Einschränkung von Beseitigungsansprüchen bei Verursachungsbeteiligung

1. Einem Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch von Miteigentümern aus § 1004 BGB kann der Einwand aus § 254 BGB entgegengehalten werden.

2. In diesen Fällen kann die Verurteilung auf Beseitigung durch eine Feststellung zur Kostenbeteiligung des Beseitigungsgläubigers eingeschränkt werden.

Die Parteien sind Mitglieder einer WEG. Der zur Wohnung der Kl. gehörende Kellerraum wurde durch mündliche Absprache dem Bekl. überlassen. Die Parteien einigten sich, dass der Kl. zum Tausch“ einen anderen Kellerraum erhalten und dies durch eine Änderung der Teilungserklärung und grundbuchrechtlich gesichert werden sollte, wozu es nicht kam. Der Bekl. nahm in der Folgezeit umfangreiche Umbauarbeiten vor.

Das AG hat die Klage der Kl. auf Herausgabe des Kellerraums und Beseitigung von Umbauten, weil treuwidrig, abgewiesen. Hiergegen sich Berufung der Kl.

Die Berufung hat teilweise Erfolg. Mit der vom Amtsgericht gegebenen Begründung kann die Klage nicht abgewiesen werden.

Der geltend gemachte Herausgabeanspruch des Kellerraums steht der Kl. aus § 985 BGB zu. Der Bekl. ist unstreitig Besitzer des streitgegenständlichen Kellerraums.

Die Kl. ist jedoch Eigentümerin dieses Kellerraums, der ausweislich der Teilungserklärung als Sondereigentum ausgewiesen ist. Dass die Kl. ihr Eigentum durch eine Grundbuchumschreibung verloren hat, behauptet auch der Bekl. nicht. Soweit der Bekl. sich auf eine - in den Einzelheiten streitige - mündliche Vereinbarung über den Kellertausch beruft, so kann er hieraus keine Rechte herleiten, denn ein Vertrag über die Verpflichtung zur Übertragung des Sondereigentums an dem Keller hätte gem. § 311b BGB der notariellen Beurkundung bedurft. Dieses haben die Parteien auch erkannt und - insoweit ist der Sachverhalt unstreitig - vereinbart, dass der Tausch grundbuchrechtlich abgesichert wird. Hierzu ist es bislang nicht gekommen, die nur mündlich geschlossene Abrede ist formnichtig (§ 125 BGB).

Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts kann diesem Anspruch allerdings nicht der Einwand der Treuwidrigkeit entgegengehalten werden. Zwar ist in der Rechtsprechung auch des Bundesgerichtshofs anerkannt, dass, gestützt auf den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242), eine Berufung auf die Formnichtigkeit ausnahmsweise ausgeschlossen ist, wenn die Rechtsfolgen der Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts nicht nur zu einem harten, sondern zu einem (schlechthin) untragbaren Ergebnis für einen Vertragsteil führen würden (MüKoBGB/Einsele § 125 Rn. 57 m.w.N.). Dies setzt aber voraus, dass entweder ein Fall der Existenzgefährdung des Erwerbers vorliegt (BGHZ 12, 286 - zur Übertragung eines Hofes im Bereich des Höferechts; BGHZ 47, 184) oder aber ein Fall einer besonders schweren Treuepflichtverletzung vorliegt (vgl. zu den Einzelheiten MüKoBGB/Einsele aaO. Rn. 59 ff.). Bereits diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht gegeben.

Hinzu kommt jedoch noch entscheidend, dass den Parteien bei Abschluss der Vereinbarung bekannt war, dass das Geschäft formbedürftig war. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist in einem derartigen Fall eine Anwendung des § 242 BGB ausgeschlossen. Denn unterließen die Parteien es - in Kenntnis der Formbedürftigkeit -, den Vertrag ordnungsgemäß beurkunden zu lassen, so nahmen sie damit alle nachteiligen Folgen der Formnichtigkeit bewusst in Kauf (grdl. BGH BB 1965, 474). […]Auch der geltend gemachte Rückbauanspruch steht der Kl. aus § 1004 BGB iVm. §§ 14, 15 WEG zu. […]

Wie die Kammer allerdings bereits - die streitgegenständliche WEG betreffend (Urteil vom 27.9.2017 - 2-13 S 10/15) - entschieden hat, kann der Rückbauanspruch allerdings in seiner Ausübung in Anwendung des § 254 BGB beschränkt werden. Dies führt hier zur Feststellung einer Verpflichtung der Kl. zur Kostenbeteiligung im Umfang von 50 %.

