Einräumung des Alleinbesitzes an Sondereigentumsrecht (hier: Keller)

1. Ein Miteigentümer, dem ein Sondernutzungsrecht an einer Gemeinschaftsfläche (hier: einem Kellerraum) eingeräumt ist, kann von einem anderen Miteigentümer, der die Fläche zu Unrecht benutzt, gemäß § 985 BGB Einräumung von Alleinbesitz verlangen.

2. Der Anspruch aus § 985 BGB ist dabei gemäß § 902 I BGB unverjährbar, wenn das Sondernutzungsrecht in der Teilungserklärung vereinbart wurde.

Der Kl. begehrt die Herausgabe des Kellerabteils Nr. 114, das schon seit mehreren Jahren allein von dem Bekl. genutzt wird und an welchem dem Kl. durch die Teilungserklärung ein Sondernutzungsrecht eingeräumt wurde. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung des Bekl. hatte keinen Erfolg.

I. Von einer Darstellung des Sachverhalts wird gemäß §§ 540 II, 313 a I 1 ZPO abgesehen, da ein Rechtsmittel gegen das vorliegende Urteil unzweifelhaft nicht in Betracht kommt: Die Revision wurde nicht zugelassen; eine Nichtzulassungsbeschwerde ist nach § 62 Abs. 2 WEG n. F. ausgeschlossen, da es sich vorliegend um eine Streitigkeit nach § 43 Nr. 1 WEG handelt (Spielbauer/Then, WEG, § 62 Rz. 6).

II. Die zulässige Berufung des Bekl. ist unbegründet. Das Amtsgericht hat den Bekl. zu Recht verurteilt, den Kellerraum Nr. 114 an den Kl. herauszugeben, weil der Kl. an diesem Raum ein Sondernutzungsrecht hat.

Der Kl. hat einen Anspruch auf Herausgabe des Kellerraums aus § 985 BGB. Der Anspruch ist auf Einräumung von Alleinbesitz gerichtet.

a) Der Kl. ist Miteigentümer an dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Keller und als solcher nach § 985 BGB aktivlegitimiert (OLG München, NJW-RR 2008, 247, 249; Spielbauer/Then, WEG, § 15 Rz. 32).

b) Der Bekl. ist Alleinbesitzer des Kellers. Er hat gegenüber dem Kl. kein Recht zum Besitz gemäß § 986 I BGB. Denn dem Kl. - nicht dem Bekl. - steht das alleinige Besitzrecht an dem Keller Nr. 114 zu. Der Kl. hat hieran nämlich ein Sondernutzungsrecht. Dieses schließt die übrigen Eigentümer vom Mitbesitz aus (KG, ZMR 2007, 384; Abramenko, in: Riecke/Schmid, WEG, 2. Aufl., § 13 Rz. 37; Kümmel, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 13 Rz. 24).

(1) Aus der Teilungserklärung ergibt sich, dass der Kl. ein Sondernutzungsrecht an dem Keller hat, der in dem der Teilungserklärung anliegenden Lageplan mit der Nr. 114 bezeichnet ist. Das ist der südöstliche, hier streitgegenständliche Keller.

(2) Etwas anderes ergibt sich nicht daraus, dass der Lageplan insoweit fehlerhaft ist, als die Lage der Waschküche mit der Lage der Keller Nr. 28/29 vertauscht wurde. Daraus lässt sich nämlich entgegen der Meinung des Bekl. nicht der Schluss ziehen, dass auch alle übrigen Kellerräume spiegelverkehrt dargestellt wurden, so dass der Keller Nr. 114 des Kl. tatsächlich nicht der südöstliche, sondern der nordöstliche Kellerraum sei. Bezüglich des Waschraums ist die Planzeichnung offensichtlich unrichtig, weil der Waschraum unstreitig rechts und nicht links vom Kellereingang liegt. Dass der Plan auch im Übrigen falsch gezeichnet wurde und mit den örtlichen Gegebenheiten nicht in Einklang gebracht werden kann, ist demgegenüber nicht ersichtlich. Wegen des grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatzes ist aber - soweit kein evidenter Fehler wie bei der Waschküche vorliegt - grundsätzlich von der Einteilung im Plan auszugehen. Demnach steht das hier streitgegenständliche südöstliche Kellerabteil dem Kl., nicht dem Bekl. zu.

c) Der Anspruch ist nicht verjährt. Er ist gemäß § 902 I BGB unverjährbar.

