Einhaltung der Schriftform

Einhaltung der Schriftform; notwendige Bezeichnung der Mieträume

Der Mietgegenstand ist hinreichend bestimmt bezeichnet, wenn die Anschrift der vermieteten Gewerbeeinheit genannt und die vermieteten Flächen mit „im Erdgeschoss" ... „links" ... gelegenes „Ladenlokal vorne, 2 Räume hinten und Souterrain" beschrieben ist.

I. Das Rechtsmittel bleibt ohne Erfolg, § 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Das Landgericht hat der Klage zu Recht stattgegeben. Die gegen die Entscheidung vorgebrachten Berufungsgründe rechtfertigen keine der Bekl. günstigere Entscheidung. Zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen nimmt der Senat Bezug auf seinen Hinweisbeschluss vom 1. Juli 2010. Dort hat er im Wesentlichen ausgeführt:

1. Zwischen den Parteien ist ein wirksamer Mietvertrag zustande gekommen.

Die Parteien haben sich über alle wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses (vgl. Senat, OLGR Düsseldorf 2008, 662; Wolf/Eckert/Ball, 10. Auflage, Rdn. 62) - geeinigt. Dies geht aus dem schriftlichen, von der Bekl. unterzeichneten Mietvertrag vom 5. Mai 2008 hervor, der die Bekl. als Mieterin nennt sowie den Mietzins von monatlich 800 € nebst Betriebskostenvorauszahlung von monatlich 150 € und die Mietzeit vom 15. Mai 2008 bis zum 15. Mai 2010 festlegt. Auch das Mietobjekt ist dort hinreichend genau bezeichnet. Wenn die Anschrift der vermieteten Gewerbeeinheit genannt und die vermieteten Flächen näher mit „im Erdgeschoss" ... „links" ... gelegenes „Ladenlokal vorne, 2 Räume hinten und Souterrain" beschrieben wird, ist den Anforderungen an eine Einigung über die Vermietung eines bestimmten Objekts Genüge getan. Die Bekl. selbst trägt im Übrigen nicht vor, inwieweit es hierüber Zweifel hätte geben können oder gegeben hat. Angaben zu Fläche, Zustand oder Ausstattung der Mietsache sind entgegen der Auffassung der Bekl. für die Wirksamkeit eines Mietvertrages ebenso wenig erforderlich wie eine vorherige Besichtigung des Mietobjekts durch den Mieter. Inwieweit eine Prüfung der Bonität der Bekl. seitens des Kl. von rechtlicher Relevanz sein soll, ist schließlich nicht ersichtlich.

Ob der Vertrag den Anforderungen an die Schriftform genügt, ist im Übrigen unerheblich. Wäre dies nicht der Fall, wäre er nicht unwirksam, sondern hätte als auf unbestimmte Zeit geschlossen zu gelten (§ 550 Satz 1 BGB); auf die hier in Rede stehenden Ansprüche des Kl. bleibt dies ohne Einfluss.

2. Die von der Bekl. erklärte Anfechtung ist unwirksam. Aus ihrem Vortrag geht schon nicht deutlich hervor, auf welchen Anfechtungstatbestand sie sich stützen möchte; Anfechtungsgründe sind jedenfalls nicht schlüssig dargetan.

Ihren Vortrag, die Vormieterin und der Dolmetscher T. hätten falsche Angaben über die Ertragsfähigkeit eines in den Räumen möglichen Gewerbes gemacht, der Dolmetscher T. habe das Objekt als „Goldgrube" präsentiert, das Tageseinnahmen von 400 € ermögliche, hat die Bekl. trotz des wiederholten Bestreitens des Kl. nicht unter Beweis gestellt. Gleiches gilt für die angeblich unzutreffenden Angaben der Vormieterin betreffend das vorhandene Mobiliar. Zudem müsste sich der Kl. Täuschungshandlungen der Vormieterin oder des Dolmetschers nur zurechnen lassen, wenn er diese kannte oder kennen musste (§ 123 Abs. 2 BGB); auch hierzu ist der Vortrag der Bekl. nicht hinreichend konkret, und es liegt kein Beweisantritt vor. Inwieweit es sich bei den behaupteten Aussagen tatsächlich um rechtlich relevante Täuschungshandlungen und nicht nur um unverbindliche Anpreisungen gehandelt hat, bedarf daher keiner Entscheidung.

