28 Rn. 122; Riecke/Schmid/ Abramenko, aaO., § 28 Rn. 139). In diesem Fall ist eine vorherige Befassung der Eigentümerversammlung oder eine Ermächtigung zum Auskunftsverlangen durch die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht notwendig.

15 b) Nach diesen Grundsätzen steht dem Kl. kein Auskunftsanspruch zu. Dass sich sein Verlangen auf ein allein ihm zustehendes Recht bezieht, macht er - zutreffend - nicht geltend. Dass er in einer Versammlung der Wohnungseigentümer die Auskunft verlangt hat und die übrigen Wohnungseigentümer dieses Verlangen nicht an die Bekl. herangetragen haben, ist ausgeschlossen; denn der Kl. hat, seitdem die Bekl. Verwalterin ist, an keiner Eigentümerversammlung teilgenommen.

16 4. Schließlich hat das Berufungsgericht einen Auskunftsanspruch betreffend von der Bekl. beabsichtigte, näher bezeichnete Maßnahmen (Berufungsanträge zu 2 d und e) zu Recht verneint. Zur Begründung wird auf die vorstehenden Ausführungen unter 3. verwiesen. Der von dem Kl. hervorgehobene Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB) rechtfertigt keine andere Beurteilung. Der Auskunftsanspruch dient nicht dazu, „herauszufinden, ob eine Erörterung der in den Fragen angesprochenen Punkte auf einer Eigentümerversammlung Sinn macht", sondern zur Erlangung von Informationen über den Stand - wie hier - gemeinschaftlicher Angelegenheiten.

Der Individualanspruch auf Auskunft zu Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan ist vorrangig in der Eigentümerversammlung geltend zu machen.

Der Kläger bewohnt als Eigentümer eine Wohnung in einer von der Beklagten verwalteten Wohnungseigentumsanlage. Zwischen Dezember 2005 und Januar 2009 wandte er sich mit 98 Schreiben an die beklagte Verwalterin und bat um schriftliche Auskunft zu Fragen der Verwaltung. Die Beklagte beantwortete die Fragen. Sie übersandte dem Kläger auch – teils gegen Kostenerstattung – von ihm angeforderte Ablichtungen einzelner Unterlagen. An Eigentümerversammlungen hat der Kläger, seitdem die Beklagte Verwalterin ist, nicht teilgenommen. Nunmehr verlangt der Kläger die Übersendung von Ablichtungen näher bezeichneter Verwaltungsunterlagen, hilfsweise gegen Kostenerstattung, sowie Auskunft zur Jahresabrechnung 2007, zum Wirtschaftsplan 2009 und zu weiteren Verwaltungsangelegenheiten.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung ist erfolglos geblieben. Hiergegen die vom LG zugelassene Revision an den BGH.

Ohne Erfolg! Der Kläger hat keinen Anspruch auf Anfertigung und Zusendung von Ablichtungen von Verwaltungsunterlagen, selbst wenn er sich zur Kostenerstattung bereit erklärt. Sein Informationsrecht wird ausreichend dadurch gewahrt, dass er die Unterlagen in den Geschäftsräumen der Beklagten einsehen und dort – auf eigene Kosten – Ablichtungen anfertigen (lassen) kann. Dieses Einsichtsrecht besteht auch nach der bestandskräftigen Genehmigung der Abrechnung und nach der Entlastung des Verwalters fort. Es wird nur durch das Verbot des Rechtsmissbrauchs und das Schikaneverbot begrenzt. Leistungsort ist nicht die Wohnungseigentumsanlage, sondern das Büro des Verwalters. Auskunftsansprüche gegen den Verwalter sind nicht Individualansprüche der Wohnungseigentümer, sondern stehen allen Wohnungseigentümern als unteilbare Leistung zu. Daher kann der einzelne Wohnungseigentümer die Auskünfte grundsätzlich nur in der Eigentümerversammlung verlangen. Machen die Wohnungseigentümer von ihrem Auskunftsrecht allerdings keinen Gebrauch (muss darüber ein Geschäftsordnungsbeschluss ergehen?), steht es jedem einzelnen Wohnungseigentümer zu. Anders nur, wenn das Auskunftsverlangen sich auf Angelegenheiten bezieht, die ausschließlich den einzelnen Wohnungseigentümer betreffen.

