Einheitswert für Mietwohngrundstücke

Einheitswert für Mietwohngrundstücke; Rahmenmiete; Schätzung der Kostenmiete für freifinanzierte Wohnungen

1. Stehen keine anderen Schätzungsgrundlagen zur Verfügung, darf das FA bei der Aufstellung der sog. Mietspiegel als letztes Hilfsmittel auf eine Rahmenmiete zurückgreifen, die auf der Grundlage durchschnittlicher Grundstücks- und Baukosten aus den regelmäßigen Kapital- und Bewirtschaftungskosten am Bewertungsstichtag hergeleitet wurde ("Kostenmiete").

2. Bei der Schätzung der "Kostenmiete" für freifinanzierten Wohnungsbau kann von einem Kostenfaktor von 7 v. H. ausgegangen werden.

1. Zu Unrecht hat das FG die Auffassung vertreten, daß der Mietspiegel des FA für A. bei der Schätzung der üblichen Miete für nicht mietpreisgebundenen Wohnraum nicht zugrunde gelegt werden könne, weil er nicht aus regelmäßig gezahlten Mieten einer repräsentativen Zahl von vermieteten Wohngrundstücken abgeleitet worden sei. Vielmehr entspricht es § 162 der Abgabenordnung (AO 1977), auch solche in Mietspiegeln der FÄ enthaltenen Rahmenmieten als Schätzungshilfsmittel heranzuziehen, die weder auf einer ausreichenden Anzahl von tatsächlich gezahlten Mieten vergleichbarer Objekte oder auf einer Ableitung dieser Werte beruhen, sondern die - wegen Fehlens ausreichend vergleichbarer Objekte - auf der Grundlage durchschnittlicher Grundstücks- und Baukosten aus den durchschnittlichen regelmäßigen Kapital- und Bewirtschaftungskosten am Bewertungsstichtag hergeleitet wurden ("Kostenniete").

a) Zutreffend ist das FG davon ausgegangen, daß der teilweise Wegfall der Eigenschaft "öffentlich gefördert" in bezug auf das Grundstück des Kl. eine Änderung der tatsächlichen Verhältnisse bewirkt. Denn der Wegfall der Mietpreisbindung hat zur Folge, daß mietpreisrechtlich die Wohnung zur freifinanzierten Wohnung wird (vgl. Urteil des Bundesfinanzhofs - BFH - vom 18. Dezember 1985 II R 229/83, BFHE 146, 95, BStBl II 1986, 445). Da bei der Bewertung eines Grundstücks im Ertragswertverfahren der Grundstückswert durch Anwendung eines Vervielfältigers auf die Jahresrohmiete (unter Berücksichtigung der §§ 81 und 82 BewG) ermittelt wird (§ 78 Satz 2 BewG), gehören zu den wertbestimmenden tatsächlichen Verhältnissen auch die die zulässige Miete beeinflussenden rechtlichen Eigenschaften (vgl. BFH-Urteile vom 29. November 1995 II R 17/93, BFH/NV 1996, 458, sowie in BFHE 146, 95, BStBl II 1986, 445).

b) Ausgangspunkt für die Wertermittlung ist - mangels Vorhandenseins tatsächlich für das Objekt gezahlter Mieten i. S. von § 79 Abs. 1 BewG - die übliche Miete i. S. von § 79 Abs. 2 BewG für freifinanzierten nicht preisgebundenen Wohnraum im Hauptfeststellungszeitpunkt (§ 79 Abs. 5 i. V. m. § 27 BewG; vgl. hierzu BFH-Urteil vom 15. Oktober 1986 II R 230/81, BFHE 148, 174, BStBl. II 1987, 201).

Diese ist in erster Linie in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung am 1. Januar 1964 regelmäßig gezahlt wurde (§ 79 Abs. 2 Satz 2 BewG). Scheitert aber - wie im Streitfall - eine Schätzung der üblichen Miete im unmittelbaren Vergleich daran, daß nach Art, Lage und Ausstattung vergleichbare vermietete Objekte nicht oder nicht in hinreichender Zahl vorhanden sind, kann nach der ständigen Rechtsprechung des BFH als Hilfsmittel für die Schätzung der üblichen Miete auf die von den FÄ für ihren örtlichen Zuständigkeitsbereich erarbeiteten Mietspiegel zurückgegriffen werden, soweit diese in ihren Aufgliederungen nach Mietpreisregelungen und den anderen gemäß § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG maßgebenden Kriterien (insbesondere Baujahr und Ausstattung) den vom Gesetz gestellten Anforderungen für die Schätzung der üblichen Miete entsprechen (vgl. BFH-Urteile vom 23. November 1988 II R 2/86, BFH/NV 1989, 626, und vom 10. August 1984 III R 41/75, BFHE 142, 289, BStBl II 1985, 36, m. w. H.). Diese Anforderungen sind auch dann erfüllt, wenn wegen Fehlens vermieteter Objekte derselben Grundstücksart oder auch desselben Alters Spiegelmieten für bestimmte Grundstücksgruppen aus den Spiegelmieten für Objekte gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung anderer Grundstücksarten oder eines anderen Baujahrs abgeleitet wurden (vgl. BFH-Urteile in BFHE 142, 289, BStBl II 1985, 36, sowie vom 10. August 1984 III R 18/76, BFHE 142, 297, BStBl II 1985, 200).

