Einmalige einvernehmliche Verlängerung des jährlichen Abrechnungszeitraums für Betriebskosten

§ 556 Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 BGB steht einer einmaligen einvernehmlichen Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode zum Zwecke der Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung nicht entgegen.

1 Der Bekl. ist Mieter einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung in N. Die Kl. ist Testamentsvollstreckerin über den Nachlass der am 24. September 2009 verstorbenen ursprünglichen Eigentümerin und Vermieterin. Am 31. August 2009 rechnete das mit der Abrechnung betraute Unternehmen die Nebenkosten für den Zeitraum vom 1. Juni 2007 bis zum 31. Dezember 2008 ab. Der Bekl. hatte zuvor mit der damaligen Betreuerin der Erblasserin vereinbart, dass der Abrechnungszeitraum im Hinblick auf deren Überlastung und die beabsichtigte Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung von zwölf Monaten auf neunzehn Monate verlängert wird. Die am 31. August 2009 erstellte Abrechnung ging dem Bekl. am 2. November 2009 zu und wies - unter Berücksichtigung der vom Bekl. geleisteten Vorauszahlungen - eine Nachforderung der Erblasserin in Höhe von 728,15 € aus. Der Bekl. verweigerte den Ausgleich dieser Forderung.

2 Das Amtsgericht hat die nachträglich getroffene Vereinbarung über die Verlängerung der am 1. Juni 2007 beginnenden Abrechnungsperiode um sieben Monate für wirksam erachtet und der auf Zahlung von 728,15 € nebst Zinsen gerichteten Klage stattgeben. Auf die Berufung des Bekl. hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Kl., die im Revisionsverfahren anstelle der ursprünglich bestellten Nachlasspflegerin in den Rechtsstreit eingetreten ist, Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

3 Die Revision hat Erfolg.

7 [...] Das Berufungsgericht hat zu Unrecht einen Anspruch der Kl. auf Zahlung des sich aus der Abrechnung vom 31. August 2009 ergebenden Nachzahlungsbetrags von 728,15 € verneint. Die zwischen der damaligen Betreuerin der Erblasserin und dem Bekl. im Sommer 2008 getroffene Vereinbarung über eine einmalige Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode auf neunzehn Monate ist - anders als das Berufungsgericht meint - nicht nach § 556 Abs. 4 BGB unwirksam.

8 1. Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ist über die Vorauszahlungen für die Betriebskosten jährlich abzurechnen. Eine hiervon zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 556 Abs. 4 BGB). In der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum herrscht Streit darüber, ob im Hinblick auf diese Bestimmung eine vertragliche Verlängerung der in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB vorgesehenen Abrechnungsperiode von einem Jahr stets unzulässig ist. Der Senat hatte sich mit dieser Frage bislang noch nicht zu befassen.

9 a) In der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum hat sich die weitaus überwiegende Auffassung durchgesetzt, wonach eine vertragliche Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode ohne Ausnahme unzulässig ist (LG Leipzig, WuM 2004, 481; LG Bremen, WuM 2006, 199; LG Gießen, DWW 2009, 189; LG Frankenthal, WuM 1991, 702 f. [zu § 4 Abs. 1 MHG]; LG Düsseldorf, ZMR 1998, 167, 168 [zu § 4 Abs. 1 MHG]; AG Siegburg, WuM 1985, 372; AG Waiblingen, WuM 1987, 323 [jeweils zu § 4 Abs. 1 MHG]; Wall, Betriebskosten-Kommentar, 3. Aufl., § 556 BGB Rn. 1806 ff.; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., Rn. G 103; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 10. Aufl., § 556 BGB Rn. 298; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 556 BGB Rn. 175; MünchKommBGB/Schmid, 5. Aufl., § 556 Rn. 64; ders., Handbuch der Mietnebenkosten, 10. Aufl., Rn. C 3190 f.; Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neubearb. 2011, § 556 Rn. 116, 144; Emmerich/Sonnenschein/Weitemeyer, Miete, 9. Aufl., § 556 BGB Rn. 71; Palandt/Weidenkaff, BGB, 70. Aufl., § 556 Rn. 10; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. V 363 f.; Herrlein/Kandelhard/Both, Mietrecht, 4. Aufl., § 556 BGB Rn. 70; Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 6. Aufl., § 556 BGB Rn. 84; ähnlich AG Köln, WuM 1997, 232, das allenfalls geringfügige Überschreitungen der Jahresfrist für zulässig erachtet). Dies soll auch in den Fällen gelten, in denen für eine solche Absprache sachliche Gründe bestehen (vgl. etwa MünchKommBGB/Schmid, aaO.; ders., Handbuch der Mietnebenkosten, aaO. Rn. 3191) und sogar dann, wenn sich eine vertragliche Verlängerung des Abrechnungszeitraums im Einzelfall auf den Mieter nicht nachteilig auswirkt (so Wall, aaO. Rn. 1806). Diese strikte Auslegung des § 556 Abs. 4 BGB wird damit begründet, dass eine Verlängerung des Abrechnungszeitraums die Gefahr in sich berge, dass Abrechnungen unübersichtlicher würden und ihre Kontrolle für den Mieter erschwert werde (Langenberg, aaO.; Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO.; Wall, aaO.; Sternel, aaO. Rn. V 363). Außerdem erleide der Mieter einen möglichen Nachteil dadurch, dass eine sich aus der Abrechnung ergebende Berechtigung zur Reduzierung der Betriebskostenvorauszahlungen (§ 560 Abs. 4 BGB) nur mit entsprechender zeitlicher Verzögerung vorgenommen werden könne (Wall, aaO.).