Insoweit hat das Amtsgericht im Ausgangspunkt zu Recht darauf abgestellt, dass die Kl. sich bei der Geltendmachung ihres Beseitigungsanspruchs den Einwand einer Mitverursachung gemäß § 254 Abs. 1 BGB entgegenhalten lassen muss. Der Einwand aus § 254 BGB kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch einem verschuldensunabhängigen Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB entgegengehalten werden (vgl. BGH vom 18.4.1997, V ZR 28/96, BGHZ 135, 235, juris Rn. 13 ff.). Insoweit kann ein Betroffener, um seiner im eigenen Interesse bestehenden Verantwortung zur Schadensverhütung gerecht zu werden, insbesondere dazu gehalten sein, die ihm aus § 1004 BGB zustehenden Abwehransprüche in dem ihm möglichen und zumutbaren Umfang geltend machen, um die ihm drohende Gefahr einer Beeinträchtigung noch im Vorfeld der Entstehung oder bei Schaffung desjenigen Zustands abzuwenden, um dessen nachträgliche Beseitigung es nunmehr geht (vgl. BGH vom 18.4.1997, V ZR 28/96, BGHZ 135, 235, juris Rn. 18 ff.). Insoweit ist das Amtsgericht zu Recht der Auffassung gewesen, dass es der Kl. als Verletzung ihrer Obliegenheiten aus § 254 BGB anzulasten ist, wenn sie mit einer gerichtlichen Geltendmachung der ihnen zustehenden Ansprüche auf Unterlassung oder Beseitigung der von den Baumaßnahmen des Bekl. im Kellerbereich ausgehenden Beeinträchtigungen bis zu einem weit nach Abschluss der Maßnahme liegenden Zeitpunkt zugewartet hatten.

Die Kl. hat dem Bekl. ihren Keller zur Verfügung gestellt und war bereits zu diesem Zeitpunkt davon unterrichtet, dass der Bekl. Umbaumaßnahmen geplant hatte, dies war auch nach ihrem Vortrag der Grund für den geplanten „Kellertausch“. Auch wenn die Kl. nicht über alle Einzelheiten der Umbaumaßnahmen informiert worden sein mag, ergibt sich doch aus ihrem eigenen Vortrag und den vorgelegten Schreiben, dass sie jedenfalls im März und April 2010 von den einzelnen Umbauten Kenntnis hatte. […]

Obwohl es der Kl. somit jederzeit möglich und zumutbar gewesen wäre, der Baumaßnahme noch während ihrer Vornahme und vor deren Abschluss durch eine Klage auf Unterlassung nach § 1004 BGB sowie gegebenenfalls Anträge auf Eilrechtsschutz entgegenzutreten, hat sie dies nicht getan, ein Rückbauverlangen ist erst gerichtlich mit der Klage am 30.12.2013 geltend gemacht worden und damit zeitlich weit nach Ende der im Mai 2010 abgeschlossenen Arbeiten. […]

Liegt eine Verletzung der Schadensminderungsobliegenheit aus § 254 BGB dem Grunde nach vor, muss jedoch durch Abwägung im Einzelfall entschieden werden, ob der Mithaftungsanteil nur zu einer Obliegenheit des Beseitigungsgläubigers führt, sich im Umfang seines Miteigentumsanteils an dem Beseitigungsaufwand des Unterlassungsschuldners beteiligen zu müssen, oder der Beseitigungsanspruch in vollem Umfang ausgeschlossen wird (vgl. BGHZ 135, 235; BGH NJW 2006, 3628; Palandt/Bassenge, BGB, § 1004 BGB Rn. 43). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist dabei eine alleinige Überbürdung des Schadens auf den Geschädigten nur in eindeutigen Ausnahmefällen des Alleinverschuldens in Betracht zu ziehen; im Regelfall hat es bei einer Beschränkung seines Anspruchs durch § 254 BGB zu verbleiben (vgl. BGH vom 28.4.2015, VI ZR 206/14, juris, Rn. 10 m.w.N.). Von diesen Grundsätzen ist auch bei einer Beschränkung verschuldensunabhängiger Ansprüche aus § 1004 BGB auszugehen. Die Mitverantwortung des Beseitigungsgläubigers findet in diesen Fällen dadurch Berücksichtigung, dass die Verurteilung auf Beseitigung durch eine Feststellung zur Kostenbeteiligung des Beseitigungsgläubigers eingeschränkt wird (vgl. BGH vom 18.4.1997, V ZR 28/96, juris Rn. 12).

Die Abwägung der beiderseitigen Mitverantwortungsanteile führt vorliegend zu einer hälftigen Beteiligung der Kl. an den Rückbaukosten.

Der Bekl. hat eine die übrigen Miteigentümer und insbesondere die Kl. in erheblichem Umfang und auf Dauer beeinträchtigende Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums durchgeführt, ohne sich in der gebotenen Weise der vorherigen Zustimmung der Miteigentümergemeinschaft zu vergewissern. Demgegenüber ist der Kl. allerdings ebenfalls ein gewichtiger Mitverantwortungsanteil anzulasten, da sie dem Bekl. ihren Keller zur Verfügung stellte, ohne den die Umbaumaßnahmen nicht möglich gewesen wären und auch sodann hiergegen - in der Hoffnung auf eine Erfüllung der von ihr behaupteten Bedingungen - wie oben ausgeführt nicht vorgegangen ist. Eine Abwägung dieser beiden Verursachungsanteile führt zu einer Gleichgewichtung, dies hat eine Beteiligungsquote der Kl. von 50 % zur Folge.

