Eingeschränktes Auswahlermessen bei der notwendigen Erneuerung des mitvermieteten Bodenbelags, kein Teppichbodenersatz durch Laminat

Der im Rahmen der Erhaltungspflicht vom Vermieter angebotene Ersatz eines mitvermieteten Teppichbodens durch Laminat hält sich nicht im Rahmen des dem Vermieter zustehenden Auswahlermessens.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. verlangt von der Bekl. Austausch des mitgemieteten und erneuerungsbedürftigen Teppichbodens. Die Bekl. lehnt die Erneuerung des Teppichbodens ab und möchte stattdessen einen Laminatboden verlegen lassen.

Der Kl. steht gegen die Bekl. gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ein Anspruch auf Entfernung des vorhandenen Teppichbodens und Verlegung eines in Farbe, Art und Güte mit dem alten Teppichboden vergleichbaren neuen Teppichbodens in der streitgegenständlichen Mietwohnung zu.

Dass die Bekl. nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB im Rahmen ihrer Erhaltungspflicht verpflichtet ist, den derzeit in der Wohnung befindlichen, unstreitig stark abgenutzten Teppichboden zu entfernen und einen neuen Bodenbelag einzubringen, steht zwischen den Parteien außer Streit.

Die Bekl. ist aber in diesem Zusammenhang nicht berechtigt, den in der Wohnung befindlichen Teppichboden durch einen Laminatboden zu ersetzen.

Zwar darf der Vermieter im Rahmen der Erhaltungspflicht nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Mietsache unwesentlich und ohne Wertverlust verändern. Er ist aber gehalten, bei Beseitigung von Mängeln möglichst den ursprünglichen Zustand der Mietsache wiederherzustellen (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage; § 535 Rn. 63; Blank-Börstinghaus, Miete, 4. Auflage 2014, Rn. 370). Dies ergibt sich daraus, dass die Maßnahmen nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB lediglich Erhaltungsmaßnahmen darstellen, die dem Wortsinne nach gerade nur der Erhaltung des bisherigen vertragsgemäßen Zustandes dienen. Veränderungen, die wesentliche Veränderungen der Mietsache bewirken, wären als Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 555c BGB zu werten und entsprechend formell anzukündigen.

Die Kammer ist vorliegend bereits der Auffassung, dass der Austausch eines Teppichbodens gegen einen Laminatboden eine wesentliche Abweichung vom bisherigen Zustand darstellt. Das subjektive Wohngefühl würde durch die Einbringung von Laminat, das einen deutlich andersartigen Bodenbelag als Teppichboden darstellt, erheblich verändert (so auch AG Dresden, Urteil vom 2.10.2008 - 145 C 5372/08 - GE 2009, 913, allerdings ohne weitere Begründung bezüglich der Erheblichkeit der Änderung). Dass Teppichboden als Bodenbelag im Mietvertrag nicht ausdrücklich schriftlich festgelegt ist, ist dabei unerheblich. Denn die Kl. hat die Wohnung unstreitig mit Teppichboden angemietet, so dass es auf diesen von Vertragsbeginn bestehenden Zustand als „vertragsgemäßem“ ankommt.

Selbst wenn man in der Einbringung von Laminatboden statt Teppichboden keine erhebliche Veränderung der Mietsache sehen würde, überwiegen nach Ansicht der Kammer vorliegend die Interessen der Kl. an der Beibehaltung des Teppichbodenbelags die Interessen der Bekl. an der Einbringung eines Laminatbodens (zur Erforderlichkeit einer solchen Abwägung vgl. LG Berlin, Urteil v. 19.3.2007, Az. 67 S 345/06 und Urteil vom 21.9.2000, 62 S 133/00, beide zit. nach juris).

