Einschränkung des Minderungsrechts auf vom Vermieter verschuldete Mängel

Einschränkung des Minderungsrechts auf vom Vermieter verschuldete Mängel; Wasserrohrbrüche kein Indiz für schuldhaft unterlassene Leitungssanierung

1. Eine Vertragsklausel in einem Gewerberaummietvertrag, wonach das Minderungsrecht des Mieters ein Verschulden des Vermieters am Entstehen und der Fortdauer von Mängeln voraussetzt, darüber hinaus zwei Monate vorher anzukündigen ist und der Zustimmung des Vermieters bedarf, ist wirksam. 2. Mehrere Wasserrohrbrüche lassen nicht ohne weiteres den Schluß zu, daß das gesamte Leitungsnetz sanierungsbedürftig ist, so daß keine schuldhaft unterlassene Sanierung durch den Vermieter vorliegt. (Leitsätze der Redaktion)

(...) Eine weitere Kürzung des Mietzinses aufgrund von Minderung ist nicht gerechtfertigt. Nach § 10 Nr. 3 des Mietvertrages setzt die Minderung wegen eines Mangels der Mietsache ein Verschulden des Vermieters sowohl hinsichtlich des Entstehens als auch hinsichtlich der Fortdauer von Mängeln voraus. Ein derartiges Verschulden haben die Bekl. nicht ausreichend dargetan. Ferner ist die Geltendmachung des Minderungsrechtes mindestens zwei Wochen vor der Mietzinsfälligkeit und der Bezeichnung des Mangels schriftlich anzukündigen, was nicht geschehen ist. Es kommt hinzu, daß die Kürzung des Mietzinses sodann nur insoweit berechtigt ist, als der Vermieter vor Eintritt der jeweiligen Fälligkeit einer Verminderung zugestimmt hat. Auch diese Voraussetzung liegt nicht vor. (...)

Hinsichtlich des Verschuldens am Entstehen bzw. Fortbestehen des Mangels, soweit die angebliche Anfälligkeit der Wasserrohre von den Bekl. gerügt wird, ist ihr Vortrag nicht hinreichend bestimmt, um auf ein Verschulden der Kl. schließen zu können. Selbst wenn es bereits zuvor zu Wasserrohrbrüchen gekommen ist, und zwar am 12.6., 31.8. und 12.10.1996, so handelt es sich jedenfalls nicht um Wasserrohrbrüche an derselben Stelle, und der Vortrag der Bekl., daß die Leitungen insgesamt hätten erneuert werden müssen, ist nicht hinreichend substantiiert.

Die Kl. hat unwidersprochen vortragen lassen, daß die während des Mietverhältnisses der Parteien vorangegangenen Wasserrohrbrüche vom 12.6.1996, 31.8.1996 und 11. bzw. 12.10.1996 an anderen Stellen des Leitungsnetzes eingetreten seien, es sich dabei um Schäden gehandelt habe, die an Orten eingetreten seien, die nicht sichtbar gewesen seien und die Leitungen an diesen Stellen vorher nicht hätten überprüft werden können. Aus diesem Grunde kann nicht ohne weiteres der Schluß gezogen werden, daß sich der Kl. nach diesen Schäden hätte aufdrängen müssen, die Rohre der Heißwasserleitungen insgesamt als sanierungsbedürftig anzusehen. Außer den drei genannten Schadensfällen der Heißwasserleitungen werden substantiiert keine Einzelheiten dazu vorgetragen, daß die Leitungen insgesamt sanierungsbedürftig waren. Soweit nach dem übereinstimmenden Vorbringen der Parteien inzwischen eine Sanierung dieses Leitungssystems erfolgt ist, mag sich zwar im nachhinein als gerechtfertigt erweisen, daß die Leitungen bereits zu einem früheren Zeitpunkt hätten saniert werden müssen; für die Annahme eines Verschuldens der Kl. müßte jedoch dargetan werden, daß die Kl. dies auf jeden Fall vor dem Wasserschaden vom 27.7.1998 hätte erkennen müssen. Daran fehlt es. Allein die drei genannten Schadensfälle vor dem Wasserschaden vom 27.7.1998 reichen hierzu nicht aus. Zwar haben die Bekl. darüber hinaus darauf hingewiesen, daß auch vor Beginn des Mietverhältnisses der Parteien auf dem Mietgrundstück Wasserschäden eingetreten seien. Worauf diese Schäden im einzelnen beruhten, wann genau und wo diese Schäden eingetreten sind, wird jedoch nicht vorgetragen. (...)

Bei Wohnraummiete darf das Minderungsrecht des Mieters nicht eingeschränkt werden; bei Gewerberaummietverhältnissen ist das anders.

Im Mietvertrag über einen Geschäftsraum hieß es unter anderem, daß eine Minderung nur dann möglich sei, wenn den Vermieter ein Verschulden treffe und die Minderung zwei Monate vorher angezeigt werde. Darüber hinaus mußte der Vermieter zustimmen. Nach einigen Wasserschäden minderten die Mieter die Miete, was der Vermieter nur teilweise akzeptierte. Die Mieter meinten, der Vermieter habe fahrlässig gehandelt, weil er nicht rechtzeitig das Leitungsnetz habe erneuern lassen.

Mit Urteil vom 29. November 2000 gab das Kammergericht der Zahlungsklage des Vermieters statt. Ohne nähere Begründung ging es von der Wirksamkeit der Einschränkung des Minderungsrechts aus. Die Voraussetzungen für ein danach notwendiges Verschulden des Vermieters hätten die Mieter nicht dargelegt; es reiche nicht aus, daß es in der Vergangenheit schon zu mehreren Rohrbrüchen gekommen sei und später der Vermieter auch die Leitungssysteme saniert habe. Ein Verschulden des Vermieters liege deshalb nicht vor, weil die Schäden an verschiedenen Stellen eingetreten seien, die nicht hätten überprüft werden können. Bei drei Schadensfällen müsse aber der Vermieter nicht von einer Sanierungsbedürftigkeit des ganzen Leitungssystems ausgehen.

Während auf dem Gebiet des Wohnraummietrechts Rechtsprechung zur (Un-) Wirksamkeit von Formularklauseln beinahe unübersehbar ist, spielt sie (noch) im Gewerberaummietrecht nur eine untergeordnete Rolle. Die zentrale Vorschrift des § 9 AGBG gilt aber auch hier, wonach eine unangemessene Benachteiligung des Mieters unwirksam ist. Es sind zwar Einschränkungen des Minderungsrechts möglich, nicht aber ein vollständiger Ausschluß (Bub/Treier, 3. Aufl. II 519). Ist das Minderungsrecht derart eingeschränkt, daß der Mieter zunächst den vollen Mietzins zahlen muß, darf nicht zugleich der Anspruch auf Rückzahlung des überzahlten Mietzinses ausgeschlossen werden, den der Mieter später einklagen kann (OLG Hamm NZM 1998, 438). Wird auch dieses Recht im Mietvertrag ausgeschlossen, dürfte die gesamte Regelung unwirksam sein.