Die Zuerkennung von Individualrechten einzelner Wohnungseigentümer unmittelbar gegen den Verwalter hat der Rechtsprechung schon aus praktischen Gründen immer Schwierigkeiten bereitet. Auf der einen Seite soll der Verwalter nicht persönlich von Dutzenden oder Hunderten Wohnungseigentümern auf einzelne Verwaltungsmaßnahmen in Anspruch genommen werden können, die er ja dann auch jeweils gerichtlich abwehren müsste (und das auf eigene Kosten). Zum anderen ist die Zuordnung von Ansprüchen gegen den Verwalter nur an die Wohnungseigentümer gemeinsam äußerst umständlich, weil bei einfachsten Ansprüchen die umständliche Prozedur über die Verlagerung in die Eigentümerversammlung eingehalten werden müsste. Dann wäre der Verwalter zwar gegen die individuelle Geltendmachung von Seiten einzelner Wohnungseigentümer geschützt, dies aber um den Preis einer übermäßigen Beschränkung der Durchsetzung von Verwaltungsrechten, auf die einzelne Wohnungseigentümer schwer verzichten können. Nach der WEG-Reform besteht auch eine gewisse Unsicherheit, inwiefern der Vertrag mit dem Verwalter nur mit diesem besteht oder eigentlich auch mit den vor allem wirtschaftlich betroffenen Wohnungseigentümern. Die überwiegende Meinung geht davon aus, dass der Verwaltervertrag nur mit dem Verband besteht (auf der Grundlage der Willensbildung der Wohnungseigentümer), aber zugleich als ein Vertrag zugunsten Dritter (nämlich der Wohnungseigentümer neben dem Verband) auch den einzelnen Wohnungseigentümern Rechte verschafft oder (vor allem haftungsrechtlich) Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer entfaltet.

Auf diesem Hintergrund versucht der BGH eine Balance zwischen rechtlichen Vorgaben und praktischen Erfordernissen. Für das Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen bejaht der BGH einen Individualanspruch der einzelnen Wohnungseigentümer gegen den Verwalter, beschränkt dies aber auf eine Einsichtnahme in den Geschäftsräumen des Verwalters. Dort kann sich der einzelne Wohnungseigentümer Ablichtungen aus den Unterlagen anfertigen oder anfertigen lassen. Schon das ist zumindest mit einem zeitlichen Aufwand für den Verwalter verbunden, der die Unterlagen zugänglich machen muss. Bei den im Tatbestand genannten 98 Schreiben des Klägers an die Verwalterin kann man sich den Informationsdurst dieses Wohnungseigentümers plastisch vorstellen. Eine Bremse mögen die Kosten für die Anfertigung von Ablichtungen sein, über die nach § 21 Abs. 7 WEG Gebühren beschlossen werden können, die direkt dem Verwalter für seinen zusätzlichen Aufwand zufließen.

Größeren zeitlichen Aufwand verursachen Auskunftsansprüche, weil der Verwalter hier nicht nur die Unterlagen heranziehen muss, sondern auch die gebotenen Zusammenhänge zu erläutern hat. Hier versucht der BGH, nicht unerhebliche Schranken aufzurichten. Zunächst einmal geht es nur um Auskünfte zu der vom Verwalter aufgestellten oder von den Wohnungseigentümern bereits beschlossenen Jahresabrechnung und dem Wirtschaftsplan. Diese Ansprüche stehen in erster Linie allen Wohnungseigentümern gemeinsam zu, können also nicht von einzelnen Wohnungseigentümern direkt gegen den Verwalter geltend gemacht und dann notfalls auch noch eingeklagt werden. Als Ort für die Auskünfte wird regelmäßig die Eigentümerversammlung angenommen. Hier muss der einzelne Wohnungseigentümer mit seinem Verlangen nach einer Auskunft zu diesen Abrechnungen hervortreten. Erst wenn die anderen Wohnungseigentümer dies (am besten durch Geschäftsordnungsbeschluss) ablehnen, kann der Wohnungseigentümer wieder allein die Auskunft vom Verwalter verlangen und dann auch einklagen. Jeder Verwalter muss also sehen, dass derartige Auskunftsansprüche möglichst auch in der Versammlung anhand der mitgebrachten Verwaltungsunterlagen erteilt werden. Sonst sieht er sich zusätzlichem Auskunftsaufwand ausgesetzt. Eine weitere Ausnahme macht der BGH dann, wenn sich das Auskunftsverlangen auf Angelegenheiten bezieht, die ausschließlich den betreffenden Wohnungseigentümer angehen. Was mit anderen Auskünften geschieht, die nicht im Zusammenhang mit Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan stehen, soll anscheinend offenbleiben.

