Einsicht in Betriebskostenunterlagen in Wohnung des Mieters

Einsicht in Betriebskostenunterlagen in Wohnung des Mieters; Bestreiten mit Nichtwissen bei fortbestehenden Zweifeln

1. Wenn die Betriebskosten vom Mieter zu tragen sind, hat der Vermieter seine Verpflichtung, Einsicht in Betriebskostenunterlagen zu gewähren, grundsätzlich in den Mieträumen des Mieters zu erfüllen.

2. Sofern der Vermieter Zweifel des Mieters an der Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung nicht ausräumt, ist der Mieter im nachfolgenden Prozeß grundsätzlich berechtigt, mit Nichtwissen zu bestreiten, daß die Betriebskosten angefallen sind. Insbesondere obliegt es dem Mieter insoweit nicht, sich zuvor in die Geschäftsräume des Vermieters zu begeben, um dort Einsicht in die Betriebskostenunterlagen zu nehmen.

Die Kl. hat nicht den Nachweis geführt, daß über die von der Bekl. gezahlten Betriebskostenvorschüsse hinaus weitere Betriebskosten angefallen sind, die ihr die Bekl. (nach der im Mietvertrag getroffenen Abrede, wonach die Betriebskosten auf den Mieter abgewälzt werden) zu ersetzen hätte.

Nachdem die Bekl. einzelne Positionen der Abrechnung (deren nach der Abrechnung auf die Bekl. entfallenden Gesamtkosten die Klageforderung übersteigen) moniert hatte (Umlagemaßstab "Hausreinigung/Ungezieferbekämpfung", "Antenne/Kabel", "Gartenpflege", "Versicherungen", "Hauswartskosten", "Be- und Entwässerung" sowie "Grundsteuer"), hierzu weitere Informationen forderte und mit Nichtwissen bestritten hat, daß diese Kosten in der geforderten Höhe angefallen sind, hätte es der Kl. oblegen, nachzuweisen, daß diese Kosten angefallen sind.

Grundsätzlich ist der Vermieter beweisbelastet dafür, daß die Kosten tatsächlich entstanden sind. Zwar obliegt dem Vermieter der volle Nachweis erst dann, wenn der Mieter den Anfall substantiiert bestreitet. Für solch ein substantiiertes Bestreiten ist es jedoch ausreichend, wenn der Mieter - wie hier geschehen - in nachvollziehbarer Weise mitteilt, an welchen Punkten der Abrechnung ihm diese nicht stimmig erscheint und er Klärungsbedarf habe.

Es wäre nun wiederum Sache der Kl. gewesen, ausführlicher Auskunft zu geben und entsprechende Unterlagen im Prozeß vorzulegen, um ein substantiierteres Vorbringen der Bekl. erforderlich zu machen.

Die Anforderungen an die Substantiiertheit des Vorbringens beider Seiten sind im Wechselspiel voneinander abhängig.

Zulässigerweise durfte die Bekl. mit Nichtwissen bestreiten, daß die Kosten angefallen sind. Gemäß § 138 Abs. 4 ZPO ist ein Bestreiten mit Nichtwissen nur über solche Tatsachen zulässig, die weder eigene Handlung der Partei noch Gegenstand ihrer eigenen Wahrnehmung gewesen sind. Hat die Partei keine aktuellen Kenntnisse, muß sie sich, etwa durch Einsichtnahme in Aufzeichnungen, kundig machen (vgl. Greger in Zöller, ZPO, 21. Aufl., § 138, Rdnr. 14). Der Bekl. hat es jedoch insoweit nicht oblegen, sich in die Räume der Kl. zu begeben, um dort die Abrechnungsunterlagen einzusehen und im einzelnen anhand der bei ihr vorhandenen Zweifel zu prüfen.

Es genügte vielmehr, daß sie ihre Zweifel formulierte und die Kl. um Klärung ersuchte. Mangels einer abweichenden vertraglichen Regelung war die Kl. verpflichtet, die entsprechenden Unterlagen der Bekl. in der Mietwohnung vorzulegen (vgl. Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 3. Auflage, Rdnr. 5088, m. w. N.). Die Pflicht der Kl., Belegeinsicht zu gewähren, stellt eine Nebenpflicht im Rahmen des Mietvertrags dar, die aus der Abrede resultiert, daß die Betriebskosten auf die Bekl. abgewälzt werden. Nebenpflichten sind gemäß § 269 BGB im Zweifel am Ort der Hauptverpflichtung zu erfüllen. Dies gilt auch für Rechenschafts- und Auskunftspflichten (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 58. Aufl., § 269, Rdnr. 7, m. w. N.). Die Hauptpflicht der Kl., nämlich ihre Pflicht der Bekl. die Mietwohnung zum Gebrauch zu überlassen und deren Gebrauch zu gewähren, hat die Kl. in der Mietwohnung zu erfüllen.

Zwar mögen Fälle denkbar sein, in denen es dem Mieter zur Wahrnehmung seines Belegeinsichtsrechtes nach Treu und Glauben obliegen dürfte, sich in die Räume des Vermieters zu begeben. Dies könnte dann der Fall sein, wenn ihm dort die Belegeinsicht in zumutbarer Weise gewährt wird, er beabsichtigt, eine große Anzahl von Unterlagen einzusehen, die er zuvor nicht näher bezeichnet hat, und der Vermieter ansonsten Buchhaltungsunterlagen in erheblichem Ausmaß in die Mietwohnung schaffen müßte. So liegt der Fall hier jedoch nicht. Zum einen hat die Bekl. die bei ihr bestehenden Unklarheiten so genau bezeichnet, daß nur einzelne Belege, Verträge und gegebenenfalls Grundrißzeichnungen hätten vorgelegt werden müssen; zum anderen hat die Kl. (in ihrem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 15. Juni 1999) selbst eingeräumt, daß die Unterlagen der Wirtschaftseinheit "in mehreren DIN-A4 Ordnern" abgeheftet seien. Die kurzzeitige Verbringung von mehreren DIN-A4-Ordnern in eine Mietwohnung, die vom Sitz der Kl. aus leicht zu erreichen ist, ist der Kl. aber auf jeden Fall zuzumuten.

Bei der Betriebskostenabrechnung darf sich der Mieter nicht pauschal auf ein Bestreiten mit Nichtwissen beschränken, sondern muß vorher, wenn er die Zahlen bestreiten will, Einsicht in die Unterlagen nehmen.

Mit Urteil vom 24. Juni 1999 meinte das Amtsgericht Berlin-Mitte, der Vermieter sei verpflichtet, dem Mieter in dessen Wohnung Einsicht in die Betriebskostenunterlagen zu gewähren.

Wir halten das Urteil für falsch, zumindest für unzureichend begründet. Die Zitierung eines einzigen Kommentators reicht nicht aus, wenn die "weit überwiegende Meinung" (Langenberg, Betriebskostenrecht 1997, Seite 206) der Auffassung ist, daß das Einsichtsrecht am Sitz des Vermieters auszuüben ist. Dazu gibt es zahlreiche von Langenberg zitierte Urteile und Literaturstimmen; auch Staudinger/Sonnenschein/Weitemeyer sind der Auffassung (Rn. 69 zu § 4 MHG), daß der Vermieter nicht verpflichtet ist, den Mieter mit den Unterlagen in der Wohnung aufzusuchen. Es bleibt zu hoffen, daß das wegen des geringen Streitwerts nicht anfechtbare Urteil eine Einzelentscheidung bleibt.