Einsicht in Abrechnungsbelege

Einsicht in Abrechnungsbelege; Betriebskosten; fachkundige Hilfe; Vorauszahlungen; Kein Mieteranspruch auf Kopien; Einsichtsrecht beim Vermieter

1. Der Vermieter muß dem Mieter eine den formellen Anforderungen des § 259 BGB entsprechende Betriebskostenabrechnung erteilen.

2. Sieht der Mieter diese beim Vermieter oder Verwalter ein, so kann er nicht verlangen, daß ihm die Abrechnung erläutert werde, vielmehr müsse er sich bei Zweifeln fachkundiger Hilfe bedienen.

Die Kl. war Mieterin einer Eigentumswohnung des Bekl. Die Kl. hatte auf die Heiz- und Betriebskosten monatliche Vorauszahlungen zu leisten und der Bekl. über diese jährlich abzurechnen. Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage war die F. GmbH.

Mit Schreiben vom 10. November 2003 erteilte die C. Hausverwaltungs GmbH dem Bekl. eine Abrechnung über das Wohngeld für das Jahr 2002. Die Abrechnung wurde auf einer Wohnungseigentümerversammlung gebilligt.

Mit Schreiben vom 16. Dezember 2003 rechnete die den Bekl. vertretende Hausverwaltung Sch. GmbH über die Betriebskosten für das Jahr 2002 ab. Den auf den Kl. entfallenden Anteil der Kosten gab sie mit 1.062,16 € und die von der Kl. geleisteten Vorauszahlungen mit 1.127,76 € an. Damit ergab sich zugunsten der Kl. ein Guthaben von 65,60 €. Sie wies darauf hin, daß die Abrechnungsunterlagen bei der Firma C. Finanzdienstleistungen GmbH, die die Abrechnung gegenüber den Eigentümern erstellt habe, eingesehen werden könnten. Die Abrechnung wurde der Bekl. am 20. Dezember 2003 durch einen Boten zugestellt.

Die den Bekl. vertretende Hausverwaltung (...) erstellte eine Abrechnung über die Betriebs- und Heizkosten für 2003. Mit Schreiben von 21. Dezember 2004 erhob die Kl. Widerspruch gegen die Abrechnung für 2003. Sie erhob Beanstandungen gegen die Positionen "Hausbesorger" und "Ungezieferbekämpfung". Mit Schreiben vom 21. Januar 2005 machte die Sch. GmbH geltend, daß sie die Daten für die Abrechnung einer Hausabrechnung entnommen habe, die von der Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft erstellt worden sei. Mit einem Schreiben vom 12. August 2005 erhob die Kl. erneut Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung für 2003 und bat um nähere Erläuterungen wegen der Kosten für Grundsteuer, Heizung und Warmwasser, Wasser und Abwasser und Hausbesorger.

Mit Schreiben vom 9. November 2005 übersandte die den Bekl. vertretende Hausverwaltung der Kl. eine korrigierte Abrechnung über die Betriebs- und Heizkosten für 2003, die mit einem Guthaben von 172,92 € endete. Dabei wurden die auf Wasserkosten entfallende Position korrigiert und wurden die Positionen "Schädlingsbekämpfung", "Hauswartkosten" und "Gemeinschaftsantenne" aus der Abrechnung gestrichen. Die Gesamtkosten wurden mit 954,84€ und die Vorauszahlungen mit 1.127,76 € angeben.

Die Kl. hat von dem Bekl. zunächst die Rückzahlung der Vorauszahlungen für 2002, dann jedoch für 2003 verlangt, weil die Hausverwaltung des Bekl. eine Abrechnung über die Betriebskosten erstellt habe, ohne im Besitz der erforderlichen Unterlagen zu sein.

Dieser Anspruch steht der Kl. aus § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB nicht zu. Die Kl. war unstreitig nach Maßgabe des Mietvertrages verpflichtet, Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Heizkosten zu leisten. Grundsätzlich konnte die Kl. nur eine Abrechnung, nicht aber eine Rückzahlung der Vorauszahlungen verlangen. Eine solche Abrechnung ist ihr in korrigierter Form erteilt worden. Die Abrechnung entspricht in formeller Hinsicht den Anforderungen des § 259 BGB. Danach muß eine Abrechnung, soweit keine besonderen Abreden vorliegen, als Mindestangaben eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters enthalten (BGH NJW 1982, 573).

