Einseitiger Widerruf einer vereinbarten Freistellung von der Kostenmiete

Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter die jeweils zulässige Kostenmiete zu zahlen habe, kann ein teilweiser Mietverzicht des Vermieters jedenfalls nach längerer Mietdauer einseitig widerrufen werden, da es dem Vermieter nicht zuzumuten ist, dauerhaft an die Gewährung einer freiwilligen Subvention gebunden zu sein.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Klage ist unbegründet.

Der Kl. ist nicht berechtigt, ab dem 1. Januar 2014 eine um 51,13 € reduzierte Kostenmiete zu zahlen.

Entgegen der in dem angefochtenen Urteil vertretenen Ansicht des Amtsgerichts widerspricht die Mieterhöhung der Kl. vom 11. März 2013 hinsichtlich des Erhöhungsbetrages von 51,13 € nicht der Vorschrift des § 10 Abs. 4 WoBindG. Die Parteien haben keinen wirksamen Erhöhungsausschluss im Sinne des § 10 Abs. 4 WoBindG vereinbart, der zur Folge hätte, dass dieser nicht einseitig von der Bekl. hätte zurückgenommen werden können.

In dem zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrag ist grundsätzlich die Kostenmiete in der jeweils gültigen Höhe vereinbart. Dies ergibt sich einerseits aus § 2.1 des Mietvertrages, wo es heißt: „Die Miethöhe richtet sich während der öffentlichen Förderung nach der Kostenmiete; ..." und andererseits aus § 2.2 des Mietvertrages, der auszugsweise wie folgt lautet: „Die Miete kann sich nach Maßgabe gesetzlicher Vorschriften erhöhen oder ermäßigen, unter Einbeziehung der Nr. 2 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB). Neben der Nr. 2 der AVB wird zusätzlich vereinbart, dass der Mieter verpflichtet ist, die jeweils gesetzlich zulässige Miete zu zahlen. ..." Damit haben die Parteien des Mietvertrages eindeutig und unmissverständlich zum Ausdruck gebracht, dass sie grundsätzlich die (gesetzlich zulässige) Kostenmiete vereinbaren. Von dieser grundsätzlich geschuldeten Miete stellte die Vermieterin den Kl. jedoch zunächst in Höhe von 100 DM bzw. 51,13 € frei.

Entgegen der Ansicht des Kl. bedurfte es zum Widerruf dieser Freistellung durch die Vermieterseite keiner zweiseitigen Vereinbarung der Mietvertragsparteien. Vielmehr war die von Vermieterseite gewährte Freistellung jederzeit einseitig frei widerruflich. Es handelte sich für den Kl. erkennbar um eine freiwillige Subvention des Vermieters, obwohl grundsätzlich die jeweils gültige Kostenmiete vereinbart war. Aus welchem Grunde die vormalige Vermieterin den Bekl. diese freiwillige Subvention gewährt hatte, kann dahinstehen. Jedenfalls war weder sie noch ist die jetzige Kl. dauerhaft an die Gewährung der freiwilligen Subvention gebunden. Aufgrund der eindeutigen und unmissverständlichen Regelungen im Mietvertrag konnte und durfte der Kl. kein Vertrauen darauf entwickeln, dass ihm die Mietfreistellung unter allen Umständen und dauerhaft während der gesamten Laufzeit des Mietverhältnisses gewährt werden würde. In dem Vertrag gibt es dafür keine Anhaltspunkte. Entgegen der Ansicht des Kl. ergeben sich solche Anhaltspunkte auch nicht daraus, dass in der Vergangenheit in den Mieterhöhungsschreiben von der Vermieterin jeweils ein Nachlass von 51,13 € berücksichtigt wurde. Denn daraus folgte nur, dass die Vermieterin zu den jeweiligen Zeitpunkten den Mietnachlass beibehielt, nicht aber, dass das auch bis zum Ende des Mietverhältnisses unverändert so fortgelten sollte. Dass eine dauerhafte und für die Zukunft rechtsverbindliche Gewährung eines Mietnachlasses vereinbart worden sei, hat die Bekl. im Übrigen bereits in der Klageerwiderung bestritten.

Wie der Bundesgerichtshof in seinem zu § 19 Abs. 1 1. BMG (der Vorgängervorschrift von § 10 Abs. 4 WoBindG) ergangenen Urteil vom 4. Februar 1958 - VIII ZR 13/57 - (BGHZ 26, 310 ff.) ausführt, geht der im 1. BMG zum Ausdruck gekommene Wille des Gesetzgebers ersichtlich dahin, dass es dem Vermieter im Regelfall gestattet sein soll, durch einseitige Erklärung die Erhöhung von preisgebundenen Mieten bis zur Höhe des preisrechtlich zulässigen Betrages durchzusetzen. Von dieser allgemeinen Regel enthalte § 19 Abs. 1 1. BMG eine Ausnahme, die dann Platz greife, wenn besondere Vereinbarungen zwischen den Parteien bestehen, die eine Mieterhöhung ausschließen. Fehle eine ausdrückliche Vereinbarung diesen Inhalts und komme es deshalb darauf an, ob sich der Ausschluss aus den Umständen ergebe, sei maßgebliches Gewicht darauf zu legen, ob sich Anhaltspunkte ermitteln lassen, aus denen der Wille der Parteien, ein einseitiges Mieterhöhungsrecht des Vermieters auszuschließen, entnommen werden kann. Dabei werde eine nur vom Wortlaut des Vertrages ausgehende, die Gesamtumstände unberücksichtigt lassende Würdigung dem Sinn dieser Ausnahmebestimmung nicht gerecht. Vielmehr sei der hypothetische Wille der Parteien anhand der Interessenlage zu ermitteln.

Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze und des ebenfalls auf die Umstände abstellenden § 10 Abs. 4 WoBindG, die zum Ausschluss einer Mieterhöhung geführt haben könnten, ist im gegenständlichen Verfahren zu berücksichtigen, dass der Mieter zunächst einmal grundsätzlich ein Interesse daran hat, dass sich der monatlich zu entrichtende Mietzins nicht erhöht, ebenso wie der Vermieter grundsätzlich ein Interesse daran hat, eine kostendeckende Miete zu erzielen. Die Höhe des Mietzinses spielt bei der Entscheidung der Mieter für eine Wohnung auch eine entscheidende Rolle, so dass davon ausgegangen werden kann, dass der Kl. den Mietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung kaum abgeschlossen hätten, wenn er von Anfang an die um 51,13 € höhere Miete hätte zahlen müssen. Da das Mietverhältnis bereits seit dem 1. Oktober 2001 andauerte, kam für ihn die Erhöhung des Nettokaltmietzinses zum 1. Januar 2014 wegen Wegfalls der Mietfreistellung sicherlich überraschend. Es ist der Bekl. aber aus wirtschaftlichen Gründen nicht zuzumuten, dauerhaft an die Gewährung einer freiwilligen Subvention gebunden zu sein. Insofern kann der Mieter, solange ihm die Subvention - aus welchem Grunde auch immer - gewährt wird, seinen wirtschaftlichen Vorteil daraus ziehen. Entfällt die Subvention jedoch, musste er darauf eingerichtet sein und seine persönlichen Konsequenzen daraus ziehen (vgl. dazu auch LG Berlin, Urteil vom 18. Juni 2012 - 67 S 448/11 - n. v.; Urteil vom 9. Juli 2012 - 67 S 443/11 - n. v.).

Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht gegeben sind. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung, noch ist es erforderlich, die Revision zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen. Ein solches Erfordernis ergibt sich insbesondere nicht aus dem Urteil des Landgerichts Hannover vom 28. August 1995 - 20 S 83/95 - (ZMR 1996, 330 f.). Denn dort wie hier hing das Ergebnis der Entscheidung von einer Würdigung der Umstände des Einzelfalls ab.

Bei mit einem Förderungsvertrag subventionierten Wohnungen wird oft eine niedrigere Anfangsmiete vereinbart als „eigentlich" angemessen. Eine spätere Mieterhöhung ist dann problematisch (vgl. LG Berlin, GE 2015, 656). Bei preisgebundenem Wohnraum ist ein einseitiger Widerruf eines solchen temporären Mietverzichts (der sich für den Mieter als Mieterhöhung darstellt) aber möglich.

Im Mietvertrag war vereinbart, dass der Mieter die Kostenmiete zu zahlen habe, die Vermieterin aber den Mieter in Höhe eines Teilbetrages freistelle. Nach mehr als zehn Jahren widerrief die Vermieterin die Mietfreistellung, worauf der Mieter auf Feststellung der Unwirksamkeit klagte.

Mit Urteil vom 26. Juni 2015 wies das Landgericht Berlin die Klage ab, da nach den Umständen die Freistellung nur zunächst gelten sollte. Es sei der Vermieterin nicht zuzumuten, dauerhaft an die Gewährung einer freiwilligen Subvention gebunden zu sein, zumal jeder Vermieter grundsätzlich ein Interesse daran habe, eine kostendeckende Miete zu erzielen. Der Mieter habe nicht darauf vertrauen dürfen, dass ihm die Mietfreistellung unter allen Umständen und dauerhaft während der gesamten Laufzeit des Mietverhältnisses gewährt werden würde.

Das auch von der 63. Kammer zitierte Landgericht Hannover (ZMR 1996, 330) hatte das anders gesehen; dort hatte nach mehr als zehn Jahren Mietdauer der Vermieter den Mietverzicht widerrufen. Das Landgericht Hannover meinte, da eine Vermietung zur Kostenmiete nicht möglich gewesen sei, könne eine Erhöhung nur bei Änderung der tatsächlichen Verhältnisse verlangt werden. Demgegenüber hat das Landgericht Berlin (67 S 443/11) mit Urteil vom 9. Juli 2012 einen einseitigen Widerruf des Mietverzichts schon nach etwas mehr als zwei Jahren Mietdauer für zulässig gehalten.