Einheitliches Mietverhältnis auch bei getrennten Vertragsurkunden

Schließen Vermieter und Mieter getrennte Verträge über Wohn- und Geschäftsräume ab, die durch Zusatzvereinbarung in der Weise voneinander abhängig gemacht werden, dass beide Verträge „aneinander gebunden“ sein sollen, spricht schon der Wortlaut dafür, dass beide Verträge in der Weise aneinandergeknüpft werden sollten, dass die Wirksamkeit des einen von der Wirksamkeit des anderen abhängig sein soll, beide also nur gemeinsam Bestand haben und deshalb - von beiden Seiten - auch nur einheitlich beendet werden können sollen und ein einheitliches Vertragsverhältnis gewollt ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. begehrt die Räumung von vom Bekl. gewerbsmäßig genutzten Räumen und es zu unterlassen, Fahrzeuge auf dem Grundstück abzustellen. Der Bekl. verlangt widerklagend die Erstattung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten. Bei dem Objekt handelt es sich um eine zweistöckige Remise, die vom Bekl. komplett genutzt wird. Der Rechtsvorgänger des Kl. hat dem Bekl. mit „Wohnungs-Einheitsmietvertrag“ vom 6.3.2012 zunächst die im 1. Obergeschoss gelegenen Räume mit einer Größe von ca. 64 m2 zu Wohnzwecken vermietet. Am selben Tag schlossen die damaligen Mietvertragsparteien einen „Mietvertrag für gewerbliche Räume“ über die im Erdgeschoss vorhandenen Räume mit einer Größe von ca. 100 m2 zur Nutzung als Rechtsanwaltskanzlei. Zum Gewerbemietvertrag gehörte die Nutzung eines Stellplatzes, für den 40 € zu zahlen waren. Der Vermieter duldete es, dass der Bekl. weitere Fahrzeuge auf dem Grundstück abstellte. Der Wohnraummietvertrag enthält die handschriftlich eingefügte Klausel „Der Mietvertrag ist an den Gewerbemietvertrag gebunden“. Der Gewerberaummietvertrag enthält die ebenfalls handschriftlich eingefügte Klausel „Der Mietvertrag ist an den Wohnungsmietvertrag gebunden“.

Im Jahr 2014 kam es einvernehmlich zu einem Tausch der Räumlichkeiten und deren Nutzung. Der Bekl. betrieb fortan seine Rechtsanwaltskanzlei im Obergeschoss und nutzte das Erdgeschoss zu Wohnzwecken.

Der Kl. kündigte mit Schreiben vom 18.7.2017 zum Jahresende, hilfsweise zum 31.3.2018 den Gewerbemietvertrag und wiederholte die Kündigung am 23.5.2018.

Der Kl. hat die Auffassung vertreten, der Gewerberaummietvertrag entspreche nach dem Tausch der Räume nicht der gesetzlichen Schriftform. Aufgrund des Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis seien die Gewerberäume unabhängig von den im Vertrag angegebenen Laufzeiten oder Bedingungen kündbar. Der Kl. verlangt Räumung und Herausgabe der Räume im OG und des mitvermieteten Stellplatzes sowie Verurteilung des Bekl., das Abstellen von Fahrzeugen auf dem Grundstück zu unterlassen.

Der Bekl. hat beantragt Klageabweisung und widerklagend Verurteilung des Kl. zur Zahlung von 2.203 € für vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten. Der Bekl. hat unter Vorlage zweier weiterer Mietverträge, einen über gewerbliche Räume im 1. OG und einen über Wohnraum im EG, behauptet, am 20.5.2014 seien zwei neue Mietverträge über die neue Nutzung der Räume im Objekt geschlossen worden. Er hat die Auffassung vertreten, der Gewerberaummietvertrag könne aufgrund der auch in diesen Verträgen enthalten Klauseln über die gegenseitige Bindung der Verträge an den jeweils anderen Vertrag nicht allein gekündigt werden, da das zwischen den Parteien bestehende Vertragsverhältnis einheitlich als Wohnraummietverhältnis zu beurteilen sei. Der Carport sei mitvermietet gewesen und die Stellfläche vor dem Objekt ihm bei der ersten Besichtigung der Einheit im März 2012 als weiterer Stellplatz zugewiesen worden. Das LG hat Klage und Widerklage abgewiesen. Gegen dieses Urteil wenden sich beide Parteien mit wechselseitigen Berufungen.

