Einsicht in Abrechnungsunterlagen

Einsicht in Abrechnungsunterlagen; Jahresabrechnung; Wohngeld; Belegkopien; Schikane- und Mißbrauchsverbot

Dem einzelnen Wohnungseigentümer steht ein Anspruch auf Einsichtnahme in alle der Jahresabrechnung zugrunde liegenden Verwaltungsunterlagen zu. Er ist berechtigt, gegen Kostenerstattung die Anfertigung von Kopien hinreichend genau bezeichneter Belege vom Verwalter zu verlangen. Die Forderung, alle Belege eines Wirtschaftsjahres gegen Kostenerstattung kopiert und zugesandt zu bekommen, kann im Einzelfall gegen das Schikane- und Mißbrauchsverbot verstoßen.

Die Parteien streiten über eine Nachzahlung von Hausgeld aufgrund eines bestandskräftigen Beschlusses. Amtsgericht und Landgericht verurteilten den Antragsgegner zur Zahlung des rückständigen Wohngeldes. Der Antragsgegner hatte beim Landgericht einen Gegenantrag gegen die Verwalterin gestellt und die Verpflichtung zur Herausgabe aller der Jahresabrechnung für 2002 zugrunde liegenden Belege in Kopie gegen Erstattung der Kosten verlangt. Das Landgericht hat den Gegenantrag abgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners war teilweise vorläufig erfolgreich.

1. [...] b) Das Landgericht hat ebenfalls zutreffend ausgeführt, daß die Wohngeldansprüche auf bestandskräftig genehmigten Jahresabrechnungen beruhen (§ 16 Abs. 2, § 28 Abs. 5 WEG). Die Beschlüsse über die Genehmigungen der Jahresabrechnungen begründen originäre Beitragsschulden in dieser Höhe (Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG 9. Aufl. § 28 Rn. 140 und 146 m.w.N.). Eventuelle inhaltliche Fehler der Jahresabrechnungen hätten nur im Wege der Anfechtung der Genehmigungsbeschlüsse geltend gemacht werden können (Merle in Bärmann/Pick/Merle, Rn. 146). Da eine solche Anfechtung nicht erfolgt ist, sind die Beschlüsse gültig.

c) Auch ein Zurückbehaltungsrecht des Antragsgegners ist nicht gegeben. Der Zweck des Wohngeldes liegt in der Bereitstellung von Mitteln, die zur geordneten laufenden Wirtschaftsführung notwendig sind und die entsprechend regelmäßig von den Wohnungseigentümern zur Verfügung gestellt werden müssen. Ein Zurückbehaltungsrecht kann daher allenfalls in eng umschriebenen Ausnahmefällen in Betracht kommen (vgl. Niedenführ/Schulze § 28 Rn. 45; Merle in Bärmann/Pick/Merle Rn. 150).

Soweit sich der Antragsgegner darauf beruft, er habe gegen die Verwalterin einen Anspruch auf Erteilung von Kopien der Buchhaltungsbelege, können diese Einwände, unabhängig von der Frage der Begründetheit und der Gegenseitigkeit des Anspruchs, der Wohngeldforderung nicht entgegengehalten werden. Es bedurfte daher auch im Wohnungseigentumsverfahren trotz des hier geltenden Amtsermittlungsgrundsatzes (§ 12 FGG) keiner weiteren Beweiserhebungen durch die Tatsacheninstanzen.

3. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand, soweit dort ein Anspruch des Antragsgegners auf Kopien der Belege (einschließlich Kontoauszüge) für das Wirtschaftsjahr 2002 grundsätzlich verneint wurde.

a) Es kann dabei dahinstehen, ob die Zulassung dieses Antrags gegen die Antragstellerin in der Beschwerdeinstanz tatsächlich sachdienlich war im Sinne des § 533 Nr. 1, § 33 ZPO. Das Landgericht hat dies bejaht. An diese Entscheidung ist das Rechtsbeschwerdegericht gebunden (Merle in Bärmann/Pick/Merle, § 45 Rn. 60).

b) Der Antragsgegner hat als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft einen Anspruch gegen die Verwalterin auf Rechnungslegung über die Verwaltung, § 28 Abs. 3 WEG. Um diese Rechnungslegung kontrollieren zu können, hat ein Wohnungseigentümer Anspruch auf Einsicht in die Buchungsunterlagen und die Saldenlisten bezüglich der Einnahmen und Ausgaben für den betreffenden Zeitraum (h. M.; BayObLG NJW-RR 2000, 1466; Merle in Bärmann/Pick/Merle, § 28 Rn. 92 m.w.N.). Die Verpflichtung des Verwalters, Einsichtnahme zu gewähren, ergibt sich aus § 28 Abs. 3 WEG, §§ 675, 666 BGB in Verbindung mit § 259 BGB und dem Verwaltervertrag. Die Einsichtnahme wird dabei in aller Regel in der Weise gewährt, daß der Eigentümer in den Räumen der Verwaltung sämtliche Unterlagen zur Überprüfung vorgelegt bekommt, ein Anspruch auf Herausgabe der Unterlagen besteht grundsätzlich nicht (vgl. BayObLGZ 2003, 318/323 f.).

c) Aus dem Einsichtnahmerecht des einzelnen Wohnungseigentümers in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege kann sich eine Verpflichtung des Verwalters ergeben, auf Anforderung und gegen Kostenerstattung diese Unterlagen zu kopieren und zu übersenden.

