Einseitiger temporärer Kündigungsausschluß für Mieter

Ein formularmäßig vereinbarter temporärer Kündigungsausschluß ausschließlich für den Mieter stellt keine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 Abs. 1 BGB für den Mieter dar.

A. Die Kl. ist Eigentümerin des Hauses (...), in dem die Bekl. aufgrund eines Mietvertrages zum 1. Juli 2002 eine Wohnung innehielten. In § 2 Abs. 1 a) dieses Mietvertrages hatten die Parteien einen Kündigungsausschluß zu Lasten der Bekl. bis zum 30. Juni 2004 vereinbart. Mit Schreiben vom 25. November 2003 erklärten die Bekl. gleichwohl die ordentliche Kündigung "mit einer Frist von drei Monaten" und gaben die streitgegenständliche Wohnung im Monat März 2004 an die Kl. zurück. Die Kl. verlangt die Zahlung von Mietzins für die Monate April 2004 bis Juni 2004.

(...) Mit der angefochtenen Entscheidung hat das Amtsgericht den Zahlungsanspruch der Kl. abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, daß die ordentliche Kündigung der Bekl. vom 25. November 2003 gemäß § 573 c Abs. 1 BGB zum 28. Februar 2005 wirkte. Der formularmäßige Kündigungsausschluß zu Lasten der Bekl. sei unwirksam gewesen, weil er für die Mieter eine unangemessene Benachteiligung bedeutet hätte. Die Regelung habe einem gerechten Ausgleich der beiderseitigen Interessen widersprochen. (...)

Die Berufung der Kl. richtet sich gegen die Abweisung ihrer Klage auf Mietzinszahlungen für die Monate April 2004 bis Juni 2004. (...)

Die zulässige Berufung ist begründet. (...)

2. Die ordentliche Kündigung der Bekl. vom 25. November 2003 "mit einer Frist von drei Monaten" wirkte entgegen der Auffassung, die das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil vertreten hat, zum 30. Juni 2004. In § 2 Abs. 1 a) des Mietvertrages über die streitgegenständliche Wohnung hatten die Parteien einen Kündigungsausschluß zu Lasten der Bekl. bis zum 30. Juni 2004 vereinbart. Die formularmäßige Abrede stellte weder einen Verstoß gegen § 573 c Abs. 4 BGB bzw. § 575 Abs. 4 BGB dar, noch war sie gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, weil sie für die Mieter eine unangemessene Benachteiligung bedeutet hätte.

a) Der Kündigungsausschluß zu Lasten der Mieter stellte nach der Auffassung, die der BGH in seinem Urteil vom 22. Dezember 2003 (GE 2004, 348) vertreten hat, keinen Verstoß gegen § 573 c Abs. 4 BGB dar. Durch den befristeten Kündigungsausschluß wurden die einzuhaltenden Kündigungsfristen nicht verändert. Der BGH hat in diesem Zusammenhang ausgeführt: "Die Frage, mit welcher Frist das Mietverhältnis gekündigt werden kann, stellt sich vielmehr erst, wenn dem Kündigenden ein Kündigungsrecht zusteht. Dies soll aber durch eine von den Parteien vereinbarte Kündigungsverzichtsabrede für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen werden (...). Das Gesetz selbst unterscheidet ausdrücklich zwischen der Zulässigkeit einer Kündigung (vgl. § 577 a BGB) einerseits und der einzuhaltenden Kündigungsfrist (§ 573 c BGB) andererseits (...)."

b) Die Vereinbarung eines befristeten Kündigungsausschlusses zu Lasten der Bekl. stellte auch keinen Verstoß gegen § 575 Abs. 4 BGB dar. Es wird wiederum Bezug genommen, auf die Ausführungen des BGH in dessen vorgenannten Urteil, in dem es in diesem Zusammenhang heißt: "Durch die Neuregelung des Zeitmietvertrages soll eine automatische Beendigung des Wohnraummietverhältnisses allein durch Zeitablauf, ohne daß der Mieter Kündigungsschutz genießt, außerhalb der privilegierten Befristungsgründe verhindert werden. Die Regelung soll den Mieter vor dem Verlust der Wohnung, nicht aber vor einer längeren Bindung an den Vertrag schützen, wie sie durch die Vereinbarung eines befristeten Kündigungsausschlusses beabsichtigt ist."

c) Schließlich stellte der Kündigungsausschluß zu Lasten der Bekl. nicht deshalb eine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 307 Abs. 1 BGB für die Mieter dar, weil sich die Kl. nicht in derselben Weise gebunden hatte, wobei der BGH über diese Rechtsfrage bisher nicht zu entscheiden hatte, denn das vorgenannte Urteil befaßte sich mit einer individualvertraglichen Vereinbarung zu Lasten der Mieter, während die von den Bekl. zitierten Urteile des BGH vom 30. Juni 2004 (GE 2004, 1166) und vom 14. Juli 2004 (GE 2004, 1165) jeweils Fälle betrafen, in denen die formularmäßige Regelung über den Kündigungsausschluß für beide Parteien galt.

