Einräumung eines Sondernutzungsrechts

Der Einräumung eines - nicht durch Mehrheit, sondern nur durch Vereinbarung beschließbaren - Sondernutzungsrechts steht die durch Beschluss eingeräumte Möglichkeit gleich, dass ein Sondereigentümer auf Dauer im Gemeinschaftseigentum stehende Fläche unter Ausschluss der übrigen Eigentümer nutzen darf.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Eigentümer beschlossen mehrheitlich zu TOP 4 („Bauliche Veränderung - Schuppenaufbau im Gemeinschaftseigentum“), dass die Eigentümer D. im Garten auf der Gemeinschaftsfläche (kein Sondernutzungsrecht) einen Holzschuppen aufgebaut haben, um ihre Gegenstände unterzustellen, und die Gemeinschaft diese bauliche Veränderung der Eigentümer D. genehmigt. Auf der Gemeinschaftsfläche befand sich zuvor ein Schuppen aus Metall, der durch ein massives und auf einem Fundament aufgebautes Holzhaus ersetzt wurde. Der Beschluss wurde erfolgreich angefochten, die Berufung hatte keinen Erfolg.

Die Kammer bleibt bei ihrer Rechtsauffassung, dass der angefochtene Beschluss dazu führt, dass den Berufungskl. ein Sondernutzungsrecht an dem Teil des Gartens eingeräumt wird, auf dem sich das Holzhaus befindet. Bereits die Errichtung des Gartenhauses hindert die übrigen Wohnungseigentümer an der Nutzung dieser Gemeinschaftsfläche. Die Einräumung eines Sondernutzungsrechts kann jedoch nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch Vereinbarung geschehen. Dass ausdrücklich ein Sondernutzungsrecht eingeräumt wird, ist nach Auffassung der Kammer nicht erforderlich; vielmehr ist entscheidend und ausreichend, dass einem Sondereigentümer durch Beschluss die Möglichkeit eingeräumt wird, auf Dauer im Gemeinschaftseigentum stehende Flächen unter Ausschluss der übrigen Eigentümer zu nutzen (vgl. BGH ZMR 2017, 319-324, zitiert nach juris, Rz. 32; BGH NJW 2017, 64, 65 zitiert nach beck-online, Rz. 11 m.w.N.; BGH NJW 2014, 1879, 1881, zitiert nach beck-online, Rz. 16; OLG München ZMR 2008, 560-562, zitiert nach juris, Rz. 24; OLG Hamburg ZMR 2007, 635-637, zitiert nach juris, Rz. 30; OLG Düsseldorf NJW-RR 2004, 376-377, zitiert nach juris, Rz. 71 m.w.N.; LG Hamburg, Urteil vom 19.9.2018 - 318 S 71/17 -, zitiert nach juris, Rz. 64-67; LG Aurich ZMR 2018, 345-347, zitiert nach juris, Rz. 34 ff.; LG München I ZMR 2014, 920-923, zitiert nach juris, Rz. 24; LG Karlsruhe, Urteil vom 27.9.2011 - 11 S 41/10 -, juris, Rz. 10; AG Frankfurt, Urteil vom 3.5.2017 - 380 C 3152/14 [14] -, zitiert nach juris, Rz. 69; Suilmann in Bärmann, WEG, 14. Auflage, § 13, Rz. 90; Schultzky in Jennißen, WEG, 5. Auflage, § 15, Rz. 5; Spielbauer ZWE 2017, 19, zitiert nach beck-online).

Derartiges wird den Berufungskl. durch den angefochtenen Beschluss gewährt, auch wenn dieser die Genehmigung einer baulichen Veränderung zum Gegenstand hat.

Wegen ihrer Wirkung gegenüber Sondernachfolgern auch ohne Grundbucheintragung (§ 10 Abs. 4 WEG) sind Beschlüsse der Wohnungseigentümer - wie Grundbucheintragungen - „aus sich heraus“ objektiv und normativ auszulegen; für die Auslegung können nur solche Umstände Berücksichtigung finden, die für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind, sich insbesondere aus dem Protokoll ergeben (allgemeine Auffassung, vgl. nur BGH NJW 2001, 3339, 3342 f., zitiert nach beck-online, m.w.N.).

