Einschränkungslos erteilte Erlaubnis zur Untervermietung umfasst nicht Überlassung an Touristen

Einschränkungslos erteilte Erlaubnis zur Untervermietung umfasst nicht Überlassung an Touristen; Verpflichtung zur Erteilung von Postvollmacht

Erteilt der Vermieter dem Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung, so kann dieser ohne besondere Anhaltspunkte nicht davon ausgehen, dass die Erlaubnis eine tageweise Vermietung an Touristen umfasst.

1 Der Bekl. ist seit dem 1. März 2003 Mieter einer 2-Zimmer-Wohnung (42,85 m2) in Berlin. Die Miete beträgt 235 € zuzüglich Nebenkosten. Die Kl. sind im Jahr 2011 als Vermieter in den Vertrag eingetreten.

2 Im Jahr 2008 erbat der Bekl. von der damaligen Vermieterin die Erlaubnis zur Untervermietung, weil er die Wohnung nur etwa alle 14 Tage am Wochenende zu einem Besuch seiner Tochter nutze und er deshalb die Wohnung zeitweise untervermieten wolle. Die Vermieterin erteilte mit Schreiben vom 13. Februar 2008 eine Untervermietungserlaubnis „ohne vorherige Überprüfung" gewünschter Untermieter und erhob einen Untervermietungszuschlag in Höhe von 13 € monatlich. In dem genannten Schreiben heißt es weiter:

„Sie verpflichten sich, Ihren Untermietern Postvollmacht zu erteilen. Das bedeutet, dass alle Willenserklärungen, Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungsverlangen etc. der Hausverwaltung als ordnungsgemäß zugestellt gelten, wenn sie in Ihrem Briefkasten ... landen, auch wenn sie vielleicht durch Ihre Untermieter nicht an Sie weitergegeben sein sollten."

3 Im Mai 2011 bot der Bekl. die Wohnung im Internet zur tageweisen Anmietung von bis zu vier Feriengästen an. Hierzu wurden Bilder der Wohnung ins Internet gestellt und die touristischen Vorzüge der Umgebung hervorgehoben. Die Kl. beanstandeten eine derartige Nutzung als vertragswidrig und mahnten den Bekl. mit Schreiben vom 16. Mai 2011 unter Androhung einer Kündigung ab. Der Bekl. erwiderte mit Schreiben vom 23. Mai 2011, dass die Vermietung an Berlin-Touristen von der erteilten Untervermietungserlaubnis umfasst sei und er damit lediglich eine Deckung der Unkosten durch Leerstand erreichen wolle. Am Ende des Schreibens des Bekl. heißt es:

„Ihre Abmahnung betrachte ich damit als gegenstandslos. Sollten Sie weitere Fragen oder Probleme haben, wenden Sie sich bitte direkt an die Kanzlei ..."

4 Die Kl. teilten dem Bekl. daraufhin mit, dass es sich bei der Vermietung der Wohnung an Tagesgäste um eine kommerzielle Tätigkeit handele, die nicht von der erteilten Untervermietungserlaubnis gedeckt sei, und mahnten ihn mit Schreiben vom 31. Mai 2011 nochmals ab. Der Bekl. lehnte die Entgegennahme dieses Schreibens ab; es wurde ihm daraufhin per Fax übermittelt. Am 24. November 2011 sowie im August 2012 war das Internetangebot des Bekl. erneut auf einer der Zimmervermittlung dienenden Internetseite abrufbar. Die Kl. kündigten das Mietverhältnis mit Schreiben vom 12. Januar 2012, vom 5. Dezember 2012 sowie erneut mit der Klageschrift jeweils fristlos und hilfsweise fristgemäß. Der Bekl. hat sich im Prozess unter Beweisantritt darauf berufen, dass er die Vermietung an Touristen nach der Abmahnung unverzüglich eingestellt und die Internetanzeigen gelöscht habe; wenn die Wohnungsanzeige gleichwohl erneut im Internet abrufbar gewesen sei, sei dies ohne sein Zutun und gegen seine ausdrückliche Anordnung geschehen.

