Einheitswertfeststellung, Grundsteuer in den neuen Bundesländern

Zur Weitergeltung der Ersatzbemessungsgrundlage bei der Einheitswertfeststellung in den neuen Bundesländern.

Bei der gebotenen summarischen Prüfung hat das Gericht ernstliche Zweifel daran, daß die Voraussetzungen für den Erlaß eines Einheitswertbescheides auf den 1.1.1993 vorliegen.

Für Grundstücke in dem in Art. 3 des Einigungsvertrages - EV - genannten Gebiet gelten gemäß § 129 Abs. 1 BewG die Einheitswerte, die nach den Wertverhältnissen am 1.1.1935 festgestellt sind oder noch festgestellt werden (Einheitswerte 1935), jedoch mit der Maßgabe, daß nach § 129 Abs. 2 BewG vorbehaltlich der §§ 129 a bis 131 BewG statt der §§ 27, 68 bis 94 BewG die §§ 10, 11 Abs. 1 und 2 und Abs. 3 Satz 2 BewG, §§ 50 bis 53 des Bewertungsgesetzes der Deutschen Demokratischen Republik - BewG/DDR - in der Fassung vom 18. September 1970, § 3 a Abs. 1, §§ 32 bis 46 RBewDB 1935, zuletzt geändert durch die Verordnung zur Änderung der Durchführungsverordnung zum Vermögensteuergesetz, der Durchführungsverordnung zum Reichsbewertungsgesetz und der Aufbringungsumlage-Verordnung vom 8. Dezember 1944, die Rechtsverordnungen der Präsidenten der Landesfinanzämter über die Bewertung bebauter Grundstücke vom 17. Dezember 1934 weiter anzuwenden sind.

Fortschreibungen und Nachfeststellungen der Einheitswerte 1935 werden nach § 132 Abs. 1 BewG erstmals auf den 1.1.1991 vorgenommen, soweit sich aus den Absätzen 2 bis 4 des § 132 BewG nichts Abweichendes ergibt.

Nach dieser gesetzlichen Regelung des § 132 Abs. 1 BewG war für den freiberuflich genutzten Gebäudeteil ein Einheitswert im Wege der Nachfeststellung auf den 1.1.1991 festzustellen, denn es handelt sich bei ihm nach den Anschauungen des Verkehrs unter besonderer Berücksichtigung der Zweckbestimmung um eine gegenüber dem ausschließlich zu Wohnzwecken genutzten Gebäudeteil eigenständige wirtschaftliche Einheit i. S. von § 2 Abs. 1 BewG. Diese war gemäß § 75 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 BewG ein Geschäftsgrundstück, das bisher nicht bewertet und erstmals ab 1.1.1991 grundsteuerpflichtig geworden war, so daß der Ag. eine Nachfeststellung auf den 1.1.1991 zu Recht vorgenommen hat [...]. Der Ausnahmetatbestand des § 132 Abs. 2 gilt nicht für Geschäftsgrundstücke.

Nach Wegfall der Grundsteuerbefreiung des § 43 Abs. 1 Nr. 1 GrStG für die zu Wohnzwecken genutzte wirtschaftliche Einheit ist es bei summarischer Überprüfung im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes jedoch rechtsirrig, den bisher grundsteuerbefreiten Wohnanteil in die Einheitsbewertung mit einzubeziehen. Grundsätzlich ist es zwar nicht falsch, Praxis- und Wohnteil des Gesamtgrundstücks als eine wirtschaftliche Einheit zu erfassen. Da die freiberuflich genutzten Räumlichkeiten in den Gesamtgebäudekomplex integriert sind, ist dies nach § 2 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BewG sachgerecht, zumal nach § 75 Abs. 1 Nr. 2 i. V. mit Abs. 2 BewG die Größenordnung der freiberuflichen Nutzung der Eingruppierung des Grundstücks als Mietwohngrundstück nicht entgegensteht und beide wirtschaftlichen Einheiten, Geschäftsgrundstück und Mietwohngrundstück, die auch Wirtschaftsgüter darstellen, der Astin. zu Eigentum gehören (§ 2 Abs. 2 BewG). Dies gilt jedoch nicht für den Streitfall auf den Stichtag 1.1.1991, für den die gesetzlichen Regelungen des § 132 Abs. 2 BewG maßgebend sind, zumal § 132 Abs. 2 BewG eine gegenüber § 23 Abs. 1 Nr. 2 BewG vorrangige Sonderregelung ist [...].

Die Astin. unterliegt hinsichtlich ihres Gewerbeertrages seit 1991 der Gewerbesteuerpflicht. Für die der Gewerbesteuerpflicht unterliegenden Steuerpflichtigen ist daher grundsätzlich eine Veranlagung zur Gewerbesteuer nach den Vorschriften des Gewerbesteuergesetzes - GewStG - durchzuführen. Diese Notwendigkeit ist bei Anwendung des § 132 Abs. 2 BewG hingegen nicht zwingend geboten. Obwohl Feststellungen eines Einheitswertbescheides auf die Gewerbesteuerfestsetzung Einfluß haben können, ist der Erlaß eines Gewerbesteuerbescheides im Falle der Astin. nicht Voraussetzung, um die Gewerbesteuer festsetzen zu können. Denn auch wenn § 9 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 GewStG die Kürzung der Summe des Gewinns und der Hinzurechnungen um 1,2 v. H. des Einheitswertes des zum Betriebsvermögen gehörenden Grundbesitzes zuläßt (wenn der Steuerpflichtige, so er wie die Astin. als Unternehmen der Wohnungswirtschaft nicht von der Wahlmöglichkeit des § 9 Abs. 1 Nr. 1 Satz 2 GewStG Gebrauch macht), so kann dieser Kürzungsbetrag im Wege einer Schätzung ermittelt werden, ohne daß es einer Einheitswertfeststellung bedarf [...]. Von dieser Verfahrensweise geht auch die Finanzverwaltung aus, denn nach Tz. 3.1.2 des Erlasses der Obersten Finanzbehörden der Länder Berlin, Brandenburg, Mecklenburg Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen vom 20. Dezember 1990 (BStBl. I 1990, 827) unterbleibt die Feststellung des Einheitswertes für diese Unternehmen.

