Einsicht in die Verwaltungsunterlagen auch per einstweiliger Verfügung

Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) bis zur Grenze der „Schikane“ nach § 18 Abs. 4 WEG Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen. Gewährt die GdWE keine Einsichtnahme, kann diese gerichtlich - auch im Wege der einstweiligen Verfügung - erzwungen werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Antragsteller sind Wohnungseigentümer und zugleich Mitglied der Antragsgegnerin, der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Antragsteller waren in der Vergangenheit bereits mehrfach bei der Verwalterin der Antragsgegnerin vor Ort und haben jeweils in mehrstündigen Sitzungen Einsicht in die Verwaltungsunterlagen erhalten, und zwar am 24.10.2024, 9.1.2025, 12.5.2025, 28.5.2025, 24.7.2025 und 11.12.2025. Die letzte Einsichtnahme war gerichtlich erzwungen aufgrund einstweiliger Verfügung durch Beschluss des AG Mitte vom 5.12.2025 - 22 C 5065/25 EVWEG -.

Unter dem 2.2.2026 lud die Verwalterin zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung für den 25.2.2026 ein. Obwohl die Antragsteller von der Verwalterin zuletzt im Hinblick auf die anberaumte Eigentümerversammlung mit Schreiben vom 16.2.2026 Einsicht in die Verwaltungsunterlagen begehrten, wurde ihnen eine solche nicht ermöglicht.

Unter dem 17.2.2026 hat die Kl. daher den Erlass einer einstweiligen Verfügung beantragt. Zur Begründung hat die Kl. vorgebracht, dass ihr ein umfassendes Einsichtsrecht aus § 18 Abs. 4 WEG zustehe, ihr nicht sämtliche Verwaltungsunterlagen, die auch die anstehenden Beschlussfassungen beträfen, bekannt seien und dies im Hinblick auf die anstehende Eigentümerversammlung auch eilbedürftig sei.

Hierauf hat das Gericht unter dem 23. Februar 2026 eine einstweilige Verfügung erlassen, durch die der Antragsgegnerin aufgegeben worden ist, den Antragstellern spätestens bis zum 24.2.2026 in sämtliche Verwaltungsunterlagen der Antragsgegnerin Einsicht zu gewähren, was nachfolgend am 24.2.2026 - allerdings ohne Bereitstellung der digitalen Unterlagen - geschah.

Gegen die einstweilige Verfügung hat die Antragsgegnerin mit Schreiben vom 13.3.2026 Widerspruch eingelegt und diesen damit begründet, dass es bereits an einem Verfügungsanspruch fehle, da die Antragsgegnerin innerhalb von 14 Monaten bereits sechsmal Einsicht bei vorhergehenden Terminen in mehrstündigen Sitzungen in sämtliche Verwaltungsunterlagen genommen habe. Bei der letzten Einsicht seien noch mal sämtliche Unterlagen für das Jahr 2024 und das laufende Jahr 2025, die im Original und vollständig vorgelegen hätten, eingesehen worden. Die anstehenden Tagesordnungspunkte gäben keine Veranlassung, erneut in die Verwaltungsunterlagen Einsicht zu nehmen. Daher sei offensichtlich, dass die Antragsteller die Antragsgegnerin, die sie zu Unrecht für einen Baustopp in ihrer Wohnung verantwortlich mache, mit ihrem Antrag lediglich schikanieren wolle, da ein nachvollziehbarer Zweck nicht mehr bestehe. Die Einsichtstermine hätten dabei in der Vergangenheit auch schon wiederholt Veranlassung zur Einschaltung der Polizei gegeben. Ein Verfügungsgrund scheitere an der Vorwegnahme der Hauptsache, die vorliegend keine Ausnahme zulasse. Ohnehin betrieben die Antragsteller ein weiteres Hauptsacheverfahren auf Akteneinsicht.

In der mündlichen Verhandlung am 9.4.2026 haben die Parteien das Verfahren in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt, so dass nur noch über die Kosten zur entscheiden war, die das Gericht der Antragsgegnerin auferlegte.

Danach wäre die Antragsgegnerin ohne die durch die vor Durchführung der Eigentümerversammlung am 25.2.2026 eingetretene Erledigung (Wegfall des Verfügungsgrundes) voraussichtlich unterlegen.

Es bestanden nämlich ein Verfügungsanspruch (1.) und ein Verfügungsgrund (2.).