5 Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht hat sie unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Kl. die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

6 Die Revision hat Erfolg.

I. 7 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

8 Die von den Kl. ausgesprochenen Kündigungen seien unbegründet, weil der Bekl. seine mietvertraglichen Pflichten nicht verletzt habe. Denn die ihm erteilte Untervermietungserlaubnis habe eine Überlassung der Wohnung an Touristen umfasst. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs berechtige eine Vermietung von Ferienwohnungen in einem Mehrfamilienhaus den Mieter nicht ohne Weiteres dazu, die Miete zu mindern. Vielmehr komme es darauf an, ob durch die konkrete Ausgestaltung der Untervermietung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil entstehe. Diese Rechtsprechung sei auf die Beurteilung einer Untervermietungsgenehmigung zu übertragen. Auch insoweit sei darauf abzustellen, ob es durch die Vermietung an Feriengäste zu konkreten Beeinträchtigungen der Mietsache oder anderer Mieter komme. Dies sei hier nicht der Fall. Im Übrigen sei es in der besonderen Situation des Bekl. ersichtlich kaum möglich gewesen, einen Untermieter zu finden, der die Wohnung jeweils alle zwei Wochenenden verlasse, wenn der Bekl. sie für seine Besuche bei der Tochter benötige. Der Bekl. habe die nicht mit Einschränkungen versehene Erlaubnis daher nach dem maßgeblichen Horizont des Empfängers dahin verstehen dürfen, dass er auch tageweise an Touristen untervermieten dürfe.

II. 9 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Wirksamkeit der von den Kl. ausgesprochenen Kündigungen nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts war der Bekl. nicht berechtigt, die Wohnung tageweise an Touristen zu überlassen.

10 Die Auslegung der dem Bekl. erteilten Untervermietungserlaubnis durch das Berufungsgericht ist von Rechtsfehlern beeinflusst. Es hat bei seiner Würdigung wesentliche Umstände außer Acht gelassen und ist zu Unrecht davon ausgegangen, dass nach den Umständen nur eine kurzfristige Untervermietung an wechselnde Feriengäste in Betracht kam und eine solche Art der Nutzung deshalb von der Genehmigung erfasst war.

11 Eine Untervermietung von Wohnraum findet für gewöhnlich in der Weise statt, dass der Mieter die Wohnung oder einen Teil davon mit Genehmigung des Vermieters einem Dritten auf unbestimmte Zeit oder für einen (nach Monaten oder Jahren) befristeten Zeitraum überlässt, jedenfalls für eine gewisse Dauer. Hiervon unterscheidet sich die aus den Werbeanzeigen des Bekl. ersichtliche Art der Überlassung der Wohnung an Touristen grundlegend. Anders als das Berufungsgericht meint, lag es auch nicht deshalb, weil der Bekl. die Wohnung an zwei Wochenenden im Monat selbst benötigte, auf der Hand, dass nur eine Vermietung an Feriengäste in Betracht käme und deshalb stillschweigend von der Erlaubnis umfasst wäre. Vielmehr hätte es nahe gelegen, eines der beiden Zimmer der Wohnung einem „normalen" Untermieter - etwa einem „Wochenendfahrer" - zu überlassen. Mangels ausdrücklicher Erlaubnis einer Überlassung an Touristen konnte der Bekl. deshalb nicht davon ausgehen, dass die ihm erteilte Erlaubnis eine solche ungewöhnliche Nutzung umfasste. Zudem hatte die frühere Vermieterin bei der Erteilung der Untervermietungserlaubnis verlangt, dass der Bekl. den Untermietern Postvollmacht für alle Willenserklärungen der Hausverwaltung im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis erteilen sollte; schon daraus konnte der Bekl. erkennen, dass sich die Erlaubnis nicht auf die Vermietung an Touristen bezog, die eine derartige Funktion offensichtlich nicht wahrnehmen konnten.

Anmerkung: zurückverwiesen.

Auch die einem Mieter sachlich unbeschränkt erteilte Genehmigung zur Untervermietung berechtigt den Mieter nicht, die Wohnung Touristen zu überlassen, entschied der Bundesgerichtshof und hob die gegenteilige Entscheidung des Landgerichts Berlin (vgl. GE 2013, 1231, 1277) auf. Wir hatten die Entscheidung des Landgerichts bereits damals als „sehr zweifelhaft" kritisiert. Der BGH sah das jetzt ebenso.

Der Beklagte ist seit dem 1. März 2003 Mieter einer Zwei-Zimmer-Wohnung (42,85 m2) in Berlin. Die Kläger sind im Jahr 2011 als Vermieter in den Vertrag eingetreten.

Im Jahr 2008 erbat der Beklagte von der damaligen Vermieterin die Erlaubnis zur Untervermietung, weil er die Wohnung nur etwa alle 14 Tage am Wochenende zu einem Besuch seiner Tochter nutze, und er sie deshalb zeitweise untervermieten wolle. Die Vermieterin erteilte mit Schreiben vom 13. Februar 2008 eine Erlaubnis zur Untervermietung „ohne vorherige Überprüfung" gewünschter Untermieter.

