Einhaltung der Schriftform durch Nachtragsvertrag

Einhaltung der Schriftform durch Nachtragsvertrag; nicht ausreichende Bezugnahme; wesentliche Vereinbarungen

Ein Nachtragsvertrag wahrt die Schriftform eines Mietvertrages nur dann, wenn er eine Bezugnahme auf die Schriftstücke enthält, aus denen sich sämtliche wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen ergeben.

1 Der Kl. begehrt als Vermieter Feststellung, dass das Mietverhältnis der Parteien bis zum 31. August 2011, hilfsweise über den 31. Dezember 2004 hinaus, besteht. Insoweit streiten die Parteien darüber, ob der zwischen ihnen abgeschlossene Mietvertrag über Gewerbemietflächen der Schriftform genügt und damit - wie vereinbart - bis zum 31. August 2011 besteht, oder ob er mangels Einhaltung der Schriftform durch die ordentliche Kündigung der Bekl. vom 11. Mai 2004 zum 31. Dezember 2004 beendet worden ist.

2 Der Kl., der das Mietgrundstück mit notariellem Kaufvertrag vom 14. Dezember 1994 von den damaligen Eigentümern, der H. GmbH (im Folgenden: H. GmbH) und der R. AG (im Folgenden: R. AG) in Gesellschaft bürgerlichen Rechts, erwarb, wurde am 13. September 1996 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

3 Zwischen der H. GmbH und der "Kinocenter S. GmbH i. Gr., vertreten durch deren Geschäftsführer M. und H.-H. K." (im Folgenden: Kinocenter S. GmbH i. Gr.), kam es 1995 zu Verhandlungen über den Abschluss eines Mietvertrages über noch zu errichtende Gewerberäume auf dem Mietgrundstück zum Betrieb eines Kinos und aller branchenüblichen Nebengeschäfte. Eine erste Mietvertragsurkunde, die eine Laufzeit des Vertrages von 15 Jahren ab dem Monat nach Eröffnung des Kinos vorsah, wurde am 30. November 1995 von M. K. für die Kinocenter S. GmbH i. Gr. als Mieterin unterzeichnet. Die Vertreter der H. GmbH unterzeichneten die Urkunde am 19. Dezember 1995 mit dem Zusatz: "Unterschrift gilt in Verbindung mit unserem Schreiben v. 19.12.1995". In diesem Schreiben behielt sich die H. GmbH eine Überprüfung der noch zu vereinbarenden Baubeschreibung und des Übergabetermins vor. Mit an die "K. & K." gerichtetem Schreiben vom 16. Januar 1996 erklärte die H. GmbH den Wegfall des Vorbehalts bezüglich der Geltung der Baubeschreibung und führte weiter aus: "Mit unserer am 19.12.1995 geleisteten Unterschrift unter dem Mietvertrag wurden daher die verbindlichen vertraglichen Grundlagen unserer Zusammenarbeit beim o. g. Objekt geschaffen. Nicht verbindlich ist allerdings mit Ihrem Einverständnis der in § 9 (1) Abs. 2 genannte Übergabetermin, der sich verzögern, nicht aber verkürzen kann. ..."

4 Neben den Unterschriften für die H. GmbH befindet sich unter den Worten "einverstanden: K. & K." die Unterschrift von M. K.

5 In der Folgezeit schlossen die H. GmbH und die Kinocenter S. GmbH i. Gr. unter Beteiligung der damals als "Ki. 2000 GmbH" firmierenden Bekl. - die beiden Letzteren jeweils vertreten durch ihre Geschäftsführerin M. K. - eine undatierte Zusatzvereinbarung (Ende Mai 1996) zum Mietvertrag vom "30. November 1996", in der sie sich u. a. darauf einigten, dass mit Unterzeichnung dieser Vereinbarung durch die Geschäftsführerin M. K. die Kinocenter S. GmbH i. Gr. aus dem Mietvertrag ausscheidet und die Bekl. in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag eintritt. Gleichzeitig wurde als Übergabetermin der 31. Mai 1996 vereinbart. Das Kino wurde am 1. August 1996 eröffnet. Seitdem führten die Parteien den Vertrag vereinbarungsgemäß durch.

