Einheitlicher Mietvertrag über Wohnung und Garage

Einheitlicher Mietvertrag über Wohnung und Garage; Betriebskostenabrechnung durch Dritte; außergerichtliche Anwaltskosten; Schadensminderungspflicht; Gerichtsstand

1. Zur Annahme eines einheitlichen Mietvertrages über Wohnung und Garage.

2. Zur Berechtigung des Mieters zur außergerichtlichen Rechtsverteidigung, gegenüber einer Nebenkostenabrechnung einen Rechtsanwalt einzuschalten.

3. Der Vermieter hat einen Fehler des Abrechnungsunternehmens bei der Erstellung der Jahresabrechnung nach § 78 BGB zu vertreten.

4. Zur Frage, ob der Mieter gegen seine Schadensminderungspflicht (§ 254 Abs. 2 BGB) verstößt, wenn er sich zur Überprüfung der Abrechnung nicht zunächst an eine Institution wie den Mieterbund oder die Verbraucherzentrale wendet.

5. Die Auslagenpauschale nach Nr. 7002 VV RVG beläuft sich auf 20 % der Gebühren und nur maximal 20 €.

6. Für den Ansatz einer Geschäftsgebühr nach Nr. 2400 VV RVG in der Gesetzesfassung vom 5. Mai 2004 (nunmehr: Nr. 2300) ist davon auszugehen, daß die Schwellengebühr von 1,3 die Regelgebühr darstellt.

I. Entgegen der Auffassung der Bekl. ist das Oberlandesgericht das nach § 119 Abs. 1 Nr. 1 b) GVG zur Entscheidung berufene Gericht. Unabhängig davon, welche Bedeutung der Adressierung einer Nebenkostenabrechnung - erst recht, wenn diese wie hier mit dem Zusatz "c/o" versehen ist - für die Frage des Wohnsitzes und damit des allgemeinen Gerichtsstandes im Sinne des § 13 ZPO zukommt, und ungeachtet des Vorbringens der Kl., die Adresse lediglich für den mietvertraglichen Schriftverkehr angegeben zu haben, ist für die Zuständigkeitsbestimmung allein der im Zeitpunkt der Rechtshängigkeit erster Instanz bestehende Wohnsitz maßgebend. Die Bekl. behauptet indes nicht, daß die Kl. bereits zu diesem Zeitpunkt über einen Wohnsitz im Inland verfügt habe. Vielmehr macht sie unter Bezugnahme auf die vom 28.9.2006, mithin nach Erlaß des angegriffenen Urteils erstellte Nebenkostenabrechnung [...] geltend, die Kl. verfüge gegenwärtig über keinen Inlandswohnsitz.

II. Der Berufung bleibt in der Sache der Erfolg versagt.

1. Klage. Der Kl. kommt mangels Beendigung des die Garage als Mietobjekt einschließenden Mietvertrages vom 9.8.2003 [...] weder nach § 546 Abs. 1 BGB noch nach § 985 BGB oder aus sonstigen Gründen ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der im Hause M. in D. gelegenen Garage zu.

Entgegen der Auffassung der Berufung haben die Parteien einen einheitlichen Mietvertrag über Wohnung und Garage geschlossen, der als solcher aufgrund der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses - abgesehen von dem hier nicht festzustellenden Fall des § 573 b BGB - einer Teilkündigung nicht zugänglich ist (vgl. KG, Urteil vom 12.9.2002, Az. 8 U 308/01; OLG Karlsruhe, NJW 1983, 1499; Grapentin, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. IV Rz. 12).

