Einladung

Einladung; Eigentümerversammlung; Sondernutzungsflächen; Gemeinschaftseigentum; Pflanztröge; Instandhaltung; Kostentragung

Auf einer gemeinschaftlichen Dachterrasse zur Abgrenzung einzelner Sondernutzungsrechte aufgestellte Pflanztröge sind gemeinschaftliches Eigentum. Die sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer haben dafür zu sorgen, daß die Dachentwässerung nicht durch die Blätter oder Nadeln der Pflanzen verunreinigt oder verstopft wird.

Die Ast. und die Ag. sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer aus mehreren Häusern bestehenden Anlage, die von weiteren Bet. verwaltet wird. Im ersten Obergeschoß eines Hauses gehört der Ast. zu 1 die Wohnung Nr. 1.15, der Ast. zu 2 die daneben liegende Wohnung Nr. 1.14. Diesen beiden Wohnungen und den im ersten Obergeschoß des Nachbarhauses gelegenen Wohnungen Nr. 1.17 und 1.18 ist eine Terrasse vorgelagert, die sich auf dem Flachdach eines Ladens im Erdgeschoß befindet. Die Teilungserklärung vom 9.5.1986 bestimmt hierzu in Nr. III e:

"Ausgenommen von der gemeinsamen Nutzung sind die auf dem Erdgeschoß zwischen den beiden Häusern befindlichen Terrassenflächen. Diese Terrassenflächen stehen den Eigentümern der Wohnungen Nrn. 1.14, 1.15, 1.17 und 1.18 zur Sondernutzung zu. Die Abgrenzung zwischen den einzelnen Terrassenbereichen ist farblich im Aufteilungsplan gekennzeichnet. Die zu jeder Wohnung gezogene Teilfläche der Terrasse ist in der gleichen Farbe wie die Wohnung angelegt. Für die Instandhaltung und Pflege der dem Sondernutzungsrecht unterliegenden Terrassen hat der jeweilige Sondernutzungsberechtigte aufzukommen ..."

Die als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung bestimmt in § 4 II: "Die Instandhaltung und Instandsetzung sowie die Betriebskosten von Hausteilen, Anlagen und Einrichtungen, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, deren Nutzung jedoch nur einem oder einer bestimmten Anzahl von Wohnungs- bzw. Teileigentümern zusteht, obliegt dem Nutzungsberechtigten ... Die nutzungsberechtigten Eigentümer haften für die vorstehenden Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner ..."

Auf der Dachterrasse sind die den einzelnen Wohnungen zugeordneten Sondernutzungsflächen durch Pflanztröge voneinander abgegrenzt. Nach dem Eindringen von Feuchtigkeit im darunter liegenden Laden wurde eine Reparatur des Dachgullis vorgenommen. Dazu wurden die Pflanztröge entfernt und später wieder aufgestellt. Wegen der Kosten dieser Maßnahme kam es zu Meinungsverschiedenheiten unter den Wohnungseigentümern. Diese befaßten sich damit in der Eigentümerversammlung vom 10.7.1996 unter dem Tagesordnungspunkt 9, den die Einladung als Verschiedenes, a) Klärung der Eigentums- und Nutzungsrechte auf der Terrasse ... und der damit anfallenden Kosten, b) ... angekündigt hatte. Zu diesem Tagesordnungspunkt faßten die Wohnungseigentümer folgenden Beschluß:

(1) Die Terrasse ist und bleibt Gemeinschaftseigentum. (2) Mit den angrenzenden Wohnungseigentümern (...) soll eine schriftliche Vereinbarung über die Nutzung der Terrasse getroffen werden. (3) Die Blumentröge als Abgrenzung der Terrasse für die einzelnen Wohnungen sind und bleiben Sondereigentum der vorstehend aufgeführten Wohnungseigentümer. (4) Der Auf- und Abbau dieser Blumentröge für evtl. Arbeiten am Gemeinschaftseigentum und deren Kosten haben diese Wohnungseigentümer zu tragen. (5) Für evtl. Beschädigungen am Gemeinschaftseigentum durch die Nutzung der Wohnungseigentümer oder deren Mieter haben diese Wohnungseigentümer aufzukommen. (6) Es ist eine Vereinbarung mit allen vier Wohnungseigentümern einheitlich zu treffen, ansonsten wird die Nutzung der Terrasse für Wohnzwecke untersagt. Die Ast. haben beantragt, diesen Eigentümerbeschluß für ungültig zu erklären. Das AG hat am 19.6.1997 die S. 2 und 6 wegen fehlender Regelungsbefugnis der Eigentümerversammlung für ungültig erklärt und den weitergehenden Antrag abgewiesen. Der sofortigen Beschwerde der Ast., mit der sie beantragt haben, auch die S. 3, 4 und 5 für ungültig zu erklären, hat das LG mit Beschluß vom 8.12.1997 stattgegeben. Die sofortige weitere Beschwerde der Ag. führte zur Aufrechterhaltung der S. 4 und 5.