6 Mit Schreiben vom 11. Mai 2004 kündigte die Bekl. den Mietvertrag ordentlich zum 31. Dezember 2004. Sie ist der Ansicht, der Mietvertrag genüge nicht der Schriftform, weshalb sie zur vorzeitigen Kündigung berechtigt sei.

7 Das Landgericht hat die auf Feststellung gerichtete Klage, dass zwischen den Parteien ein Mietvertrag mit einer Laufzeit bis einschließlich 31. August 2011, hilfsweise über den 31. Dezember 2004 hinaus bestehe, abgewiesen.

8 Das Oberlandesgericht hat die Berufung des Kl. zurückgewiesen und die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen, weil es der höchstrichterlichen Klärung bedürfe, welche Anforderungen an die Heilung von anfänglichen Formmängeln durch Nachtrags-, Zusatz- oder sonstige Ergänzungsvereinbarungen zu stellen seien, die - für sich genommen - die notwendigen Bestandteile eines Mietvertrages nicht enthielten.

9 Die Revision hat keinen Erfolg.

II. 19 1. Zutreffend geht das Berufungsgericht zunächst davon aus, dass zwischen den Parteien ein Mietvertrag über Gewerberäume zum Betrieb eines Kinos bestanden hat.

20 a) Der Mietvertrag ist - wie das Berufungsgericht zu Recht angenommen hat - allerdings nicht bereits mit Unterzeichnung des Mietvertragsangebots der Kinocenter S. GmbH i. Gr. vom 30. November 1995 durch die H. GmbH am 19. Dezember 1995 zustande gekommen. Denn die H. GmbH hat dieses Vertragsangebot nicht angenommen. Sie hat vielmehr nach der revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden Auslegung ihrer Erklärung durch das Berufungsgericht die im Vertragsangebot in Bezug genommene Baubeschreibung und den dort genannten Übergabetermin nicht akzeptiert, sondern den Abschluss des Mietvertrages von einer noch zu treffenden Einigung über diese Punkte abhängig gemacht.

21 Eine solche Einigung ist jedoch später zustande gekommen. Die Vertragsparteien haben in einer undatierten schriftlichen Zusatzvereinbarung, in der sie einen Mieterwechsel und als Übergabetermin den 31. Mai 1996 vereinbart haben, auf den Mietvertrag vom "30. November 1996" - gemeint ist offensichtlich 1995 - Bezug genommen und haben schließlich den Vertrag im August 1996 in Vollzug gesetzt und während der folgenden Jahre durchgeführt.

