Einseitiger Übergang von Heizkostenpauschale zur Heizungsumlage

Einseitiger Übergang von Heizkostenpauschale zur Heizungsumlage; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Mieterhöhungserklärung; Stichtagsmiete, Kürzung; Heizkostenpauschale; Nebenkostenumlage; Heizungskostenumlage; Warmwasserversorgung

Will der Vermieter einer preisgebundenen Berliner Altbauwohnung von einer mietvertraglich vereinbarten Heizkostenpauschale abrücken und die Wärmeversorgungskosten umlegen, so hat er die Stichtagsmiete um 10 % zu kürzen und dem Mieter innerhalb der Fristen des § 18 Abs. 3 I. BMG eine Mietneuberechnung zukommen zu lassen.

Die Bekl. ist Mieterin einer Wohnung im Hause der Kl. in Berlin 39, W.-str. Nach dem Mietvertrag vom 20.8.1973 betrug der monatliche Mietzins 200,-- DM. § 17 Ziff. 3 des Mietvertrages lautet wie folgt:

"Im Mietpreis ist eine Pauschale nach dem derzeitigen Preisniveau von 30,-- DM pro Monat Heizung und 5,-- DM pro Monat Be- und Entwässerung enthalten. Bei Steigerung der Kosten um mehr als 10 % kann die Pauschale angehoben werden."

Mit Schreiben vom 19.12.1978 teilte der Rechtsvorgänger der Kl. der Bekl. folgendes mit:

"Unter Hinweis auf § 18 Erstes Bundesmietengesetz habe ich Ihnen mitzuteilen, daß meine Mandantin mit Wirkung vom Beginn der nächsten Heizperiode von dem Recht der Umlage gemäß § 21 AMVOB Gebrauch macht. Von diesem Zeitpunkt an entfällt die Zahlung der Pauschale von 30,-- DM und 5,-- DM. An die Stelle der Pauschale tritt mit Wirkung vom 1. Mai 1979 ein Heizungskostenvorschuß von 1/12 des voraussichtlichen Jahresbedarfs, mithin 55,-- DM. Über die Heizungs- und Warmwasserbereitungskosten wird jeweils nach Schluß der Heizperiode abgerechnet werden."

Daraufhin leistete die Bekl. einen monatlichen Heizkostenvorschuß in Höhe von 45,-- DM.

Die Kl. macht nunmehr klageweise Heizkostennachzahlungen für die Heizperioden 1979/80, 1980/81 und 1981/82 in Höhe von insgesamt 945,03 DM geltend.

Zur Begründung trägt sie vor: Dem Schreiben vom 19.12.1978 habe die Bekl. nicht widersprochen, so daß diese Regelung inzwischen auch Gegenstand der Stichtagsmiete geworden sei. Die Umlegung sei daher nunmehr preisrechtlich zulässig, ohne Rücksicht darauf, ob eine Kürzung der Stichtagsmiete um 10 % erfolgte. Eine solche Kürzung sei auch nicht erforderlich gewesen, weil die Kosten der Warmwasserversorgung nicht im Mietzins enthalten gewesen seien, sondern hierfür eine Pauschalabgeltung vereinbart gewesen sei.

Die Klage ist unbegründet.

Ein Anspruch auf Zahlung der von ihr geforderten Heizkosten steht der Kl. nicht zu. Ausweislich des Mietvertrages war eine Heizkostenpauschale vereinbart. Zwischen den Parteien ist unstreitig, daß eine Anhebung der Heizkostenpauschale entsprechend der mietvertraglichen Bestimmung von der Kl. nicht verlangt worden ist.

Eine Umlegung der Heizkosten nach Maßgabe des § 21 Abs. 2 AMVOB a.F. ist nicht wirksam erfolgt. Nach Maßgabe dieser Vorschrift kann der Vermieter, wenn in der Miete die Kosten des Betriebes der zentralen Heizungsanlage pauschal enthalten sind, diese Kosten nach Kürzung um 10 % der Stichtagsmiete umlegen, wenn die zuvor vereinbarte Pauschale entfällt. Für eine Änderung des Umlegungsmaßstabes nach Maßgabe des § 21 Abs. 2 AMVOB a.F. ist es danach erforderlich, daß der Vermieter zunächst eine Neuberechnung der preisrechtlich zulässigen Kaltmiete auf der Basis der um 10 % gekürzten Stichtagsmiete vornimmt und diese Berechnung den Mietern übermittelt, bevor er die neu berechnete preisrechtlich zulässige Kaltmiete zuzüglich Heizkostenvorschuß fordern kann. Diesen Anforderungen genügt die Mitteilung über die Änderung des Umlegungsmaßstabes vom 19.12.1978 nicht. Zwar sollte danach die zuvor erhobene Heizkostenpauschale entfallen. Eine Kürzung der Stichtagsmiete um 10 % ist jedoch unstreitig nicht erfolgt. Dies wäre jedoch Voraussetzung einer wirksamen Änderung des Umlegungsmaßstabes nach Maßgabe des § 21 Abs. 2 AMVOB a.F., der auf die Heizkostenabrechnungen für den hier geltend gemachten Zeitraum Anwendung findet, erforderlich gewesen. Der Hinweis der Kl., daß eine Kürzung im vorliegenden Fall nicht erforderlich gewesen sei, weil die Kosten der Warmwasserversorgung nicht im Mietzins enthalten gewesen seien, sondern hierfür eine Pauschalabgeltung vereinbart war, erscheint unverständlich. Es ist nicht ersichtlich, welche Auswirkungen dies auf die nach dem Gesetz erforderliche Kürzung der Stichtagsmiete um 10 % haben sollte. Darüber hinaus ist in § 3 Ziff. 2 des Mietvertrages bestimmt, daß Nebenabgaben - u.a. für Warmwasser - nicht besonders erhoben werden.

Die Kl. hat auch nicht vorgetragen, daß in dem Haus eine verbundene Anlage für Heizung und Warmwasser vorhanden ist.

Entgegen ihrer Auffassung ist die mit Schreiben vom 19.12.1978 angekündigte Umlegung der Heizkosten auch nicht Gegenstand der Stichtagsmiete geworden. Stichtagsmiete im Sinne des § 5 AMVOB ist die Miete, die sich aus der letzten vor dem 1. Januar 1979 zustande gekommenen Vereinbarung ergibt. Zu diesem Zeitpunkt war jedoch noch eine Heizkostenpauschale vereinbart. Die Ankündigung vom 19.12.1978 konnte nach Maßgabe des § 18 Abs. 3 I. BMG frühestens ab dem 1.2.1979 Wirksamkeit entfalten, da sie erst nach dem 15.12.1978 abgegeben worden war. Im übrigen sollte die neue Regelung nach der eigenen Ankündigung der Kl. erst vom 1.5.1979 an gelten. Durch die Tatsache allein, daß die Bekl. dem Ankündigungsschreiben nicht widersprochen hat, ist die darin vorgesehene Heizkostenumlegung nicht zulässig geworden.

Das Recht, die Heizkosten gemäß § 21 Abs. 2 AMVOB nach Kürzung der Stichtagsmiete um 10 % auf den Mieter umzulegen, kann vom Vermieter nicht rückwirkend ausgeübt werden (vgl. Landgericht Berlin, GE 1981, 869).