Der Anspruch auf Rückzahlung der Vorauszahlungen ist auch nicht in Anlehnung an die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 9. März 2005 (VIII ZR 57/04 - GE 2005, 543-546) begründet. Nach dieser Rechtsprechung kann dem Mieter das Recht zustehen, unmittelbar auf Rückerstattung von Nebenkostenvorauszahlungen zu klagen, wenn der Vermieter seiner Verpflichtung zur Erteilung der Abrechnung nicht innerhalb der Frist von (grundsätzlich) längstens einem Jahr nachkommt. Dies müsse jedenfalls dann gelten, wenn das Mietverhältnis beendet sei und der Mieter sich deshalb nicht mehr gemäß § 273 BGB durch Einbehaltung der laufenden Abschlagszahlungen schadlos halten oder Druck ausüben könne. Der unter Umständen äußerst zeitraubende und nicht immer erfolgversprechende Umweg über eine (Stufen-) Klage auf Erteilung der Abrechnung könne dem Mieter nicht zugemutet werden. Es sei allein Sache des Vermieters, fristgerecht über die angefallenen Kosten vollständig und richtig abzurechnen (§ 259 BGB); ein etwaiges Verschulden seiner Hilfspersonen bei der Versäumung der Frist habe er sich wie eigenes Verschulden zurechnen zu lassen (§ 278 BGB). Deshalb könne der Mieter zu Recht erwarten, daß er nach spätestens einem Jahr zuverlässig erfährt, ob und inwieweit er die Vorauszahlungen zurückverlangen könne oder er eine Nachzahlung zu leisten habe. Die bis dahin bestehende Ungewißheit würde ohne zwingenden Grund verlängert, wenn der Mieter nur in einem mehrstufigen Verfahren oder sogar in zwei getrennten Prozessen seinen möglicherweise bestehenden Rückforderungsanspruch geltend machen könnte.

Diese Ausführungen des Bundesgerichtshofs lassen sich nicht auf den vorliegenden Fall übertragen. Die Kl. macht geltend, daß ihr eine Einsichtnahme in die Unterlagen verweigert worden sei. Die Kl. hat in der mündlichen Verhandlung vom 3. April 2006 erklärt, daß ihr am 20. Februar 2006 bei einem Besuch in den Geschäftsräumen der Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Ordner mit Abrechnungen für 2003 vorgelegt worden sei. Niemand habe ihr die Abrechnungen erklären können. Sie habe einen Fehler bei der Abrechnung für das Niederschlagswasser gefunden. Ihre in der Berufungsbegründung aufgestellten Behauptungen, die WEG-Verwaltung sei nicht in der Lage gewesen, die fraglichen Rechnungen für 2003 vorzulegen, werden durch ihre eigenen Erklärungen im Termin vor dem Amtsgericht widerlegt. Gemäß § 259 BGB kann der Mieter von dem Vermieter nur die Vorlage von Belegen verlangen. Diese Vorlage hat dort zu erfolgen, wo sich die Belege befinden, nämlich in den Geschäftsräumen des Vermieters oder des ihn vertretenden Verwalters. Diese Vorlage ist hier erfolgt. Der Umstand, daß die Kl. sich möglicherweise in dem Aktenordner nicht zurecht gefunden hat, steht dem nicht entgegen und führt nicht zu der Schlußfolgerung, daß ihr eine Einsichtnahme verweigert worden ist. Denn bei der Einsichtnahme durfte sie sich fachkundiger Hilfe bedienen. Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 8. März 2006 (VIII ZR 78/05 - WuM 2006, 200) ausgeführt, daß dem Interesse des Mieters an einer Überprüfung der Abrechnung im Regelfall bereits dadurch Rechnung getragen werde, daß er vom Vermieter Einsicht in die der Abrechnung zugrundeliegenden Belege verlangen und sich hierbei, soweit erforderlich, fachkundiger Hilfe bedienen könne.