Scheitert eine solche Wertableitung der üblichen Miete aus tatsächlich gezahlten Mieten anderer Grundstücksgruppen, weil eine bestimmte Gruppe von Grundstücken mit anderen Grundstücksgruppen nicht oder nicht hinreichend vergleichbar ist, und stehen deshalb keine anderen Schätzungsgrundlagen zur Verfügung, darf das FA bei der Aufstellung der sog. Mietspiegel als letztes Hilfsmittel auf eine Rahmenmiete zurückgreifen, die auf der Grundlage durchschnittlicher Grundstücks- und Baukosten aus den regelmäßigen Kapital- und Bewirtschaftungskosten am Bewertungsstichtag hergeleitet wurde ("Kostenmiete").

Die von der Rechtsprechung bislang nur für Fälle der Einzelbewertung ausdrücklich vorgesehene Möglichkeit des Rückgriffs auf die "Kostenmiete" (vgl. BFH-Urteile vom 11. Oktober 1974 III R 103/73, BFHE 113, 382, BStBl II 1975, 54, und vom 13. Dezember 1974 III R 82/73, BFHE 114, 264, BStBl II 1975, 191, sowie in BFHE 142, 289, BStBl II1985, 36), besteht grundsätzlich auch für die Aufstellung der Mietspiegel. Auch hier kann das FA bei fehlender Vergleichbarkeit der zu beurteilenden Objekte auf eine sich an Durchschnittswerten orientierende, vom Einzelfall losgelöste "Kostenmiete" zurückgreifen.

Dies kann zwar insbesondere im Vergleich zu solchen Grundstücksgruppen, für die eine ausreichende Anzahl vereinbarter Vergleichsmieten vorhanden bzw. für die eine Ableitung der üblichen Miete aus Mieten ausreichend vergleichbarer Grundstücksarten möglich ist, zu einer gewissen Beeinträchtigung der Maßstabsfunktion der Mietspiegel führen. Gleichwohl erscheint die Übernahme der "Kostenmiete" in diesen Fällen als das geeignetste Mittel, eine wenigstens einigermaßen gleichmäßige Bewertung bebauter Grundstücke im Wege des Ertragswertverfahrens zu erreichen (vgl. BFH-Urteile in BFHE 113, 382, BStBl II 1975, 54 und in BFHE 142, 289, BStBl II 1985, 36).

Die Auffassung des FG, die Mietspiegelwerte müßten aus einer ausreichend großen Anzahl von tatsächlich vereinbarten Mieten vergleichbarer Objekte abgeleitet sein, wird hingegen der besonderen Bedeutung, die den Mietspiegeln bei der Hauptfeststellung der Einheitswerte des Grundbesitzes zukommt (vgl. hierzu das BFH-Urteil in BFHE 142, 289, BStBl II 1985, 36), nicht gerecht, weil danach im Ergebnis in diesen Fällen die Bildung und der Ansatz einer Spiegelmiete generell ausgeschlossen wäre und eine mit dem Grundsatz der Gleichmäßigkeit der Bewertung nur schwer vereinbare Einzelwertermittlung erfolgen müßte.

2. Die Sache ist spruchreif.

Der Einheitswert für das Mietwohngrundstück des Kl. ist auf 257 800 DM festzustellen. Die als Jahresrohmiete nach § 79 Abs. 2 BewG anzusetzende übliche Miete ist mit 4 DM/m2 anzusetzen.