1. Die Antragsteller hatten einen Anspruch aus § 18 Abs. 4 WEG auf Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen.

§ 18 Abs. 4 WEG sieht vor, dass jeder Wohnungseigentümer und jede Wohnungseigentümerin von der GdWE Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen kann. Der Begriff der Verwaltungsunterlagen ist denkbar weit. Maßgeblich ist allein, ob sich Vorgänge auf die Verwaltung der jeweiligen GdWE beziehen. Der Einsicht unterfallen alle Verträge und Korrespondenz mit Versorgungsunternehmen und Handwerkern und deren Rechnungen, Kostenvoranschläge und Vergleichsangebote, Kontoauszüge und Zahlungsbelege, Schriftverkehr mit Versicherungen und Versicherungspolicen, Schriftverkehr mit den Wohnungseigentümern; ausgenommen sind interne Vorgänge der Verwaltung, Grenzen werden auch durch den Datenschutz gezogen (s. Bärmann/Pick/Emmerich, 21. Aufl. 2025, WEG § 18 Rn. 260, beck-online) - unabhängig davon, ob diese auf Papier, im formalen Vorgang oder im eMail-Postfach der Verwaltung abgelegt sind. Auch der schriftliche Verkehr mit dem Verwaltungsbeirat, soweit er die Verwaltung der GdWE betrifft, ist hiervon begrifflich erfasst.

Die Antragsgegnerin hat den Anspruch der Antragsteller auf Einsicht auch nicht erfüllt. Soweit sie vorträgt, es sei bereits mehrfach Einsicht in dem laufenden Kalenderjahr erfüllt worden, schließt dies einen Anspruch nicht aus. Der Anspruch aus § 18 Abs. 4 WEG ist nicht zeitlich oder quantitativ beschränkt. Der Umstand, dass bereits - wie hier - sechs Mal in 14 Monaten Einsicht genommen wurde, vermag an dem Anspruch - gerade im Hinblick auf die bevorstehende Versammlung - nichts zu ändern. Die letzte Einsicht lag auch bereits drei Monate in der Vergangenheit.

Der Anspruch ist auch nicht nach Treu und Glauben ausgeschlossen. Es kann dahinstehen, ob und wenn ja unter welchen Voraussetzungen ein Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen ausnahmsweise im Hinblick auf das Treueverhältnis der Wohnungseigentümer ausgeschlossen sein kann. Jedenfalls sind Gründe für einen Ausschluss im vorliegenden Fall nicht ersichtlich. Eine Einsicht im Hinblick auf eine bevorstehende Versammlung ist das ureigene Recht der Wohnungseigentümer. Ein Missbrauch dieses Einsichtsrechts liegt nicht vor, wenn die letzte Einsicht vor mehr als drei Monaten erfolgte. Der von der Antragsgegnerin vorgetragene Umstand, dass Einsichtnahmen mehrfach erst mit dem Herbeirufen der Polizei zum Ende gekommen seien, schließt ebenso wenig das Einsichtsrecht der Antragsteller aus. Insbesondere stellt der Wunsch nach einer zweistündigen Einsicht in Anbetracht der Menge an Verwaltungsunterlagen kein missbräuchliches Verhalten dar.

Soweit die Antragsgegnerin vortragen lässt, dass eine von den Antragstellern geforderte monatliche Einsicht treuwidrig sei, kann dahinstehen, ob dies zutrifft. Denn mit ihrem vorliegenden Antrag begehrten die Antragsteller keine monatliche Einsicht, sondern eine einzige Einsicht zur Vorbereitung der bevorstehenden Wohnungseigentümerversammlung vom 25.2.2026.

Es bestand auch ein Verfügungsgrund. Nach § 940 ZPO sind einstweilige Verfügungen zum Zwecke der Regelung eines einstweiligen Zustandes in Bezug auf ein streitiges Rechtsverhältnis zulässig, sofern diese Regelung, insbesondere bei dauernden Rechtsverhältnissen zur Abwendung wesentlicher Nachteile oder zur Verhinderung drohender Gewalt oder aus anderen Gründen nötig erscheint.

