Einsicht in Verwalterunterlagen auch durch Rechtsanwalt

Eine Regelung in der Teilungserklärung über die eingeschränkte Vertretungsbefugnis bei einer Eigentümerversammlung berührt das Recht des Wohnungseigentümers nicht, Verwalterunterlagen durch einen Rechtsanwalt einsehen zu lassen.

I. Die Antragstellerin ist Eigentümerin einer Wohnung der Wohnungseigentumsanlage.

Mit Schreiben vom 21. September 1998 forderte (der) Vertreter der Antragstellerin die Antragsgegnerin als Verwalterin dazu auf, ein von ihr beanspruchtes und in Zusammenhang mit der Fassadensanierung stehendes Sonderhonorar in Höhe von 7.187,50 DM auf das Konto der Gemeinschaft zurückzuzahlen. Darüber hinaus wurde die Antragsgegnerin durch den Verfahrensbevollmächtigten der Antragstellerin in dem Schreiben dazu aufgefordert, in diesem Zusammenhang namens und in Vollmacht der Antragstellerin die Einsichtnahme in die Verwalterunterlagen zu gestatten.

Die Antragsgegnerin ist der Ansicht, eine Einsichtnahme in die Verwalterunterlagen durch den Vertreter der Antragstellerin bestehe nicht. Dies ergebe sich aus einer analogen Anwendung der Regelung des § 15 Abs. 4 der Teilungserklärung, der festlegt, daß sich ein Wohnungseigentümer auf einer Eigentümerversammlung nur durch seinen Ehegatten oder einen anderen Wohnungseigentümer der Gemeinschaft oder durch den Verwalter aufgrund schriftlicher Vollmacht vertreten lassen kann. Der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung sei auf die Einsichtnahme in Verwalterunterlagen zu übertragen.

2. Der Antrag ist begründet. Die Antragstellerin hat nach dem Rechtsgedanken des § 716 Abs. 1 BGB gegen die Antragsgegnerin einen Anspruch auf Gewährung der Einsicht in die Verwaltungsunterlagen sowohl durch sie selbst als auch durch ihren Rechtsanwalt. Dieses Begehren verstößt weder gegen die Grundsätze von Treu und Glauben analog § 242 BGB, noch ist es schikanös.

Jeder Wohnungseigentümer hat gegen den Verwalter einen individuellen Anspruch auf Einsichtnahme in sämtliche Unterlagen ohne Beschränkung auf Unterlagen aus bestimmten Zeiträumen, wobei sich die Art und Weise der Einsichtnahme nach dem Informationsbedürfnis und damit grundsätzlich nach den Wünschen des jeweiligen Wohnungseigentümers richtet (Bub in Staudinger, BGB, WEG, 12. Aufl., § 28 Rn. 615, 619). Der Anspruch kann durch das Schikaneverbot oder aufgrund des Grundsatzes von Treu und Glauben eingeschränkt sein (Niedenführ, aaO., § 28 Rn. 20, 21).

Bei der Erteilung einer wirksamen Vollmacht ist auch ein Rechtsanwalt dazu befugt, in Vertretung eines Wohnungseigentümers Einsicht in die Unterlagen zu nehmen. Ein gesetzlicher oder ein vertraglicher Ausschluß der Vertretungsmöglichkeit ist insofern nicht ersichtlich. Ebenso ist eine Gefahr, daß Informationen oder Daten der Wohnungseigentümergemeinschaft an Unbefugte weitergegeben werden, aufgrund der Verpflichtung des Rechtsanwalts zur Verschwiegenheit gegenüber Dritten gem. § 43 a Abs. 2 BRAO auszuschließen. Der Umfang der zulässigen Einsicht wird durch die Vollmacht des jeweiligen Wohnungseigentümers vorgegeben. Da der Umfang der begehrten Einsichtnahme des einzelnen Eigentümers in den Grenzen des Schikaneverbots und des Grundsatzes von Treu und Glauben keinen Beschränkungen unterliegt, ist es zulässig, den Rechtsanwalt unbeschränkt zur Einsicht in sämtliche Unterlagen zu bevollmächtigen.

Gegen diese, auch im vorliegenden Fall zum Tragen kommende Rechtsauffassung spricht auch nicht der Charakter der "Nichtöffentlichkeit" von Eigentümerversammlungen bzw. die hier vorliegende Vertretungsregelung des § 15 Abs. 4 der Teilungserklärung. Diese Regelung sowie die zu den Vertretungsbeschränkungen im Rahmen von Eigentümerversammlungen in der Rechtsprechung entwickelten Auffassungen sind auf den Fall der Einsichtnahme eines Rechtsanwalts in Verwaltungsunterlagen namens und in Vollmacht eines Wohnungseigentümers nicht übertragbar. Die Zulässigkeit und der Zweck von Vertretungsbeschränkungen im Rahmen von Eigentümerversammlungen dient der Vermeidung von Beeinflussungen der Eigentümer und ihrer Meinungsbildung auf der Versammlung durch außenstehende Dritte (vgl. BGH, GE 1987, 233, 235; GE 1993, 589, 591). Eine solche Beeinflussung ist durch eine bloße Einsichtnahme aber nicht zu befürchten und - was die Willensbildung der Eigentümer anbelangt - gar nicht möglich. Es kann insoweit keinen Unterschied machen, ob der Rechtsanwalt Kopien der Unterlagen durch einen Wohnungseigentümer erhält oder ob er selbst Einsicht in die Unterlagen nimmt.

Ein Wohnungseigentümer meinte, der Hausverwalter habe zu Unrecht ein Sonderhonorar beansprucht. Er verlangte Einsicht in die Verwalterunterlagen durch seinen Rechtsanwalt, was der Verwalter unter Hinweis auf die Teilungserklärung verweigerte. Danach war eine Vertretung in der Eigentümerversammlung durch Dritte, auch durch Rechtsanwälte, untersagt. Diese Regelung müsse hier entsprechend angewandt werden.

Mit Beschluß vom 21. Juni 1999 verpflichtete das Amtsgericht Schöneberg den Hausverwalter, die Einsichtnahme auch durch den Rechtsanwalt zu dulden. Bei der Vertretungsregelung auf einer Eigentümerversammlung gehe es um einen ganz anderen Fall; die Teilungserklärung sei daher nicht entsprechend anwendbar.