Grundsätzlich ist (auch) im Streitfall bei der Schätzung der üblichen Miete die sich aus dem Mietspiegel des FA ergebende Rahmenmiete heranzuziehen. Dieser enthält für nicht preisgebundenen Wohnraum mit guter Ausstattung einen Wert (4,30 DM/m2), der nicht aus tatsächlich gezahlten Mieten ermittelt bzw. abgeleitet, sondern auf der Grundlage durchschnittlicher Grundstücks- und Baukosten aus den regelmäßigen Kapital- und Bewirtschaftungskosten am Bewertungsstichtag hergeleitet wurde ("Kostenmiete"). Der Rückgriff auf die "Kostenmiete" als letztes Hilfsmittel ist - wie oben ausgeführt - nicht zu beanstanden, weil am Stichtag 1. Januar 1964 im Bezirk des FA keine ausreichende Anzahl von Objekten mit freifinanziertem Wohnraum vorhanden und auch eine Wertableitung der üblichen Miete aus tatsächlich gezahlten Mieten anderer Grundstücksgruppen mangels ausreichender Vergleichbarkeit mit mietpreisgebundenem bzw. grundsteuerbegünstigtem Wohnraum nicht möglich war.

Die Ermittlung der solchen Mietspiegelwerten zugrunde liegenden "Kostenmieten" ist - auch vom BFH in der Revisionsinstanz - auf materielle Rechtsfehler hin zu überprüfen, denen Verstöße gegen die angewandte Schätzungsmethode, gegen Denkgesetze, allgemeine Erfahrungssätze und anerkannte Schätzungsgrundsätze gleichstehen (BFH Beschluß vom 4. Juli 1990 GrS 2-3/88, BFHE 161, 290, 315, BStBl II 1990, 817, 829, m. w. N.). Diese Rechtsüberprüfung führt im Streitfall zur Korrektur des Mietspiegelwerts für nicht preisgebundenen Wohnraum mit guter Ausstattung (4,30 DM/m2), weil dieser auf einem zu hohen, nicht nachvollziehbaren Kostenfaktor von 7,5 v. H. beruht.

Zutreffend ist die OFD bei der Ermittlung ihrer Richtwerte von den durchschnittlichen Herstellungskosten der Ausstattung nach vergleichbarer Gebäude ausgegangen, weil nur diese - anders als die individuellen Herstellungskosten - einen Rückschluß auf die übliche Miete zulassen.

Hinsichtlich des auf die durchschnittlichen Grundstücks- und Gebäudeherstellungskosten anzuwendenden Kostenfaktors bei freifinanziertem Wohnungsbau ist der BFH in seinen beiden Entscheidungen in BFHE 113, 382, BStBl II 1975, 54 und in BFHE 114, 264, BStBl II 1975, 191, in denen es ebenfalls um die Ermittlung von "Kostenmieten" als Schätzungsgrundlage für die Ermittlung der üblichen Miete ging, von einer "Kostenmiete" in Höhe von 7 v. H. der Gesamtkosten ausgegangen. Hierzu ist dort ausgeführt, daß unter Berücksichtigung des marktüblichen Zinssatzes für Hypotheken in der Zeit vor dem Hauptfeststellungszeitpunkt 1964 eine durchschnittliche Kapitalverzinsung von 5 v. H. zugrunde zu legen und darüber hinaus ein Ansatz von Bewirtschaftungskosten von pauschal 2 v. H. der Herstellungskosten zuzulassen sei, mit denen u. a. auch die Abschreibung und die Grundsteuerbelastung abgegolten sein sollen. Dieser Beurteilung des früher für die Einheitsbewertung zuständigen III. Senats des BFH schließt sich der erkennende Senat an.

Es sind keine Gründe erkennbar und vom FA auch nicht dargelegt worden, weshalb bei der Schätzung der "Kostenmiete" für freifinanzierten Wohnungsbau ein höherer Kostenfaktor als 7 v. H. anzusetzen ist. Der (schriftsätzliche) Hinweis auf höhere Kapitalkosten bei freifinanziertem Wohnungsbau ist bei einem marktüblichen Zinssatz von 5 v. H. nicht nachvollziehbar.

Ausgehend von einem Kostenfaktor von 7 v. H. ergibt sich bei Grundstücks- und Baukosten für Objekte mit guter Ausstattung in Höhe von 690 DM/m2 Wohnfläche eine "Kostenmiete" von abgerundet 4 DM/m2 (690 DM x 7 v. H. = 48,30 DM : 48,30 DM : 12 = 4,02 DM/m2

Der Einheitswert ist auf der Grundlage einer üblichen Miete von 4 DM/m2 wie folgt zu berechnen:

öffentlich geförderter Wohnraum

(368 m2 x 2,18 DM) x 12 9 626,88 DM

freifinanzierter Wohnraum

(368 m2 x 4,00 DM) x 12 17 664,00 DM

Zwischensumme: 27 290,88 DM

zzgl. 5 v. H. für Schönheitsreparaturen 1 364,54 DM

Jahresrohmiete 28 655,42 DM

Vervielfältiger 9

(Anlage 6 zu § 80 BewG) 257 898,81 DM

Abrundung (§ 30 Nr. 1 BewG) 257 800,00 DM