10 b) Nach einer - teilweise vertretenen - Gegenmeinung hindert § 556 Abs. 4 BGB in bestimmten Fallgestaltungen die vertragliche Festlegung einer die Dauer von zwölf Monaten überschreitenden Abrechnungsperiode nicht. Einzelne Stimmen beschränken den zeitlichen Anwendungsbereich des § 556 Abs. 4 BGB und ähnlicher Regelungen auf den Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses und bejahen daher uneingeschränkt die Zulässigkeit entsprechender nachträglicher Vereinbarungen (Lützenkirchen/Dickersbach, ZMR 2006, 821, 823 ff.). Andere Stimmen halten eine im Verlauf des Mietverhältnisses vereinbarte (einmalige) Verlängerung der Abrechnungsperiode jedenfalls dann für unbedenklich, wenn sie auf sachlichen Gründen beruht. So hat das AG Wetzlar (WuM 2001, 30, 31) bei einem Eigentumswechsel im laufenden Kalenderjahr eine vertragliche Verlängerung der Abrechnungsperiode aus sachlichen Gründen für gerechtfertigt gehalten. Im Schrifttum wird teilweise die Auffassung vertreten, dass die Bestimmung des § 556 Abs. 4 BGB einer vertraglichen Absprache über eine einmalige Verlängerung des bisherigen Abrechnungszeitraums jedenfalls dann nicht entgegenstehe, wenn damit eine Umstellung auf das Kalenderjahr ermöglicht werden solle, etwa zum Zwecke der Harmonisierung des Abrechnungsjahrs mit den Abrechnungszeiträumen verschiedener Leistungsträger oder zur Vereinfachung und zur praktikableren Handhabung der Abrechnung (vgl. Lützenkirchen/Jennißen, Betriebskostenpraxis, 2002, Rn. 260 m.w.N.; Blöcker/Pistorius, Die Betriebskosten in der Wohnungswirtschaft, 4. Aufl., S. 74).

11 c) Der letztgenannten Auffassung ist zuzustimmen. Der von der herrschenden Meinung in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum eingenommene Rechtsstandpunkt, wonach § 556 Abs. 4 BGB eine vertragliche Vereinbarung über eine Ausdehnung der gesetzlich bestimmten Abrechnungsperiode auch in den Fällen verbietet, in denen eine einzelfallbezogene Verlängerung der gesetzlich vorgegebenen Abrechnungsperiode zum Zwecke der Angleichung des bisher geltenden jährlichen Abrechnungszeitraums auf das Kalenderjahr in Frage steht, findet in den Gesetzesmaterialien keine Stütze. Weder die Entstehungsgeschichte der Regelungen in § 556 Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 BGB noch deren Sinn und Zweck schließen eine solche vertragliche Absprache aus.

12 aa) Die Bestimmung in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB, wonach Betriebskosten unter Ansatz einer jährlichen Abrechnungsperiode abzurechnen sind, ist der Vorgängerregelung des § 4 Abs. 1 Satz 2 MHG nachempfunden (BT-Drucks. 14/4553, S. 51). Mit der letztgenannten Vorschrift wollte der Gesetzgeber klarstellen, dass auf die zu erwartenden Betriebskosten Vorauszahlungen vereinbart werden können (BT-Drucks. 7/2011, S. 12). Wegen damals im Zusammenhang mit der Erhöhung von Heizölkosten aufgetretener Zweifelsfragen hat er zugleich bestimmt, dass nur angemessene, also an der Höhe der zu erwartenden Betriebskosten ausgerichtete Vorauszahlungen zulässig sind und dass über die Vorauszahlungen jährlich abgerechnet werden muss (BT-Drucks. 7/2011, aaO.). Außerdem hat er angeordnet, dass diese Bestimmungen nicht zum Nachteil des Mieters abbedungen werden können (BT-Drucks. 7/2011, aaO.; § 10 Abs. 1 MHG).

