Einseitiger Verzicht des Mieters auf ordentliches Kündigungsrecht

Ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557 a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt (Bestätigung von BGH, Urteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04 -, GE 2006, 250 = NZM 2006, 256).

1 Der Bekl. war Mieter einer Wohnung der Kl. in K.

In § 2 des Formularmietvertrages heißt es:

"1. Das Mietverhältnis beginnt am 15.8.2004 und wird auf unbestimmte Dauer geschlossen. Es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen für Wohnraum.

2 Der Mieter verzichtet unwiderruflich auf sein ordentliches gesetzliches Kündigungsrecht für die ersten 24 Monate der Mietzeit. Sein außerordentliches gesetzliches Kündigungsrecht bleibt davon unberührt."

3 Ferner ist in § 3 des Vertrags zur Miete vereinbart:

"1. Der Mietzins, ausgenommen Betriebskosten, über die nach § 4 des Mietvertrags gesondert abzurechnen ist, beträgt bei Beginn des Mietverhältnisses 310 €. 2. Staffelmiete Darüber hinaus wird folgende Staffelmiete vereinbart: Datum Wohnungsmiete 1. ab dem 1.9.2005 bis 31.8.2006 319,30 2. ab 1.9.2006 bis 31.8.2007 328,90 3. ab 1.9.2007 bis 31.8.2008 338,70 ."

4 Der Bekl. kündigte das Mietverhältnis mit einem bei der Kl. am 29. September 2005 eingegangenen Schreiben zum 31. Dezember 2005 und zog aus. Die Kl. begehrt Miete für die Zeit vom 1. Januar 2006 bis 15. April 2006, da sie die Wohnung erst zu diesem Zeitpunkt anderweit vermieten konnte. Im vorliegenden Rechtsstreit macht sie einen Betrag von 497,57 € nebst Verzugszinsen geltend, der nach Verrechnung mit der Mietkaution unter Berücksichtigung weiterer unstreitiger Beträge zu ihren Gunsten verbleibt. Der Bekl. begehrt Klageabweisung und im Wege der Widerklage Zahlung eines Betrages von 899,98 €, der sich bei der Kautionsabrechnung ohne Berücksichtigung der zwischen den Parteien streitigen Miete für die Zeit vom 1. Januar bis 15. April 2006 zu seinen Gunsten ergibt.

5 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Kl. zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl. ihr Klagebegehren und den Antrag auf Abweisung der Widerklage weiter.

6 Die Revision hat Erfolg.

I. 7 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:

8 Das Amtsgericht sei zu Recht davon ausgegangen, dass der Kl. die geltend gemachte Miete für den Zeitraum vom 1. Januar bis 15. April 2006 nicht zustehe, denn die Kündigung des Bekl. vom 29. September 2005 habe das Mietverhältnis zum 31. Dezember 2005 beendet.

9 Bei der in § 2 des Formularmietvertrags enthaltenen Klausel über den Kündigungsausschluss handele es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Insbesondere sei die Klausel nicht handschriftlich oder in sonstiger Weise eingefügt, die einen Rückschluss auf eine Individualvereinbarung zulassen würde. Der Kündigungsausschluss sei gem. § 307 Abs. 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, weil er nur für den Mieter gelte; ein derartiger einseitiger Kündigungsausschluss könne nicht in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden.

II. 10 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

11 Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist das Mietverhältnis der Parteien nicht durch die Kündigung des Bekl. vom 29. September 2005 gem. § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB zum 31. Dezember 2005 beendet worden. Die Kündigung ist nicht zu diesem Zeitpunkt wirksam geworden, weil das Recht des Bekl., das Mietverhältnis ordentlich mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen (§ 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB), im Mietvertrag wirksam für die Dauer von 24 Monaten ausgeschlossen worden ist. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hält der in § 2 des Mietvertrags formularmäßig vereinbarte einseitige Kündigungsverzicht des Mieters der Inhaltskontrolle gem. § 307 Abs. 1 BGB stand.

12 1. Zutreffend und von der Revision unangegriffen ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass es sich bei der Vertragsklausel in § 2 des Mietvertrags um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt.

13 2. Entgegen der von der Revisionserwiderung erhobenen Gegenrüge scheitert die Einbeziehung der Klausel in den Vertrag nicht an § 305 c Abs. 2 BGB. Selbst wenn die Klausel, wie die Revisionserwiderung meint, nicht eindeutig regelte, ob das Mietverhältnis erstmals zum Ablauf von zwei Jahren gekündigt oder die Kündigungserklärung erstmals nach Ablauf dieses Zeitraums abgegeben werden kann, hätte eine diesbezügliche Mehrdeutigkeit nach § 305 c Abs. 2 BGB lediglich zur Folge, dass die Kl. die ihr ungünstigste Auslegungsvariante gegen sich gelten lassen müsste; auch danach wäre das Mietverhältnis durch die Kündigung des Bekl. vom 29. September 2005 aber erst nach dem Zeitpunkt beendet worden, für den die Kl. im vorliegenden Rechtsstreit Miete begehrt.

14 3. Der formularmäßige Kündigungsausschluss in § 3 des Mietvertrags hält auch der Inhaltskontrolle gem. § 307 Abs. 1 BGB stand.

15 a) Wie der Senat bereits mit Urteil vom 23. November 2005 (VIII ZR 154/04, GE 2006, 250 = NZM 2006, 256, Tz. 13 ff.) entschieden hat, benachteiligt ein formularmäßig erklärter, einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht den Mieter nicht unangemessen, wenn er zusammen mit einer Staffelmiete vereinbart wird und einen Zeitraum von vier Jahren nicht überschreitet. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag - wie hier - auf unbestimmte Zeit abgeschlossen ist (Senatsurteil vom 23. November 2005, aaO., Tz. 15). Hieran hält der Senat fest.

