Einkommenssteuer

Einkommenssteuer; Werbungskosten; Veräußerungsaufwendungen für nicht vermietetes Grundstück

Aufwendungen, die durch die geplante Veräußerung eines bisher vermieteten Grundstücks veranlaßt sind, sind auch dann nicht als Werbungskosten abziehbar, wenn das Grundstück tatsächlich nicht veräußert, sondern weiterhin vermietet wird.

Die Kl. sind je zur Hälfte Eigentümer eines bebauten Grundstücks, das sie vermietet hatten. Im Streitjahr beschlossen sie, das Grundstück zu verkaufen. In dem notariellen Kaufvertrag verpflichteten sie sich, das Grundstück lastenfrei auf die Käufer zu übertragen; ferner bewilligten und beantragten sie, die im Grundbuch eingetragenen Grundschulden, die mit 0 DM valutierten, zu löschen. Es entstanden ihnen Löschungskosten von 210,25 DM. Nach einigen Monaten traten die Kl. von dem Kaufvertrag zurück, weil die Käufer den Kaufpreis nicht gezahlt hatten. Anschließend vermieteten sie das Grundstück weiter. In ihrer Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für das Streitjahr machten sie vergeblich die Kosten für die Löschung der Grundschulden als Werbungskosten geltend.

Das Finanzgericht (FG) gab der Klage statt. Die Löschung der Grundschuld sei ohne die für die Einkünfteerzielung erforderliche Finanzierung nicht erforderlich gewesen. Außerdem werde das Grundstück weiterhin zur Vermietung genutzt.

Auf die Revision des FA ist die Vorentscheidung aufzuheben und die Klage abzuweisen (§ 126 Abs. 3 Nr. 1 der Finanzgerichtsordnung - FGO -).

Die Revision ist begründet. Die Vorentscheidung verletzt § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG. Das FG hat die strittigen Löschungskosten zu Unrecht als Werbungskosten beurteilt.

a) Zu den gemäß § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbaren Werbungskosten zählen nicht solche Aufwendungen, die anläßlich der Veräußerung eines Grundstücks entstehen, das einem Steuerpflichtigen bisher zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gedient hatte. Diese Aufwendungen stehen nicht - wie erforderlich - in wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Nutzung, sondern mit der - grundsätzlich steuerlich unbeachtlichen - Veräußerung eines Wirtschaftsguts des Privatvermögens (BFH-Urteile vom 23. Januar 1990 IX R 8/85, BFHE 159, 488, BStBl. II 1990, 464; vom 20. Februar 1990 IX R 13/87, BFHE 160, 440, BStBl. II 1990, 775).

Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn Aufwendungen durch eine geplante Veräußerung veranlaßt sind, die Veräußerung aber nicht durchgeführt, sondern die Vermietung fortgesetzt wird. Auch dann sind die Aufwendungen objektiv und subjektiv durch die geplante Veräußerung veranlaßt. Dieser Veranlassungszusammenhang wird nicht aufgehoben, wenn die Veräußerung später tatsächlich nicht durchgeführt wird. Ebenso wie es dem Abzug von Aufwendungen als Werbungskosten nicht entgegensteht, daß es letztlich zum Zufluß von Einnahmen nicht gekommen ist (sog. vergebliche Werbungskosten; vgl. Beschluß des Großen Senats vom 4. Juli 1990 GrS 1/89, BFHE 160, 46, BStBl. II 1990, 830 unter C. III. 2. a), sind die Kosten für eine ursprünglich geplante Veräußerung nicht deshalb abziehbar, weil das Grundstück tatsächlich nicht veräußert, sondern weiter vermietet wird. In beiden Fallgestaltungen entscheidet die ursprüngliche Zweckbestimmung der Aufwendungen über den maßgeblichen Veranlassungszusammenhang.

b) Nach diesen Maßstäben sind die von den Kl. aufgewendeten Löschungskosten nicht als Werbungskosten abziehbar. Die Kl. hatten sich im Kaufvertrag verpflichtet, das Grundstück lastenfrei auf die Käufer zu übertragen. Zur Erfüllung dieser Verpflichtung und damit zur Durchführung der angestrebten Veräußerung hatten die Kl. die strittigen Löschungskosten zu tragen. Entgegen der Auffassung des FG war die geplante Veräußerung nicht lediglich für den Zeitpunkt der Entstehung von Löschungskosten ausschlaggebend, sondern bildete die Veranlassung für das Entstehen dieser Aufwendungen. Darauf, daß die Finanzierung zuvor der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gedient hat, kommt es bei dieser Sachlage nicht mehr an.