Im Rahmen der Einsichtnahme hat der Wohnungseigentümer grundsätzlich gegen Kostenerstattung Anspruch auf Fertigung und Aushändigung von Kopien, da es ihm in aller Regel nicht zugemutet werden kann, handschriftliche Abschriften zu fertigen (vgl. BayObLG NJW-RR 2000, 1466; OLG Hamm FGPrax 1998, 133). Dies muß auch im Hinblick auf den unterschiedlichen Beweiswert von handschriftlichen Abschriften und Kopien gelten. Seine Grenze findet dieses Recht auf Fertigung von Kopien aber im Schikane- und Mißbrauchsverbot der §§ 226, 242 BGB. Das Ersuchen des Wohnungseigentümers muß sich daher grundsätzlich auf vorhandene und hinreichend genau bezeichnete Unterlagen beziehen, die ohne nennenswerten Vorbereitungsaufwand und ohne Störungen des Betriebsablaufs der Verwaltung herausgesucht und fotokopiert werden können (OLG Hamm FGPrax 1998, 133). Zu berücksichtigen sein kann in diesem Zusammenhang zum Beispiel, ob die Belege möglicherweise vom Verwalter im Rahmen seiner eigenen Verwaltung eingescannt wurden und deswegen unschwer auf Datenträger übersandt werden können. Auch die räumliche Entfernung des Berechtigten vom Ort der möglichen Einsichtnahme und die Zumutbarkeit einer Anreise sind zu berücksichtigen, ebenso wie die Anzahl der geforderten Belege sowie der mit einem Kopieren verbundene Zeitaufwand. Im vorliegenden Fall könnte ferner von Bedeutung sein, daß der Antragsgegner in anderweitig anhängigen Verfahren, wie sich aus seinen Schreiben an das Gericht ergibt, auch Fotokopien der kompletten Belege für die Wirtschaftsjahre 2000, 2001, 2003 und 2004, insgesamt somit rund 2350 Kopien, fordert. Dies alles wird das Landgericht aufzuklären haben (§ 12 FGG), um einen möglichen Verstoß gegen das Schikane- und Mißbrauchsverbot prüfen zu können. Eine Beschränkung der Tatsachenfeststellungen gemäß § 533 Nr. 2 ZPO gilt in Wohnungseigentumsverfahren nicht (Merle in Bärmann/Pick/Merle, § 45 Rn. 60).

4. Der gegen den Geschäftsführer der Antragstellerin persönlich gerichtete Gegenantrag ist unzulässig. Dieser Antrag stellt eine Parteierweiterung in der Beschwerdeinstanz dar, da der Geschäftsführer bisher nicht am Verfahren beteiligt war. Für die Zulässigkeit des Gegenantrags gegen einen Dritten in der Beschwerdeinstanz bedarf es jedenfalls dessen Zustimmung (vgl. Gummer/Heßler in Zöller, ZPO 25. Aufl. § 533 Rn. 8; KK-WEG/Abramenko, Vor §§ 43 ff. Rn. 39, § 45 Rn. 15). Diese liegt nicht vor. Der Antrag ist daher unzulässig, der Beschluß des Landgerichts insoweit zu korrigieren.

Grundsätzlich hat jeder Wohnungseigentümer das Recht, Einsicht in alle Verwaltungsunterlagen zu nehmen, die der Jahresabrechnung zugrunde liegen. Die Forderung, alle Belege eines Wirtschaftsjahres gegen Kostenerstattung in Kopie zu erhalten, kann im Einzelfall aber gegen das Schikane- und Mißbrauchsverbot verstoßen.

Die Parteien (ein Wohnungseigentümer und der Verwalter der Anlage) streiten über eine Nachzahlung von Hausgeld. In dem Verfahren verlangt der Antragsgegner die Herausgabe aller der Jahresabrechnung zugrundeliegenden Belege in Kopie gegen Kostenerstattung.

Das OLG München verweist in seiner Entscheidung auf § 28 Abs. 3 WEG. Hiernach habe ein Wohnungseigentümer einen Anspruch gegen den Verwalter auf Rechnungslegung über die Verwaltung. Um diese Rechnungslegung kontrollieren zu können, habe ein Wohnungseigentümer auch Anspruch auf Einsicht in die Buchungsunterlagen und die Saldenlisten bezüglich der Einnahmen und Ausgaben für den betreffenden Zeitraum. Aus dem Einsichtnahmerecht des einzelnen Wohnungseigentümers in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege könne sich eine Verpflichtung des Verwalters ergeben, auf Anforderung und gegen Kostenerstattung diese Unterlagen zu kopieren und zu übersenden, denn dem Wohnungseigentümer könne in aller Regel nicht zugemutet werden, handschriftliche Abschriften zu fertigen. Das OLG München betonte aber, daß das Recht auf Fertigung von Kopien im Schikane- und Mißbrauchsverbot der §§ 226, 242 BGB seine Grenze findet.