Im Streitfall heißt es in der Versammlungsniederschrift:

„Zu Punkt 4 (‚Bauliche Veränderung - Schuppenaufbau im Gemeinschaftseigentum‘) wurde beschlossen: Die Eigentümer D. haben im Garten auf der Gemeinschaftsfläche (kein Sondernutzungsrecht) einen Holzschuppen aufgebaut, um ihre Gegenstände unterzustellen.

a) Die Gemeinschaft genehmigt die o.g. bauliche Veränderung der Eigentümer D.“

Mit dieser Formulierung ist zum Ausdruck gebracht worden, dass nicht die Nutzung des Holzschuppens auf der Gemeinschaftsfläche zugunsten aller Wohnungseigentümer in Rede steht, sondern allein durch die Berufungskl., die das von ihnen errichtete und finanzierte Gartenhaus bereits zur Unterbringung von persönlichen Gegenständen nutzen und auch zukünftig nutzen wollen. Ein Ende dieser Nutzung ist nicht absehbar. Es ist nicht greifbar, dass das massive und auf einem Fundament aufgebaute Holzhaus nur eine kurze Lebensdauer hätte oder von den Berufungskl. nur für einen kürzeren Zeitraum errichtet worden wäre. Die Genehmigung der baulichen Veränderung in Gestalt des Gartenhäuschens führt zwangsläufig zu einem Ausschluss aller übrigen Wohnungseigentümer von dem Gebrauch des Teils der Gemeinschaftsfläche, auf dem es sich befindet. Dabei handelt es sich um eine direkte Auswirkung des angefochtenen Beschlusses. Die Kammer sieht dies als entscheidend an, und nicht den Beschlusswortlaut. Ansonsten hätten Wohnungseigentümer es in der Hand, allein durch die Formulierung Sondernutzungsrechte durch Mehrheitsbeschluss zu begründen.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, dass sich auf der Gemeinschaftsfläche zuvor ein Schuppen aus Metall befand. Dass dieser seinerzeit aufgrund einer zur Begründung eines Sondernutzungsrechts erforderlichen Vereinbarung aller Wohnungseigentümer aufgestellt worden wäre, ist weder vorgetragen noch ersichtlich.

Gründe für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO bestehen nicht. Die Rechtssache hat keine über den Einzelfall hinausgehende grundsätzliche Bedeutung; die im Streitfall maßgeblichen Rechtsfragen haben bereits eine Klärung durch die zitierten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs gefunden, insbesondere verhält sich das Urteil vom 13.1.2017 - V ZR 96/16 - ebenfalls zu einer baulichen Veränderung (ZMR 2017, 319-324, zitiert nach juris, Rz. 30-32). Entsprechendes gilt für den Beschluss des OLG München vom 9.5.2007 - 32 Wx 031/07 - (ZMR 2008, 560-562, zitiert nach juris, Rz. 24), den Beschluss des OLG Hamburg vom 21.5.2007 - 2 Wx 38/03 - (ZMR 2007, 635-637, zitiert nach juris, Rz. 30), das Urteil des LG Hamburg vom 19.9.2018 - 318 S 71/17 - (zitiert nach juris, Rz. 64-67), das Urteil des LG München I vom 23.6.2014 - 1 S 13821/13 - (ZMR 2014, 920-923, zitiert nach juris, Rz. 24) sowie das Urteil des AG Frankfurt vom 3.5.2017 - 380 C 3152/14 (14) - (zitiert nach juris, Rz. 69). […]

Sondernutzungsrechte können, sofern das nicht durch eine spezielle Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung legitimiert ist, nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch Vereinbarung begründet werden. Einem Sondernutzungsrecht gleich steht die durch Beschluss eingeräumte Möglichkeit, dass ein Sondereigentümer auf Dauer eine im Gemeinschaftseigentum stehende Fläche nutzen darf.