Der weitere Vortrag der Bekl. zu möglichen Anfechtungsgründen ist unschlüssig. Fehlvorstellungen über ihre eigenen finanziellen Möglichkeiten hat die Bekl. selbst zu verantworten und rechtfertigen eine Anfechtung nicht. Auch die Ausnutzung der geschäftlichen Unerfahrenheit einer Vertragspartei durch die andere begründet keinen Anfechtungsgrund; der dahingehende Vortrag der Bekl. ist im Übrigen ohne jede Substanz.

3. Der Bekl. stand kein Recht zu, die Zahlung der Miete zu verweigern, weil eine Übergabe nicht stattgefunden, der Kl. insbesondere der Beklagten das Objekt nicht in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) geeigneten Zustand übergeben habe. Die Bekl. hat unstreitig Schlüssel zu dem Objekt erhalten und damit den unmittelbaren Besitz erlangt. Es ist auch davon auszugehen, dass die Räume in einem vertragsgerechten Zustand übergeben worden sind. Vor dem Hintergrund, dass der Mietvertrag keine Angaben zu dem vertraglich vorausgesetzten Nutzungszweck enthält, kann sich die Bekl. in diesem Zusammenhang nicht darauf berufen, die Räume seien in einem zum Betrieb einer Bäckerei oder eines Cafés nicht brauchbaren Zustand gewesen. Mangels näherer Vereinbarungen der Parteien über den Zustand des Mietobjekts ist auch der weitere Vortrag der Bekl., der Fußboden sei verschlissen, Wände und Decken in abgenutztem Zustand, ein neuer Anstrich fällig gewesen, nicht geeignet, Zweifel am vertragsgerechten Zustand des Mietobjekts zu begründen, die eine Vernehmung der hierzu von dem Kl. benannten Zeugin P. nötig machten. Im Übrigen hat die Bekl. durch ihren Prozessbevollmächtigten am 15. Mai 2008 derartige Beanstandungen nicht ansatzweise erhoben.

Der Vortrag der Bekl. schließlich, das in dem Objekt befindliche Mobiliar sei „sämtlich unbrauchbar", ist schon deshalb ohne Relevanz, weil die Bekl. selbst vorträgt, das Inventar von der Vormieterin übernommen zu haben; der Kl. hat den Zustand des Mobiliars mithin nicht zu verantworten.

4. Die Bekl. ist zu Recht auch aus §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 BGB zum Ersatz des Schadens verurteilt worden, der dem Kl. infolge der von ihr zu vertretenden fristlosen Kündigung des Mietvertrages entstanden ist. Gegenüber den zutreffenden Ausführungen des Landgerichts hierzu hat die Bekl. mit der Berufung nichts mehr vorgebracht. Insbesondere ist ein Verstoß des Kl. gegen seine Schadensminderungspflicht (§ 254 BGB) nicht ersichtlich; hierzu fehlt es sowohl an konkretem Vortrag als auch an einem Beweisantritt der in diesem Zusammenhang darlegungs- und beweisbelasteten Bekl.

5. Gegen die von dem Landgericht zutreffend (vgl. hierzu ergänzend auch BGH, NJW 2003, 1395) ausgesprochene Verpflichtung der Bekl., die Kosten auch des übereinstimmend für erledigt erklärten Teils des Rechtsstreits zu tragen, wendet sich die Bekl. mit der Berufung nicht. Die dahingehende Auslegung ihrer Erklärung durch das Landgericht hat die Bekl. hingenommen und ist auch nicht zu beanstanden.

II. An dieser Beurteilung hält der Senat fest. Die dagegen vorgebrachten Einwände der Bekl. im Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 27. Juli 2010, in dem lediglich der bisherige Vortrag ohne eine Auseinandersetzung mit den Gründen des Senatsbeschlusses wiederholt wird, geben keinen Anlass zu einer abweichenden Beurteilung; weitere Einwände hat die Bekl. innerhalb der verlängerten Frist nicht erhoben.

III. Auch die sonstigen Voraussetzungen für eine Entscheidung im Beschlussverfahren sind erfüllt. Die Rechtssache hat nämlich weder grundsätzliche Bedeutung (§ 522 Abs. 2 Nr. 2 ZPO) noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Senats im Urteilsverfahren (§ 522 Abs. 2 Nr. 3 ZPO).

IV. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.