Einsichtnahme in Abrechnungsunterlagen, Wahrung der Einwendungsfrist durch übersandten Aktenvermerk, pauschalierte Hauswartskosten

1. Der Mieter hat bei einer Abrechnung über Heizkosten und Warmwasser ein Recht zur Belegeinsicht auch der Abrechnungsunterlagen über den Verbrauch der anderen Mieter.

2. Sind bei der Belegeinsicht diese Unterlagen nicht vorgelegt worden, und hat der Mieter dies schriftlich danach beanstandet, kann sich der Vermieter im Rechtsstreit nicht auf den Einwendungsausschluss von einem Jahr berufen.

(Leitsätze der Redaktion)

[…] Die Nebenkostenabrechnung ist formell wirksam. […]

In formeller Hinsicht ergeben sich ferner keine Beanstandungen in Bezug auf die Umlage der Kosten für den Hauswart. Denn die in den Kosten enthaltenen nicht umlagefähigen Anteile der Verwaltungstätigkeiten des Hauswarts sind in der Abrechnung ausgewiesen (BGH, Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, GE 2007, 438).

In materieller Hinsicht greifen die Beanstandungen des Bekl. in Bezug auf die Hauswartskosten durch. Denn die Kl. hat den Umfang der in der Vergütung enthaltenen Verwaltungstätigkeit des Hauswarts nicht substantiiert dargetan und insoweit einen lediglich pauschalen Abzug von 50 % vorgenommen. In diesem Fall reicht ein pauschales Bestreiten des Mieters. Dann muss der Vermieter unter Angabe der für die einzelnen Tätigkeiten erforderlichen Zeitanteile den umlagefähigen Anteil konkret darlegen (BGH, Urteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 27/07, GE 2008, 662). Dem ist die Kl. auch im Rechtsstreit nicht nachgekommen.

Aus der Abrechnung für 2012 steht der Kl. ein Nachzahlungsanspruch nicht zu. Der Bekl. hat mit Schreiben vom 15. Januar 2014 zwar zunächst nur pauschal Widerspruch eingelegt, aber anschließend unstreitig den nach der Belegeinsicht gefertigten Vermerk vom 19. März 2014 der Kl. eingereicht.

Soweit der Bekl. pauschal vorträgt, dass aus den eingesehenen Unterlagen etwas nicht verständlich gewesen sei, ist dies mangels konkreter Einwendungen unbeachtlich. Auch gegenüber anderen Abrechnungsperioden geringfügig geänderte Flächen begründen nicht die Annahme einer Fehlerhaftigkeit, zumal diese von der Kl. mit Neuvermessungen anlässlich von Neuvermietungen plausibel gemacht worden sind. Das gilt auch, soweit er als Rechnungsempfänger die W-Gärten Nord bzw. Süd beanstandet. Zum einen ist nicht ersichtlich, dass es sich um eigene Rechtspersönlichkeiten handelt, und zum anderen legt er nicht dar, dass die in Rechnung gestellten Leistungen nicht in der Wohnanlage erbracht worden sind. Dass der Hauswart Strom verbraucht hat, steht der Annahme von umlagefähigen Betriebskosten nicht entgegen. Die pauschale Beanstandung von Kostensteigerungen der Versicherungen entbehrt ebenfalls einer konkreten Darlegung eines Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Auch die Ermittlung des Warmwasseranteils anhand der gesetzlichen Formel bedarf keiner Erläuterung (BGH, Urteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, GE 2005, 1118).

In einem maßgeblichen Punkt greifen die Einwände des Bekl. indes durch. Er beanstandet mit Erfolg, dass die Verbrauchsablesewerte betreffend Heizung und Warmwasser nicht vorgelegt worden sind. Die Kl. kann dies nicht allein mit der pauschalen Behauptung bestreiten, dass sämtliche Unterlagen vorgelegt worden seien. Es kommt hierauf auch an, um das der Abrechnung zugrunde gelegte Verhältnis der verbrauchsabhängigen Kosten nachzuvollziehen und zu überprüfen. Die Kl. kann den Bekl. auch nicht auf die Möglichkeit verweisen, an seinen Heizkostenverteilern die seine Wohnung betreffenden Werte ablesen zu können. Denn für die Überprüfung der Umlage bedarf es gerade auch der Ablesewerte der anderen Wohnungen. […]

Der Mieter muss Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung innerhalb eines Jahres geltend machen, wobei meist eine Einsichtnahme in die Belege erforderlich ist, weil ein pauschaler Widerspruch nicht ausreicht. Zweifelhaft ist, wie es weitergeht, wenn bei der Einsichtnahme die Belege sich als unvollständig erweisen.

Der Mieter hatte die Betriebskostenabrechnungen beanstandet und Einsichtnahme in die Unterlagen verlangt. Dabei fehlten ihm für die Heizkosten- und Warmwasserabrechnungen die Verbrauchswerte der anderen Mieter, was er in einem schriftlichen Vermerk niederlegte und diesen dem Vermieter übersandte. Im Prozess auf Nachzahlung berief sich der Vermieter auf den Einwendungsausschluss nach § 556 Abs. 3 BGB.

Das Landgericht Berlin gab dem Mieter recht. Er habe einen Anspruch auf Belegeinsicht auch für die Unterlagen, aus denen sich der Verbrauch der übrigen Mieter ergebe. Seinen pauschalen Widerspruch habe er durch Übersendung des schriftlichen Vermerks konkretisiert, wonach er diese Unterlagen nicht habe einsehen können. Das könne der Kläger nicht allein mit der pauschalen Behauptung bestreiten, dass sämtliche Unterlagen vorgelegt worden seien. Die verbrauchsabhängigen Anteile aus den Abrechnungen schulde der Mieter daher nicht.

Der Mieter hat einen Anspruch auf Einsichtnahme in sämtliche Unterlagen, die für die Betriebskostenabrechnung von Bedeutung sein können. Das sind nicht nur die Rechnungen, sondern auch Verträge, zum Beispiel der Hauswartdienstvertrag, Flächenberechnungen (LG Berlin, GE 2011, 487) und – wie im entschiedenen Fall – auch Verbrauchswerte anderer Mieter (Blank/Börstinghaus, Miete Rn. 186 zu § 556 BGB). Wenn im Termin zur Belegeinsicht zunächst nur die Mieterakte vorgelegt werden kann, ist ein weiterer Termin zur Einsichtnahme erforderlich. Ob dies vom Vermieter anzubieten ist oder ob der Mieter weiter die Obliegenheit hat, Einsichtnahme zu verlangen, ist zweifelhaft. Das Landgericht Berlin meint, es reiche die spätere Beanstandung des Mieters, dass ihm diese weiteren Unterlagen nicht vorgelegt worden seien. Hierfür hätte man sich eine etwas ausführlichere Begründung gewünscht, zumal Rechtsprechung und Literatur dazu bisher nichts gesagt haben.

Eine Petitesse am Rande: Wenn der Hauswart auch Verwaltungstätigkeiten ausübt, ist ein Vorwegabzug in der Betriebskostenabrechnung für die formelle Wirksamkeit nicht erforderlich (BGH, GE 2016, 253); die von der Kammer zitierte Entscheidung des BGH, GE 2007, 438 ist überholt.