Eingeschränkter Trittschallschutz und Kinderlärm

1. Erfüllt der Trittschallschutz die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Anforderungen, entfällt ein Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters.

2. Auch wenn nach neueren Bauvorschriften eine bessere Trittschalldämmung vorgesehen ist, kommt eine Minderung für Lärmbeeinträchtigung durch Kinder nicht in Betracht, wenn die störenden Geräusche nur gelegentlich und nicht ständig oder langanhaltend oder immer in Ruhezeiten auftreten.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten um Rechtsfolgen behaupteter Lärmbelästigungen im Mietverhältnis.

Die Kl. ist seit 2006 Mieterin, die Bekl. Vermieterin der Wohnung B. Weg 4, 1. OG Mitte, in Berlin. Das Gebäude wurde im Jahr 1977 errichtet. Die Gesamtmiete betrug jedenfalls seit April 2021 777,92 €. Über der Streitwohnung wohnt die Mieterin … - die Streithelferin - mit ihren 3 Kindern (per September 2021 5, 8 und 9 Jahre alt).

Die Kl. monierte gegenüber der Bekl. mehrfach, dass es Lärmbelästigungen und Vibrationen aus der Wohnung der Streithelferin gebe. Mit Schreiben vom 23.4.2021 forderte die Kl. die Beseitigung des Zustands bis zum 23.5.2021, machte eine Mietminderung von 20 % und ein Zurückbehaltungsrecht geltend und kündigte an, die Miete künftig nur unter Vorbehalt zu zahlen.

Mit der Klage fordert die Kl. u. a. auf der Grundlage einer Minderungsquote von 20 % die Rückzahlung überzahlter Miete i.H.v. 352,65 € (23. bis 30. April 2021 = 41,49 €, Mai und Juni 2021 je 155,58 €).

Die Kl. behauptet, durch die Streithelferin komme es - im Bereich sämtlicher Räume der Wohnungen - zu den aus den Klageanträgen ersichtlichen, erheblichen, unzumutbaren und nicht sozialadäquaten Lärmbelästigungen und Vibrationen, auch während der Zeiten der Mittagsruhe. Es handele sich dabei wahrscheinlich im Wesentlichen um von den Kindern ausgehenden Lärm. […]

Das Gericht hat Beweis erhoben über die Frage, ob die Trittschalldämmung den baulichen Mindestanforderungen der DIN 4109 in der für das Baujahr anwendbaren Fassung genüge, und ob diese vorliegend Anwendung findet, durch Einholung eines Sachverständigengutachtens.

I. 1. Der Kl. steht gegen die Bekl. gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB nur ein Anspruch auf die Beseitigung eines Mangels in Form einer nicht ordnungsgemäßen Trittschalldämmung im Bereich der Loggia zu. Der Sachverständige hat nachvollziehbar und überzeugend ausgeführt, dass für das Baujahr des Hauses die DIN 4109 in der Fassung 1962 anzuwenden sei, und dass die sich hieraus ergebenden Mindestwerte für den Trittschallschutz im Bereich der Loggia nicht eingehalten seien. Daraus folgt, dass die hier streitgegenständlichen Geräusche, auch wenn es sich dabei um grundsätzlich sozialadäquate Geräusche von spielenden Kindern handelt, in der Wohnung der Kl. lauter zu vernehmen sind, als dies bei Einhaltung der Bauvorschriften der Fall wäre. […]

2. Kein Mängelbeseitigungsanspruch steht der Kl., was die Einhaltung des Trittschallschutzes angeht, dagegen hinsichtlich der weiteren Räume der Wohnung zu.

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Ein Mangel liegt vor, wenn es der Wohnung an dieser Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch fehlt.

Eine vertragliche Vereinbarung über das Ausmaß des zu gewährleistenden Schallschutzes haben die Parteien nicht getroffen.

Fehlt es an einer solchen Beschaffenheitsvereinbarung, so ist die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet, wobei jedoch grundsätzlich nur der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen ist (BGH NJW 2005, 218; 2010, 3088; 2013, 2417). Dieses Verständnis der Norm ist auch deshalb überzeugend, weil ein Mieter sonst gegen den Vermieter immer dann, wenn sich Bauvorschriften ändern, einen Anspruch auf umfassende Baumaßnahmen hätte, bis jedes Gebäude einem aktuellen Neubaustandard entspricht. Die Herstellung eines Bauzustands, der aktuellen DIN-Normen entspricht, kann zwar im Einzelfall geschuldet sein, wenn der Vermieter sowieso umfassende bauliche Veränderungen vornimmt; um einen solchen Fall geht es vorliegend jedoch nicht.

