Einrede

Einrede; grob; unbillig; Teilungserklärung; Änderung; Anspruch

Der Anspruch eines Miteigentümers auf Änderung der Teilungserklärung wegen grober Unbilligkeit kann ausnahmsweise als Einrede in dem Rechtsstreit über seine Zahlungspflicht geltend gemacht werden.

Die Parteien streiten über die Frage, ob die Sanierungskosten für Garagen in einer Größenordnung von etwa 600.000 DM nur von den Eigentümern der Garagen oder von sämtlichen Miteigentümern getragen werden müssen. Am 23.4.1996 beschloß die Wohnungseigentümergemeinschaft, daß hinsichtlich der Garagen sämtliche Reparaturen, Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen in Zukunft aus der gemeinschaftlichen Instandhaltungsrücklage gezahlt werden sollten. Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus 213 Eigentumswohnungen, von denen 122 über Garagen und 91 über Einstellplätze verfügen. Die Ast. vertritt die Auffassung, der angefochtene Beschluß sei bereits aus formellen Gründen unwirksam. Darüber hinaus meint sie, aus der Teilungserklärung lasse sich nicht entnehmen, daß die Kosten für die Garagensanierung von allen Miteigentümern getragen werden müßten, denn bezüglich der Garagen bestehe Sondereigentum. Schließlich beruft sich die Bet. zu 1 hilfsweise darauf, ihr stehe ein Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung zu.

AG und LG haben den Antrag, den Beschluß vom 23.4.1996 für unwirksam zu erklären, zurückgewiesen. Das AG hat die Teilungserklärung als ungerecht bezeichnet, das LG hat die Bet. zu 1 darauf verwiesen, sie müsse zunächst versuchen, einen einstimmigen Beschluß der Wohnungseigentümer über eine Änderung der Teilungserklärung herbeizuführen, denn das Gericht dürfe die Eigentümergemeinschaft nicht bevormunden, indem es eine Änderung der Teilungserklärung für angemessen erkläre, bevor die Wohnungseigentümergemeinschaft darüber beraten und beschlossen habe. Der Beschluß des LG wurde auf die weitere Beschwerde der Bet. zu 1 aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das LG zurückverwiesen.

3. Nach einhelliger Rechtsprechung (BGHZ 95, 137 = NJW 1985, 2832; BayObLG WE 1992, 233; OLG Köln, WE 1995, 155; w. ausf. Nachw. bei Weitnauer-Lüke, WEG, 8. Aufl. [1995], § 10 Rdnr. 52) besteht ein Anspruch des Wohnungseigentümers gegen die übrigen Miteigentümer auf Zustimmung zu einer Änderung der Teilungserklärung, wenn diese eine gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßende Regelung enthält, d. h. außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an der Teilungserklärung als grob unbillig erscheinen lassen.

Mit diesem Gesichtspunkt hat sich das LG nicht in ausreichendem Maße befaßt.