Der Bekl. hat im Laufe des Berufungsverfahrens das OG und den dazu gehörigen Carport sowie die Schlüssel zum Obergeschoss übergeben, nicht aber einen Schlüssel zur Eingangstür des Objekts, der erforderlich ist, um das Obergeschoss zu erreichen.

Die Berufung des Kl. hat in Bezug auf den geltend gemachten Räumungsanspruch keinen Erfolg. Der Räumungsanspruch ist unbegründet, da die Kündigung allein des Gewerbemietverhältnisses nicht wirksam ist.

a) Vorliegend liegt ein einheitliches (Misch-) Mietverhältnis über die teilweise Nutzung der Remise als Gewerbe und die teilweise Nutzung als Wohnraum vor, das nur einheitlich gekündigt werden kann. Auf die Frage der Einhaltung des Schriftformerfordernisses des § 550 BGB kommt es deshalb hier nicht entscheidend an.

b) Grundsätzlich gilt, dass dann, wenn der Mieter die Räumlichkeiten vereinbarungsgemäß sowohl zu Wohn- als auch zu Gewerbezwecken nutzen kann, ein Mischraummietverhältnis vorliegt. Es kommt dabei nicht darauf an, ob der Mieter einen bestimmten Teil der Räumlichkeiten ausschließlich gewerblich nutzt und in dem anderen ausschließlich wohnt (z. B. Gaststätte mit Wirtewohnung), oder ob er die Räume in ihrer Gesamtheit sowohl zum Wohnen als auch zu Gewerbezwecken nutzt (Blank in Schmidt/Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, vor § 535, Rn. 107).

Dabei kommt es nicht allein darauf an, ob die Parteien ihre Rechtsbeziehungen in einem einzigen Vertrag regeln oder ob sie mehrere Mietverträge abschließen (Schmidt/Futterer, aaO., Rn. 108). Insoweit haben die Parteien die Wahl. Allerdings spricht im Falle der Erstellung zweier getrennter Vertragsurkunden eine Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der Verträge. Diese kann aber widerlegt werden, wenn besondere Umstände für die Zusammengehörigkeit der Mietgegenstände vorliegen (BGH, Urteil vom 12.10.2011, VIII ZR 251/10, NJW 2012, 224; BGH, Beschluss vom 9.4.2013, VIII ZR 245/12, BeckRS 2013,9616; Blank in Schmidt/Futterer, aaO., Rn. 108). Auch wenn die Parteien getrennte Verträge über die Wohn- und Geschäftsräume geschlossen haben, kann der nach den §§ 133 BGB, 157 BGB zu ermittelnde Parteiwille ergeben, dass ein einheitliches Vertragsverhältnis gewollt ist, dies zum Beispiel dann, wenn die Parteien beide Vereinbarungen inhaltlich aufeinander abstimmen und als Einheit bezeichnen oder aber, wenn sie den Bestand des einen Vertrages von dem anderen abhängig machen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 7.12.2006, 10 U 115/06, NZM 2007, 799; Staudinger/V. Emmerich, 2018, vor § 535 Rn. 27 m.w.N.; Zehelein, Beck OK BGB; Bamberger/Roth/Hau/Poseck, 52. Edition, Stand 1.1.2019, § 535, Rn. 159 ff.). Bei Vermietung von Wohnraum und Gewerberaum durch zwei getrennte Urkunden reicht allerdings das einseitige Interesse und der Wille einer Partei an der gemeinsamen Anmietung nicht für die Annahme eines Mischmietverhältnisses aus, und zwar auch nicht bei engem zeitlichen Zusammenhang der Vertragsabschlüsse und enger räumlicher Verbindung der beiden Objekte. Erforderlich ist vielmehr eine übereinstimmende Zweckbestimmung der Parteien (Borutzki-Pasing in: Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2019, § 6, V. Rn. 25).

c) Dies zugrunde gelegt, konnte der Kl. hier das Mietverhältnis über die vom Bekl. als Rechtsanwaltskanzlei genutzten Räume nicht (teilweise) kündigen, ohne das gesamte Mietverhältnis zu kündigen. Es kommt insoweit nicht darauf an, ob vorliegend für das Mietverhältnis die Vorschriften über die Wohnraummiete oder die Vorschriften über die Geschäftsraummiete anzuwenden wären. Denn die Wirksamkeit der Kündigung scheitert bereits daran, dass die Teilkündigung unzulässig ist.

