Einschränkung des Mietminderungsrechts und der Aufrechnung durch Formularklausel, Ausübung des Vermieterpfandrechts keine Wegnahmeabwendung gegen Entschädigung, Verjährungsfrist für Wegnahmerecht des Mieters läuft ab tatsächlichem rechtlichen Mietende

1. Die Klausel „Eine Minderung der Mietzahlungen … ist nur möglich

bei anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Ansprüchen“ ist nicht nach § 307 BGB unwirksam.

2. Die Beschränkung des Minderungsrechts wirkt nach Mietvertragsende fort.

3. Die Ausübung eines Vermieterpfandrechts an einer wegnehmbaren Einrichtung des Mieters beinhaltet nicht die Erklärung, dass der Vermieter die Wegnahme gegen Entschädigungszahlung abwenden will (§§ 552 Abs. 1, 539 Abs. 2 BGB). Nach Ablauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist für das Wegnahmerecht des Mieters kommt ein gesetzlicher Zahlungsanspruch des Mieters wegen des Zurücklassens der Einrichtung nicht mehr in Betracht, da mit Verjährung des Wegnahmerechts ein dauerndes Besitzrecht des Vermieters entsteht. Die materiell-rechtlichen Wirkungen des Verjährungseintritts sind von Amts wegen zu berücksichtigen, so dass es nicht darauf ankommt, ob sich der Vermieter auf Verjährung berufen hat. Die Verjährung beginnt mit dem tatsächlichen rechtlichen Ende des Mietverhältnisses. Sie wird weder durch einen Streit der Vertragsparteien über die Wirksamkeit einer Kündigung des Vermieters noch durch die Ausübung des Vermieterpfandrechts an der Einrichtung gehemmt.

4. Ein Bereicherungsanspruch des Mieters gegen den Vermieter unter dem Aspekt, dass dieser wegen vorzeitiger Vertragsbeendigung in den Genuss von wertsteigernden Investitionen des Mieters kommt, besteht nur in Höhe einer Ertragswertsteigerung. Diese setzt voraus, dass der Vermieter wegen der Investitionen eine höhere Miete als diejenige erlösen kann, die er nach dem bisherigen Vertrag erhalten hat. Die bloße Erhöhung des Ertragswerts durch die Investition begründet noch keinen Bereicherungsanspruch.

(Nichtamtliche Leitsätze)

I.1. […] Im Ergebnis zu Recht hat das Landgericht eine Erfolgsaussicht wegen Minderung (§ 536 BGB) verneint.

a) Allerdings hat die Bekl. in der Klageerwiderung vom 3.2.2015 unter anderem Sachmängel vorgetragen und insoweit Rechte für sich aus § 536 BGB hergeleitet. Einer Bezifferung der Minderungshöhe bedarf es nach der Rechtsprechung des BGH nicht. Auch lässt sich aus dem Umstand allein, dass sie auf den Mängel bestreitenden Schriftsatz der Kl. vom 24.3.2015 ihrerseits im Schriftsatz vom 29.4.2015 insoweit nicht erwidert hat, nicht schließen, dass sie ihre Verteidigung aufgegeben hat oder dass ihr Vortrag nunmehr unsubstantiiert sein muss.

Allerdings sind Mängel nach dem Stand des beiderseitigen Vorbringens im Wesentlichen nicht mehr schlüssig dargetan und eine Berufung auf sie im Übrigen nach § 8 Mietvertrag (MV) ausgeschlossen.

b) In Bezug auf die Rüge unzureichender Parkmöglichkeiten für Kundinnen ist der Vortrag der Bekl. jedenfalls durch die Erwiderung der Kl. unklar geworden und mangels weiteren substantiierten Vortrags nicht mehr schlüssig. Der angeführte Fall des Abschleppens eines Pkw einer Kundin belegt keinen Sachmangel der Mieträume (im streitgegenständlichen Zeitraum). Die Bekl. hat im Schreiben vom 26.4.2013 (B 18) bestätigt, vier Parkkarten erhalten zu haben. Soweit sie zwei weitere forderte, weist die Kl. zu Recht darauf hin, dass Absprachen der Parteien insoweit nicht ersichtlich sind.

