Einseitiger formularmäßiger Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters

Einseitiger formularmäßiger Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters; Verzicht auf ordentliches Kündigungsrecht; Kündigungsverzicht außerhalb eines Staffelmietvertrages

Ein einseitiger Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechtes des Mieters, der nicht durch die Gewährung von Vorteilen kompensiert wird, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist unwirksam.

(Leitsatz der Redaktion)

1 Die Bekl. war Mieterin einer Wohnung der Kl. in W. Der Formularmietvertrag vom 17. Januar 2005 lautet in § 2: "Es wird vereinbart, dass der Mieter auf sein ordentliches Kündigungsrecht ein Jahr lang, ab Mietbeginn, verzichtet und er in dieser Zeit demnach nur außerordentlich kündigen kann!" 2 Mit Schreiben vom 11. Juli 2005, das am 18. Juli 2005 bei der Mietverwaltung der Kl. einging, kündigte die Bekl. das Mietverhältnis zum 30. September 2005. Die Mietverwaltung der Kl. wies die Kündigung schriftlich unter Hinweis auf den vertraglichen Kündigungsausschluss zurück. Die Bekl. überwies für die Zeit ab Oktober keine Miete und keine Betriebskostenvorauszahlungen mehr an die Kl. Sie gab die Wohnung am 28. Oktober 2005 zurück. 3 Die Kl. forderten von der Bekl. die Bezahlung der Betriebskosten für das Jahr 2005 und der Miete für die Monate Oktober 2005 bis einschließlich Februar 2006. Die Bekl. leistete keine Zahlung. 4 Die Kl. haben die von ihnen beanspruchte Forderung von insgesamt 3.308,88 € nebst Zinsen gerichtlich geltend gemacht. 5 Das Amtsgericht hat die Bekl. zur Bezahlung der Miete für Oktober 2005 (450 €) sowie von Betriebskosten in Höhe von 336,54 € verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Die Berufung der Kl., mit der sie die Verurteilung der Bekl. zur Zahlung der Miete für die Monate November 2005 bis einschließlich Februar 2006 erreichen wollten, hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kl. ihre Forderung auf Zahlung der Miete für die Monate November bis einschließlich Februar 2006 weiter.

I. 6 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für die Revisionsinstanz noch von Interesse, ausgeführt: 7 Die den Kl. am 18. Juli 2005 zugegangene wirksame Kündigung der Bekl. habe das Mietverhältnis gemäß § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB zum 30. September 2005 (gemeint wohl: 31. Oktober 2005) beendet. Der formularmäßige Kündigungsausschluss zu Lasten der Mieterin scheitere zwar weder an § 573 c Abs. 4 BGB noch an § 575 Abs. 4 BGB. Der einseitige Kündigungsausschluss zu Lasten der Bekl. sei jedoch nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Die Mieterin sei unangemessen benachteiligt, weil die Vermieter sich nicht in gleicher Weise gebunden hätten. II. 8 Diese Beurteilung hält einer rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision der Kl. zurückzuweisen ist. 9 1. Zu Recht hat das Landgericht - in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Senats (Urt. v. 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117 unter II 1) - einen Verstoß gegen § 573 c Abs. 4 BGB oder gegen § 575 Abs. 4 BGB verneint. 10 2. Durch den einseitigen befristeten Kündigungsausschluss wurde indes die Bekl. - wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat - unangemessen benachteiligt i. S. d. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. 11 a) Ohne Erfolg beruft sich die Revision darauf, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein einseitiger Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters im Zusammenhang mit einer Staffelmietvereinbarung nach § 557 a BGB wirksam vereinbart werden kann (Senat, Urteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04, NZM 2006, 256 ff., Tz. 21 f.). Die Kl. übersehen, dass in der genannten Entscheidung eine unangemessene Benachteiligung des Mieters deshalb verneint wurde, weil der den Mieter benachteiligende einseitige Kündigungsausschluss durch die Gewährung von Vorteilen ausgeglichen wurde, welche die Staffelmietvereinbarung (auch) für den Mieter bietet und in denen bereits der Gesetzgeber die sachliche Rechtfertigung für einen zeitlich begrenzten Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters gesehen hat. Im vorliegenden Fall wurde kein Staffelmietvertrag vereinbart. Es fehlt auch sonst an der Gewährung eines ausgleichenden Vorteils für den Mieter, der den einseitigen Kündigungsverzicht rechtfertigen könnte. 12 b) Vergeblich will die Revision aus §§ 544, 550 BGB die Wirksamkeit des einseitigen Kündigungsverzichts herleiten. Zwar ist richtig, wie die Revision unter Berufung auf § 550 BGB ausführt, dass bei einem Mietvertrag, der sich über ein Jahr hinaus erstrecken soll, der Mieter jedenfalls ein Jahr an den Vertrag gebunden ist, wenn der Vertrag nur mündlich geschlossen wurde. Die Kl. lassen dabei allerdings außer acht, dass nach § 550 Satz 2 BGB beide Parteien frühestens zum Ablauf eines Jahres wirksam kündigen können. Vorliegend hingegen ist allein das Kündigungsrecht der Mieterin befristet ausgeschlossen. 13 c) Auch der Hinweis der Kl., der Mieterin sei es erlaubt, bei einem berechtigten Interesse an einer vorzeitigen Vertragsbeendigung einen Nachmieter zu stellen, vermag kein anderes Ergebnis zu rechtfertigen. Denn diese Möglichkeit beseitigt die nachteiligen Folgen der unangemessenen Benachteiligung nicht, weil es im Einzelfall durchaus fraglich ist, ob es der Mieterin gelingen würde, einen Nachmieter zeitgerecht zu finden. Durch die (unwirksame) Regelung im Mietvertrag der Parteien würde das grundsätzlich dem Vermieter obliegende Risiko, einen Nachmieter zu finden, auf den Mieter verlagert. Dafür gibt es keinen rechtfertigenden Grund. 14 d)