a. Entscheidend für die Abgrenzung, ob ein einheitliches Mietverhältnis besteht oder zwei rechtlich selbständige Verträge, ist der Parteiwille (vgl. KG, Urteil vom 12.9.2002, Az. 8 U 308/01; OLG Karlsruhe, NJW 1983, 1499; Grapentin, in: Bub/Treier, aaO.). Dabei sprechen die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit der Räume, die typischerweise auch bei Mietwohnung und Garage angenommen wird (vgl. OLG Karlsruhe, NJW 1983, 1499; LG Köln, WuM 2004, 614; Grapentin, in: Bub/Treier, aaO.), ebenso wie die Zusammenfassung in einer Urkunde regelmäßig für ein einheitliches Mischmietverhältnis (vgl. OLG Schleswig, WuM 1982, 266; Grapentin, in: Bub/Treier, aaO.). Anderes kann trotz einer einheitlichen Vertragsurkunde gelten, wenn die Parteien mehrere von ihnen als rechtlich selbständig angesehene Verträge abgeschlossen haben, die nur zufällig in einer Urkunde zusammengefaßt worden sind (Grapentin, in: Bub/Treier, aaO.; OLG München, ZMR 1996, 554; LG Mannheim, ZMR 1977, 27), oder wenn die Parteien dies vereinbart haben (vgl. OLG Schleswig, WuM 1982, 266; Grapentin, in: Bub/Treier, aaO.). Letzteres behauptet selbst die Kl. nicht. Für ersteres findet sich kein ausreichender Anhalt. Vielmehr ergibt die nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte (§§ 133, 157 BGB) vorzunehmende Auslegung der Vertragsurkunde das Gegenteil. Haben die Parteien nämlich weder - wie unter § 1 Ziffer 5 der Urkunde vorgesehen - die zusätzliche Anmietung der Garage vereinbart, noch unter § 7 Nr. 1 eine gesonderte Miete für die Garage ausgewiesen, die Kl. demgegenüber aber nach § 1 Ziffer 3 zur Überlassung des in der Folge auch tatsächlich übergebenen Garagenschlüssels verpflichtet, kann schlechterdings nicht angenommen werden, die Parteien hätten ein separates Mietverhältnis hinsichtlich der Garage begründen wollen. Hierfür hätte es zumindest der Vereinbarung eines eigenständigen, in der Zusammensetzung der Miete gesondert ausgewiesenen Mietzinses als wesentlichem Bestandteil eines Mietvertrages bedurft. Hieran fehlt es. Nachdem sich auch kein Anhalt dafür findet, daß die Kl. der Bekl. die Garage unentgeltlich überlassen wollte mit der Möglichkeit des jederzeitigen Widerrufs einer Nutzungsvereinbarung, die Parteien die Garage vielmehr in den Mietvertrag einbezogen, indem die Kl. als Vermieterin zur Schlüsselübergabe verpflichtet worden ist, und auch kein Interesse der Kl. an einer unentgeltlichen Überlassung erkennbar ist, kann ebensowenig ein unentgeltliches Nutzungsverhältnis angenommen werden. Dementsprechend ist auch der Kl.

vertreter in seinem Schreiben vom 22.11.2005 [...] davon ausgegangen, daß die Garage "mitvermietet" worden ist.

b. Nach alledem kann dahinstehen, ob die Kündigung im übrigen gerechtfertigt war.

2. Widerklage. Ohne Erfolg wendet sich die Berufung ebenfalls gegen die Verurteilung zur Zahlung von Rechtsanwaltkosten in Höhe von 98,60 € nebst Zinsen.

a. Die Bekl. kann - ausgehend von dem seitens der Bekl. (richtig Kl., Anm. d. Red.) nicht angegriffenen Geschäftswert von 620 € - nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 1, 249 Abs. 1 BGB die Zahlung der zuerkannten 98,60 € beanspruchen.

aa. Die Beauftragung des Bekl.