a) Ob, wie manche Gerichte (KG, NJW-RR 1992, 1433 = WuM 1992, 560 [561]) meinen, bei der Ausfüllung des Begriffes der groben Unbilligkeit ein strenger Maßstab anzulegen sei, erscheint dem Senat zweifelhaft, weil bereits der Begriff "grob" in Verbindung mit dem Wort unbillig zum Ausdruck bringt, daß es sich um Nachteile von erheblichem Gewicht handeln muß. Problematisch erscheint auch der wiederholt angebrachte Hinweis, es bestehe grundsätzlich keine Notwendigkeit, vom "Vereinbarten" abzurücken, zumal die Teilungserklärung dem Käufer beim Erwerb seiner Wohnung bekannt gewesen sei, denn auch wenn die Teilungserklärung Bestandteil des Kaufvertrages ist, so handelt es sich lediglich um eine theoretische - und juristische - Annahme, der - zumal nicht juristisch vorgebildete - Bewerber hätte die Ungerechtigkeit einer bestimmten Regelung der Teilungserklärung erkennen können. Selbst wenn das aber der Fall gewesen sein sollte, würde ihm dies wenig nützen, weil er dann allenfalls von einem Kauf hätte Abstand nehmen können, um sich dem Erwerb einer anderen Wohnung zuzuwenden, bei der möglicherweise ebenfalls bestimmte Regelungen nicht der Billigkeit entsprechen. In Wirklichkeit ist hinsichtlich der Teilungserklärung, die man als Verfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft bezeichnen kann, eher selten etwas demokratisch vereinbart worden, weil die Teilungserklärung von einer einzelnen Person, nämlich dem Bauherrn oder dem Eigentümer, der sein Mietshaus in Wohnungseigentum umwandelt, ohne Mitsprache Dritter abgefaßt worden ist, wobei auch nicht unberücksichtigt bleiben kann, daß der Teilende, weil er in der Regel in dem betroffenen Komplex nicht wohnt, keinen Anlaß hat, seine besondere Aufmerksamkeit der Frage einer gerechten Kostenverteilung zuzuwenden. Der Gesichtspunkt, der Erwerber solle auf die Teilungserklärung vertrauen dürfen, hat unter diesem Aspekt auch nur begrenzte Überzeugungskraft, denn ein verständiger und gerecht denkender Kaufinteressent würde die Berechtigung eines Hinweises nicht ernstlich in Frage stellen, er müsse in Zukunft mit Änderungen der ihm vorgelegten Teilungserklärung rechnen, sofern sich die bisherigen Bestimmungen als in erheblichem Maße unbillig erweisen sollten. Allerdings bleibt in der Rechtsprechung häufig auftauchende Hinweis berechtigt, im Interesse der Rechtssicherheit und zur Vermeidung von ständigen Rechtsstreitigkeiten sei eine gerichtliche Änderung der Teilungserklärung nur geboten, wenn die ursprünglich festgelegte Regelung in erheblichem Maße ungerecht sei.

b) Diese Voraussetzungen sind in dem vorliegenden Fall jedoch nicht von der Hand zu weisen, denn die Bet. zu 1 soll mit mehr als 3.000 DM für die Sanierung von Garagen in Anspruch genommen werden, obwohl sie selbst über keine Garage verfügt, während die Garageneigentümer jährliche Nutzungen von schätzungsweise etwa 800 DM bei einer Vermietung erzielen oder in dieser Höhe ersparte Aufwendungen bei einer Selbstnutzung haben. Auch Amts- und Landgerichte haben die Regelung für ungerecht - wenn wohl auch unterhalb der Schwelle der groben Unbilligkeit - gehalten.

c) Der Senat kann die Frage, ob die Voraussetzungen der groben Unbilligkeit zu bejahen sind, zur Zeit nicht entscheiden, weil zu diesem Thema noch nicht abschließend und auch nicht widerspruchsfrei vorgetragen ist, ...

4. a) Soweit das LG die Auffassung vertreten hat, einer abschließenden Prüfung der groben Unbilligkeit bedürfe es deshalb nicht, weil ein etwaiger Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung ohne Beschlußfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Bevormundung durch das Gericht bedeute, so entspricht es zwar der Rechtsprechung (KG, NJW-RR 1992, 1433 = WM 1992, 560; zust. Weitnauer-Lüke, § 10 Rdnr. 52), daß der Anspruch auf Änderung des Kostenschlüssels vor rechtskräftiger Entscheidung grundsätzlich nicht einredeweise auf vorher ergangene Eigentümerbeschlüsse angewendet werden kann. Dieser Grundsatz wird vom KG mit der Überlegung begründet, die in der Gemeinschaftsordnung mit Vereinbarungscharakter getroffene Regelung gelte, solange sie nicht durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer oder durch eine sie ersetzende rechtskräftige gerichtliche Entscheidung abgeändert worden sei, zumal im Beschlußanfechtungsverfahren nach § 23 Abs. 4 WEG die Ordnungsmäßigkeit eines Eigentümerbeschlusses nur nach der Rechtslage der Gemeinschaftsordnung überprüft werden dürfte, die im Zeitpunkt der Beschlußfassung bestehe.

b) Auch wenn dieser Rechtsprechung im Grundsatz beizupflichten ist, so kann sie doch - wie der vorliegende Fall zeigt - keine uneingeschränkte Geltung beanspruchen.