Die Kl. kann auch nicht hilfsweise verlangen, daß der Bekl. ihr Kopien aller Rechnungen zum Beleg der jeweiligen Kostenpositionen zur Verfügung stellt. Ein solcher Anspruch steht einem Mieter einer freifinanzierten Wohnung grundsätzlich nach der bereits erwähnten Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 8. März 2006 nicht zu. Ein Anspruch des Mieters auf Übermittlung von Fotokopien von Rechnungsbelegen kommt der genannten Entscheidung zufolge nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) ausnahmsweise nur dann in Betracht, wenn dem Mieter die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann. Dafür ist hier nichts ersichtlich. Die Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage hat ihren Sitz in Berlin. Für die Kl. war es nicht unzumutbar, sich zu ihr zu begeben. Auch ist nicht ersichtlich, daß die Abrechnung über die einzelnen Betriebskostenpositionen hier irgendwelche Besonderheiten aufweist, die wegen einer besonderen Schwierigkeit der Materie einen Anspruch auf Überlassung von Fotokopien begründen könnte. Es mag sein, daß in dem fraglichen Aktenordner auch Rechnungen vorhanden waren, die solche Kosten betrafen, die nur im Rahmen der Verwaltung des Wohnungseigentums zulasten der Wohnungseigentümer umgelegt werden konnten. Dies führt aber nicht zu einer mangelnden Übersichtlichkeit der Belege. Denn auf Grund der Betriebskostenabrechnung ließen sich in der Regel diejenigen Rechnungen identifizieren, auf denen die einzelnen Positionen der Abrechnung beruhen.

(...)

Die ZK 67 des Landgerichts Berlin schließt sich der Rechtsprechung des BGH zur Einsichtnahme in Betriebskostenabrechungen an (vgl. GE 2005, 543 ff. und GE 2006, 502 ff.) Danach genügt es, wenn dem Mieter in den Räumen der Hausverwaltung ein unsortierter Leitzordner zur Verfügung gestellt wird, aus dem er sich dann die ihn interessierenden Rechnungen heraussuchen soll. Dabei kann er sich fachkundiger Hilfe bedienen.

Die Klägerin war Mieterin einer Eigentumswohnung des Beklagten. Laut Mietvertrag waren monatliche Vorauszahlungen auf die Heiz- und Betriebskosten zu leisten, über die der Beklagte jährlich abzurechnen hatte. Die Klägerin erhob mehrere Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003, insbesondere rügte sie die Positionen "Hausbesorger" und "Ungezieferbekämpfung" und bat zudem um nähere Erläuterung der Kosten für Grundsteuer, Heizung, Warmwasser, Wasser und Abwasser.

Die Beklagte korrigierte die Abrechung zugunsten der Klägerin und sandte ihr diese zu. Die Klägerin verlangte jedoch nach § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alternative BGB Rückzahlung der gesamten Vorauszahlungen für das Jahr 2003. Sie trug vor, die Hausverwaltung des Beklagten habe eine Betriebskostenabrechung erstellt, ohne im Besitz der erforderlichen Unterlagen zu sein.

Die ZK 67 lehnte die Klage ab, die Klägerin sei nach dem Mietvertrag verpflichtet gewesen, Vorauszahlungen auf Betriebs- und Heizkosten zu leisten. Die von der Beklagten korrigierte Abrechnung entspreche in formeller Hinsicht den Anforderungen des § 259 BGB. Nach der Rechtsprechung des BGH vom 9. März 2005 (Az. VIII ZR 57/04, GE 2005, 543 ff.) stehe dem Mieter zwar das Recht zu, unmittelbar auf Rückerstattung der Nebenkostenvorauszahlungen zu klagen, wenn der Vermieter seiner Verpflichtung zur Erteilung der Abrechnung nicht innerhalb der Frist von längstens einem Jahr nachkomme.

Eine solche Fallgestaltung läge jedoch gerade nicht vor: Die Klägerin habe in der mündlichen Verhandlung selbst vorgetragen, daß ihr der Ordner mit den Abrechungsunterlagen für 2003 vorgelegt worden sei, diesen habe ihr nur niemand erläutern können. Darauf käme es aber nach § 259 BGB nicht an. Denn der BGH habe in seiner Entscheidung vom 8. März 2006 (Az. VIII 78/05, GE 2006, 502 ff.) ausgeführt, daß dem Interesse des Mieters an einer Überprüfung der Abrechnung im Regelfall bereits dadurch Rechnung getragen werde, daß er vom Vermieter Einsicht in die zugrundeliegenden Belege verlangen und sich hierbei, soweit erforderlich, fachkundiger Hilfe bedienen könne. Genau dies hätte die Klägerin tun müssen, als sie die Unterlagen nicht verstanden habe. Wenn auch die Unterlagen im Leitzordner unübersichtlich gewesen seien, so hätten sich die einzelnen Positionen anhand der Betriebskostenabrechung identifizieren lassen.

Einen Anspruch auf Kopien aller Rechungen zu den jeweiligen Kostenpositionen habe die Klägerin ebenfalls nicht. Dies sei ebenfalls in der Entscheidung des BGH vom 8. März 2006 (Az. VIII 78/05, GE 2006, 502 ff.) festgestellt worden. Für einen Ausnahmetatbestand sei nichts ersichtlich.