Zwar haben die Parteien hier zwei getrennte Verträge über die Nutzung der Wohnräume und die Nutzung der Geschäftsräume getroffen. Die Auslegung der Verträge ergibt allerdings, dass ein einheitliches Vertragsverhältnis gewollt war, und zwar sowohl hinsichtlich der im Jahr 2012 geschlossenen Verträge als auch hinsichtlich der - anlässlich des Tausches der Räumlichkeiten im Jahr 2014 - abgeschlossenen Verträge, deren Wirksamkeit der Kl. nach Vorlage der Originale im Termin vor dem Landgericht auch im Berufungsverfahren nicht mehr in Frage stellt. Für einen derartigen Willen der Parteien spricht bereits als Indiz, dass im ursprünglichen Formular über die Wohnräume die Kaution nicht gesondert ausgewiesen wurde, im Formular über die Gewerberäume dagegen die Kaution insgesamt mit 4.950 € ausgewiesen wurde, d. h. auch die für die Wohnräume zu entrichtende Kaution enthält. In beiden Verträgen ist darüber einheitlich die Übergabe von 8 Schlüsseln für das gesamte Objekt vereinbart, ohne zwischen Wohnräumen und Gewerbeeinheit zu unterscheiden. Auch dies spricht bereits indiziell für eine rechtliche Verbundenheit. Entscheidend ist aber, dass die Parteien die Verträge durch die individualvertraglichen Zusatzvereinbarungen in Ziffer 19. bzw. 20 der Verträge, die sowohl in den ursprünglichen Verträgen als auch in den neuen Fassungen enthalten sind, in der Weise voneinander abhängig gemacht haben, dass beide Verträge „aneinander gebunden“ sein sollten. Dies ist schon dem Wortlaut nach so zu verstehen, dass beide Verträge in der Weise aneinandergeknüpft werden sollten, dass die Wirksamkeit des einen von der Wirksamkeit des anderen abhängig sein sollte, beide also nur gemeinsam Bestand haben sollten und deshalb - von beiden Seiten - auch nur einheitlich beendet, d. h. gekündigt werden können sollten. Die Verträge enthalten mit dieser Formulierung eine ausdrückliche Zweckbestimmung, die aus ihnen - unabhängig von der Verwendung zweier Vertragsformulare - eine rechtliche Einheit herstellt.

d) Folge dieses einheitlichen Rechtsverhältnisses ist, dass dieses auch nur insgesamt gekündigt werden kann. Die Parteien können das Mietverhältnis nach Belieben ausgestalten; insbesondere steht es ihnen frei, ob sie mehrere Sachen getrennt oder als zusammengehörende Einheit vermieten. Haben sie sich für die letztgenannte Möglichkeit entschieden, so gilt der allgemeine Grundsatz, dass der Vertrag nur insgesamt aufgelöst werden kann (Blank in Schmidt/Futterer, aaO. § 542, Rn. 87). Eine Teilkündigung ist unzulässig (OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 30.3.1983, 3 REMiet 1/83).

2. Die Berufung des Kl. hat aber Erfolg, soweit er vom Bekl. verlangt, es zu unterlassen, Kraftfahrzeuge außerhalb des Carports auf dem Grundstück abzustellen.

a) Der Kl. als Eigentümer des Objekts hat einen dahingehenden Unterlassungsanspruch aus § 1004 BGB. Er ist nicht nach § 1004 Abs. 2 BGB verpflichtet, das Abstellen von Fahrzeugen außerhalb der Carports zu dulden, da dieses nicht vom vertraglichen Anspruch aus dem Mietverhältnis umfasst ist.

b) Der Umfang des Vertragsgegenstandes bzw. des Nutzungsrechts ergibt sich aus dem Vertrag oder sonstigen Vereinbarungen der Parteien. Dabei ist zu prüfen, ob dem Mieter die Nutzung einer bestimmten Sache lediglich gestattet wird oder ob sie vom Mietgebrauch erfasst ist. Fehlt zu den einzelnen Punkten eine Vereinbarung oder sind nur unvollständige Abreden getroffen worden, muss der Umfang des Gebrauchsrechts durch Auslegung des Vertrages gem. § 157 BGB nach Treu und Glauben und der Verkehrsanschauung ermittelt werden.