c) Die Eingangstür, an der eine Leiste fehlte, ist ausweislich des Schreibens der Bekl. vom 16.4.2013 (B 16) vor dem streitgegenständlichen Zeitraum ausgebessert worden.

d) Der vom Nachbar-Café ausgehende Lärm (Kinderspielzimmer) endete durch Nutzungsaufgabe der Nachbarmieterin jedenfalls vor dem Schreiben der Bekl. vom 26.4.2013 (B 18), so dass dahinstehen kann, ob ein Sachmangel i.S. von § 536 BGB hinreichend dargetan war.

e) Soweit in einer unzureichend isolierten „Hoteltür“ in der Fensterfront ein Sachmangel zu sehen sein sollte, so dass die Ankündigung eines Austauschs durch die Kl. (Schreiben vom 17.4.2013, B 17) nicht nur aus Kulanz erfolgte, steht der Minderung jedenfalls nach § 242 BGB entgegen, dass die Bekl. an einer zügigen Mangelbeseitigung nicht in der gebotenen Weise mitgewirkt hat. Sie hat nach Ankündigung vom 17.4.2013, dass der Einbau in der 17. KW erfolgen werde (B 17) den ihr am 25.4.2013 (allerdings kurzfristig) für den 26.4.2013 mitgeteilten Termin abgelehnt, und es offenbar - entgegen ihrer Ankündigung im Schreiben vom 26.4.2013, B 18 - unterlassen, sich um einen baldigen anderen Termin zu bemühen.

f) In Bezug auf den Vortrag zu geringer Innentemperaturen von „teilweise unter 20 Grad“ war das Vorbringen bereits wohl nicht hinreichend sub­stantiiert, um das Maß einer Minderung bestimmen zu können. Jedenfalls ist eine Minderung nur für die Zeiträume begründet, in denen tatsächlich unzumutbar geringe Innentemperaturen herrschen (vgl. BGH NJW 2011, 514 Tz. 13).

Dass trotz laufender Heizung wegen Baumängeln (die in Bezug auf die Eingangstür jedenfalls auch behoben waren) keine ausreichende Innentemperatur erzielt werden konnte, ist für den streitgegenständlichen Zeitraum nicht (mehr) ersichtlich. Zunächst lag der Zeitraum außerhalb der Heizperiode. Mängelanzeigen für den Winter 2013/14 sind nicht dargetan. Dahinstehen kann daher, ob eine Minderung bei einem erneuten Auftreten des Mangels gegenüber dem Nutzungsentschädigungsanspruch der Kl. (der seit dem 11.7.2013 bestand) bereits ausgeschlossen war, da der Mieter nach Mietvertragsende keinen Anspruch auf mangelfreie Nutzung mehr hat (BGH NJW-RR 1990, 884).

g) Soweit die Bekl. mit Schreiben vom 23.5.2013 (B 19) eine Wiederinbetriebnahme der Heizung verlangt hat, weil nur 18 Grad in den Räumen herrschen würden, und die Kl. - nach unbestrittenem Vortrag - sodann die Heizung am 27.5.2013 „für kurze Zeit“ wieder anstellte, ist das Vorliegen eines Sachmangels fraglich. Nach § 6 Abs. 2 MV ist der Vermieter verpflichtet, die Heizung zu betreiben, „sowie es die Außentemperaturen erfordern, mindestens aber in der Zeit vom 1. Oktober bis 30. April“. Näheres zu den Außentemperaturen und der Entwicklung der Innentemperaturen hat die Bekl. nicht vorgetragen.