Die Eigentümer beschlossen mehrheitlich zu TOP 4 („Bauliche Veränderung – Schuppenaufbau im Gemeinschaftseigentum“), dass ein Eigentümer im Garten auf der Gemeinschaftsfläche ohne förmliches Sondernutzungsrecht einen von ihm aufgebauten Holzschuppen zum Unterstellen von Gegenständen nutzen darf und die Gemeinschaft diese bauliche Veränderung genehmigt. Auf der Gemeinschaftsfläche befand sich zuvor ein Schuppen aus Metall, der durch ein massives und auf einem Fundament aufgebautes Holzhaus ersetzt wurde. Der Beschluss wurde erfolgreich angefochten, die Berufung hatte keinen Erfolg.

Der angefochtene Beschluss führt faktisch dazu, dass den Berufungsklägern ein Sondernutzungsrecht an dem Teil des Gartens eingeräumt wird, auf dem sich das Holzhaus befindet. Bereits die Errichtung des Gartenhauses hindert die übrigen Wohnungseigentümer an der Nutzung dieser Gemeinschaftsfläche. Die Einräumung eines Sondernutzungsrechts kann jedoch nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch Vereinbarung geschehen. Dass ausdrücklich ein Sondernutzungsrecht eingeräumt wird, ist nach Auffassung der Kammer nicht erforderlich; vielmehr ist entscheidend und ausreichend, dass einem Sondereigentümer durch Beschluss die Möglichkeit eingeräumt wird, auf Dauer im Gemeinschaftseigentum stehende Flächen unter Ausschluss der übrigen Eigentümer zu nutzen. Derartiges wird den Berufungsklägern durch den angefochtenen Beschluss gewährt, auch wenn dieser die Genehmigung einer baulichen Veränderung zum Gegenstand hat.

Wegen ihrer Wirkung gegenüber Sondernachfolgern auch ohne Grundbucheintragung sind Beschlüsse der Wohnungseigentümer – wie Grundbucheintragungen – „aus sich heraus“ objektiv und normativ auszulegen; für die Auslegung können nur solche Umstände Berücksichtigung finden, die für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind, sich insbesondere aus dem Protokoll ergeben. Im Streitfall hieß es in der Versammlungsniederschrift:

„Zu Punkt 4 („Bauliche Veränderung – Schuppenaufbau im Gemeinschaftseigentum“) wurde beschlossen: Die Eigentümer D. haben im Garten auf der Gemeinschaftsfläche (kein Sondernutzungsrecht) einen Holzschuppen aufgebaut, um ihre Gegenstände unterzustellen.

a) Die Gemeinschaft genehmigt die o. g. bauliche Veränderung der Eigentümer D.“

Mit dieser Formulierung ist zum Ausdruck gebracht worden, dass nicht die Nutzung des Holzschuppens auf der Gemeinschaftsfläche zugunsten aller Wohnungseigentümer in Rede steht, sondern allein durch die Berufungskläger, die das von ihnen errichtete und finanzierte Gartenhaus bereits zur Unterbringung von persönlichen Gegenständen nutzen und auch zukünftig nutzen wollen.

Ein Ende dieser Nutzung ist nicht absehbar. Es ist nicht greifbar, dass das massive und auf einem Fundament aufgebaute Holzhaus nur eine kurze Lebensdauer hätte oder von den Berufungsklägern nur für einen kürzeren Zeitraum errichtet worden wäre. Die Genehmigung der baulichen Veränderung in Gestalt des Gartenhäuschens führt zwangsläufig zu einem Ausschluss aller übrigen Wohnungseigentümer von dem Gebrauch des Teils der Gemeinschaftsfläche, auf dem es sich befindet. Dabei handelt es sich um eine direkte Auswirkung des angefochtenen Beschlusses. Die Kammer sieht dies als entscheidend an, und nicht den Beschlusswortlaut. Ansonsten hätten Wohnungseigentümer es in der Hand, allein durch die Formulierung Sondernutzungsrechte durch Mehrheitsbeschluss zu begründen.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, dass sich auf der Gemeinschaftsfläche zuvor ein Schuppen aus Metall befand. Dass dieser seinerzeit aufgrund einer zur Begründung eines Sondernutzungsrechts erforderlichen Vereinbarung aller Wohnungseigentümer aufgestellt worden wäre, ist weder vorgetragen noch ersichtlich.