Zunächst einmal darf nicht übersehen werden, daß eine derartige Verfahrensweise sämtliche Wohnungseigentümer zu einem weiteren Prozeß zwingt, in dem eben jene Fragen erneut geprüft werden müssen, zu denen in den Tatsacheninstanzen bereits Stellung genommen worden ist. Da nach § 47 WEG die Erstattung der außergerichtlichen Auslagen selbst bei Obsiegen die Ausnahme ist, muß ein Wohnungseigentümer, der - wie im vorliegenden Fall - der Ansicht ist, eine Teilungserklärung sei in einem bestimmten - ihm günstigen - Sinne auszulegen, anderenfalls sei sie aber jedenfalls grob unbillig, in zwei Verfahren durch jeweils drei Instanzen diese Frage klären lassen, und dann, obwohl er jedenfalls mit dem zweiten Argument im Recht war, möglicherweise seine Anwaltskosten für alle Instanzen übernehmen. Darüber hinaus führt das uneingeschränkte Festhalten an der Argumentation des KG dazu, daß die Bet. zu 1, weil der angefochtene Beschluß nicht nach Maßgabe von § 242 BGB überprüft werden dürfte, eben jene 3.000 DM für die Garagensanierung bezahlen müßte, weil es auf den Wortlaut der Teilungserklärung zum Zeitpunkt der Beschlußfassung ankommen soll, während ihr in dem Folgeprozeß dann möglicherweise bestätigt wird, daß eben jene Zahlung die Voraussetzungen für eine Änderung der Teilungserklärung wegen grober Unbilligkeit erfüllt hätte. Eine derartige Verfahrensweise läßt sich aber auch einem verständigen Bürger kaum vermitteln. Die Rechtsprechung des KG dürfte für alle Fälle ihre Berechtigung haben, in denen es sich um jährlich wiederkehrende oder von vornherein voraussehbare Zahlungen handelt, nicht aber dann, wenn es um den Ausgleich eines einmaligen Betrages geht, der gerade durch seine Höhe Anlaß gibt, die Frage der groben Unbilligkeit aufzuwerfen. ...

c) Der vom LG angesprochene Gedanke, das Gericht dürfe die Wohnungseigentümer nicht bevormunden, indem es über bestimmte Fragen rechtskräftig urteile, bevor die Wohnungseigentümergemeinschaft darüber beraten und Beschlüsse gefaßt habe, ist im Ausgangspunkt uneingeschränkt zutreffend. Im vorliegenden Fall hat die Mehrheit aber durch den angefochtenen Beschluß gerade zu erkennen gegeben, daß sie auch diejenigen zu den Sanierungskosten der Garagen heranziehen möchte, die über keine Garage verfügen. Die Gemeinschaft hatte sogar ein Rechtsgutachten zur Auslegung der Teilungserklärung eingeholt, in dem auch ausdrücklich darauf hingewiesen worden ist, daß bei grober Unbilligkeit ein Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung bestehe. Durch den angefochtenen Beschluß hat die Mehrheit deshalb gerade zum Ausdruck gebracht, daß sie die Inanspruchnahme derjenigen Miteigentümer für die Kosten der Garagensanierung, die über keine Garage verfügen, für sachgerecht und nicht für grob unbillig hält. Die Bet. zu 1 kann deshalb nicht auf den Versuch verwiesen werden, auf einen einstimmigen Beschluß zur Änderung der Teilungserklärung hinzuwirken, weil dies ohne jede Aussicht auf Erfolg ist, zumal ein solcher Beschluß selbst bei Stimmenthaltungen nicht als einstimmig anzusehen ist.