Jedenfalls ist eine Minderung durch unmittelbare Kürzung der Miete nach § 8 MV („Eine Minderung der Mietzahlungen und Aufrechnung mit Gegenforderungen ist nur möglich bei anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Ansprüchen“) ausgeschlossen. Die Kl. hat die Minderung nicht „anerkannt“. Die Klausel, die offenbar eine AGB der Kl. darstellt, ist nicht nach § 307 BGB unwirksam. Zwar ist die Beschränkung der Aufrechnung auf „anerkannte“ (und nicht nur unbestrittene) Gegenforderungen unwirksam (BGH NJW 2007, 3421 Tz. 21). Jedoch gilt dies nicht für die Minderungsbeschränkung. Der Senat hat insoweit in seinem Urteil vom 11.9.2014 - 8 U 77/13, GE 2014, 1528 (bei Juris Tz 19) ausgeführt:

„In Geschäftsraummietverträgen stellt die Beschränkung des Minderungsrechts des Mieters in der Form, dass ihm nur der Abzug von der Mietzahlung versagt und er wegen des Minderungsbetrags auf einen Rückforderungsanspruch nach § 812 BGB verwiesen wird, keine unangemessene Benachteiligung i.S. von § 307 BGB dar (BGHZ 91, 375 = NJW 1984, 2404; NJW-RR 1993, 519, 520; BGHZ 176, 191 = NJW 2008, 2497, 2498 Rn. 18, 19; KGR 2002, 122). Daran ändert nichts, dass vorliegend die Minderungsbeschränkung nur dann ohne Weiteres entfallen soll, wenn die Minderung ‚ausdrücklich vom Vermieter zugestanden‘ ist, und nicht bereits dann, wenn sie ‚unbestritten‘ ist. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Vorliegen einer unangemessenen Benachteiligung (§ 307 BGB i.V.m. § 309 Nr. 3 BGB) durch eine Klausel, die die Aufrechnung nur mit rechtskräftig festgestellten oder ‚anerkannten‘ Gegenforderungen erlaubt (vgl. BGH NJW 2007, 3421, 3422 m.N.), lässt sich auf den Fall einer entsprechend formulierten Minderungsklausel nicht übertragen. Denn nur das (aktive) Zugestehen, also das ‚Anerkenntnis‘ der Minderung auch der Höhe nach entspricht dem Unstreitigsein einer Aufrechnungsforderung i.S. von § 309 Nr. 3 BGB. Die Minderung erfordert keine Bezifferung durch den Mieter, vielmehr ist sie vom Gericht grundsätzlich ohne Bindung an die Angaben des Mieters festzusetzen (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. VIII 271 ff.). Das Nichtbestreiten des Vermieters kann daher nur die Tatsachengrundlage der Minderung erfassen, nicht aber den Umfang des Rechts. Dementsprechend sind Klauseln, die die sofortige Minderung von der Zustimmung oder dem Anerkenntnis des Vermieters abhängig machen, in der obergerichtlichen Rechtsprechung ohne Weiteres als wirksam angesehen worden (vgl. OLG Düsseldorf ZMR 1999, 23, 24; OLG Düsseldorf, Urt. v. 8.6.2006, 10 U 159/05, bei Juris zur Wirksamkeit der Klausel ‚anerkannt, mithin unstreitig‘; KG GE 2001, 345).“

Die Unwirksamkeit des Klauselteils betreffend die Aufrechnungsbeschränkung erfasst vorliegend nicht die Klausel betreffend die Minderungsbeschränkung, da beide Teile sprachlich teilbar sind (sog. blue-pencil-Test, vgl. BGHZ 107, 185 = NJW 1989, 3215; Palandt/Grüneberg, BGB, 74. Aufl., § 306 Rn. 7).

Die Klausel über die Beschränkung des Minderungsrechts wirkt nach Mietvertragsende fort. Nicht anders als ein Aufrechnungsverbot (dazu BGH NJW-RR 2000, 530; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. II 112) entfällt auch die Minderungsbeschränkung nicht mit Mietvertragsende und Herausgabe, da das schützenswerte Interesse des Vermieters an pünktlicher Liquiditätserzielung (BGHZ 176, 191 = NJW 2008, 2497 Tz. 19) durch diese Umstände nicht berührt wird und zudem ein Wegfall der Minderungsbeschränkung den vertragsuntreuen Mieter, der etwa Miete in Kenntnis der anstehenden Nutzungsaufgabe unberechtigt mindert, privilegieren würde (Senat, MDR 2013, 1338; Urt. v. 25.1.2010 -8 U 139/09; OLG Hamm ZMR 1998, 342, 343 f.; OLG Düsseldorf, Urt. v. 8.6.2006 -10 U 159/05, Juris Tz. 20).