aa) Der Kündigungsausschluß zu Lasten der Bekl. konnte schon deshalb für die Mieter keine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 307 Abs. 1 BGB darstellen, weil es sich um eine Vorgehensweise handelte, die der Gesetzgeber in § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB gerade für den Fall einer gleichzeitigen Staffelmietvereinbarung ausdrücklich gebilligt hat. In § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB heißt es: "Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluß der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden." Aus dieser Formulierung folgt nach Auffassung der Kammer im Umkehrschluß, daß der Gesetzgeber für den Zeitraum vor Ablauf von vier Jahren einen einseitigen Kündigungsausschluß zu Lasten des Mieters als zulässig erachtet.

bb) Auch die Überlegungen, die der BGH in seinen vorgenannten Urteilen angestellt hat, sprechen für die Wirksamkeit des vereinbarten Kündigungsausschlusses zu Lasten der Mieter. Mit dem Mietrechtsreformgesetz wollte der Gesetzgeber insbesondere im Zusammenhang "mit der Vereinbarung von Index-, Staffelmieten und Zeitmietverträgen" die Vertragsfreiheit stärken. Es ist nicht ersichtlich, daß dem Mobilitätsinteresse der Mieter stets der Vorrang gegenüber dieser Zielrichtung eingeräumt werden sollte, die dem Interesse des Vermieters an einer wirtschaftlichen Verwertung seines Eigentums Rechnung trägt. Schließlich gilt es bei der Abwägung der beiderseitigen Interessen zu berücksichtigen, daß sich die Vermieterseite von einem bestehenden Mietvertrag ohnehin nur unter den tatbestandlichen Voraussetzungen des § 573 Abs. 1, Abs. 2 BGB durch eine ordentliche Kündigung lösen kann, auch wenn diese nach Darstellung der Bekl. in dem vorliegenden Fall theoretisch durchaus vorliegen könnten. (...)

Nach BGH ist ein temporärer Kündigungsausschluß bis zu vier Jahren auch durch Formularmietvertrag möglich. Nach Ansicht der ZK 67 des LG Berlin gilt das auch dann, wenn nur der Mieter, nicht gleichzeitig auch der Vermieter mit dem Kündigungsrecht ausgeschlossen ist.

In dem (Formular-) Mietvertrag war vereinbart, daß für die ersten zwei Jahre des Mietverhältnisses die Kündigung des Mieters ausgeschlossen sein sollte. Innerhalb dieser Frist kündigte der Mieter dennoch mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten und gab die Wohnung zurück. Der Vermieter verlangte Mietzahlung bis zum Ende der Zwei-Jahres-Frist. Beim Amtsgericht hatte er damit kein Glück, was zur Berufung beim LG Berlin führte.

Die ZK 67 des LG Berlin kam zu dem Ergebnis, daß auch ein einseitiger temporärer Kündigungsausschluß für den Mieter rechtens sei und den Mieter nicht unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 BGB benachteilige. Wenn schon der Gesetzgeber in § 557 a Abs. 3 BGB bei der Staffelmiete das ausdrücklich zulasse, müsse das auch für eine Vereinbarung außerhalb der Staffelmiete gelten.

Die Kammer hat die Revision zugelassen (die auch eingelegt werden soll), weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung habe und vom BGH noch nicht entschieden sei.

Der BGH hat mit seinen Entscheidungen vom 19. November 2003 (GE 2004, 349), vom 30. Juni 2004 (GE 2004, 1166) und vom 14. Juli 2004 (GE 2004, 1165) entgegen vielen Literaturstimmen den befristeten Ausschluß des gesetzlichen Kündigungsrechts grundsätzlich für zulässig erachtet. In der Entscheidung vom 6. April 2005 (GE 2005, 606) hat er allerdings den Kündigungsverzicht auf einen Zeitraum von höchstens vier Jahren begrenzt. Die Frage, ob der Kündigungsverzicht immer gleichzeitig für beide Mietvertragsparteien gelten müsse, bei einer einseitigen Belastung des Mieters eine unangemessene Benachteiligung zu sehen sei, hat der BGH nicht ausdrücklich entschieden, weil es sich in den anstehenden Fällen immer um einen beiderseitigen Kündigungsverzicht handelte. Gerade aus den Ausführungen des BGH in der Entscheidung vom 6. April 2005 (GE 2005, 607) könnte sich jedoch ergeben, daß der Senat (selbstverständlich) davon ausgeht, daß nur ein beiderseitiger Kündigungsverzicht im Rahmen des § 307 BGB in Betracht kommt. Dafür könnte folgende Formulierung in den Entscheidungsgründen sprechen: "Da der beiderseitige Kündigungsverzicht aber insofern auch Vorteile für den Mieter hat, als er diesen über den durch §§ 573, 574 BGB gewährten Kündigungsschutz hinaus vor einer ordentlichen Kündigung des Vermieters absichert, benachteiligt ein formularmäßiger Kündigungsverzicht den Mieter im Regelfall dann nicht unangemessen, wenn er in zeitlicher Hinsicht überschaubar und dadurch für ihn erträglich ist."

Man darf gespannt sein, zu welcher Ansicht der BGH gelangt. Für bis dahin abzuschließende Mietverträge ist aber anzuraten, von einem einseitigen Kündigungsverzicht nur für den Mieter abzusehen (vgl. insofern die Formulierung im GE-Mietvertrag Fassung 2.2005: "Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit. Die ordentliche Kündigung ist jedoch erstmals zum ... zulässig.").