nicht, weil es im Einzelfall durchaus fraglich ist, ob es der Mieterin gelingen würde, einen Nachmieter zeitgerecht zu finden. Durch die (unwirksame) Regelung im Mietvertrag der Parteien würde das grundsätzlich dem Vermieter obliegende Risiko, einen Nachmieter zu finden, auf den Mieter verlagert. Dafür gibt es keinen rechtfertigenden Grund. 14 d) Der Senat befindet sich mit seiner Ansicht im Einklang mit der einschlägigen Rechtsprechung und dem Schrifttum. 15 Ein Widerspruch zur Entscheidung des Senats vom 22. Dezember 2003 (VIII ZR 81/03, GE 2004, 348 = NJW 2004, 1448) ist nicht ersichtlich. Dort wurde zwar die Wirksamkeit eines einseitigen Verzichts des Wohnraummieters auf sein gesetzliches Kündigungsrecht bejaht (aaO.). Der vorliegende Fall unterscheidet sich allerdings von dem damaligen Rechtsstreit in einem wesentlichen Punkt: Im dortigen Verfahren war der Kündigungsverzicht individualrechtlich vereinbart. Damit war die hier einschlägige Vorschrift des § 307 BGB unanwendbar, der nur eine Regelung für Allgemeine Geschäftsbedingungen enthält. 16 Im Übrigen ist es in der instanzgerichtlichen Rechtsprechung und - soweit ersichtlich - auch im Schrifttum einhellige Auffassung, dass ein einseitiger, formularvertraglicher Kündigungsverzicht des Mieters außerhalb einer wirksamen Staffelmietvereinbarung oder eines wirksamen Zeitmietvertrages nicht vereinbart werden kann (LG Duisburg, NZM 2003, 354; Staudinger/Rolfs, BGB [2006], § 573 c Rdnr. 51; Börstinghaus, GE 2006, 898 f.; Häublein, ZMR 2004, 252, 254; Hinz, WuM 2004, 126, 127 f.; Kandelhard, WuM 2004, 129, 132; Wieck, WuM 2005, 369; Weitemeyer in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, § 557 a Rdnr. 13; Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., § 573 c Rdnr. 3; Wetekamp, Mietsachen, 4. Aufl., Kap. 8, Rdnr. 422).

Ein einseitiger formularvertraglicher Kündigungsverzicht des Mieters ist in der Regel unwirksam, es sei denn, er wird durch die Gewährung von Vorteilen - beispielsweise durch eine Staffelmietvereinbarung - kompensiert, entschied der BGH.

Ein am 17. Januar 2005 geschlossener Wohnungsmietvertrag enthielt die Vereinbarung, dass der Mieter "ein Jahr lang ab Mietbeginn auf sein ordentliches Kündigungsrecht verzichtet". Mit Schreiben vom 11. Juli 2005 kündigte die Beklagte (Mieterin) den Mietvertrag zum 30. September 2005, stellte ab Oktober 2005 die Mietzahlung ein und gab die Wohnung am 28. Oktober zurück. Der Vermieter verlangte die Zahlung der Miete und der Betriebskosten bis einschließlich Februar 2006. Das Amtsgericht gab der Klage nur insoweit statt, als es um Miete und Betriebskosten bis einschließlich Oktober 2005 ging, das Landgericht wies die Berufung des Klägers (Vermieter) zurück. Das Mietverhältnis sei durch die Kündigung mit Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten beendet worden. Begründung: Ein lediglich einseitiger Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters stelle eine unangemessene Benachteiligung dar, wenn der Vermieter sich nicht in gleicher Weise binde. Die Klausel sei unwirksam, der Mietvertrag habe also unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfrist beendet werden können.

Diese Beurteilung teilte der BGH in der Revision. Hier berief sich der Vermieter darauf, dass ein einseitiger Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters im Zusammenhang mit einer Staffelmietvereinbarung nach § 557 a BGB nach der Rechtsprechung des BGH möglich sei. Beide Konstellationen hält der BGH nicht für vergleichbar. Die Vereinbarung einer Staffelmiete stelle nämlich auch für den Mieter einen Vorteil dar, so dass in einem solchen Fall die durch den Kündigungsverzicht bewirkte Benachteiligung des Mieters ausgeglichen werde. Da im konkreten Fall weder eine Staffelmiete noch sonst ein ausgleichender Vorteil für den Mieter vereinbart worden war, stelle der einseitige Kündigungsverzicht eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.