22 b) Der Kl. ist auch als Grundstückserwerber gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 Abs. 1 BGB mit seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch am 13. September 1996 in die Rechte und Pflichten aus dem zwischen der H. GmbH und der Bekl. bestehenden Mietvertrag eingetreten. Zwar war die H. GmbH lediglich gemeinsam mit der R. AG in Gesellschaft bürgerlichen Rechts Gesamthandseigentümerin des Mietgrundstücks, weshalb es an der für den Eintritt in den Mietvertrag nach § 566 BGB grundsätzlich erforderlichen Identität zwischen Vermieter und Veräußerer fehlt (Senatsurteil vom 22. Oktober 2003 - XII ZR 119/02 -, NJW-RR 2004, 657 m. w. N.). Hier ist es jedoch aufgrund der Besonderheiten des Falles gerechtfertigt, den Mietvertrag in entsprechender Anwendung von § 566 BGB so zu behandeln, als hätte die R. AG als Gesamthandseigentümerin die Mieträume mitvermietet. Denn die das Erfordernis der Identität von Vermieter und veräußerndem Eigentümer tragende Erwägung, der Veräußerer solle nicht gemäß § 566 Abs. 2 BGB wie ein Bürge für Verpflichtungen haften müssen, die nicht in seiner Person, sondern in der Person eines Dritten bestehen (BGH, Urteil vom 3. Juli 1974 - VIII ZR 6/73 -, NJW 1974, 1551), greift im vorliegenden Fall nicht. Aus der am 7. November 1995 notariell beurkundeten Änderung des zwischen der H. GmbH und R. AG in Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Verkäuferin und dem Kl. als Käufer abgeschlossenen Grundstückskaufvertrages vom 14. Dezember 1994 ergibt sich, dass Grundlage für die Bemessung des endgültigen Kaufpreises für das Mietgrundstück die endgültigen, teilweise schon abgeschlossenen, Mietverträge sein sollten. Die Vertragsparteien, somit auch der Kl. und die R. AG, sind folglich davon ausgegangen, dass der Kl. als Erwerber in die von den Veräußerern abgeschlossenen und noch abzuschließenden Mietverträge eintritt. Daraus folgt, dass die R. AG den Abschluss der Mietverträge auch in ihrem Namen wollte und deshalb die H. GmbH bevollmächtigt hat, die Mietverträge auch für sie abzuschließen. Auch der Kl. wollte als Erwerber in die bestehenden Mietverträge eintreten.

23 2. Der Mietvertrag wahrt jedoch - wie das Berufungsgericht zu Recht annimmt - nicht die für die Wirksamkeit der vereinbarten Laufzeit von mehr als einem Jahr erforderliche schriftliche Form. Er gilt deshalb gemäß §§ 550 Satz 1, 578 Abs. 1 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen und konnte von der Bekl. ordentlich gekündigt werden.

24 a) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt, wenn sich die Einigung über alle wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen - insbesondere den Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses - aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Werden wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser "verstreuten" Bedingungen ergibt, müssen die Parteien zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen (Senatsurteile, BGHZ 142, 158, 161; vom 7. Juli 1999 - XII ZR 15/97 -, GE 1999, 1210 = NJW 1999, 3257, 3258; vom 10. Oktober 2001 - XII ZR 93/99 -, NJW-RR 2002, 8; vom 18. Dezember 2002 - XII ZR 253/01 -, GE 2003, 588 = NJW 2003, 1248; vom 25. Juli 2007 - XII ZR 153/05 -, NJW 2007, 3202). Dazu bedarf es keiner körperlichen Verbindung dieser Schriftstücke. Vielmehr genügt für die Einheit der Urkunde die bloße gedankliche Verbindung, die in einer zweifelsfreien Bezugnahme zum Ausdruck kommen muss (Senatsurteil vom 18. Dezember 2002 - XII ZR 253/01 -, GE 2003, 588 = NJW 2003, 1248).

25 b) Diesen Anforderungen genügen die hier vorhandenen, über den Mietvertrag erstellten Urkunden, nämlich der "Mietvertrag" vom 30. November/19. Dezember 1996 (richtig: 1995), das Schreiben der H. GmbH vom 16. Januar 1996 über den Wegfall ihres ursprünglich erklärten Vorbehalts und die undatierte Zusatzvereinbarung über den Mieterwechsel und den Übergabetermin, die nur in ihrer Gesamtheit die Voraussetzungen eines formwirksamen Mietvertrags erfüllen können, nicht.