2) Die Aufrechnung mit einem Wertersatzanspruch von vermeintlich 59.000 € ist nicht schlüssig erklärt.

a) Einem Anspruch nach §§ 994, 996 BGB steht bereits entgegen, dass im Zeitpunkt der Verwendungen keine Vindikationslage bestand. Denn die Bekl. war aufgrund des Mietvertrags zum Besitz berechtigt (s.a. Palandt/Weidenkaff, aaO., § 539 Rn. 2).

b) Ein Anspruch auf Ersatz des Zeitwerts der nützlichen Umbauten könnte aus § 539 Abs. 1 BGB i.V.m. §§ 683 f. BGB folgen. Diese Bestimmung enthält eine Rechtsgrundverweisung auf die Vorschriften der GoA (BGH NJW 2009, 2590, 2591 Tz. 16).

Jedoch sind die Voraussetzungen eines Ersatzanspruchs nach § 683 BGB weder ersichtlich noch von der Bekl. vorgetragen. Er setzt einen Fremdgeschäftsführungswillen des Mieters voraus und somit, dass er auch für den Vermieter und um der Sache willen tätig geworden ist, sowie dass die Baumaßnahme dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen des Vermieters entspricht oder von ihm nachträglich genehmigt wird. An das Vorliegen der Voraussetzungen des § 683 BGB sind strenge Anforderungen zu stellen (BGH NZM 1999, 19 bei Juris Tz. 13). Der Fremdgeschäftsführungswille wird nur bei einem objektiv fremden Geschäft vermutet, welches jedoch noch nicht daraus folgt, dass die Maßnahme zu einer Wertsteigerung führt (vgl. NJW 2009, 2590, 2591 Tz. 18 und 20). Ist etwa nicht ein mangelhafter Zustand behoben worden, sondern vom Mieter (zumal nach seinen Bedürfnissen und Vorstellungen) eine Verbesserung oder reine Veränderung der Mietsache im Interesse des eigenen Betriebs vorgenommen worden, ist eher von einem neutralen Geschäft auszugehen und liegt ein Fremdgeschäftsführungswille zudem fern (BGH NJW-RR 2006, 294 Tz. 23; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 11. Aufl., § 539 Rn 28). Gegen das Interesse des Vermieters an der Baumaßnahme spricht, wenn - wie offenbar hier - ihr Umfang vom Mieter bestimmt werden kann und die Kosten nicht absehbar sind (vgl. BGH NJW-RR 1993, 522, bei Juris Tz. 15).

§ 13 Abs. 3 MV enthält lediglich eine Regelung für wegnehmbare Einrichtungen und begründet keinen Anspruch auf Wertersatz für sonstige Umbaumaßnahmen.

c) Ebenso ist ein Anspruch auf Wertersatz für wegnehmbare Einrichtungen nach § 13 Abs. 3 MV nicht schlüssig dargetan, wie bereits das Landgericht im angefochtenen Beschluss zutreffend ausgeführt hat.

Einrichtungen sind bewegliche Sachen, die mit der Mietsache zusätzlich verbunden werden, um deren wirtschaftlichen Zweck zu dienen (BGHZ 101, 37 = NJW 1987, 2861; NJW 1969, 40). Zweifelhaft ist bereits, ob und inwieweit derartige Einrichtungen vorliegend in Frage stehen.

Ein Anspruch folgt nicht aus § 13 Abs. 3 MV. Die Regelung wiederholt in Bezug auf das Wegnahmerecht des Mieters an Einrichtungen und eine Abwendungsbefugnis des Vermieters gegen Entschädigungszahlung lediglich die Gesetzeslage (§§ 539 Abs. 2, 552 Abs. 1, 578 Abs. 2 BGB). Der Anspruch des Mieters auf Entschädigungszahlung entsteht erst, wenn er die Wegnahme verlangt und der Vermieter erklärt, dass er die Wegnahme abwenden will (BGH NJW-RR 2006, 294, bei Juris Tz. 23; NJW 1988, 705 unter 2.a.bb). Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht gegeben. Ein konkretes Wegnahmeverlangen der Bekl. ist nicht dargetan. Die Erklärung, das Vermieterpfandrecht auszuüben, ist zudem einer Abwendungserklärung nicht gleichzusetzen.

d) Jeglichem Wertersatzanspruch auf Ersatz der Kosten wegnehmbarer Einrichtungen steht nunmehr auch die Verjährung des Wegnahmeanspruchs entgegen.