16 Die Vereinbarung einer Staffelmiete soll beiden Parteien Kalkulationssicherheit geben; sie ist auch für den Mieter insoweit vorteilhaft, als Mieterhöhungen nach §§ 558 bis 559 b BGB ausgeschlossen sind (§ 557 a Abs. 2 Satz 2 BGB). Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht in § 557 a Abs. 3 BGB bei der Staffelmiete ausdrücklich vor, dass das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden kann. Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift ist es für die Wirksamkeit des Kündigungsausschlusses nicht erforderlich, dass dieser wechselseitig auch für den Vermieter gilt. Der Gesetzgeber hat Staffelmietvereinbarungen, die einen einseitigen Ausschluss des Kündigungsrechts enthalten, bis zur Grenze von vier Jahren billigen wollen und durch die Bestimmung des § 557 a Abs. 3 BGB zugelassen (Senatsurteil vom 23. November 2005, aaO., Tz. 19). Ein formularvertraglicher Kündigungsausschluss, der - wie auch hier - der gesetzlichen Regelung des § 557 a Abs. 3 BGB nachgebildet ist, beinhaltet deshalb im Regelfall keine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 307 Abs. 1 BGB (Senatsurteil, aaO., Tz. 14). Eine Abweichung von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB) liegt entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung gerade nicht vor.

17 b) Ohne Erfolg rügt die Revisionserwiderung ferner, dass die Regelung des Kündigungsausschlusses in § 2 des Mietvertrags nicht hinreichend klar und verständlich sei und den Mieter unter diesem Gesichtspunkt unangemessen benachteilige (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB). Ein verständiger, nicht juristisch vorgebildeter Mieter vermag den Regelungsgehalt der Klausel ohne Weiteres zu erfassen, auch wenn dafür, wie oben dargelegt, mehrere Auslegungsvarianten in Betracht kommen mögen.

III. 18 Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da es keiner weiteren Feststellungen bedarf, kann der Senat in der Sache selbst entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Der Bekl. ist in Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils zur Zahlung des von der Kl. geltend gemachten Betrages von 497,50 € nebst Zinsen zu verurteilen, der nach Verrechnung der Kaution mit der vom Bekl. für den Zeitraum von 1. Januar bis 15. April 2006 geschuldeten Miete zugunsten der Kl. noch verbleibt. Die Widerklage ist abzuweisen.

Nach § 557 a BGB kann das Kündigungsrecht des Wohnraummieters bei einer Staffelmietvereinbarung für höchstens vier Jahre ausgeschlossen werden. Das gilt auch für Formularmietverträge.

Im Formularmietvertrag hieß es, dass der Wohnraummieter auf sein ordentliches Kündigungsrecht für die ersten 24 Monate der Mietzeit verzichte. Es war eine Staffelmiete vereinbart. Das Landgericht München hielt die vorfristige Kündigung des Mieters für wirksam, da der Kündigungsausschluss eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne des § 307 BGB darstelle.

Auf die zugelassene Revision änderte der BGH das Urteil des Landgerichts München ab, gab der Zahlungsklage des Vermieters statt und verwies auf sein eigenes Urteil vom 23. November 2005 (GE 2006, 250), wonach keine unangemessene Benachteiligung des Mieters vorliege. Schließlich entspreche die Vereinbarung der gesetzlichen Regelung in § 557 a BGB.

Hinzuweisen ist auf folgende Entscheidungen des BGH zu diesem Thema: 1. Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag formularmäßig vereinbarten Kündigungsverzichts den in § 557 a Abs. 3 BGB genannten Zeitraum von vier Jahren, so ist die Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam (GE 2006, 247). Die zu § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG entwickelte Rechtsprechung ist auf § 557 a BGB nicht übertragbar. 2. Ohne Staffelmietvereinbarung ist ein formularmäßig beiderseitiger Verzicht auf die ordentliche Kündigung für die Dauer von etwas über einem Jahr wirksam (WuM 2004, 672).

3. Ebenso ist ein befristeter Ausschluss der ordentlichen Kündigung für beide Seiten bis zum Ablauf der Mindestlaufzeit (14 Monate seit Abschluss des Mietvertrages) wirksam (GE 2004, 1165).

4. Wirksam soll auch eine Individualklausel sein, wonach der Mieter für 60 Monate auf sein ordentliches Kündigungsrecht verzichtet (GE 2004, 348).

Zweifelhaft ist allerdings, wann überhaupt im Mietrecht Individualklauseln vorliegen, denn der Wohnraummieter ist Verbraucher und der Vermieter kann möglicherweise als Unternehmer angesehen werden, was nach § 310 Abs. 3, 2 BGB dazu führt, dass auch Vertragsbedingungen, die nur zur einmaligen Verwendung bestimmt sind, als Allgemeine Geschäftsbedingung gelten. Das OLG Düsseldorf (GE 2005, 615) hat den Vermieter als Unternehmer im Sinne des § 14 BGB angesehen. Wenn also etwa dem Mieter bei Abschluss des Vertrages das Formular mit dem schon geschriebenen handschriftlichen Zusatz vorgelegt wird, liegt keine Individualvereinbarung mehr vor. Vermieter sollten also unbedingt darauf achten, dass, wenn keine Staffelmietvereinbarung getroffen wurde, der Kündigungsverzicht für beide Seiten gilt und nicht unangemessen lang ist. Die Grenze dürfte bei etwa zwei Jahren liegen.