26 aa) Das Berufungsgericht geht zu Recht davon aus, dass die am 30. November bzw. 19. Dezember 1995 unterzeichnete, als "Mietvertrag" bezeichnete Urkunde keine Einigung der Parteien über die dort niedergelegten vertraglichen Bedingungen enthält. Vielmehr bringt der von der H. GmbH neben ihrer Unterschrift angebrachte Zusatz, die Unterschrift gelte nur im Zusammenhang mit ihrem Schreiben vom 19. Dezember 1995, zum Ausdruck, dass eine solche Einigung über die schriftlich niedergelegten Vertragsbedingungen gerade nicht erfolgt ist. Diese Urkunde enthält folglich nicht die für die Einhaltung der gesetzlichen Schriftform des Vertrages erforderlichen rechtsgeschäftlichen Erklärungen der Vertragspartner. Deshalb kann dahingestellt bleiben, ob - wie das Berufungsgericht meint - auch die Unterzeichnung der Urkunde allein durch M. K. für die "Kinocenter S. GmbH i. Gr. vertreten durch ihre Geschäftsführer M. und H.-H. K." auf Mieterseite der Schriftform nicht genügt.

27 bb) Es kann weiter dahingestellt bleiben, ob das an die "K. & K." gerichtete Schreiben der H. GmbH vom 16. Januar 1996 eine der Schriftform genügende Einigung zwischen ihr und der Kinocenter S. GmbH i. Gr. über die Baubeschreibung und auch über die in der Vertragsurkunde vom 30. November/19. Dezember 1995 niedergelegten vertraglichen Vereinbarungen enthält. Denn die Wahrung der Schriftform des Mietvertrages scheitert jedenfalls daran, dass die undatierte Zusatzvereinbarung, in der die Vertragsparteien den Mieterwechsel und Übergabetermin geregelt haben, nur auf die Vertragsurkunde vom 30. November/19. Dezember 1996 (gemeint ist offensichtlich: 1995) verweist, aus der sich - wie oben ausgeführt - keine Einigung der Parteien über die dort niedergelegten Vertragsbedingungen ergibt, nicht aber auf das Schreiben vom 16. Januar 1996. Damit fehlt es an der für die Wahrung der Schriftform erforderlichen lückenlosen Bezugnahme auf alle Schriftstücke, aus denen sich die wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen der Parteien ergeben.

28 3. Entgegen der Ansicht der Revision ist es der Bekl. auch nicht nach den Grundsätzen von Treu und Glauben verwehrt, sich auf den Mangel der Schriftform zu berufen. Jede Partei darf sich grundsätzlich - auch nach jahrelanger Durchführung des Mietvertrages - darauf berufen, dass die für den langfristigen Mietvertrag vorgesehene Form nicht eingehalten ist. Aus dem Umstand, dass die Parteien ihren Pflichten aus dem Mietvertrag über einen längeren Zeitraum bis zu der ordentlichen Kündigung durch eine Partei nachgekommen sind, lässt sich nicht herleiten, sie hätten darauf vertrauen können, der Vertragspartner werde nicht von der besonderen Kündigungsmöglichkeit Gebrauch machen, die das Gesetz vorsieht, wenn die Schriftform nicht eingehalten ist (Senatsurteile vom 5. November 2003 - XII ZR 134/02 -, GE 2004, 176 = NJW 2004, 1103, 1104 und vom 12. Juli 2006 - XII ZR 178/03 -, GE 2006, 1095 = NJW-RR 2006, 1385,1386). Nur ausnahmsweise, wenn die Unwirksamkeit der vereinbarten langfristigen Vertragsdauer zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, kann es gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich sein, sich auf den Formmangel zu berufen. Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat (Senatsurteile vom 6. April 2005 - XII ZR 132/03 -, NJW 2005, 2225, 2227 und vom 5. November 2003 - XII ZR 134/02 -, GE 2004, 176 = NJW 2004, 1103, 1104).

29 Für einen solchen Ausnahmefall liegen hier keine Anhaltspunkte vor.

Ein Mietvertrag über eine längere Zeit als ein Jahr muss schriftlich geschlossen werden, sonst kann er mit gesetzlicher Frist gekündigt werden. Ein Nachtragsvertrag kann zwar auf Schriftstücke Bezug nehmen und dadurch die Schriftform wahren; dies gilt aber nur dann, wenn diese Schriftstücke sämtliche wesentlichen Vereinbarungen enthalten.