Gemäß § 902 I BGB unterliegt ein Anspruch dann nicht der Verjährung, wenn er ausschließlich auf eingetragene Rechte gestützt wird. So ist von Unverjährbarkeit auszugehen, wenn ein Miteigentümer von einem anderen Miteigentümer, der einen Teil des Miteigentums zu Unrecht alleine besitzt, gemäß § 985 BGB Wiedereinräumung von Mitbesitz verlangt (OLG München, NJW-RR 2008, 247, 249; Spielbauer/Then, WEG, § 15 Rz. 32). Denn das Miteigentumsrecht des Anspruchstellers, auf das § 985 BGB bei der Einräumung von Mitbesitz alleine gestützt wird, ergibt sich unmittelbar aus dem Grundbuch.

In vorliegendem Fall gilt im Ergebnis das Gleiche. Zwar stützt der Kl. seinen Anspruch auf Einräumung von Alleinbesitz nicht ausschließlich auf sein Miteigentumsrecht, sondern auch noch auf sein Sondernutzungsrecht. Das Sondernutzungsrecht ergibt sich hier indes aus der Teilungserklärung, die wiederum Grundlage der Grundbucheintragung ist (Vandenhouten, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 8 Rz. 9). Damit ergibt sich auch das Sondernutzungsrecht des Kl. unmittelbar aus dem Grundbuch. § 902 I BGB ist daher anwendbar.

d) Der Anspruch ist schließlich auch nicht verwirkt.

Zwar ist eine Verwirkung gemäß § 242 BGB auch bei einem dinglichen Anspruch wie § 985 BGB grundsätzlich denkbar (Spielbauer/Then, WEG, § 15 Rz. 32). Es ist allerdings zu berücksichtigen, dass der Herausgabeanspruch ein Kernbestandteil des Eigentums ist und eine Versagung der Herausgabe wirtschaftlich einer Enteignung des Eigentümers gleichkommt (Spielbauer/Then, WEG, § 15 Rz. 32). Deshalb kann eine Verwirkung gemäß § 242 BGB nur in extremen Ausnahmefällen angenommen werden, wenn die Herausgabe für den Besitzer im Einzelfall schlechthin unerträglich ist (Spielbauer/Then, WEG, § 15 Rz. 32). Das ist hier nicht der Fall. Die Herausgabe des Kellers Nr. 114 ist dem Bekl. möglich und zumutbar, zumal ihm seinerseits ein Sondernutzungsrecht an einem anderen, wenn auch derzeit von einem Dritten zu Unrecht genutzten Keller zusteht.

Der Herausgabeanspruch eines Wohnungseigentümers wegen eines in der Teilungserklärung vereinbarten Sondernutzungsrechtes an einem Keller verjährt nicht.

Der Kläger begehrt die Herausgabe eines Kellers, der schon seit Jahren allein vom beklagten Wohnungseigentümer genutzt wird und an dem der Kläger durch Teilungserklärung ein Sondernutzungsrecht hat. Das AG hat zur Herausgabe verurteilt. Die Berufung blieb erfolglos.

Der Kläger kann den Herausgabeanspruch allein geltend machen. Der Beklagte als Alleinbesitzer des Kellers hat kein Recht zum Besitz. Aus der Teilungserklärung ergibt sich das Sondernutzungsrecht des Klägers. Der Anspruch ist weder verjährt noch verwirkt.

Zutreffend weist das LG darauf hin, dass eine Anwendung der Verjährungsvorschriften sonst auf eine Enteignung hinauslaufen könnte, wenn der Herausgabeanspruch nicht rechtzeitig geltend gemacht worden ist. Die Unverjährbarkeit bezieht sich aber nur auf Herausgabeansprüche wegen im Grundbuch eingetragener Rechte, hier also der Teilungserklärung. Anderes gilt für Störungsbeseitigungs- und Unterlassungsansprüche nach § 1004 BGB. Diese beruhen auf einer Störung, gegen die sich der Anspruchsinhaber innerhalb der Verjährungszeit wehren muss. Zu beachten ist allerdings wiederum, dass mit einer fortlaufenden Störung der Beseitigungs- oder Unterlassungsanspruch immer wieder neu entsteht, so dass es nur auf die letzte Störung ankommt. Die Verjährung wirkt sich also praktisch nur auf Störungsbeseitigungsansprüche aus, die auf einer einmaligen und abgeschlossenen Handlung beruhen. Das gilt insbesondere für Ansprüche auf Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen. Hier ist ja der ordnungswidrige Zustand sozusagen zementiert. Das erfordert ein rechtzeitiges Vorgehen, sonst kann der Anspruch verjähren. Auf die in § 197 Abs. 1 Nr. 1 BGB geregelte 30-jährige Verjährung bei Herausgabeansprüchen aus Eigentum und anderen dinglichen Rechten ist das LG wohl deshalb nicht eingegangen, weil das Sondernutzungsrecht kein echtes dingliches Recht darstellt.