Einigung über Beendigung des Mietvertrages bei erneutem Zahlungsverzug wirksam

1. Haben sich die Mietvertragsaprteien nach einer früheren fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs geeinigt, daß das Mietverhältnis beendet ist, wenn erneuter Zahlungsverzug auftritt und gleichzeitig eine "regelmäßige, pünktliche und volle Zahlung der vereinbarten Mietsumme" vereinbart, so kann sich der Mieter für die Zukunft auch nicht auf eine Minderung der Miete wegen bereits vorher aufgetretener Mängel berufen.

2. Eine derartige Vereinbarung verstößt weder gegen § 564 b Abs. 6 BGB noch gegen § 537 Abs. 3 BGB.

Die Berufung ist nicht begründet, da die Bekl. aufgrund ihres Zahlungsverzuges zur Räumung der Wohnung verpflichtet ist.

Nach der Vereinbarung vom 29. Januar 1997 einigten sich die Parteien über die Beendigung des Mietvertrags, sofern ein erneuter Zahlungsverzug auftritt. Dabei wurde gleichzeitig festgelegt, daß eine "regelmäßige, pünktliche und volle Zahlung der vereinbarten Mietsumme erfolgt".

Damit haben die Parteien sich eigenständig über einen Beendigungsgrund des Mietverhältnisses geeinigt. Diese Vereinbarung ist auch nicht nach § 564 b Abs. 6 BGB unwirksam. Denn diese Vorschrift schützt den Mieter nicht vor dem nachträglichen Verlust bereits erworbener Schutzrechte, sondern lediglich vor für ihn ungünstigen Regelungen bei Abschluß des Mietvertrages (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, IV Rdnr. 337). Denn bei Mietvertragsabschluß besteht für den Mieter gegebenenfalls eine Zwangslage, daß er für ihn ungünstige Regelungen akzeptieren muß, wenn er den von ihm benötigten Wohnraum mieten will. Davor will ihn der Gesetzgeber schützen. Während des Mietverhältnisses besteht dieses Schutzbedürfnis jedoch nicht mehr. Der Mieter muß sich nicht auf die für ihn ungünstigen Regelungen einlassen, da er bereits Vertragspartner des Mietvertrags ist und den dadurch bestehenden Schutz bereits genießt. Dieser Gesichtspunkt ergibt sich z. B. auch aus § 10 Abs. 1 MHG.

Mit der Vereinbarung haben die Parteien nicht nur eine eigenständige Regelung für die Beendigung des Mietverhältnisses getroffen, sondern sich auch darüber geeinigt, daß im weiteren die volle Miete zu zahlen ist. Damit ist davon auszugehen, daß die Bekl. auch gehindert ist, für die in diesem Zeitpunkt bereits bestehenden Mängel ein Minderungsrecht geltend zu machen oder sich auf ein Zurückbehaltungsrecht zu berufen. Denn ansonsten hätte es nahegelegen, daß die Bekl. sich auf die bestehenden Mängel berufen hätte und eine entsprechend gekürzte Miete nur versprochen hätte. Gerade dies wird aber ausdrücklich nicht festgelegt. Im Gegenteil wird sogar die Einrichtung eines Dauerauftrags in Höhe des vereinbarten Mietzinses zugesagt. Hinsichtlich der Regelung des § 537 Abs. 3 BGB gilt insoweit das oben Gesagte. Auch insoweit wird der Mieter nicht davor geschützt, daß er auf bereits bestehende Schutzrechte verzichtet.

Der Vermieter hatte das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzugs gekündigt. Es kam danach zu einer Vereinbarung, daß bei erneutem Zahlungsverzug der Mieterin der Vertrag beendet sein sollte. Später kam die Mieterin wiederum in Rückstand und berief sich auf Mängel.

Mit Urteil vom 19. Juni 1998 gab das Landgericht Berlin der Räumungsklage statt und meinte, die Mieterin könne sich auf die Mängel nicht berufen, da diese schon bei Abschluß der Vereinbarung bestanden hätten. Insoweit ist dem Urteil sicherlich zuzustimmen (Rechtsgedanke des § 539 BGB). Bedenklich sind allerdings die Ausführungen des Gerichts, wonach offenbar ohne erneute Kündigung die Mieterin durch die Vereinbarung automatisch zur Räumung verpflichtet wurde. Die im Urteil zitierte Fundstelle bei Sternel betrifft einen Mietaufhebungsvertrag, während es hier um das Gegenteil, nämlich um einen Mietverlängerungsvertrag ging. Darin kann jedoch nach § 564 b Abs. 6 BGB nicht vereinbart werden, daß die gesetzlichen Kündigungsgründe erweitert werden oder das Mietverhältnis gar automatisch endet. Barthelmess (5. Auflage, Rdn. 196 zu § 564 b) weist ausdrücklich darauf hin, daß das Gesetzesverbot auch eingreift bei einer nachträglichen Zusatzvereinbarung.