Eine Kinocenter GmbH i. Gr. unterzeichnete am 30. November 1995 als Mieterin einen Mietvertrag über eine Laufzeit von 15 Jahren mit der Voreigentümerin des Grundstücks. Deren Vertreter unterzeichneten die Urkunde am 19. Dezember 1995 mit dem Zusatz: "Unterschrift gilt in Verbindung mit unserem Schreiben vom 19.12.1995". In diesem Schreiben behielt sich die Voreigentümerin eine Überprüfung der noch zu vereinbarenden Baubeschreibung und des Übergabetermins vor. Mit Schreiben vom 16. Januar 1996 erklärte die Voreigentümerin den Wegfall bezüglich der Geltung der Baubeschreibung, verwies aber darauf, dass der Vorbehalt hinsichtlich des Übergabetermins aufrechterhalten werde.

In der Folgezeit schlossen die Voreigentümerin und die Kinocenter GmbH i. Gr. unter Beteiligung der damals als "Ki. 2000 GmbH" firmierenden Beklagten eine undatierte Zusatzvereinbarung (Ende Mai 1996) zum Mietvertrag vom "30. November 1996", in der sie sich darauf einigten, dass mit Unterzeichnung dieser Vereinbarung die Kinocenter GmbH i. Gr. aus dem Mietvertrag ausscheide und die Beklagte in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag eintrete. Gleichzeitig wurde als Übergabetermin der 31. Mai 1996 vereinbart. Das Kino wurde am 1. August 1996 eröffnet. Mit Schreiben vom 11. Mai 2004 kündigte die Beklagte den Mietvertrag ordentlich zum 31. Dezember 2004, weil der Mietvertrag nicht der Schriftform genüge. Daraufhin klagte der Erwerber des Grundstücks auf Feststellung, dass zwischen den Parteien ein Mietvertrag mit einer Laufzeit bis einschließlich 31. August 2011, hilfsweise über den 31. Dezember 2004 hinaus bestehe. Die Vorinstanzen wiesen die Klage ab. Dagegen wendete sich der Erwerber mit der zugelassenen Revision.

Der BGH wies die Revision zurück. Ein Mietvertrag sei nicht bereits mit Unterzeichnung des Mietvertragsangebots der Kinocenter GmbH i. Gr. am 30. November 1995 zustande gekommen. Die Voreigentümerin habe nämlich die im Vertragsangebot in Bezug genommene Baubeschreibung und den dort genannten Übergabetermin nicht akzeptiert, sondern den Abschluss des Mietvertrages von einer noch zu treffenden Einigung über diese Punkte abhängig gemacht. Eine solche Einigung sei zwar später zustande gekommen, indem die Parteien in der undatierten schriftlichen Zusatzvereinbarung einen Mieterwechsel und als Übergabetermin den 31. Mai 1996 vereinbart, auf den Mietvertrag Bezug genommen und schließlich den Vertrag im August 1996 in Vollzug gesetzt und während der folgenden Jahre durchgeführt hätten. Dieser Mietvertrag wahre aber nicht die für die Wirksamkeit der vereinbarten Laufzeit von mehr als einem Jahr erforderliche schriftliche Form, denn die undatierte Zusatzvereinbarung, in der die Vertragsparteien den Mieterwechsel und den Übergabetermin geregelt hätten, nehme nur auf die Vertragsurkunde vom 30. November/19. Dezember 1995 Bezug, aus der sich aber eben keine Einigung der Parteien über die dort niedergelegten Vertragsbedingungen ergebe. Der Beklagten sei es auch nicht nach den Grundsätzen von Treu und Glauben verwehrt, sich auf den Formmangel zu berufen, denn die sei nur ausnahmsweise rechtsmissbräuchlich, z. B. wenn der eine Vertragsteil den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten habe.