Was ist mit der Auskunft über die nächste Hausbegehung und die Einholung von Sanierungsangeboten? Wichtige ungeklärte Anschlussfrage: Wenn der Hilfsanspruch auf Auskunft zu Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung als unteilbare Leistung nur allen Wohnungseigentümern gemeinsam zusteht, kann dann die bisherige BGH-Rechtsprechung aufrechterhalten werden, dass der Anspruch auf Aufstellung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung als Individualanspruch jedem Wohnungseigentümer einzeln zusteht?

Als das WEG-Recht (beim BGH) noch in den Kinderschuhen steckte (also seltener BGH-Entscheidungen ergingen), hat der BGH bereits gefordert, dass Beitragsvorschüsse nur aufgrund von Wirtschaftsplanbeschlüssen eingefordert werden können (BGH, NJW 1985, 912). Später kam hinzu, dass der einzelne Wohnungseigentümer diese auch nicht ohne Ermächtigungsbeschluss zugunsten der Gemeinschaft gerichtlich geltend machen (BGH, GE 1990, 1313 = NJW 1990, 2386) und er auch allgemein den Verwalter nicht ohne Ermächtigungsbeschluss verklagen kann (BGHZ 106, 22 = GE 1989, 615 = NJW 1989, 1091).

In der zuerst genannten Entscheidung hatte der BGH noch ausgeführt, dass jeder Wohnungseigentümer gegen den Verwalter einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch auf Aufstellung eines Wirtschaftsplans und einer Jahresabrechnung hat, die dann den Wohnungseigentümern zur Beschlussfassung unterbreitet werden müssen. Nachdem die Verwalterpflichten aber eher als Ansprüche der Wohnungseigentümer gemeinsam erscheinen, ist es fraglich, ob der einzelne Wohnungseigentümer auch heute noch einen einklagbaren Individualanspruch gegen den Verwalter auf Vorlage von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung hat. Wie soll das aber über die Wohnungseigentümer gehen, wenn zu deren Willensbildung eine Versammlung notwendig ist? Zu erinnern ist in diesem Zusammenhang nur daran, dass die Gerichte schon Schwierigkeiten machen, wenn ein einzelner Wohnungseigentümer, der das Minderheiten-Quorum (§ 24 Abs. 2 WEG) nicht erreicht, vom Verwalter die Einberufung einer Versammlung verlangt. Hier zeigt sich, welche Auswirkungen die Versagung von Individualansprüchen hat. Nach der rechtlichen Konstruktion müsste ein interessierter Wohnungseigentümer zunächst einmal den sich weigernden Verwalter zu verklagen versuchen, dass dieser eine Wohnungseigentümerversammlung einberuft. Dann müsste er eine Mehrheitsentscheidung wegen der Aufforderung an den Verwalter zur Aufstellung von Wirtschaftsplan bzw. Jahresabrechnung erreichen, die dann auf einer erneuten Versammlung zur Beschlussfassung vorzulegen wären. Deshalb spricht manches für die Aufrechterhaltung der alten Rechtsprechung, dass (etwas regelwidrig) jeder einzelne Wohnungseigentümer den Verwalter auf Erstellung eines Wirtschaftsplans bzw. einer Jahresabrechnung unmittelbar verklagen kann. Wegen des engen Sachzusammenhanges wäre zu wünschen gewesen, dass der BGH zu dieser Rechtsfrage erläuternd Stellung nimmt.