13 Diese Regelungen sind nun in § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB (Angemessenheit), in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB (jährliche Abrechnungsperiode) und in § 556 Abs. 4 BGB (keine Abdingbarkeit zum Nachteil des Mieters) enthalten und sind Teil eines gesetzgeberischen Konzepts, das darauf angelegt ist, einerseits einen ausgewogenen Interessenausgleich zwischen Mietern und Vermietern zu finden und hierdurch mehr Rechtssicherheit und Rechtsfrieden zu schaffen und andererseits den Mietvertragsparteien mehr Raum für eine eigenverantwortliche Vertragsgestaltung zu geben und so die partnerschaftliche Kooperation zwischen ihnen zu fördern (vgl. hierzu BT-Drucks. 14/4553, S. 1, 34). Der hinter diesem Bestreben stehende Gedanke der Streitvermeidung findet in den Gesetzesmaterialien bei der - vorliegend in Frage stehenden - Verpflichtung des Vermieters, die Betriebskosten innerhalb eines Jahres abzurechnen, sogar ausdrückliche Erwähnung (BT-Drucks. 14/4553, S. 2).

14 bb) Diesen gesetzgeberischen Zielsetzungen wird eine Auslegung des § 556 Abs. 4 BGB nicht gerecht, die eine einzelfallbezogene Verständigung der Mietvertragsparteien über eine Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode auch dann ausschließen soll, wenn mit einer solchen Verlängerung den Interessen beider Mietvertragsparteien gedient ist, weil mit ihr eine Umstellung des Abrechnungszeitraums auf eine andere jährliche Abrechnungsperiode - etwa auf das Kalenderjahr - bezweckt wird. Der mit § 556 Abs. 4 BGB verfolgte Schutzzweck wird in solchen Ausnahmefällen ausreichend gewahrt. Denn die mit einer solchen Verlängerung des Abrechnungszeitraums dem Mieter möglicherweise entstehenden Nachteile werden durch entsprechende Vorteile hinreichend kompensiert (vgl. zu diesem Gesichtspunkt allgemein Lehmann-Richter, WuM 2010, 3, 5 ff.).

15 Die Gefahr, dass der Mieter bei der verlängerten Abrechnungsperiode möglicherweise einen erhöhten Überprüfungsaufwand hat, wird dadurch ausgeglichen, dass zukünftig ein Abrechnungsturnus gilt, der die Erstellung der Abrechnungen vereinfacht und damit auch die Nachvollziehbarkeit für den Mieter erhöht. Der Umstand, dass im Falle eines sich aus der Abrechnung möglicherweise ergebenden Guthabens dessen Auszahlung verzögert wird, begründet ebenfalls keinen signifikanten Nachteil für den Mieter. Der Mieter sähe sich bei einer zum Zwecke der Umstellung auf einen neuen (jährlichen) Abrechnungsturnus vereinbarten Verlängerung der bisherigen Abrechnungsperiode nur einmal der Gefahr einer verspäteten Auszahlung eines etwaigen Guthabens ausgesetzt. Zudem steht bei Abschluss einer solchen Vereinbarung ohnehin nicht fest, dass sich diese Gefahr verwirklicht, denn aus der Abrechnung kann sich genauso gut eine Nachforderung des Vermieters ergeben, die - sofern sie aus der ursprünglichen Abrechnungsperiode resultieren sollte - im Hinblick auf die Verlängerung des Abrechnungszeitraums, für den Mieter vorteilhaft, später als bisher fällig würde. Nur soweit sich die Nachforderung aus dem verlängerten Teil der Abrechnungsperiode ergeben sollte, würde sie früher als bei Beibehaltung des bisherigen Abrechnungsturnus fällig. Diese Auswirkung wird aber in Instanzrechtsprechung und Schrifttum allgemein nicht als bedeutsam eingestuft; während eine Verlängerung des Abrechnungszeitraums generell für unzulässig gehalten wird, wird eine Verkürzung des Abrechnungszeitraums (und damit eine frühere Fälligstellung möglicher Nachforderungen) - jedenfalls beim Vorliegen von sachlichen Gründen - überwiegend nicht als unwirksam angesehen (vgl. LG Berlin, GE 2005, 433; AG Waiblingen, aaO.; Wall, aaO. Rn. 1812; Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO. Rn. 299; Langenberg, aaO. Rn. G 104; MünchKommBGB/Schmid, aaO.; Kinne/Schach/Bieber, aaO.; noch weitergehend Staudinger/Weitemeyer, aaO. Rn. 116; Emmerich/Sonnenschein/Weitemeyer, aaO.; Sternel, aaO.; a. A. Blank/Börstinghaus, aaO.).