Nach der Rechtsprechung des BGH beschränkt das Gesetz den Mieter in Bezug auf die von ihm geschaffenen Einrichtungen nach Beendigung des Vertrags auf den gemäß § 258 BGB verdinglichten Anspruch, ihre Wegnahme gemäß § 547 a BGB a.F. bzw. § 539 I BGB zu dulden (BGHZ 81, 146 = NJW 1981, 2564, 2565 unter II.2). Mit Verjährung des Wegnahmerechts entsteht ein dauerndes Besitzrecht des Vermieters und gesetzliche Zahlungsansprüche, gleich aus welchem Rechtsgrund, sind ausgeschlossen (BGH aaO.; BGHZ 101, 37 = NJW 1987, 2861, 2862 unter IV.3; Palandt/Weidenkaff, aaO., § 539 Rn. 4). Die Verjährung von 6 Monaten beginnt gemäß § 548 Abs. 2 BGB nicht erst mit der Rückgabe der Mieträume, sondern mit der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses (BGH NJW 2008, 2256, 2257 Tz. 15 m.N.). Das Wegnahmerecht verjährt daher auch, wenn sich der Mieter gegen eine berechtigte Kündigung verteidigt und es daher zunächst nicht zur Räumung kommt; die Frage der rechtlichen Beendigung falsch zu beurteilen, ist sein Risiko (OLG Bamberg NZM 2004, 342, bei Juris Tz. 9; Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO., § 539 Rn. 73). Die materiell-rechtlichen Wirkungen des Verjährungseintritts sind von Amts wegen zu berücksichtigen, so dass es nicht darauf ankommt, ob sich der Vermieter auf Verjährung berufen hat (OLG Düsseldorf NJW-RR 2004, 734, bei Juris Tz. 33). Die Ausübung des Vermieterpfandrechts, das sich auch auf im Eigentum des Mieters verbliebene Einrichtungen erstreckt, hemmt die Verjährung nicht (BGHZ 101, 37 = NJW 1987, 2861, 2862 unter II.2.a.cc: analoge Anwendung von § 202 II BGB a.F.) Dies ergibt sich jetzt bereits aus § 205 BGB n.F., der anordnet, dass eine Hemmung nur eintritt, wenn das Leistungsverweigerungsrecht auf einer Vereinbarung beruht.

Danach ist ein etwaiger Wegnahmeanspruch vorliegend mit Ablauf des 10.1.2014 verjährt.

3) Die Aufrechnung mit einem Bereicherungsanspruch nach § 812 BGB in Höhe von 43.070 € wegen einer Erhöhung des Ertragswerts um 2,50 €/m2 x 118 m2 = 295 € mtl. in einem Zeitraum von 146 Monaten nach Rückgabe greift ebenfalls nicht durch.

Dem Mieter kann allerdings ein Bereicherungsanspruch (Bereicherung in sonstiger Weise) zustehen, wenn der Vermieter - etwa wegen seiner fristlosen Kündigung - vorzeitig, und nicht erst mit Ablauf der vertraglich vorgesehenen Mietzeit, in den Genuss von wertsteigernden Investitionen des Mieters gekommen ist. Der Umfang der Bereicherung richtet sich nicht nach der Höhe der Aufwendungen des Mieters und auch nicht nach dem Zeitwert der Investition oder der Verkehrswertsteigerung des Mietobjekts bei Rückgabe, sondern allein nach der Erhöhung des Ertragswerts (BGHZ 180, 293 = NJW 2009, 2374 Tz. 8, 10; NJW-RR 2006, 294 Tz. 30). Maßgeblich ist nicht die tatsächliche Vermietung, sondern die konkrete Vermietbarkeit zu einem höheren als dem bisherigen Mietzins. Nur wenn der Vermieter mehr erlösen kann, als er nach dem bisherigen Vertrag erhalten hat, ist er bereichert (BGHZ 180, 293 Tz. 12, 14; NJW-RR 2010, 86 Tz. 14; NZM 1999, 19, bei Juris Tz. 15).