Der Sachverständige hat nachvollziehbar - dem tritt auch die Kl. nicht entgegen - festgestellt, dass für alle Räume bis auf die Loggia die Werte der DIN 4109 in der Fassung von 1962 eingehalten sind. Die Herstellung einer besseren Trittschalldämmung ist daher nicht geschuldet.

Die Kl. beruft sich insoweit zu Unrecht auf die Rechtsprechung des BGH, nach der der Vermieter einen Mindeststandard schuldet, der Ansprüchen auf zeitgemäßes Wohnen entspricht (dazu BGH GE 1993, 797; 2004, 527; 2010, 480). Dabei geht es um Fälle, in denen es z. B. schon an einer Grundausstattung wie einer ausreichenden Elektro- oder Wasserversorgung fehlt, also um Umstände, die heute als unerlässlich für eine Wohnnutzung gelten dürfen.

3. Keinen Mängelbeseitigungsanspruch kann die Kl. geltend machen, soweit sie auch fordert, dass die Bekl. gegen das Verhalten der Streithelferin bzw. deren Kindern vorgeht.

Auch die Kl. geht dabei davon aus, dass die Geräusche im Wesentlichen auf die Kinder zurückzuführen sind und nicht auf eigenes unzumutbares Verhalten der Streithelferin. Damit korrespondiert auch - was, anders als z. B. in den hier häufigeren Fällen mit lauter Musik, Schreien, Streit und Partys bis spät in die Nacht, gleichzeitig Einfluss auf das Maß des Zumutbaren hat -, dass die Kl. keine ständigen Störungen zu Nachtzeiten behauptet.

Auch störende Geräusche in Form von Streit, Poltern, Trampeln, dem Verschieben von Möbeln und Türenknallen haben grundsätzlich als sozialadäquate und mit der üblichen Nutzung einer Wohnung verbundene Lebensäußerungen zu gelten und müssen durch andere Mieter hingenommen werden, sofern sie nur gelegentlich und nicht ständig oder langanhaltend oder immer in Ruhezeiten auftreten. Gerade Kinderlärm wie Rennen und Schreien ist, jedenfalls sofern der Lärm nicht regelmäßig über lange Zeit anhält und keine Anstrengungen unternommen werden, ihn im sozialüblichen Ausmaß zu halten, während der üblichen Tageszeiten hinzunehmen (LG Berlin GE 2015, 656; GE 1993, 423; MM 1999, 230; AG Hamburg-Bergedorf ZMR 2009, 292). Dabei ist die in § 22 Abs. 1a BImSchG vorgesehene Privilegierung von Kinderlärm auch bei einer Bewertung von Lärmeinwirkungen als Mangel einer gemieteten Wohnung zu berücksichtigen (BGH WuM 15, 478). Vorliegend beruft die Kl. sich im Wesentlichen auf einzelne, kurze oder über eine begrenzte Zeit anhaltende Lärmereignisse, die typisch sind für Kinderlärm, und die auch regelmäßig nicht späte Abend- und Nachtzeiten betreffen. Dauerhafte Lärmereignisse enthält das Protokoll nur vereinzelt. Gerade für Geräusche wie durch Kinder umgeworfene Möbel oder das Schlagen auf den Boden durch Kinder ist zu berücksichtigen, dass es sich um (nachvollziehbar störende, aber) kurze Ereignisse handelt, die anders als im Fall stundenlanger Partys und anhaltender lauter Musik keine Dauerbeschallung auslösen. Das Gericht teilt auch nicht die Auffassung der Kl., dass es vorliegend entscheidend ist, dass es sich nicht mehr um Kleinkinder im Alter von 2 oder 3 Jahren handelt. Kleinkinder schreien mehr und sind schlechter zu beeinflussen: Kinder im Alter von - wie hier per 2021 - 5, 8 und 9 Jahren sind besser zu beeinflussen, machten aber, wenn sie Lärm verursachen, beim Laufen oder Umwerfen von Gegenständen naturgemäß mehr Lärm als Kleinkinder. Das Gericht teilt auch die Auffassung der Streithelferin, dass sich der normalerweise anzulegende Maßstab in den Zeiten, in denen die Kinder bedingt durch die Corona-Pandemie viel mehr als sonst in der Wohnung aufenthältlich sein mussten, verschoben hat. Wenn Kinder sich - zumal drei Kinder in einer mit rund 77 m2relativ kleinen Wohnung - aufgrund öffentlicher Beschränkungen zwangsläufig wesentlich mehr als sonst innerhalb der Wohnung aufhalten und entwickeln müssen, muss für diese Zeit auch ein höheres Maß an Geräuschen als sozialadäquat hingenommen werden.

