Einordnung in Mietspiegel

Einordnung in Mietspiegel; Altbau als Neubau; Wiederaufbau

Wohnungen in einem ehemals teilzerstörten Altbau, die als steuerbegünstigt anerkannt worden sind, gelten für die Einordnung in den Mietspiegel als Neubau.

Ausgangspunkt für die Berechnung des ortsüblichen Vergleichsmietzinses sind die im Mietspiegelfeld K 6 - und nicht wie die Bekl. meint, die in Feld K2 - angegebenen Werte. Zwar wurde das Haus ursprünglich in der Zeit bis 1918 erbaut. Maßgeblich für die Einordnung hinsichtlich der Baualtersklasse ist jedoch die Fertigstellung der Wohnung in ihrer jetzigen Ausstattung. Dabei ist der Sprung in der Baualtersklasse aber erst dann gegeben, wenn die Wohnungsbaumaßnahme nicht nur tatsächlich, sondern auch rechtlich Neubau schafft. Das Zweite Wohnungsbaugesetz bestimmt in § 2 was dabei als Wohnungsbau anzusehen ist. Nach § 2 Il. WoBauG ist Wohnungsbau das Schaffen von Wohnraum durch Neubau, durch Wiederaufbau zerstörter oder Wiederherstellung beschädigter Gebäude. Der auf diese Weise gestaltete Wohnraum ist neugeschaffen im Sinne dieses Gesetzes und dann auch in die entsprechende Altersklasse des Mietspiegels einzuordnen, vgl. K. Schach, Modernisierter Altbau = Neubau, GE 1994, S. 1062, 1027. Die Begriffsbestimmung erfolgt in §§ 16, 17 Il. WoBauG. Vorliegend sind mit Bescheid vom 4. Februar 1958 des Bezirksamtes Schöneberg die im streitgegenständlichen Haus befindlichen Wohnungen als steuerbegünstigt nach den §§ 82, 83 des ll. WoBauG vom 27. Juni 1956 anerkannt worden, da der damalige Eigentümer beabsichtigte, die Wohnungen ohne Einsatz öffentlicher Mittel auszubauen, was unstreitig auch geschehen ist. Nach § 82 Il. WoBauG handelt es sich dabei um neugeschaffene Wohnungen. Die öffentliche Hand ist damit aufgrund des Wortlautes des Bescheides im Verhältnis zum Bauherrn davon ausgegangen, daß Neubau i. S. d. § 17 Il. WoBauG vorliegt. Zwar steht dadurch noch nicht ohne weiteres im Verhältnis zwischen den Mietvertragsparteien im Rahmen des privatrechtlichen Vertragsverhältnisses fest, daß auch im Hinblick auf die zu zahlende Miete ein Neubau anzunehmen ist (LG Berlin GE 1994, 929). Jedoch spricht der Beweis des ersten Anscheins dafür, daß ein unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführter Ausbau von Räumen vorliegt, der die Einordnung in die entsprechend jüngere Baualtersklasse rechtfertigt. Damit ist es Sache der Bekl. darzulegen, aufgrund welcher Tatsachen gleichwohl davon auszugehen ist, daß eine Einordnung in die jüngere Baualtersklasse nicht sachgerecht ist. Dies hat sie jedoch nicht getan. Daß im Treppenaufgang noch die alte Wandverkachelung und in einer Wohnung desselben Mietshauses die alten Kachelöfen vorhanden sind sowie ein Mieter unter seiner Tapete Zeitungsreste aus den 20er Jahren gefunden hat, spricht lediglich dafür, daß - wie die Bekl. auch zutreffend ausführt -, nicht eine kriegsbedingte Totalzerstörung des Hauses vorliegt. Dies ist jedoch gerade nicht erforderlich, um von einem Neubau i. S. d. ll. WoBauG zu sprechen. Denn auch die Ersteller des Mietspiegels sind davon ausgegangen, daß das Baujahr eines Mietspiegels das Jahr ist, in dem eine Wohnung durch Neubau, Wiederaufbau oder Erweiterung unter wesentlichem Bauaufwand geschaffen wurde, wobei sie auf die §§ 16 und 17 des ll. WoBauG verweisen. §§ 16 und 17 des ll. WoBauG in heutiger Fassung sind dabei mit der ersten Fassung von 1956 wortgleich.

In einem Mieterhöhungsprozeß nach § 2 MHG stritten die Parteien darum, in welches Mietspiegelfeld die Wohnung einzuordnen war. Der Mieter meinte, es handele sich um einen Altbau, da das Haus vor 1918 gebaut wurde. Der Vermieter verwies jedoch darauf, daß das im Krieg teilzerstörte Haus wiederaufgebaut wurde und daß das Bezirksamt die Wohnungen als steuerbegünstigt anerkannt habe.

Mit Urteil vom 31. Januar 2000 folgte das Amtsgericht Schöneberg der Argumentation des Vermieters. Schließlich heißt es im § 82 II. Wohnungsbaugesetz, daß nur neu geschaffene Wohnungen als steuerbegünstigt anerkannt werden. Es ist zwar für die Einordnung in den Mietspiegel nicht absolut verbindlich, schafft aber den Beweis des ersten Anscheins dafür, daß es sich eben um einen Neubau auch im Sinne des Mietspiegels handelt. Es wäre dann Sache des Mieters, im einzelnen vorzutragen, daß die Einordnung in die jüngere Baualtersklasse nicht sachgerecht ist.