Aktuelle Rechtsprechung zur Nachtragsurkunde:

• BGH, Urteil v. 21. November 2007 - XII ZR 149/05 -, GE 2008, 195

1. Tritt durch eine dreiseitige Überleitungsvereinbarung anstelle des ursprünglichen Vermieters ein neuer Vermieter in den Mietvertrag ein, ist die notwendige Schriftform des langfristigen Mietvertrages dadurch gewahrt, dass der ursprüngliche Mietvertrag nebst Lageplan und der technischen Beschreibung des Objekts durch Ösen körperlich fest mit der Überleitungsvereinbarung verbunden wird, wenn sich dem Lageplan die gemieteten Nutzflächen entnehmen lassen. Werden nach dem in Bezug genommenen, zum Vertragsinhalt gemachten Schreiben dazu ca. 45 Parkplätze für die gemeinsame Nutzung zur Verfügung gestellt, ist der Umfang des dem Mieter eingeräumten Mitbenutzungsrechts ebenfalls hinreichend bestimmbar.

2. Die nach dem Mietvertrag vom Zeitpunkt der Übergabe des fertiggestellten Mietobjektes abhängige Laufzeit des Vertrages (Mietbeginn am Monatsersten nach Übergabe) ist ebenfalls hinreichend bestimmbar und genügt der Schriftform.

3. Auch ohne körperliche Verbindung reicht die eindeutige wechselseitige Bezugnahme der Urkunden auf ihren Inhalt aus, die Urkundeneinheit zu wahren.

• OLG Celle, Beschluss v. 27. November 2007 - 2 W 116/07 -, ZMR 2008, 120

Der Beitritt eines weiteren Mieters zu einem auf mehr als ein Jahr abgeschlossenen Mietvertrages genügt der Schriftform, wenn der Vermieter mit dem neu eintretenden Mieter unter Bezugnahme auf den Mietvertrag den Beitritt schriftlich vereinbart und der bisherige Mieter formlos zustimmt.

• OLG Düsseldorf, Urteil v. 8. Mai 2007, ZMR 2008, 122

Will der Vormieter das Mietverhältnis im Ganzen auf den Nachmieter übertragen, kann dies durch dreiseitigen Vertrag oder durch zweiseitigen Vertrag der Mieter geschehen, dem der Vermieter seine nicht formbedürftige Zustimmung erteilt.

• BGH, Urteil v. 2. Mai 2007 - XII ZR 178/04 -, GE 2007, 1375 = NZM 2007, 443

1. Die Regelung in einem Mietvertrag, dass das Mietverhältnis mit der künftigen Übergabe der Mietsache beginnt, steht der Wahrung der Schriftform des § 566 BGB a. F. nicht entgegen (Festhalten an Senatsurteil v. 2. November 2005 - XII ZR 212/03 -, NJW 2006, 139 f. = GE 2006, 50).

2. Zur Heilung eines auf unzureichender Kennzeichnung der Lage des Mietobjekts beruhenden Mangels der Schriftform durch eine Nachtragsvereinbarung, die eine hinreichende Kennzeichnung des Mietobjekts (hier: "Mieteinheit Nr. 15") enthält.

• BGH, Urteil v. 25. Juli 2007 - XII ZR 143/05 -, - XII ZR 143/05 -, GE 2007, 1311

1. Werden Teile der wesentlichen Vertragsbedingungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich festgelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, so ist die Schriftform nur dann gewahrt, wenn die Anlagen im Mietvertrag so genau bezeichnet werden, dass deren zweifelsfreie Zuordnung zum Mietvertrag möglich ist.

2. Eine allgemeine salvatorische Klausel (Erhaltungs- und Ersetzungsklausel) in einem auf längere Zeit als ein Jahr abgeschlossenen Mietvertrag über Gewerberäume verpflichtet die Vertragsparteien nicht zur Nachholung der nicht gewährten Schriftform.