2. a) Der Eigentümerbeschluß ist nicht schon deshalb insgesamt für ungültig zu erklären, weil der Beschlußgegenstand in der Einladung zur Eigentümerversammlung vom 10.7.1996 nicht ausreichend bezeichnet gewesen sei. Nach § 23 Abs. 2 WEG ist zur Gültigkeit eines Eigentümerbeschlusses erforderlich, daß der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. Unter dem im Einladungsschreiben als "Verschiedenes" bezeichneten Tagesordnungspunkt können zwar grundsätzlich nur Eigentümerbeschlüsse von untergeordneter Bedeutung gefaßt werden (vgl. BayObLG, NJW-RR 1990, 784 [785]; OLG Köln, WuM 1998, 240). Etwas anderes gilt aber, wenn unter diesem Tagesordnungspunkt einzelne Beschlußgegenstände in einer Weise bezeichnet sind, die den Anforderungen des § 23 Abs. 2 WEG entspricht (vgl. Senat, Beschl. v. 30.4.1998 - 2Z BR 23/98). Die Einladung enthält bei dem Tagesordnungspunkt 9 "Verschiedenes" den Unterpunkt lit. a "Klärung der Eigentums- und Nutzungsrechte auf der Terrasse ... und der damit anfallenden Kosten". Dies genügt als schlagwortartige Bezeichnung, durch die sichergestellt ist, daß die Wohnungseigentümer vor Überraschungen geschützt sind und ihnen eine Vorbereitung auf die Versammlung ermöglicht wird (vgl. BayObLGZ 1992, 79 [84] = NJW-RR 1992, 910).

b) Zutreffend hat das LG angenommen, daß die auf der Terrasse zur Abgrenzung der einzelnen Sondernutzungsflächen aufgestellten Pflanztröge gemeinschaftliches Eigentum sind. Es hat daher S. 3 des angefochtenen Eigentümerbeschlusses zu Recht für ungültig erklärt, weil dieser der zwingenden Vorschrift des § 5 Abs. 2 WEG widerspricht. Entgegen der Meinung der Rechtsbeschwerde kommt es nicht darauf an, daß die Tröge in der Teilungserklärung nicht erwähnt und im Aufteilungsplan nicht eingezeichnet sind. Als Markierung der Grenzen zwischen den einzelnen Sondernutzungsflächen dienen die Pflanztröge einem gemeinschaftlichen Zweck und können daher gem. § 5 Abs. 2 WEG nicht Sondereigentum sein. Die in S. 3 des angefochtenen Eigentümerbeschlusses enthaltene Feststellung, die Tröge seien und blieben Sondereigentum derjenigen Wohnungseigentümer, denen Sondernutzungsrechte an der Terrassenfläche zustehen, liefe auf ein Mitsondereigentum dieser Wohnungseigentümer hinaus. Dies ist mit dem geltenden Recht nicht zu vereinbaren (vgl. BayObLGZ 1981, 407 [412] u. 1987, 390 [396] = DNotZ 1988, 316, jew. m. w. N.; Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl., § 3 Rdnr. 32). Die Senatsentscheidungen vom 3. 12. 1992 (WE 1994, 26) und 23. 9. 1991 (WE 1992, 203), auf die die Rechtsbeschwerde sich beruft, sind nicht einschlägig. Sie sind zu der Frage ergangen, ob das Aufstellen oder die Entfernung von Pflanztrögen eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums darstellt. In der einen Sache ist der Senat davon ausgegangen, daß die auf einer gemeinschaftlichen Terrasse als Element der Fassadengestaltung aufgestellten Pflanztröge ebenfalls Gemeinschaftseigentum sind (WE 1994, 26), in der anderen Entscheidung (WE 1992, 203 [204]) ist die Frage des Eigentums an den als Sichtschutz aufgestellten Pflanzkübeln nicht behandelt worden.

c) Entgegen der Meinung des LG sind die S. 4 und 5 des angefochtenen Eigentümerbeschlusses nicht für unwirksam zu erklären. Sie konkretisieren Verpflichtungen der sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer, die sie nach der Gemeinschaftsordnung oder nach den gesetzlichen Vorschriften treffen, und entsprechen daher einer ordnungsgemäßen Verwaltung.