vertreters erster Instanz mit der Interessenwahrnehmung war erforderlich (vgl. hierzu OLG Karlsruhe, NJW-RR 1990, 929). Die Einschaltung eines Rechtsanwaltes ist selbst in einfach gelagerten Fällen regelmäßig als notwendig zu erachten, wenn der Betroffene geschäftlich ungewandt ist (vgl. BGH, NJW 1995, 446 [447]; OLG Jena, OLG-NL 2002, 121; Heinrichs, in: Palandt, BGB, 65. Aufl., § 249 Rz. 39). Ungeachtet dessen, welche Vorbildung die Bekl. besaß, besteht vorliegend die Besonderheit, daß die Bekl. über ihren Steuerberater zunächst Kontakt zum Abrechnungsunternehmen aufgenommen hatte und ihr von dort aus signalisiert worden war, eine Überprüfung der Abrechnung nicht in Betracht zu ziehen. Unter weiterer Berücksichtigung des Umstandes, daß der Umlagemaßstab für die Betriebskosten dem Mietvertrag nicht zu entnehmen ist, bestehen hinsichtlich der Notwendigkeit der Rechtsverteidigung mittels Rechtsanwaltes keine Bedenken.

bb. Ohne Erfolg beruft sich die Kl. darauf, die fehlerhafte Abrechnung nicht vertreten zu müssen. Sie muß sich das Verschulden des Mitarbeiters des Abrechnungsunternehmens, dessen sie sich zur Erfüllung ihrer Verpflichtung zur Nebenkostenabrechnung bedient hat, als eigenes zurechnen lassen (§ 278 BGB).

cc. Schließlich hat die Bekl. nicht gegen ihre Schadensminderungspflicht nach § 254 Abs. 2 BGB verstoßen, da sie sich nicht zunächst an eine Institution wie den Mieterbund oder die Verbraucherzentrale gewandt hat. Ein Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht ist zu bejahen, wenn der Ersatzberechtigte die Maßnahmen unterlassen hat, welche ein ordentlicher und verständiger Mensch zur Schadensabwendung oder -minderung ergriffen hätte (BGH, NJW 1952, 299). Dabei ist der entscheidende Abgrenzungsmaßstab der Grundsatz von Treu und Glauben (BGH, NJW 1952, 299). Hieran gemessen war die Einschaltung vorstehender Institutionen schon deshalb nicht geboten, weil die Bekl. bereits anderweitig ohne zusätzlichen Kostenanfall erfolglos versucht hat, eine Klärung herbeizuführen. Es bedarf daher auch keiner grundsätzlichen Entscheidung, ob der Mieter aus § 254 BGB verpflichtet sein kann, in vergleichbaren Fällen zunächst den Mieterbund oder die Verbraucherzentrale einzuschalten.

dd. Soweit die Kl. beanstandet, das Amtsgericht habe zu Unrecht eine Geschäftsgebühr nach Nr. 2400 VV RVG in der - gemäß § 61 Abs. 1 RVG zur Anwendung gelangenden - Gesetzesfassung vom 5.5.2004 (nunmehr: Nr. 2300) in Höhe von 1,3 für gerechtfertigt erachtet, da die Angelegenheit weder umfangreich gewesen sei noch Schwierigkeiten aufgewiesen habe, kann ihrer Argumentation schon deshalb nicht beigetreten werden, da lediglich ein über 1,3 Gebühren liegender Gebührenansatz dergleichen erfordert. In allen anderen Fällen ist davon auszugehen, daß die Schwellengebühr von 1,3 die Regelgebühr darstellt (vgl. Gesetzesbegründung zu VV 2400 [a. F.], BT-Drs. 15/1971 S. 206, abgedruckt auch in: Gerold/Schmidt u. a., RVG, 17. Aufl., VV 2300 Rz. 28). Die Praxis und die überwiegende Meinung gehen sogar von einer Mittelgebühr von 1,5 aus (vgl. Madert, in: Gerold/Schmidt u. a., aaO., VV 2300 Rz. 25). Anhaltspunkte, welche - hieran gemessen - den Ansatz einer unter 1,3 liegenden Gebühr erfordern, zeigt die Berufung nicht auf. Insbesondere kann angesichts des Schreibens vom 14.7.2005 [...] nicht davon ausgegangen werden, daß es sich um eine Angelegenheit von besonders geringem Umfang und Schwierigkeitsgrad gehandelt hat. [...]

ee. Der Berufung ist indes darin beizutreten, daß die Auslagenpauschale nach Nr. 7002 VV RVG sich auf 20 % der Gebühren und nur maximal 20 € beläuft. [...]