Auch aus § 550 BGB (Form des Vertrages) lasse sich die Wirksamkeit eines einseitigen Kündigungsverzichts nicht herleiten. Zwar sei es gem. § 550 BGB richtig, dass bei einem nur mündlich geschlossenen Mietvertrag, der länger als ein Jahr gelten soll, der Mieter jedenfalls ein Jahr an den Vertrag gebunden sei - der Vermieter aber auch. Dass die Mieterin das vertragliche Recht habe, bei einem berechtigten Interesse an einer vorzeitigen Vertragsbeendigung einen Nachmieter zu stellen, rechtfertige kein anderes Ergebnis.

Die Entscheidung stehe auch nicht im Widerspruch zu der des BGH vom 22. Dezember 2003 (- VIII ZR 81/03 - GE 2004, 348). Dort sei zwar die Wirksamkeit eines einseitigen Kündigungsverzichts des Wohnraummieters bejaht worden, aber nur, weil der Kündigungsausschluss individualrechtlich vereinbart worden war und nicht wie vorliegend formularvertraglich.

Im Rahmen der Rechtsprechung des BGH zum temporären Kündigungsausschluss für Mietvertragsparteien war noch die Frage offen, ob ein einseitiger Kündigungsausschluss für den Mieter für eine bestimmte Zeit ohne Abschluss einer Staffelmietvereinbarung wirksam vereinbart werden kann (vgl. auch Schach in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 542 Rn. 24 b). Das Landgericht Berlin hatte das bejaht (GE 2005, 1251). Vor einer entsprechenden Vereinbarung hatte der Unterzeichner gewarnt (vgl. GE 2005, 1229). Der BGH hat allerdings einen formularmäßig erklärten einseitigen Kündigungsausschluss zu Lasten des Wohnraummieters im Rahmen einer Staffelmiete für wirksam erachtet (BGH, Urteil vom 23. November 2005, VIII ZR 154/04 = GE 2006, 250) und hat dies gerade kürzlich noch einmal ausdrücklich bestätigt (BGH, Urteil vom 12. November 2008, VIII ZR 270/07 = GE 2009, 45). Rechtfertigung dafür ist die Überlegung, dass die Vereinbarung einer Staffelmiete beiden Parteien Kalkulationssicherheit geben soll. Die Vereinbarung sei auch für den Mieter insoweit vorteilhaft, als Mieterhöhungen nach §§ 558 bis 559 b BGB ausgeschlossen seien. Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift des § 557 a Abs. 3 BGB für die Staffelmiete sei es für die Wirksamkeit des Kündigungsausschlusses nicht erforderlich, dass dieser wechselseitig auch für den Vermieter gelte. Der Gesetzgeber habe Staffelmietvereinbarungen, die einen einseitigen Ausschluss des Kündigungsrechts enthielten, bis zur Grenze von vier Jahren billigen wollen. Nun musste der BGH nur noch die jetzt getroffene Entscheidung für die Unwirksamkeit eines Kündigungsausschlusses nur für den Mieter gegenüber der Entscheidung vom 22. Dezember 2003, VIII ZR 81/03 = GE 2004, 348 rechtfertigen. In dem dortigen Fall handelte es sich um einen einseitigen Verzicht des Wohnraummieters auf sein gesetzliches Kündigungsrecht. Der BGH-Entscheidung lag allerdings eine handschriftliche Vereinbarung zugrunde, nach der der Mieter für die Dauer von 60 Monaten auf das gesetzliche Kündigungsrecht verzichtet. Der BGH hielt das für eine Individualvereinbarung und hatte deswegen gegen den Kündigungsverzicht keine Bedenken im Hinblick auf § 307 BGB, der nur für AGB-Vereinbarungen gilt. Es ist allerdings ausgesprochen fraglich, ob dem damaligen Fall wirklich eine Individualvereinbarung zugrunde lag. Dabei ist es im Prinzip gleichgültig, in welcher Schriftart die Vereinbarung verfasst ist. Auch handschriftlich kann eine allgemeine Geschäftsbedingung verfasst werden. Nach § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB sind Allgemeine Geschäftsbedingungen alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei der anderen bei Abschluss des Vertrages stellt. Nach § 305 Abs. 2 Satz 2 BGB ist es gleichgültig, in welcher Schriftart die Bestimmungen verfasst sind und welche Form der Vertrag hat. Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen (nur dann) nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind. Es muss also weiter davor gewarnt werden, einen einseitigen Kündigungsausschluss nur für den Mieter zu vereinbaren und in diesem Zusammenhang zu meinen, ein handschriftliches Ausfüllen der entsprechenden Vereinbarung sei im Anschluss an BGH, GE 2004, 348 immer schon ohne Weiteres eine Individualvereinbarung.