Dahin stehen kann, ob die Kl. gegen den Anspruch mit Erfolg einwenden kann, dass sie den Abriss des Gebäudes plant und eine Neuvermietung daher nicht beabsichtigt sei. Denn die Bekl. hat einen Anspruch bereits nicht schlüssig dargelegt.

Da eine Bereicherung nur in Betracht kommt, wenn der Vermieter mehr als die bisher erhaltene Miete erzielt oder erzielen kann, müsste die Bekl. darlegen, dass die ortsübliche Miete infolge ihrer Investitionen ab August 2014 nicht 12 €/m2 (wie im Mietvertrag der Parteien vereinbart), sondern 14,50 €/m2 beträgt. Das behauptet sie jedoch nicht. Vielmehr stellt sie darauf ab, dass „im Gegensatz zu der zuvor vorhandenen Ausstattung des Mietobjekts“ durch die Baumaßnahmen eine Ertragswertsteigerung von 2,50 €/m2 eingetreten sei (Schriftsatz vom 29.4.2015, S. 3) bzw. dass durch die Investitionen eine Mietwertsteigerung von 5,65 €/m2 um 3,50 €/m2 (somit auf 9,15 €/m2 eingetreten sei (Schriftsätze vom 22.06.2015 unter Verweis auf Stellungnahme des Gutachters B.-Z. vom 18.6.2015). Nach dem Gesagten kommt es jedoch nicht darauf an, ob der Mieter mit seinem Maßnahmen zu einer „Ertragswerterhöhung beigetragen“ hat. Eine Ertragswerterhöhung über den Betrag der vereinbarten Miete hinaus wird von der Bekl. gerade nicht behauptet.

Die formularmäßige Beschränkung der Aufrechnung auf „anerkannte Ansprüche“ ist unwirksam, nicht jedoch für die Mietminderung; die Ausübung des Vermieterpfandrechts beinhaltet nicht die Erklärung, der Vermieter wolle das Wegnahmerecht des Mieters gegen Entschädigung abwenden; dieses verjähre in sechs Monaten ab rechtlicher Beendigung des Mietverhältnisses, was von Amts wegen zu berücksichtigen sei; ein Bereicherungsanspruch bei vorzeitiger Vertragsbeendigung wegen Mieterinvestitionen bestehe nur in Höhe einer Ertragswertsteigerung: das alles in einer einzigen Entscheidung des KG.

Nachdem der Geschäftsraummietvertrag wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigt worden war, meinte die beklagte Mieterin, die Miete sei wegen verschiedener Mängel gemindert gewesen. Die Klägerin verwies auf die Regelung in § 8 des Mietvertrages („Eine Minderung der Mietzahlungen und Aufrechnung mit Gegenforderungen ist nur möglich bei anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Ansprüchen.“) und erhob Klage auf Mietzahlung und Nutzungsentschädigung. Die Beklagte erklärte zusätzlich zur Minderung die Aufrechnung mit einer Gegenforderung aufgrund des Verbleibs von Einrichtungsgegenständen in den Räumen und beantragte für ihre Rechtsverteidigung Prozesskostenhilfe.

Das LG wies den Antrag zurück, die sofortige Beschwerde zum Kammergericht war erfolglos. Die Regelung zur Beschränkung des Minderungsrechts über das Mietvertragsende hinaus sei wirksam, weil sie einen Rückforderungsanspruch des Mieters nicht ausschließe.

Wertersatzansprüche wegen zurückgelassener Einrichtungsgegenstände bestünden nicht, weil etwaige Wegnahmeansprüche der Beklagten inzwischen verjährt seien und ein dauerndes Besitzrecht der Klägerin entstanden sei, das gesetzliche Zahlungsansprüche, gleich aus welchem Rechtsgrund, ausschließe. Ein Bereicherungsanspruch scheide aus, weil die Beklagte nicht dargelegt habe, dass die Klägerin wegen der Investitionen bei einer Neuvermietung eine über der vereinbarten Miete liegende höhere Miete erzielen könne.