Einschränkung des ordentlichen Kündigungsrechts

Ist mietvertraglich vereinbart, dass der Vermieter das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen werde und nur in besonderen Ausnahmefällen ordentlich kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, reichen keine Gründe aus, die (nur) ein (einfaches) berechtigtes Interesse des Vermieters nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB begründen würden.

(Leitsatz der Redaktion)

II. 2. [...] Auch die hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigungen der Kl. haben das Mietverhältnis nicht beendet.

Soweit die Kl. eine erhebliche Pflichtverletzung des Bekl. damit zu begründen versucht, dass dieser trotz Mahnung von September 2009 und trotz Abmahnung von November 2009 seinen Dauerauftrag nicht angepasst habe, liegen diese Ausführungen neben der Sache. Es ist zwar unstreitig, dass diese Schreiben dem Bekl. im rechtlichen Sinne (§ 130 Abs. 1 BGB) zeitnah zugegangen sind, es ist jedoch gleichfalls unstreitig, dass er von diesen erst im März 2010 tatsächliche Kenntnis erlangt hat. Ein Verschulden des Bekl. ist vielmehr darin zu sehen, dass er nicht für eine rechtzeitige Kenntniserlangung von Schreiben, die in den Briefkasten seiner Wohnung eingeworfen werden, Sorge getragen hat. Insofern kann der Bekl. auch nicht mit seinem Einwand gehört werden, dass der Kl. seine regelmäßig mehrmonatige Abwesenheit bekannt gewesen sei. Die Kl. durfte vielmehr damit rechnen, dass der Bekl. Vorkehrungen trifft, dass er von wichtigen Schreiben, die ihn unter seiner deutschen Wohnanschrift erreichen, Kenntnis erlangt. [...]

Ob danach insgesamt eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung angenommen werden kann, erscheint fraglich, muss jedoch letztlich nicht entschieden werden. Auch bei einer solchen Pflichtverletzung wäre die Kl. nicht gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Die Parteien haben nämlich in § 4 Ziff. 3 des Mietvertrages vereinbart, dass die Kl. das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen wird und dieses nur „in besonderen Ausnahmefällen" ordentlich kündigen kann, wenn „wichtige berechtigte Interessen [...] eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen". Nicht ausreichend ist insoweit, dass dem Vermieter (nur) ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB zur Seite steht (Urt. der Kammer v. 7.10.2011 - 63 S 627/10; LG Frankenthal, Urt. v. 27.7.2005 - 2 S 119/05, Info M 2006, 124; OLG Karlsruhe, RE v. 21.1.1985, NJW-RR 1986, 89).

Ein solches wichtiges berechtigtes Interesse, das für die Kl. eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig macht, liegt jedoch nicht vor. Der Zahlungsverzug beruht letztlich auf einem einmaligen Fehler bei der Anpassung des Dauerauftrags, und der Bekl. hat seine Miete - abgesehen von dem Erhöhungsbetrag - stets pünktlich und vollständig gezahlt. [...]

Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Vermieter das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen werde und „nur in besonderen Ausnahmefällen" ordentlich kündigen könne, wenn „wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen", reichen keine Gründe aus, die (nur) ein (einfaches) berechtigtes Interesse des Vermieters – etwa wegen Pflichtverletzungen des Mieters - begründen würden.

Im Mietvertrag hieß es, dass der Vermieter das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen werde und dieses nur in besonderen Ausnahmefällen ordentlich kündigen könne, wenn wichtige berechtigte Interessen eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen würden. Der Vermieter hatte das Mietverhältnis u. a. ordentlich gekündigt und das damit begründet, dass der Mieter trotz Mahnung und weiterer Abmahnung seinen Dauerauftrag nicht angepasst und längere Zeit eine zu geringe Miete überwiesen habe.

Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab, was zur Berufung des Vermieters führte.

Das LG Berlin, ZK 63, wies die Berufung zurück. Ein wichtiges berechtigtes Interesse, das für den Vermieter eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig mache, liege nicht vor. Es sei zwar unstreitig, dass die Schreiben des Vermieters dem Mieter zeitnah zugegangen seien, es sei jedoch gleichfalls unstreitig, dass er von diesen erst Monate später tatsächlich Kenntnis erlangt habe. Ein Verschulden des Mieters liege insofern darin, dass er nicht Sorge dafür getragen habe, dass er von Schreiben, die in den Briefkasten seiner Wohnung eingeworfen wurden, rechtzeitig Kenntnis erlangen konnte. Insofern könne der Mieter auch nicht mit seinem Einwand gehört werden, dass dem Vermieter seine regelmäßig mehrmonatige Abwesenheit bekannt gewesen sei. Der Vermieter habe vielmehr damit rechnen dürfen, dass der Mieter Vorkehrungen treffe, dass er von wichtigen Schreiben, die ihn unter seiner deutschen Wohnanschrift erreichten, Kenntnis erlange.

Ob dieser Sachverhalt es insgesamt rechtfertige, eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters anzunehmen, sei fraglich, müsse aber auch nicht entschieden werden. Denn auch bei einer solchen Pflichtverletzung wäre der Vermieter nicht zu einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Angesichts der Formulierung in dem Mietvertrag sei es insoweit nicht ausreichend, dass dem Vermieter (nur) ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB zur Seite stehe. Ein wichtiges berechtigtes

Interesse, das für den Vermieter eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig mache, liege nämlich nicht vor. Der Zahlungsverzug beruhe letztlich auf einem einmaligen Fehler bei der Anpassung des Dauerauftrags, und der Mieter habe seine Miete – abgesehen vom Erhöhungsbetrag – stets pünktlich und vollständig gezahlt.

Die vorliegende mietvertraglich vereinbarte Kündigungsbeschränkung hat jedenfalls Einzug in eine Vielzahl von Altmietverträgen gefunden und hebt die Kündigungsschwelle nicht unerheblich an. Nach dem Gesetz genügt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses, während hier darüber hinaus ein wichtiges berechtigtes Interesse vorliegen muss. Ferner muss die Kündigung notwendig sein, diese also den einzig zumutbaren Weg darstellen, wie den berechtigten Belangen des Vermieters Genüge getan werden kann (vgl. den Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe vom 21. Januar 1985 - 3 REMiet 8/84, NJW-RR 1986, 89).