Tauschen Wohnungseigentümer ihre Keller mit der – dann nicht umgesetzten – Abrede einer grundbuchlichen Absicherung, und baut dann einer den getauschten Keller um, kann der andere Wohnungseigentümer, wenn er seinen früheren Keller wieder herausverlangt, unter dem Gesichtspunkt des Mitverschuldens an den Kosten des Rückbaus beteiligt werden.

Der zum Wohnungseigentum der Klägerin gehörende Kellerraum wurde aufgrund einer mündlichen Absprache dem Beklagten überlassen. Die Klägerin sollte einen anderen Kellerraum zugewiesen bekommen, was auch grundbuchrechtlich gesichert werden sollte, wozu es aber nicht gekommen ist. Der Beklagte nahm in der Folgezeit umfangreiche Umbauarbeiten vor. Das AG hat die Klage der Klägerin auf Herausgabe des Kellerraums und Beseitigung von Umbauten abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, die Geltendmachung der Ansprüche sei treuwidrig. Hiergegen die Berufung der Klägerin.

Die Berufung hat teilweise Erfolg. Der geltend gemachte Herausgabeanspruch des Kellerraums steht der Klägerin aus § 985 BGB zu. Der Beklagte ist Besitzer des streitgegenständlichen Kellerraums. Die Klägerin ist Eigentümerin dieses Kellerraums, der nach der Teilungserklärung als Sondereigentum ausgewiesen ist. Zu der beabsichtigten Absicherung im Grundbuch ist es aber nicht gekommen; die mündliche Absprache ist formnichtig. Diesem Anspruch kann entgegen dem AG nicht insgesamt der Einwand der Treuwidrigkeit entgegengehalten werden. Unterließen es die Parteien, den Austauschvertrag ordnungsgemäß notariell beurkunden zu lassen, nahmen sie damit alle nachteiligen Folgen der Formnichtigkeit bewusst in Kauf. Auch der Rückbauanspruch steht der Klägerin aus § 1004 BGB in Verbindung mit §§ 14, 15 WEG zu. Der Rückbauanspruch kann allerdings in seiner Ausübung wegen Mitverschuldens der Klägerin (§ 254 BGB) beschränkt werden. Dieser Einwand kann auch einem verschuldensunabhängigen Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB entgegengesetzt werden. Die Klägerin hat den Beklagten ihren Keller zur Verfügung gestellt und wusste, dass der Beklagte Umbaumaßnahmen geplant hatte. Obwohl es der Klägerin zumutbar gewesen wäre, dem Umbau zu widersprechen, hat sie dies nicht getan. Das Rückbauverlangen ist erst gerichtlich mit Klage am 30. Dezember 2013 geltend gemacht worden und damit zeitlich weit nach Ende der im Mai 2010 abgeschlossenen Arbeiten. Liegt aber eine Verletzung der Schadensminderungspflichten aus § 254 BGB dem Grunde nach vor, muss durch Abwägung im Einzelfall entschieden werden, wie sich die Mitverantwortung des Gläubigers des Beseitigungsanspruches auswirkt. Dies ist dahin zu beantworten, dass die Verurteilung auf Beseitigung durch eine Feststellung zur Kostenbeteiligung des Beseitigungsgläubigers eingeschränkt wird (BGHZ 135, 235). Demgemäß muss die Klägerin sich zur Hälfte an den Rückbaukosten beteiligen.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist anerkannt, dass gestützt auf den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) eine Berufung auf die Formnichtigkeit ausnahmsweise ausgeschlossen ist, wenn die Rechtsfolgen der Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts nicht nur zu einem harten, sondern zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis für einen Vertragsteil führen würden. Das setzt voraus, dass entweder ein Fall der Existenzgefährdung des Erwerbers oder aber ein Fall einer besonders schweren Treuepflichtverletzung vorliegt. Davon kann hier jedoch keine Rede sein, weil den Parteien bei Abschluss der Vereinbarung bekannt war, dass das Geschäft formbedürftig war. Damit nahmen sie alle nachteiligen Folgen der Formnichtigkeit bewusst in Kauf. Der Beklagte hätte vor den Umbaumaßnahmen auf eine Absicherung im Grundbuch dringen müssen. Das Sondereigentum an der streitigen Kellerfläche hätte also in notarieller Urkunde auf den Beklagten übertragen werden müssen. Die anderen Wohnungseigentümer hätten daran nicht mitwirken müssen, weil deren Miteigentumsrechte durch die Verschiebung der Kellergrenzen nicht beeinträchtigt wurden.

VRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister

AKD Anwaltskanzlei Dittert