16 2. Die [...] getroffene Absprache über die Verlängerung der ursprünglich vom 1. Juni 2007 bis 31. Mai 2008 laufenden Abrechnungsperiode bis zum 31. Dezember 2008 ist danach nicht zu beanstanden. Sie sollte erfolgen, um der Betreuerin der Vermieterin mehr Zeit für die Abrechnung zu verschaffen und dieser eine Umstellung des Abrechnungsturnus auf das Kalenderjahr zu ermöglichen.

Zum Zwecke der Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung kann auch – einmalig – ein Abrechnungszeitraum von mehr als einem Jahr vereinbart werden.

Das Abrechnungsunternehmen rechnete am 31. August 2009 über die Nebenkosten für den Zeitraum vom 1. Juni 2007 bis zum 31. Dezember 2008 ab, nachdem der Mieter zuvor mit der damaligen Betreuerin der Vermieterin vereinbart hatte, dass der Abrechnungszeitraum im Hinblick auf deren Überlastung und die beabsichtigte Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung von zwölf Monaten auf 19 Monate verlängert wird.

Die am 31. August 2009 erstellte Abrechnung ging dem Beklagten am 2. November 2009 zu und wies – unter Berücksichtigung der vom Beklagten geleisteten Vorauszahlungen – eine Nachforderung der inzwischen verstorbenen Vermieterin in Höhe von 728,15 € aus.

Gegen die Abweisung der Klage durch das Berufungsgericht wandte sich die Testamentsvollstreckerin der Vermieterin mit der zugelassenen Revision.

Die Revision hatte Erfolg. Die zwischen der damaligen Betreuerin der Vermieterin und dem Mieter getroffene Vereinbarung über eine einmalige Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode auf 19 Monate sei wirksam. § 556 Abs. 4 BGB verbiete eine vertragliche Vereinbarung über eine Ausdehnung der gesetzlich bestimmten Abrechnungsperiode in den Fällen nicht, in denen eine einzelfallbezogene Verlängerung der gesetzlich vorgegebenen Abrechnungsperiode zum Zwecke der Angleichung des bisher geltenden jährlichen Abrechnungszeitraums auf das Kalenderjahr in Frage stehe. Die Gefahr, dass der Mieter bei der verlängerten Abrechnungsperiode möglicherweise einen erhöhten Überprüfungsaufwand habe, werde dadurch ausgeglichen, dass zukünftig ein Abrechnungsturnus gelte, der die Erstellung der Abrechnungen vereinfache und damit auch die Nachvollziehbarkeit für den Mieter erhöhe. Der Mieter sähe sich bei einer vereinbarten Verlängerung der bisherigen Abrechnungsperiode auch nur einmal der Gefahr einer verspäteten Auszahlung eines etwaigen Guthabens ausgesetzt. Zudem könne sich aus der Abrechnung genauso gut eine Nachforderung des Vermieters ergeben, die im Hinblick auf die Verlängerung des Abrechnungszeitraums, für den Mieter vorteilhaft, später als bisher fällig werden würde.

Der BGH hat nur den Fall entschieden, dass eine einzelfallbezogene Verlängerung der gesetzlich vorgegebenen Abrechnungsperiode zum Zwecke der Angleichung des bisher geltenden jährlichen Abrechnungszeitraums auf das Kalenderjahr in Frage stehe. Eine generelle Verlängerung des Abrechnungszeitraums auch in sonstigen Fällen hat er nicht sanktioniert; insoweit bleibt es bei der h. M., dass eine vertragliche Vereinbarung des Abrechnungszeitraums von mehr als einem Jahr i. d. R. unzulässig ist. Zudem hat der BGH die Verlängerung nur einmal zugelassen, weil sonst Nachteile für den Mieter entstehen könnten, wenn sich aus der Abrechnung über den ursprünglichen Abrechnungszeitraum ein Guthaben ergeben würde, das wegen der Verlängerung des Abrechnungszeitraums erst verspätet ausgezahlt werden würde.

Die Abrechnungsfrist von zwölf Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums verlängert sich nicht; sie müsste allerdings nach der Auffassung des BGH über die Wirksamkeit der vertraglichen Verlängerung erst mit dem Ende des verlängerten Abrechnungszeitraums beginnen, wodurch der Vermieter mehr Zeit für die Abrechnung über die Betriebskosten des ursprünglichen Abrechnungszeitraums hätte.