Eine Dringlichkeit i.S.d. § 940 ZPO liegt nicht nur dann vor, wenn die Realisierung des Hauptanspruchs für den Gläubiger von existentieller Bedeutung ist. Vielmehr ist die Formulierung „aus anderen Gründen nötig erscheint“ weit gefasst und steht neben der „Abwendung wesentlicher Nachteile oder der „Verhinderung drohender Gewalt“. Ob derartige Gründe, die im Hinblick auf die Vorwegnahme der Hauptsache die Ausnahme bleiben müssen, vorliegen, ist im Wege einer Interessenabwägung unter Berücksichtigung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes zu beurteilen (LG München I, Beschluss vom 5. Mai 2017 - 36 T 6636/17 -, Rn. 11, juris; Musielak/Voit/Braun, 22. Aufl. 2025, ZPO § 940 Rn. 4, beck-online). Zu berücksichtigen ist hierbei insbesondere, ob dem Gläubiger auch mit einer späteren Verwirklichung seines Rechts im ordentlichen Gerichtsverfahren gedient ist (LG München I, aaO.; Anders/Gehle/Becker, 83. Aufl. 2025, ZPO § 940 Rn. 8, beck-online), ob ein Zuwarten wegen irreversibler Schäden nicht zugemutet werden kann, ob bei unstreitiger Sachlage der Verfügungsanspruch offensichtlich begründet ist, sodass es nicht erst der umfassenden Prüfung im Hauptsacheverfahren bedarf und inwieweit die vorweggenommene Regelung rückgängig gemacht werden kann (vgl. LG Frankfurt, Beschluss vom 1. Oktober 2020 - 2-13 T 64/20 -, GE 2020, 1501, Rn. 9, juris). Entscheidend ist im Kern die Frage, ob die Gläubigerin so dringend auf die sofortige Erfüllung angewiesen ist, dass ihr ein Zuwarten oder eine Verweisung auf das ordentliche Verfahren nicht zuzumuten ist, da das geschuldete Verhalten nur so kurzfristig erbracht werden kann, um seinen Sinn nicht zu verlieren (Anders/Gehle/Becker, 83. Aufl. 2025, ZPO § 940 Rn. 13, beck-online m.w.N.). Ist dies der Fall, ist ausnahmsweise eine Vorwegnahme der Hauptsache zulässig.

Dies zugrunde gelegt erschien der Erlass einer einstweiligen Verfügung im vorliegenden Fall als nötig i.S.d. § 940 Abs. 1 ZPO. Zwar wird hiermit der Anspruch erfüllt und die Hauptsache in Bezug auf die Einsicht vorweggenommen. Eine einmal gewährte Einsicht kann nicht rückgängig gemacht werden. Es ist jedoch weder ersichtlich noch dargetan, dass der Antragsgegnerin aus der Gewährung der Einsicht ein irgendwie gearteter Nachteil entsteht. Vielmehr ist die Antragsgegnerin offensichtlich verpflichtet, Einsicht in die Verwaltungsvorgänge gem. § 18 Abs. 4 WEG zu gewähren. Die Antragsgegnerin, vertreten durch die Hausverwaltung, ist in der Form der Gewährung frei. Selbstverständlich kann sie hierbei auch interne, nicht verwaltungsbezogene Nachrichten aussondern/zurückhalten oder die Übersendung auf andere Weise datenschutzkonform gestalten. Dagegen benötigen die Antragsteller die Unterlagen zur Vorbereitung verschiedener Tagungsordnungspunkte der unmittelbar bevorstehenden Wohnungseigentümerversammlung. Dabei kann dahinstehen, ob seit dem letzten Einsichtszeitpunkt im Dezember 2025 Verwaltungsunterlagen hinzugekommen sind, die für die angekündigten Beschlussfassungen relevant sind. Diese Entscheidung obliegt nicht der Antragsgegnerin, sondern den Antragstellern, die sich zudem auch darüber Gewissheit verschaffen können, dass keine weiteren relevanten Unterlagen hinzugekommen sind. Eine Einsicht nach der Versammlung und nach Durchführung eines Hauptsacheverfahrens würde jedenfalls für die bevorstehende Wohnungseigentümerversammlung ihren Sinn verlieren. Im Hinblick auf den offensichtlich bestehenden Verfügungsanspruch erscheint es nicht zumutbar, dass die Antragsteller zunächst ein Hauptsacheverfahren durchführen, um sodann möglicherweise ein Jahr später in Bezug auf bevorstehende Beschlüsse ohne Kenntnis der begehrten Verwaltungsvorgänge in eine Anfechtungsklage gedrängt zu werden.

Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) bis zur Grenze der „Schikane“ nach § 18 Abs. 4 WEG Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen. Gewährt die GdWE keine Einsichtnahme, kann diese gerichtlich erzwungen werden. Fraglich ist, ob dies auch im Wege der einstweiligen Verfügung vorstellbar ist. Das Amtsgericht Mitte bejaht das – allerdings mit zweifelhafter Begründung.

Ein Ehepaar verlangt von der GdWE (= in der Praxis grundsätzlich von der Verwaltung) vor einer außerordentlichen Eigentümerversammlung, ihnen erneut die Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen zu ermöglichen. Die Verwaltung lehnt dies ab. Daraufhin beantragt das Ehepaar beim Amtsgericht, eine einstweilige Verfügung zu erlassen, was auch antragsgemäß geschieht.

Gegen diese Entscheidung wendet sich die GdWE. Sie meint, dem Ehepaar bei sechs vorherigen Terminen bereits in sämtliche Unterlagen Einsicht gewährt zu haben. Die Tagesordnungspunkte der außerordentlichen Versammlung machten es nicht notwendig, erneut Einsicht zu nehmen. Es sei daher davon auszugehen, dass das Ehepaar die Verwaltung nur schikanieren wolle. Im Übrigen liege in einer Einsichtnahme die unzulässige Vorwegnahme der Hauptsache.

In der mündlichen Verhandlung erklären die Parteien das Verfahren in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt. Zu klären ist noch, wer die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat.

Das Amtsgericht legt der GdWE die Kosten auf! Denn das Ehepaar habe bis zur Grenze der Schikane (§ 242 BGB), die im Fall nicht zu erkennen sei, aus § 18 Abs. 4 WEG das Recht gehabt, in die Verwaltungsunterlagen Einsicht zu nehmen (= einen Verfügungsanspruch). Und das Ehepaar habe auch einen Verfügungsgrund geltend machen können. Denn die sofortige Einsichtnahme sei i.S.v. § 940 ZPO nötig gewesen. Es sei nämlich nicht ersichtlich oder dargetan, dass der GdWE aus der Gewährung der Einsicht ein irgendwie gearteter Nachteil entstanden sei.

Der Fall erinnert an AG Mitte, GE 2025, 497 (dort hatte eine andere Abteilung entschieden). Weiterhin gilt: Der Erlass einer einstweiligen Verfügung setzt einen Verfügungsanspruch und -grund voraus. Dass die Antragsteller einen Verfügungsanspruch haben, kann auch in diesem Fall keinem Zweifel unterliegen. Er folgt, wie vom AG auch ausgeführt, aus § 18 Abs. 4 WEG. Zwar setzt der Grundsatz von Treu und Glauben dem Einsichtsrecht Grenzen. Im Fall ist diese Grenze aber erkennbar nicht erreicht.

Ob die Antragsteller auch einen Verfügungsgrund glaubhaft machen konnten, ist hingegen zweifelhaft. Im Fall geht es nämlich um die gesetzlich nicht geregelte Leistungsklage, die, was das Gericht sieht, bei einer Einsichtnahme zu einer Vorwegnahme der Hauptsache führt. Daher kann die Einsichtnahme nach ganz h.M. eigentlich nicht im Wege der einstweiligen Verfügung erlangt werden (s. nur LG München I, IMR 2023, 40). Anders kann es nur liegen, wenn der Antragsteller auf die Erfüllung dringend angewiesen ist.

Die Abteilung sieht es anders, weil die GdWE keinen Nachteil geschildert habe, der ihr durch die Einsichtnahme entstanden sei oder sein könne. Hierauf kommt es aber nicht an. Zu fragen ist allein, warum der einstweilige Rechtsschutz zu gewähren ist. Dies ist dann der Fall, wenn der Antragsteller so dringend auf die Erfüllung der Pflichten des Antragsgegners angewiesen ist, dass die Hauptsache nicht abgewartet werden kann. Nur dies wäre vom Amtsgericht zu prüfen gewesen. Dazu wäre zu untersuchen gewesen, für welchen Tagesordnungspunkt der außerordentlichen Versammlung vom Ehepaar dringend weitere Informationen gebraucht wurden. Hierzu findet sich in der Entscheidung nichts.