c) Unstreitig beinhaltete der ursprüngliche Mietvertrag nur die Nutzung des Carports zum Abstellen von Fahrzeugen. Entgegen der Auffassung des Bekl. lässt sich aus der jahrelangen Duldung des Abstellens weiterer Fahrzeuge auf der restlichen Stellfläche vor dem Objekt keine - schlüssige - Erweiterung des Mietverhältnisses auf die Nutzung weiterer Stellflächen auf dem Hof herleiten. Dafür, dass der Bekl. die bloße Gestattung als Angebot auf eine konkludente Erweiterung des mietvertraglichen Gebrauchs ansehen konnte und nicht lediglich als bloße - widerrufliche - Erlaubnis, gibt es keine hinreichenden Anhaltspunkte. Allein die jahrelange Übung reicht hierfür nicht aus. Bei der Gestattung handelt es sich deshalb allenfalls um eine jederzeit kündbare Leihe. Diese hat der Kl. gekündigt, so dass der Bekl. die Hoffläche nicht mehr als Parkfläche nutzen darf.

3. Die Berufung des Bekl. hat teilweise Erfolg.

Der Kl. ist dem Bekl. zur Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten aus §§ 341, 280 BGB in Höhe von 887,03 € verpflichtet.

a) Der schuldhaft eine materiell unbegründete Kündigung aussprechende Vermieter haftet dem Mieter aus vertraglicher Nebenpflichtverletzung gemäß § 280 Abs. 1 BGB auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten, die dieser zur Abwehr der Kündigung aufwendet (BGH, Urteil vom 4.6.2014 - VIII ZR 289/13). Beim Vorwurf einer fahrlässig begangenen positiven Vertragsverletzung sind strenge Maßstäbe anzulegen; das Risiko eines Rechtsirrtums trägt grundsätzlich der Schuldner, also der die unberechtigte Kündigung aussprechende Vermieter, es sei denn, er ist unverschuldet zu der irrtümlichen Beurteilung des Kündigungsrechts gelangt (BGH, Urteil vom 4.6.2014 - VIII ZR 289/13; BGH, Urteil vom 11.1.1984, VIII ZR 255/82).

b) Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze liegt eine fahrlässige Nebenpflichtverletzung des Kl. vor. Er hätte bereits aufgrund der ihm vorliegenden Mietverträge die Bindung beider Verträge aneinander erkennen können. Dass ihm sein Rechtsvorgänger nicht sämtliche Mietverträge ausgehändigt hat, kann im Übrigen nicht zu Lasten des Mieters gehen. Dass der Bekl. selbst Rechtsanwalt ist, steht dem Anspruch nicht entgegen. Auch ein Rechtsanwalt darf in eigenen Angelegenheiten zur Durchsetzung seiner Rechte einen Kollegen beauftragen.

c) Der Bekl. kann allerdings seine zur Abwehr der unberechtigten Kündigungen erforderlichen Rechtsanwaltskosten nur einmal aus einem Gegenstandswert von 9.781,80 € verlangen. Bei der Abwehr einer Kündigung aus einem Mietverhältnis richtet sich der Gegenstandswert für die Vergütung des Rechtsanwalts nach §§ 23 Abs. 1 Satz 3 RVG, 41 Abs. 1 GVG nach dem einjährigen Entgelt, wobei die Nebenkosten nur dann mitgerechnet werden, wenn sie, was hier nicht der Fall ist, als Pauschale vereinbart sind. Das so zu berechnende einjährige Entgelt beträgt 9.781,80 €. Dass der Kl. zwei Kündigungen ausgesprochen hatte, erhöht den zugrunde zu legenden Gegenstandswert nicht. Es handelt sich um eine Angelegenheit i.S.v. § 15 RVG. Auch bei einem gerichtlichen Verfahren würde sich der Streitwert einer vom Mieter erhobenen Feststellungsklage auf Feststellung des Fortbestands eines Mietverhältnisses nicht dadurch erhöhen, dass diese mehrere Kündigungen betrifft (KG, Beschluss vom 12.1.2012, 8 W 31/11). Gleiches gilt für eine auf mehrere Kündigungen gestützte Räumungsklage (KG, aaO. m.w.N.).

d) Der Bekl. kann nur eine Gebühr von 1,3 verlangen.

