Einnahmen aus Mobilfunkantennen-Aufstellungsvertrag keine Erträge nach II. BV

Einnahmen aus der Vermietung der Dachfläche zur Aufstellung einer Mobilfunkantenne sind nicht als Erträge in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einzustellen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die zugelassene Berufung der Kl. ist zulässig, aber nicht begründet.

Das als Feststellungsbegehren auszulegende Ziel der Kl., die Bekl. zu verpflichten, die Einnahmen aus der Vermietung der Dachfläche zur Aufstellung einer Mobilfunkantenne als Erträge in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einzustellen, ist gemäß § 256 Abs. 1 ZPO zulässig. Denn zwischen den Parteien besteht eine rechtliche Ungewißheit über den Umfang der in der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu berücksichtigenden Erträge, die durch den vorliegenden Rechtsstreit endgültig für die Zukunft zu klären ist.

In der Sache ist das Begehren der Kl. nicht begründet.

Die Einnahmen der Bekl. aus der Vermietung der Dachfläche zur Aufstellung einer Mobilfunkantenne sind nicht als Erträge in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einzustellen. Denn es handelt sich hierbei nicht um Erträge im Sinne von § 31 II. BV. Dies sind gemäß § 31 Abs. 1 II. BV nur solche Einnahmen, die bei einer ordentlichen Bewirtschaftung des Gebäudes nachhaltig erzielt werden. Hierzu gehören nicht außergewöhnliche Einnahmen aufgrund von Besonderheiten des Hauses, die nicht im Zusammenhang mit der Wohnraumförderung stehen, § 31 Abs. 3 II. BV (LG Frankfurt, zitiert bei Hitpaß, ZMR 2002, 577).

Es fehlt im vorliegenden Fall an einem unmittelbaren Zusammenhang zwischen den zusätzlichen Einnahmen der Bekl. und der ordentlichen Bewirtschaftung des Hauses. Gegen die Annahme einer nachhaltigen Erzielung einer Einnahme spricht vor allem, daß im Falle der Nichterzielung solcher Einnahmen nicht ohne weiteres von einem Verstoß gegen die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung ausgegangen werden kann. Dementsprechend hat das Amtsgericht zutreffend den Vergleich mit der Vermietung von Außenwandflächen zur Anbringung von Werbung oder Automaten gezogen. Dagegen sind grundsätzlich Mieteinnahmen für die Wohnungen auch bei einem tatsächlichen Leerstand (fiktiv) in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einzustellen. Dem auch bei einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung unvermeidbaren Leerstand wird hier mit dem pauschalen Mietausfallwagnis Rechnung getragen. Schließlich fehlt es an der Deckungsgleichheit zwischen Einnahmen und Aufwendungen. Denn diese zusätzliche Anlage zählt nicht zu den geförderten Einrichtungen gemäß Anlage 1 zu § 5 Abs. 5 II. BV. In diesem Zusammenhang entstehende zusätzliche Aufwendungen werden auch nicht von den Herstellungs- oder Instandhaltungskosten umfaßt.

Die Kammer folgt nicht der Auffassung des Amtsgerichts Marburg (zitiert bei Hitpaß a.a.O.), daß die Nachhaltigkeit der erzielten Einnahmen allein nach der Dauer des abgeschlossenen Vertrags zu beurteilen ist. Die Frage, ob sich aus dem Betreiben einer Mobilfunkantenne psychologische oder gar physiologische Nachteile für die Mieter ergeben, ist für die Beurteilung, ob eine Ertrag im Sinne von § 31 II. BV vorliegt, nicht maßgeblich. Insbesondere ist es nicht Sinn und Zweck der Regelungen der öffentlich-rechtlichen Wohnraumförderung, solche etwaigen Nachteile auszugleichen, zumal dies etwa bei einer entsprechenden Verminderung der Aufwendungszuschüsse nicht zwangsläufig zu einer Verminderung der Einzelmiete führt.

Aus den vorstehenden Ausführungen folgt, daß dem Kl. aus § 29 NMV auch kein Anspruch auf Auskunft über die aus der Vermietung der Dachfläche erzielten Einnahmen oder Gewinne zusteht. Denn diese gehören nicht zu den Erträgen im Sinne von § 31 II. BV und haben dementsprechend keine Auswirkungen auf die Berechnung der Kostenmiete.

Der Vermieter von Sozialwohnungen muß die preisgebundene Neubaumiete nicht in Höhe der Einnahmen aus der Vermietung der Dachfläche zur Aufstellung einer Mobilfunkantenne senken, denn es handelt sich nicht um Erträge, die in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einzustellen sind.

Der Mieter (öffentlich geförderter Wohnraum mit preisgebundener Miete) wollte den Vermieter verpflichten, die Einnahmen aus der Vermietung der Dachfläche zur Aufstellung einer Mobilfunkantenne als Erträge in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einzustellen und verlangte auch Auskunft über die erzielten Einnahmen oder Gewinne. Er hatte damit beim Amtsgericht (Schöneberg) und beim Landgericht, ZK 63, keinen Erfolg.

Die Berufungskammer hielt das Begehren des Mieters für unbegründet. Denn die Einnahmen seien nicht als Erträge im Sinne von § 31 II. BV anzusehen. Denn hierzu gehörten nicht außergewöhnliche Einnahmen aufgrund von Besonderheiten des Hauses, die nicht im Zusammenhang mit der Wohnraumförderung stehen. Es fehle im vorliegenden Fall an einem unmittelbaren Zusammenhang zwischen den zusätzlichen Einnahmen des Vermieters und der ordentlichen Bewirschaftung des Hauses. Gegen die Annahme einer nachhaltigen Erzielung im Sinne von § 31 Abs. 1 Satz 1 II. BV spreche vor allem, daß im Falle der Nichterzielung solcher Einnahmen nicht ohne weiteres von einem Verstoß gegen die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung ausgegangen werden könne.

Mit dieser Entscheidung folgt das Landgericht Berlin nicht der Auffassung des Amtsgerichts Marburg, daß die Nachhaltigkeit der erzielten Einnahmen allein nach der Dauer des abgeschlossenen Vertrages zu beurteilen sei. Sie folgt vielmehr dem Landgericht Frankfurt (Urteile zit. Hitpaß in ZMR 2002, 577).