(1) Dem LG kann nicht gefolgt werden, soweit es eine Verpflichtung der Ast. und der weiteren sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer verneint, die Kosten des Auf- und Abbaus der Pflanztröge für Arbeiten am Gemeinschaftseigentum zu tragen. Zwar ist die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums Teil der ordnungsmäßigen Verwaltung, die den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich obliegt (§ 21 Abs. 1, 3, 5 Nr. 2 WEG); die Kosten dafür sind gem. § 16 Abs. 2 WEG grundsätzlich von allen Wohnungseigentümern zu tragen. Die Verpflichtung zur Instandsetzung und Instandhaltung bestimmter Teile des Gemeinschaftseigentums kann jedoch in Abweichung von der gesetzlichen Regelung durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer anderweitig geregelt werden, insbesondere kann sie einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt werden (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG; vgl. BayObLG, ZMR 1996, 574 = NJWE-MietR 1996, 231; OLG Düsseldorf, ZMR 1998, 304 [305] = NZM 1998, 269; Weitnauer/Lüke, § 5 Rdnr. 6). Das LG hat dies verneint, weil Nr. III e der Teilungserklärung keine entsprechende Regelung enthalte. Es hat jedoch § 4 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung nicht berücksichtigt, wonach die Instandhaltung und Instandsetzung wie die Betriebskosten von Hausteilen, Anlagen und Einrichtungen, die im Gemeinschaftseigentum stehen, deren Nutzung jedoch nur einem oder einer bestimmten Anzahl von Wohnungs- oder Teileigentümern zusteht, dem Nutzungsberechtigten oder mehreren Nutzungsberechtigten als Gesamtschuldnern obliegt. Diese Regelung stellt eine Vereinbarung i. S. von § 10 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 WEG dar, deren vom LG unterlassene Auslegung nunmehr der Senat vornehmen kann. Dabei ist wie bei jeder Grundbucherklärung auf den Wortlaut und Sinn abzustellen, wie sich dieser für einen unbefangenen Leser als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt.

Ein unbefangener Betrachter ordnet die Aufstellung und den Abbau der Pflanztröge den einzelnen Sondernutzungsrechten zu, deren Abgrenzung sie dienen. Die Auslegung der Gemeinschaftsordnung ergibt daher, daß diejenigen Wohnungseigentümer, denen ein Sondernutzungsrecht an der Dachterrasse zusteht, auch dann die Kosten der Entfernung und Wiederaufstellung der Pflanztröge zu tragen haben, wenn diese Maßnahmen durch Reparaturarbeiten an der Dachterrasse veranlaßt sind. S. 4 des angefochtenen Eigentümerbeschlusses gibt damit die durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer getroffene Regelung der Kostentragungspflicht zutreffend wieder.

(2) Dem LG kann auch insoweit nicht gefolgt werden, als es anzunehmen scheint, die in S. 5 des angefochtenen Eigentümerbeschlusses geregelte Verpflichtung der Wohnungseigentümer oder deren Mieter zum Ersatz von Schäden am Gemeinschaftseigentum sei an das Sondereigentum an den Pflanztrögen geknüpft. Gem. § 14 Nr. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums in einer Weise auszuüben, daß keinem anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst; führt eine schuldhafte Pflichtverletzung zu Schäden am Gemeinschaftseigentum, so ist er den übrigen Wohnungseigentümern wegen positiver Vertragsverletzung schadensersatzpflichtig (vgl. BayObLG, ZMR 1988, 345 = WE 1989, 60 [61]; Weitnauer1Lüke, § 14 Rdnr. 10). Gem. § 14 Nr. 3 WEG hat der Wohnungseigentümer für die Einhaltung dieser Pflichten durch Dritte - insbesondere Mieter - zu sorgen, denen er die Benutzung der im Sonder- oder Miteigentum stehenden Grundstücks- und Gebäudeteile überläßt (vgl. BayObLGZ 1970, 65 [76] = NJW 1970, 1550; Weitnauer/Lüke, § 14 Rdnr. 4). Diese Grundsätze gelten in gleicher Weise für die Ausübung eines Sondernutzungsrechts (vgl. Weitnauer/Lüke, § 15 Rdnr. 27; Niedenführ/Schulze, WEG, 4. Aufl., § 15 Rdnr. 13). Werden Pflanzgefäße auf einer gemeinschaftlichen Dachterrasse aufgestellt, hat der sondernutzungsberechtigte Wohnungseigentümer dafür zu sorgen, daß die Dachentwässerung nicht durch Blätter oder Nadeln der Pflanzen verunreinigt oder verstopft wird (vgl. BayObLGZ 1970, 65 [76] = NJW 1970, 1550).