In dem Schreiben heißt es weiter: „Sie verpflichten sich, Ihren Untermietern Postvollmacht zu erteilen. Das bedeutet, dass alle Willenserklärungen, Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungsverlangen etc. [...] als ordnungsgemäß zugestellt gelten, wenn sie in Ihrem Briefkasten [...] landen, auch wenn sie vielleicht durch Ihre Untermieter nicht an Sie weitergegeben sein sollten."

Im Mai 2011 bot der Beklagte die Wohnung im Internet zur tageweisen Anmietung von bis zu vier Feriengästen an. Die Kläger beanstandeten eine derartige Nutzung als vertragswidrig und mahnten den Beklagten mit Schreiben vom 16. Mai 2011 unter Androhung einer Kündigung ab. Der Beklagte erwiderte, die Vermietung an Touristen sei von der erteilten Untervermietungserlaubnis umfasst; er wolle lediglich eine Deckung der Leerstandsunkosten erreichen und betrachte damit die Abmahnung als gegenstandslos. Die Kläger mahnten ihn daraufhin erneut ab. Im November 2011 und August 2012 war das Internetangebot des Beklagten wiederum im Internet abrufbar. Die Kläger kündigten das Mietverhältnis daraufhin am 12. Januar 2012, am 5. Dezember 2012 sowie mit Klageerhebung fristlos und hilfsweise fristgemäß. Der Beklagte hat sich im Prozess unter Beweisantritt darauf berufen, dass er die Vermietung an Touristen nach der Abmahnung unverzüglich eingestellt und die Internetanzeigen gelöscht habe.

Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht hat sie unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen (vgl. GE 2013, 1231, 1277). Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger hatte Erfolg.

Der u. a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Beklagte nicht zur Untervermietung an Touristen berechtigt war und die Räumungsklage deshalb jedenfalls nicht mit der vom Landgericht gegebenen Begründung abgewiesen werden durfte. Das Landgericht Berlin (ZK 65) habe bei der Auslegung der Untervermietungserlaubnis rechtsfehlerhaft außer Acht gelassen, dass die Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen sich von einer gewöhnlich auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung unterscheide und deshalb nicht ohne Weiteres von einer Erlaubnis zur Untervermietung umfasst sei. Hier habe die Vermieterin zudem verlangt, dass der Beklagte den Untermietern Postvollmacht erteilen solle; schon daraus sei erkennbar gewesen, dass sich die Erlaubnis nicht auf die Vermietung an Touristen habe beziehen können, die eine derartige Funktion offensichtlich nicht wahrnehmen können.

Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die Auffassung vertreten, dass der Mieter nicht zur Untervermietung an Touristen berechtigt war, weil die Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen sich von einer gewöhnlich auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung unterscheide und deshalb nicht ohne Weiteres von einer Erlaubnis zur Untervermietung umfasst sei.

Demgegenüber hat der V. Zivilsenat in mehreren Entscheidungen (Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 72/09, GE 2010, 345; Urteil vom 1. Oktober 2010 - V ZR 220/09, GE 2010, 1604) die Auffassung vertreten, zwar würden im Unterschied zu Mietern, die eine Eigentumswohnung als Haupt- oder Nebenwohnung anmieten, Feriengäste und vergleichbare Mieter nur für kurze Zeit die Wohnung nutzen, der dadurch bedingte häufige Wechsel des Mieters führe als solcher aber nicht zu Beeinträchtigungen, die sich signifikant von denen anderer Formen der Wohnnutzung abheben.

Dieser Auffassung kann nicht zugestimmt werden. Vielmehr dürfte der VIII. Zivilsenat mit seiner Auffassung richtig liegen, dass eine Erlaubnis zur Untervermietung nicht die Erlaubnis zur tageweisen Vermietung an Touristen umfasst, weil sich eine derartige Nutzung nicht mehr in dem durch den Wohnzweck vorgegebenen Rahmen hält, der eine dauerhafte Nutzung der Wohnung durch den Mieter selbst – und nicht durch kurzfristig wechselnde Touristen – vorgibt.

Kurzfristig wechselnde Touristen „wohnen" nicht in den Räumen, sondern benutzen die Räume nur als vorübergehende Unterkunft, wie bei der Anmietung von Zimmern in Beherbergungsunternehmen. Weder versehen sie die Wohnung mit eigenen Einrichtungsgegenständen noch bauen sie eine Nachbarschaftsbeziehung auf, wie sie sich zwischen den Mietern von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern entwickelt. Der ständig wechselnde Nutzerkreis kann auch die Sicherheit der Mieterschaft beeinträchtigen, zumindest das Sicherheitsgefühl der Mieter beeinträchtigen, die die wechselnden Nutzer nicht näher kennenlernen. Zudem liegen bei durchreisenden Touristen konkrete Störungen näher als bei ständigen Mitbewohnern.