Einschreiten der Behörde bei unterlassenen Schönheitsreparaturen

Das Wohnungsaufsichtsamt ist berechtigt, vom Eigentümer zu verlangen, daß die über einen längeren Zeitraum unterlassenen Schönheitsreparaturen nachgeholt werden. (Leitsatz der Redaktion)

Das Wohnungsaufsichtsamt hatte mit Schreiben vom 25.3.1997 gegenüber dem Eigentümer eine Anordnung zur Beseitigung folgender Mängel getroffen:

Lfd. Mängelfeststellung Vorschlag für die vorläufig

Nr. Beseitigung veranschlagte Kosten ca. ... DM

1 4. Zimmer, 2 EF

Der gesamte malermäßige Ca. 54 m2 Wand- und Zustand des Zimmers ist Deckenfläche sind fach veraltet. Das Zimmer wird gerecht, einschl. aller

zur Zeit nicht genutzt. Nebenarbeiten, malermä Fläche, ca. 54 m2 ßig instand zu setzen

1.250,00

2 Toilette, 1 EF

Der gesamte malermäßige Ca. 24 m2 Wand- und

Zustand des Zimmers ist Deckenfläche sind fach veraltet. Die ehemalige gerecht, einschl. aller

Küche wurde durch Nebenarbeiten malermä Wohnungszusammen- ßig instand zu setzen

legung in ein Bad mit WC

umgestaltet. Ca. 24 m2 950,00

3 Flur

Der malermäßige Zustand 18 m2 Wand- und Decken ist veraltet. Ca. 18 m2 fläche sind malermäßig

Wand- und Deckenfläche sach- und fachgerecht instand zu setzen 890,00

Geschätzte Kosten 3.090,00

Nachdem die Beteiligten den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, ist über die Kosten des Verfahrens gem. § 161 II VwGO unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu entscheiden. Dies führt zu einer Auferlegung der Kosten auf den Kl., da seine Anfechtungsklage aller Voraussicht nach als unbegründet abgewiesen worden wäre. [...]

Die Anordnung war formell rechtmäßig, insbesondere hinreichend bestimmt i. S. d. §§ 37 VwVfG, 1 VwVfGBln. Aus der getroffenen Regelung, d. h. aus Entscheidungssatz und dem Abhilfevorschlag war erkennbar, welche Handlungspflicht von dem Adressaten gefordert war, nämlich die malermäßige Instandsetzung der hinzugefügten Räume, und daraus folgte auch, welcher Mangel zu beseitigen war.

Die Anordnung war auch in materieller Hinsicht rechtmäßig. Gem. § 3 II Nr. 2 WoAufG soll das Wohnungsaufsichtsamt Maßnahmen zur Wiederherstellung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs von Wohnräumen anordnen, wenn Wände und Decken nicht ordentlich verputzt oder verkleidet oder gestrichen sind.

Dies ist auch dann der Fall, wenn über einen längeren Zeitraum die erforderlichen Schönheitsreparaturen unterlassen wurden. Dann ist der Eigentümer aufgrund öffentlich rechtlicher Instandhaltungspflicht verpflichtet, den Standard anzupassen. Diese Pflicht trifft ihn unabhängig von eventuellen Abreden zwischen Vermieter und Mieter, da nicht nur die Interessen des gegenwärtigen Mieters, sondern auch öffentliche Belange an der Aufrechterhaltung des Wohnstandards betroffen sind.

Die Behörde hat auch nicht ermessensfehlerhaft gehandelt.

Der Gesetzgeber hat bewußt eine schematische Pflichtenverteilung und Verantwortungszuweisung vorgenommen. Ausschließlich der Verfügungsberechtigte ist als Adressat von Instandsetzungsanordnungen genannt. Liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, daß die Mieter für die Mängel verantwortlich sind, sondern ist wie hier offensichtlich, daß die Ursache im Verantwortungsbereich des Eigentümers liegt, so kann die Behörde die Anordnung ohne weiteres an ihn richten.

Die Wohnung des Mieters war renovierungsbedürftig. Der Eigentümer erhielt vom Wohnungsamt eine Anordnung zur Beseitigung der Mängel.

Auf die Anfechtungsklage stellte das Verwaltungsgericht Berlin mit Beschluß vom 26. August 1999 fest, daß die Anordnung nach § 3 Abs. 2 Nr. 2 WoAufG rechtmäßig war. Da inzwischen der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt war, war durch das Gericht nur noch über die Kosten zu entscheiden. Entsprechend knapp ist auch die Begründung ausgefallen, denn es fehlt jede Erwähnung der Ausführungsvorschriften zum Wohnungsaufsichtsgesetz, in denen es unter Nr. 18 ausdrücklich heißt, daß unterbliebene Schönheitsreparaturen nur unerhebliche Mängel im Sinne des Gesetzes sind, die kein Einschreiten der Behörde rechtfertigen. Das Wohnungsaufsichtsgesetz als ein Fossil aus der Zeit der Mietpreisbindung, das lediglich im Zuge der Wiedervereinigung neu verkündet wurde, ist - auch aus verfassungsrechtlichen Gründen - einschränkend auszulegen, denn es ist grundsätzlich Sache der Mietvertragsparteien, ihre Rechte und Pflichten zu regeln und notfalls durchzusetzen. Der Beschluß des Verwaltungsgerichts schweigt dazu ebenso wie zur mietrechtlichen Problematik. Viele Gerichte fordern eine Zustandsbeschreibung, die vielen nur unsubstantiiert vorliegt, wenn es heißt, der malermäßige Zustand sei veraltet. Der Vermieter, für den die 61. Kammer des Landgerichts Berlin zuständig ist, kann darüber hinaus Kosten auch nicht vom Mieter rückerstattet verlangen (entgegen Nr. 15 AV-WoAufG), denn nach Auffassung der 61. Kammer ist der Mieter während des Mietverhältnisses zu Schönheitsreparaturen überhaupt nicht verpflichtet, sofern keine Substanzschädigung droht. Es bleibt also zu hoffen, daß die Entscheidung ein Einzelfall bleibt.