Für die Kl. streitet insofern ihr Interesse, das bisherige Wohngefühl einer Wohnung mit Teppich beibehalten zu können. Insofern kann den beiden in Frage stehenden Bodenbelägen nicht objektiv ein Wertigkeitsrang zugewiesen werden, vielmehr richtet sich die Bevorzugung des einen oder anderen Bodenbelags nach dem subjektiven Empfinden. Insofern liegt für die Kammer auf der Hand, dass der subjektive Wohnwert durch die Einbringung eines Teppichbodens statt eines Laminats deutlich verändert wird. Nachdem die Kl. aber eine Wohnung angemietet hat, die mit Teppich ausgestattet war, ist es als ihr berechtigtes Interesse anzuerkennen, dieses Wohngefühl beibehalten zu wollen. Zum anderen ist auf Seiten der Kl. zu berücksichtigen, dass sie im Fall der Einbringung von Laminat gesteigerten Trittschall befürchtet. Unstreitig hat sich die unter ihr wohnende Nachbarin bereits bei ihr über ihren „schweren Gang“ beschwert. Ob für die Nachbarin hinzunehmende Schallschutzwerte beim Einbringen von Laminat über- oder unterschritten würden, ist dabei zwar völlig offen. Dies ist jedoch auch unerheblich. Es ist der Kl. zuzugestehen, dass sie im Interesse einer konfliktfreien Nachbarschaft gesteigerte Rücksicht auf die Empfindlichkeiten der unter ihr wohnenden Nachbarin nehmen möchte.

Zugunsten der Bekl. spricht, dass Laminatboden langlebiger ist und weniger der Abnutzung unterliegt. Nachdem die Wohnung jedoch in der Vergangenheit gerade mit Teppich ausgestattet war, kann der Bekl. aber nun auch im Rahmen einer Erhaltungsmaßnahme nach § 535 Abs. 2 BGB zugemutet werden, die etwas kürzere Lebensdauer eines Bodenbelags aus Teppich hinzunehmen. Dies umso mehr, als der bislang in der Wohnung befindliche Teppich über 17 Jahre lang in der Wohnung belassen werden konnte und die Lebensdauer von Laminat im Vergleich hierzu jedenfalls nicht deutlich gesteigert sein dürfte. Dass Laminat besser zu pflegen ist und bessere Hygienebedingungen bietet, kann dagegen nicht zugunsten der Bekl. in die Abwägung eingestellt werden. Dieser Aspekt betrifft alleine den Pflegeaufwand der Kl., die den erhöhen Aufwand bei Teppich ersichtlich in Kauf zu nehmen gewillt ist.

Im Rahmen seiner Erhaltungspflicht hat der Vermieter durchaus ein gewisses Auswahlermessen. Dabei darf er die Mietsache auch verändern, wobei die Abgrenzung im Einzelnen schwierig ist. Ein Mieter, dessen mitgemieteter Teppichboden verschlissen ist, muss sich nach Ansicht des LG Stuttgart jedenfalls nicht mit einem Laminatboden einverstanden erklären.

Die Klägerin (Mieterin) verlangt von ihrer Vermieterin (der Beklagten) den Austausch des seit 17 Jahren in der Wohnung befindlichen, unstreitig stark abgenutzten Teppichbodens. Die Beklagte ist zum Austausch des Bodenbelags bereit, möchte aber anstelle des Teppichbodens Laminatboden verlegen lassen. Die Klägerin besteht auf Teppichboden.

Anders als das Amtsgericht hält das Landgericht Stuttgart die Klägerin nicht für verpflichtet, sich anstelle des Teppichbodens mit Laminat zu begnügen. Dass der Bodenbelag erneuerungsbedürftig sei, sei außer Streit. Der Vermieter dürfe im Rahmen seiner Erhaltungspflicht die Mietsache auch verändern, allerdings nur unwesentlich und „ohne Wertverlust“. Er sei aber gehalten, bei Mangelbeseitigung möglichst den ursprünglichen Zustand der Mietsache wiederherzustellen.

Der Austausch von Teppichboden gegen Laminat stelle eine wesentliche Abweichung vom bisherigen Zustand dar, wobei es nicht um den objektiven Wertigkeitsrang gehe, sondern nach dem subjektiven Empfinden. Es liege auf der Hand, dass der subjektive Wohnwert durch den Tausch von Teppichboden gegen Laminat deutlich verändert werde. Die Klägerin habe eine Wohnung mit Teppichboden angemietet; ihr Interesse, dieses Wohngefühl behalten zu wollen, sei stärker als das Interesse der Vermieterin, dass Laminat langlebiger als ein Teppichboden und auch besser zu pflegen sei.

Der Umfang des Auswahlermessens des Vermieters bei der Instandhaltung ist immer wieder streitig. Hoch kommt die Problematik oft bei der Auswechslung von Kochherden (Gas gegen Elektroherd und umgekehrt; gegen die Auswechslung eines defekten Gasherdes gegen einen Elektroherd beispielsweise LG Berlin, GE 1997, 185; AG Tiergarten, GE 1989, 729; a. A. LG Berlin, GE 2006, 1616; AG Neukölln, GE 2002, 265; LG Berlin, GE 2011, 338).