Ist eine Garage zusammen mit der Wohnung überlassen worden, ohne daß eine gesonderte Garagenmiete vereinbart worden war, kann die Garage nicht gesondert gekündigt werden.

Mit einheitlichem Mietvertrag wurde sowohl eine Wohnung vermietet als auch eine Garage überlassen. Die Parteien vereinbarten weder die in § 1 Ziffer 5 des Mietvertrages vorgesehene zusätzliche Anmietung der Garage noch wiesen sie unter § 7 Nr. 1 eine gesonderte Miete für die Garage aus. Vielmehr verpflichtete sich die Vermieterin nach § 1 Ziffer 3 des Mietvertrages zur Überlassung des in der Folge auch tatsächlich übergebenen Garagenschlüssels. Die Vermieterin verlangte Herausgabe der Garage, weil eine etwaige Nutzungsvereinbarung darüber frei widerruflich sei. Außerdem wendete sie sich gegen die vom Mieter mit der Widerklage begehrten Kosten für den zur außergerichtlichen Rechtsverteidigung gegenüber einer Betriebskostenabrechnung eingeschalteten Rechtsanwalt mit dem Argument, sie brauche sich das Verschulden des Mitarbeiters des Abrechnungsunternehmens nicht zurechnen zu lassen; außerdem habe der Mieter seine Schadensminderungspflicht verletzt, weil er sich nicht zunächst an den Mieterbund oder die Verbraucherzentrale gewandt habe. Das Amtsgericht wies die Herausgabeklage ab und sprach den mit der Widerklage verlangten Betrag zu. Dagegen richtete sich die Berufung der Vermieterin.

Das gem. § 119 Abs. 1 Nr. 1 b GVG mangels inländischen Gerichtsstandes der Vermieterin zuständige OLG wies die Berufung zurück. Die Vermietung der Garage zusammen mit der Wohnung in einem einheitlichen Mietvertrag spreche dafür, daß die Garage das Schicksal der Wohnung teile, ohne Kündigung der Wohnung mithin nicht herausverlangt werden könne. Dafür spreche insbesondere, daß die Garage nicht - wie in § 1 Ziffer 5 des Mietvertrages vorgesehen - zusätzlich angemietet worden noch - wie in § 7 Nr. 1 vorgesehen - eine gesonderte Miete für die Garage ausgewiesen worden sei. Zudem habe sich die Vermieterin nach § 1 Ziffer 3 des Mietvertrages zur Überlassung des in der Folge auch tatsächlich übergebenen Garagenschlüssels verpflichtet. Da sich auch kein Anhaltspunkt dafür finde, daß die Garage unentgeltlich überlassen werden sollte, sei auch keine gesonderte - jederzeit widerrufliche - Nutzungsvereinbarung über die Garage zustande gekommen.

Auch die mit der Widerklage geltend gemachte Forderung auf Ersatz der Kosten des zur Überprüfung der Nebenkostenabrechnung eingeschalteten Rechtsanwaltes sei als Schadensersatzforderung begründet. Da der von dem Mieter zunächst kontaktierte Steuerberater eine Überprüfung der Betriebskostenabrechnung abgelehnt habe und der Umlagemaßstab für die Betriebskosten dem Mietvertrag nicht zu entnehmen sei, bestünden hinsichtlich der Notwendigkeit der Einschaltung eines Rechtsanwalts keine Bedenken. Die Vermieterin müsse sich auch das Verschulden des die fehlerhafte Abrechnung erstellenden Abrechnungsunternehmens als eigenes zurechnen lassen. Den Mieter treffe auch kein Mitverschulden, da er bereits anderweitig ohne zusätzliche Kosten erfolglos versucht habe, eine Klärung herbeizuführen; daher könne dahinstehen, ob der Mieter generell aus § 254 BGB verpflichtet sei, in vergleichbaren Fällen zunächst den Mieterbund oder die Verbraucherzentrale einzuschalten.