Diese Rechtsauffassung ist, zumindest bei Überprüfung im summarischen Verfahren, nicht fehlerhaft. Da § 132 BewG wie auch die Besteuerung des Grundvermögens nach der Ersatzbemessungsgrundlage von der Überlegung getragen sind, den Verwaltungsaufwand zumindest für eine Übergangszeit so gering wie möglich zu halten, kommt es bei der Auslegung des Tatbestandsmerkmals "... für die Festsetzung anderer Steuern erforderlich ist ..." in § 132 Abs. 2 BewG nicht darauf an, daß der Einheitswert vom Grundsatz her nur abstrakt für die Festsetzung der anderen Steuer gebraucht werden könnte und aus diesem Grunde erforderlich ist, sondern nur, daß er im jeweiligen Steuerfall konkret benötigt wird, um die andere Steuer festsetzen zu können.

Da das für die Veranlagung der Gewerbesteuer der Astin. zuständige FA für Körperschaften die Feststellung des Einheitswertes auf den 1.1.1991 zum Zwecke der Gewerbesteuerfestsetzung 1991 vom Ag. nicht erbeten hat, bedurfte es auch keiner Feststellung des Einheitswertes auf den 1.1.1991 gemäß § 132 Abs. 2 Satz 1 BewG.

Dies gilt auch für den Stichtag 1.1.1993. Entsprechende Anforderungen des Finanzamts für Körperschaften auf Feststellung des Einheitswertes sind aus dem Akteninhalt nicht ersichtlich. Grund für die Feststellung des Einheitswertes auf den 1.1.1993 war ausschließlich der Wegfall der Grundsteuerbefreiung zum 31. Dezember 1992. Dadurch ist der Wohnungsteil zwar in die Grundsteuerpflicht hineingewachsen; da ein Einheitswert für die Festsetzung der Gewerbesteuer 1993 konkret jedoch nicht benötigt wird, scheidet auch seine Feststellung nach § 132 Abs. 2 Satz 2 BewG aus. Die Grundsteuer ist vielmehr nach der Ersatzbemessungsgrundlage zu ermitteln und festzusetzen.

Auf eine Berechtigung zur Fortschreibung des bisher festgestellten Einheitswerts auf den 1.1.1991 für den Praxisbereich des Ge-bäudes i. S. von § 22 Abs. 2 und Abs. 1 Nr. 1 BewG kann sich der Ag. nicht berufen, da auf diese Weise die Sonderregelungen des § 132 Abs. 2 BewG für im Beitrittsgebiet belegene Grundstücke ausgehebelt würden. Er geht dem § 22 BewG insoweit als die spezielle Regelung vor.

Da auch auf den 1.1.1993 kein Einheitswert festzustellen war, gilt die Ersatzbemessungsgrundlage weiter. Erst wenn auch für das Mietwohngrundstück ein Einheitswert festgestellt werden darf - was gemäß § 132 Abs. 4 BewG frühestens zum 1.1.1994 möglich wäre, wobei Praxisteil und Wohnraumteil eine wirtschaftliche Einheit bilden können -, hat der Einheitswertbescheid Vorrang vor der Anwendung der Ersatzbemessungsgrundlage (vgl. Troll, GrStG, Kommentar, 7. Auflage, § 42 Tz. 2, 5; Halaczinsky, Grundsteuerkommentar, 2. Auflage, § 42 Tz. 2, 8).

Dieser Grundsatz wird gemäß § 132 Abs. 3 BewG demgegenüber insoweit eingeschränkt, als, so ein Einheitswert nach § 132 Abs. 2 BewG festgestellt wird, er für die Grundsteuer erst von dem Kalenderjahr an gilt, das der Bekanntgabe des Feststellungsbescheides folgt. Das bedeutet, daß der für die Festsetzung des Grundsteuermeßbetrages maßgebende Nachveranlagungszeitpunkt entsprechend hinausgeschoben wird (Rössler/Troll a. a. O. § 132 Tz. 17). Bis dahin gilt die Ersatzbemessungsgrundlage weiter (Troll a. a. O., § 42 GrStG Tz. 5).

Auch diese Regelung, die der Ag. übersehen hat, spricht für die vorstehend dargelegte Auslegung des § 132 Abs. 2 BewG, wie sie auch aus dem zitierten Ländererlaß zu entnehmen ist, denn nur sie wird dem Zweck des Gesetzes gerecht, die Übergangsregelungen des § 132 Abs. 2 BewG erst über einen längeren Zeitraum hinaus auslaufen zu lassen und in den üblichen Rahmen der Einheitswertfeststellungen aufgehen zu lassen.

Für die Grundsteuer der wirtschaftlichen Einheit Geschäftsgrundstück ab 1991 ist daher maßgebend der Einheitswert- und Grundsteuermeßbescheid auf den 1.1.1991, für die wirtschaftliche Einheit Mietwohngrundstück die Ersatzbemessungsgrundlage. Denn diese ist ausschließlich beschränkt auf Mietwohngrundstücke und Einfamilienhäuser i. S. des § 32 RBewDB 1935. Geschäftsgrundstücke sind nicht von ihr erfaßt.