Ganz wesentlich hinzu kommt auch das Ergebnis der Beweisaufnahme. Wie ausgeführt, schuldet die Bekl. bis auf den Bereich der Loggia keine Herstellung eines besseren Trittschallschutzes. Der Sachverständige hat allerdings auch festgestellt, dass der Trittschallschutz vorliegend zwar die Werte der DIN 4109 in der Fassung von 1962 einhält, die Werte dieser DIN in der aktuell geltenden Fassung von 2018, aber selbst diejenigen der Fassung von 1989, verfehlen würde. Der Gutachter hat hierzu festgehalten, dass auch bei üblichem Wohnverhalten durch die Streithelferin wegen des schlechten Trittschallschutzes Belästigungen auftreten könnten, die aus heutiger Sicht unzumutbar erscheinen. Um so weniger kann daher aus dem, was die Kl. wahrnimmt, darauf geschlossen werden, dass die Streithelferin bzw. ihre Kinder sich nicht im sozialadäquaten Rahmen verhalten, denn das Ausmaß an Lärm, das durch die Kl. als unzumutbar wahrgenommen wird, kann auch auf den schlechten Schallschutz zurückgehen, für den die Bekl. indessen keine Abhilfe schuldet. Auch deshalb kam es auf eine zusätzliche Vernehmung des Zeugen … nicht an.

4. Einen Anspruch auf Feststellung der Minderungsberechtigung (§ 536 BGB), die Rückzahlung minderungsbedingt überzahlter Miete (§ 812 BGB) oder auf Feststellung der Berechtigung zur Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts (§ 320 BGB) kann die Kl. trotz ihres teilweisen Obsiegens nicht geltend machen. Denn ihr Mangelbeseitigungsanspruch beschränkt sich auf den Bereich der Loggia. Das Gericht muss zwar aufgrund der Ergebnisse des Sachverständigen zugrunde legen, dass Geräusche der Kinder, wenn diese sich dort aufhalten, in der Wohnung der Kl. mehr zu hören sind, als dies bei Einhalten der DIN-Vorschriften der Fall wäre. Dass sich Lärm auch aus diesem Außenbereich maßgeblich mit auf ihre Wohnung auswirkt, hat die Kl. allerdings nicht substantiiert behauptet. Das Mehr an Lärm aus diesem (Außen-) Bereich kann daher nur zu einer unerheblichen Minderung der Tauglichkeit zur Wohnnutzung führen, für die gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB keine Minderung eintritt.

In einem hellhörigen Haus können Geräusche aus der Nachbarwohnung sehr stören. Für einen Baumangel kommt es aber darauf an, ob die Vorschriften eingehalten sind, die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes galten. Nicht übermäßiger Kinderlärm ist grundsätzlich hinzunehmen.

Die Mieterin beklagte Lärmbelästigungen und Erschütterungen aus der darüber liegenden Wohnung. Es handele sich im Wesentlichen um Kinderlärm, auch zu Zeiten der Mittagsruhe. Sie verlangte Verbesserung der Trittschalldämmung und machte unter Berufung auf Lärmprotokolle Mietminderung und ein Zurückbehaltungsrecht geltend.

Das AG Wedding hielt die Klage für unbegründet. Nur bei der Loggia liege keine ordnungsgemäße Trittschalldämmung vor, was als Mangel zu beseitigen sei, aber nicht zur Minderung berechtige. Im Übrigen seien die im Baujahr anwendbaren DIN-Normen erfüllt. Die Mieterin könne nicht verlangen, dass die geänderten Vorschriften für eine bessere Trittschalldämmung eingehalten werden. Auch ein Minderungsanspruch wegen des Kinderlärms entfalle; störende Geräusche wie Streit, Poltern, Trampeln, Türenknallen seien sozial adäquat und damit kein Mietmangel, wenn es sich nicht um dauerhafte Lärmereignisse, insbesondere zur Nachtzeit, handele.

Bei massiven Lärmstörungen durch Kinder mehrmals am Tag über mehrere Stunden ist eine Minderung berechtigt (BGH GE 2017, 1153).