Bei Rahmengebühren bestimmt der Rechtsanwalt nach § 14 Abs. 1 Satz 1 RVG die Gebühr im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände nach billigem Ermessen. Ist die Gebühr, wie hier der Fall, von einem Dritten zu ersetzen, ist die vom Rechtsanwalt getroffene Bestimmung nach § 14 Abs. 1 Satz 4 RVG zu ersetzen, soweit sie unbillig ist. Vorliegend ist der Ansatz einer über die Mittelgebühr von 1,3 hinausgehenden Gebühr unangemessen, da nichts dafür ersichtlich ist, dass Umfang und Schwierigkeit der anwaltlichen Tätigkeit über den Durchschnitt hinausgingen.

Wenn über eine Wohnung und über einen Geschäftsraum zwei gesonderte Mietverträge abgeschlossen worden sind, spricht auf den ersten Blick alles dafür, gesonderte Kündigungsmöglichkeiten anzunehmen. Allerdings kann, wie eine Entscheidung des OLG Brandenburg zeigt, der Parteiwille ergeben, dass ein einheitliches Vertragsverhältnis gewollt war, das auch nur insgesamt und nicht teilweise gekündigt werden kann.

Der damalige Vermieter schloss mit dem beklagten Rechtsanwalt im März 2012 einen „Wohnungs-Einheitsmietvertrag“ über eine im Obergeschoss einer zweistöckigen Remise gelegene Wohnung und am selben Tag einen „Mietvertrag für gewerbliche Räume“ über die im Erdgeschoss liegenden Räumlichkeiten, in denen der Beklagte seine Anwaltskanzlei betrieb, wobei dieser (Gewerbemiet-) Vertrag auch die Überlassung eines Stellplatzes beinhaltete, wofür 40 € zu zahlen waren; der Vermieter duldete es, dass der Beklagte weitere Fahrzeuge auf dem Grundstück abstellte. In beiden Mietverträgen findet sich der handschriftliche Zusatz, dass der Bestand des einen Vertrags vom Bestand des anderen Vertrags abhängig sein soll.

Im Mai 2014 erfolgte einvernehmlich aufgrund zweier Verträge ein Tausch der Räumlichkeiten und deren Nutzung, wobei die Verträge wiederum die Regelung über die gegenseitige Abhängigkeit enthielten; der Anwalt betrieb seine Praxis fortan im Obergeschoss und nutzte die Räume im Erdgeschoss als Wohnung.

Im Juli 2017 und sodann noch einmal während des Gerichtsverfahrens kündigte der Kläger, der das Anwesen 2017 erworben hatte, den seiner Meinung nach wegen Schriftformverstoßes unwirksamen Geschäftsraummietvertrag und verlangt Rückgabe der Räume im OG und des mitvermieteten Stellplatzes sowie das Unterlassen des Abstellens von Fahrzeugen außerhalb des Stellplatzes; der Beklagte verlangt widerklagend den Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten.

Die Berufung der Parteien gegen das klage- und widerklageabweisende Urteil des Landgerichts hatte jeweils nur teilweise Erfolg. Soweit es die Berufung des Klägers angehe, sei davon auszugehen, dass es sich hier um ein einheitliches (Misch-) Mietverhältnis handele. Zwar spreche bei der Verwendung zweier getrennter Vertragsurkunden eine Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der Verträge. Diese könne aber widerlegt werden, wenn besondere Umstände – z. B. dann, wenn die Parteien beide Vereinbarungen inhaltlich aufeinander abstimmen und als Einheit bezeichnen oder den Bestand des einen Vertrages vom anderen abhängig machen – für die Zusammengehörigkeit der Verträge sprächen. So sei es hier, weil beide Verträge nach den handschriftlichen Ergänzungen „aneinander gebunden“ sein sollten. Deshalb sei eine gesonderte Kündigung des Geschäftsraummietvertrages nicht möglich gewesen. Allerdings sei der Unterlassungsanspruch begründet, weil sich der Beklagte nicht darauf berufen könne, dass der Kläger die jahrelange Nutzung weiterer Stellflächen auf dem Grundstück geduldet habe. Soweit es die vom Beklagten geltend gemachten Anwaltskosten angehe, seien diese dem Grunde nach zwar gerechtfertigt, weil die Inanspruchnahme eines Anwalts zur Rechtsverteidigung gegenüber der unberechtigten Kündigung gerechtfertigt gewesen sei. Allerdings könne die berechnete Gebühr nicht zweimal, sondern nur einmal verlangt werden, weil es sich trotz zweier Kündigungen nur um eine Angelegenheit i.S.d. § 15 RVG gehandelt habe.